גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כך הסתבכה עסקת הנדל"ן המשונה של הכנסייה בחיפה

בית ישן בחיפה עומד במרכזו של סכסוך משולש בין הכנסייה, הקונה שרכש את הבניין ומשפחה אחרת שטוענת כי הבניין שייך בכלל לה

בניין המריבה ברחוב הציונות בחיפה / צילום: פאול אורלייב
בניין המריבה ברחוב הציונות בחיפה / צילום: פאול אורלייב

כשפדל אלבסול חתם על הסכם לרכישת מבנה בשדרות הציונות 96 בחיפה, הוא לא תיאר לעצמו שהוא פותח תיבת פנדורה של צרות, ששורשיהן נעוצים עוד בשנותיה הראשונות של המדינה, ושהן יגיעו בהתחלה לכס הקדוש בוותיקן ולאחר מכן לבית המשפט. הסאגה, שכוללת מסכת של שקרים, עדויות מפוקפקות ועובדות מעוררות תהייה, התגוללה באחרונה בפני השופטת תמר נאות-פרי בבית המשפט המחוזי בחיפה.

העסקה: בתנאי שהכס הקדוש יאשר 

הכול החל ב-2010, כשאלבסול חתם על הסכם לרכישת מבנה בן ארבע קומות מהכנסייה היוונית-קתולית, שעל-שמה היה רשום הנכס. הוא עשה זאת באמצעות הארכיבישוף דאז אליאס שקור, תמורת 950 אלף שקל. אלבסול הכיר את הבניין מצוין, או יותר נכון, חשב שהכיר אותו, משום שהוא עצמו התגורר בו כדייר מוגן מאז 1978, וגם בנו מתגורר באותו בניין.

החוזה נחתם, והתמורה שולמה, ואולם תנאי חשוב הוכנס בו: כדי שהעסקה תבוצע, יש לקבל את אישור הכס הקדוש בוותיקן. אגב, אין זה המקרה הראשון שבו נדרש אישור כזה, שעיכב עסקאות.

מבחינתו של אלבסול, הדברים התקדמו כשורה. למיטב ידיעתו, ההסכם אושר על-ידי הכס הקדוש, והוא שילם את מלוא התמורה על המבנה. אולם רישום המבנה בטאבו התעכב, ואלבסול חש כי בכנסייה מתחמקים ממנו.

לאור זאת הגיש לפני ארבע שנים בקשה לצו הצהרתי לבית המשפט המחוזי בחיפה, שבו ביקש לקבוע כי הוא בעלי המבנה, וכי יש להורות לרשם המקרקעין (הטאבו) לרשום את הנכס על-שמו. את הבקשה הגיש באמצעות עורכי הדין אורן כץ ויוני שליו-ריבה ממשרד עו"ד יוסף ישורון.

עו"ד אורן כץ  / צילום: בלוט

הסתבכות 1: האם האפיפיור אישר או לא

הכנסייה טענה בכתב ההגנה שלה כי הסכם המכר מעולם לא נכנס לתוקף, שכן לא התקבל אישור של הוותיקן למימוש העסקה. אלבסול, טענו בכנסייה, לקח על עצמו סיכון בכך שהשקיע בנכס. עוד טענה הכנסייה כי "נסיבות חתימת הסכם המכר תמוהות", ואכן, המשך הסיפור היה באמת מתמיה.

הסתבכות 2: למי בכלל שייך הבית באמת

שנה אחר הגשת העתירה של אלבסול, אירעה תפנית בעלילה, כאשר בבית המשפט התקבלה עתירה על הנכס מצד שלישי, שלא היה מוכר עד אז - משפחת נחאס שמתגוררת בארצות-הברית ובבריטניה. באותה עתירה נטען כי המבנה לא שייך לא לכנסייה ולא לאלבסול, אלא למשפחת נחאס.

זאת משום שהמבנה הוקם על-ידי אבי המשפחה עוד טרם הקמת המדינה, ונמסר על-ידו לכנסייה ב-1952 בנאמנות, לאחר שהאיש נאלץ לעזוב את המדינה באותו זמן. המשפחה טענה כי בניגוד למסמכים הרשמיים, הנכס לא ניתן לכנסייה במתנה, אלא הופקד בידיה, והיא הייתה אמורה לשמור עליו, להשכיר את הדירות ולגבות את שכר הדירה - הכול בנאמנות עבור המשפחה. לטענת משפחת נחאס, ההסכם בין הכנסייה לאלבסול היה הסכם פיקטיבי שנועד להרחיק את הנכס מהמשפחה.

במשפט הופיעו לא מעט דמויות דתיות חשובות: הארכיבישוף שחתם על העסקה, שקור, הארכיבישוף שהחליף אותו, ג'ורג' בקעוני, סגן הבישוף, הממונה על נכסי הכנסייה ושניים מקודמיו. כמו כן הופיעו בני משפחת נחאס וכמובן אלבסול.

ראשית נשאלה השאלה מה קרה שהעסקה נפסלה על-ידי הוותיקן. באותו שלב של המשפט עשתה הכנסייה כל מאמץ על-מנת להסתיר מסמכים ואף מסרה מידע מטעה לבית המשפט. כך למשל, במרץ 2016, פנה בא-כוחה של הכנסייה לבא-כוחו של אלבסול ועדכן כי טרם עודכן לגבי זה; באפריל 2016 השיבה הכנסייה לבית המשפט כי "העסקה נמצאת בשלבי בחינה מתקדמים"; לאור המידע המטעה, נדחו פעם אחר פעם הדיונים בבית המשפט. רק מאוחר יותר הוברר כי העסקה אושרה בינואר 2016.

המידע נחשף, כשהכנסייה נאלצה לגלות את ההתכתבויות הפנימיות שנעשו בין 2015 ל-2016, בדרך לקביעת עמדה לגבי העסקה.

בספטמבר 2015 שלח הארכיבישוף בקעוני מכתב לכס הקדוש, שבו התבקש האישור להעברת בעלות על הנכס. במכתב צוין כי אלבסול הוא מוסלמי, ואושר דבר קבלת התמורה על המבנה במזומן; שלושה חודשים לאחר מכן התקיימה ישיבת הוועדה הכלכלית של הכנסייה שבה עלתה על הפרק העסקה. הוועדה חיוותה את דעתה כי מחיר העסקה נמוך מדי, שכן לכנסייה ניתנה חוות-דעת שמאית שהעריכה את הנכס ב-1.525 מיליון שקל, לעומת סכום המכירה - 950 אלף שקל בלבד; בינואר 2016 התקיימה ישיבת מועצת הכמרים של הכנסייה, ובה הוחלט שלא למכור את הנכס לאלבסול. אולם באותו החודש נשלח מכתב מאת הכס הקדוש, שבו פורטו רשימת עסקאות בישראל שניתן לגבן אישור ובהן גם המבנה בשדרות הציונות.

גם הארכיבישופים בישראל התכתבו ביניהם. הארכיבישוף שקור סיפר למחליפו בקעוני לראשונה על דרישת משפחת נחאס. שקור הסביר כי ההכנסות מהשכרת הנכס הגיעו לאלפי שקלים בלבד בשנה, כי היה חשש שיכריזו על המבנה כעל מבנה מסוכן, והיה צורך לשפצו ב-300 אלף שקל. לכן, הסביר, בוצעה העסקה עם אלבסול.

בשלב זה, באפריל 2016, הבינו בכנסייה שהסיפור של הנכס מסובך בהרבה. הארכיבישוף בקעוני פירט בפני הכס הקדוש את טענות משפחת נחאס, וגם אמר כי התמורה הייתה בסך של 60% בלבד מהשווי, וכי לא ברור היכן הכסף בעבור העסקה הופקד. מהכס הקדוש ענו כי אישור עקרוני לביצוע העסקה כבר ניתן, ואולם לאור פניית משפחת נחאס יש לשקול אפשרות שלא לפעול לאישור זה. לאחר התלבטויות לא מעטות הודיע הכס הקדוש בסוף 2016 כי האישור לעסקה מבוטל.

ההחלטה: העסקה תקפה, והקונה יקבל את הבניין

השופטת תמר נאות-פרי פסקה כי השתלשלות המכתבים הללו מעידה כי התקיים התנאי המתלה בחוזה בין הכנסייה לבין אלבסול, והעסקה תקפה. אם הכנסייה רצתה לבטל את ההסכם, כתבה השופטת, עליה לפעול לביטולו - דבר שלא עשתה.

השופטת לא יכלה שלא להתייחס לטענתו של אלבסול, שלפיו בין מניעי הכנסייה לביטול העסקה היה עניין מוצאו המוסלמי. השופטת נאות-פרי דחתה על הסף את טענות הגזענות. "אין לקבל טענה זו, ואין לייחס לארגונים של הכנסייה כוונות שכאלה. תחיל נזכור כי זהותו של אלבסול הייתה ידועה מלכתחילה. מעבר לכך, אומנם בפרוטוקול של ישיבת הוועדה הכלכלית ובפרוטוקול של ישיבת ועדת הכמרים מצוין כי אלבסול הוא בן העדה המוסלמית, אלא שאין אינדיקציה בשני מסמכים אלה (או בכלל) לכך שיש איזה שהוא קשר בין כך לבין עמדת חברי הוועדות".

עו"ד יוני שליו  / צילום: בלוט

ומה לגבי מחירה הנמוך של העסקה? השופטת קבעה כי מדובר בפער של 37% בין מחיר העסקה לבין השווי של הנכס. אלבסול הסביר בעדותו כי המבנה נזקק לשיפוצים רבים, בהם של קיר תומך שלגביו העירייה הזהירה כי באם לא יתוקן הנכס, הוא יוכרז כמבנה מסוכן. עלויות השיפוץ במקרה זה הוערכו על-ידי מומחים בבית המשפט ברבע מיליון שקל, כך שהשופטת הסיקה כי הפרש בין מחיר העסקה לשווי אומנם גדול, אך ניתן להסבר במשא-ומתן שהתנהל; וכי לא הייתה כאן שחיתות, כפי שטענה משפחת נחאס.

זו אף הצביעה על כך שבאותה התקופה רכשו בכירי הכנסייה מכוניות מרצדס בסוכנות הרכב של אלבסול, כחיזוק לטענה שדובר בעסקה מפוקפקת, ואולם לא הביאה כל ראיה לחיזוק הטענה, ועל כן זו נדחתה.

כאן למעשה תם חלקה הראשון של הסאגה. העסקה בין הכנסייה לאלבסול עמדה בכל התנאים, ועל כן, סיכמה השופטת, לו הייתה רק היא נדונה - הסיפור היה מסתיים. אבל הייתה עוד תביעה, זו של משפחת נחאס, שטענה כי הכנסייה כלל לא הייתה רשאית לבצע את העסקה הזו.

משפחת נחאס הציגה בפני בית המשפט שטר מכר שלפיו אבי המשפחה ביצע מכר של המבנה לכנסייה ללא תמורה ב-1952, ואולם מסמך אחר שנחתם על-ידי הארכיבישוף מאותו זמן, אמר כי הכנסייה מאשרת כי הבעלות עליו ומלוא דמי השכירות יהיו שייכים למשפחת נחאס וליורשיה.

בבית המשפט התקשו בני המשפחה להסביר את הפעולות הללו שביצע אבי המשפחה, ואולם העובדה שהוצג כתב נאמנות אותנטי, ובנוסף הוכח כי לפחות בין 1966 ל-1979 ניהל נציג המשפחה את הנכס וגבה דמי שכירות מהדיירים - הוכיחה כי הבית שייך להם, אף שלאחר מכן עזב את הארץ והותיר את הנכס לניהול הכנסייה.

הכנסייה מצדה טענה במשפט כי הנאמנות נזנחה ובוטלה עם הזמן. במהלך המשפט הוכח כי בני המשפחה הפסיקו לטפל בנכס ב-1979, ועד 2012 לא הביעו בו כל עניין.

שאלה חשובה אחרת בהקשר זה היא האם אלבסול ידע על העניין. שאלה זו קריטית לעניין פסילת העסקה, שכן לפי חוק המקרקעין, כשמישהו מוכר מקרקעין שאינו שלו לצד שלישי, והאחרון פועל שלא בתום-לב - כלומר שידע, או שיכול היה לדעת, או אף לחשוד, שיש בעיות לגבי המקרקעין - יש אפשרות לפסול את העסקה. במקרה זה השופטת דנה באריכות בטענה של משפחת נחאס שלפיה אלבסול ידע שהמקרקעין לא היו באמת של הכנסייה, או שאמור היה לדעת על כך, אך דחתה אותה וקבעה כי אלבסול פעל בתום-לב.

סוף הסאגה הסבוכה של הבית בשדרות הציונות 96 היה שבית המשפט קבע כי אלבסול הוא בעלי הבית, וכי לאור הנסיבות - הדרך פתוחה בפני משפחת נחאס להגיש כל תביעה כנגד הכנסייה בהליך אחר.

עוד כתבות

העלמת מס / צילום::  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

איפה הכסף? ממש מתחת לאף

אכיפה יעילה של העלמות ותכנוני מס יכולים להשתלם לחברה כולה ולשמש כמקור למימון מטרות חברתיות כמו חינוך חינם מגיל אפס ● דעה

מארק צוקרברג / צילום: רויטרס Leah Millis

צוקרברג: סיכלנו ניסיון רוסי ואיראני להתערב בבחירות 2020

בראיון ל-NBC אמר צוקרברג כי הקמפיינים שאותרו היו מתוחכמים, וכי נבלמו גם ניסיונות התערבות סיניים ● פייסבוק הודיעה כי הסירה מעל 50 רשתות ברחבי העולם לקראת הבחירות המקדימות לנשיאות ארה"ב במפלגה הדמוקרטית

אורי רוזן, מנכ"ל מאקו / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מדוע סירב מנכ"ל מאקו, אורי רוזן, לעבור לחדשות 13?

הסירוב לתפקיד מנכ"ל חדשות 13 ● ההתחממות על הקווים במגרש מול ynet ● החשש מפני ענקיות האינטרנט הבינ"ל ● ולמה לא תמיד צריך אג'נדה גאה ● מנכ"ל מאקו אורי רוזן סוגר למעלה מ-6 שנים באתר, ומבחינתו – שרק יהיו עוד כאלה ● האזינו לפודקאסט "אוף דה רקורד"

יצירות אומנות חדשות בכנסת / צילום: איל יצהר

אמנות בכנסת: בוחרים בצילומים ישראליים

אמנם ממשלה חדשה עדיין לא נראית באופק, אבל בכנסת התחדשו בחמש יצירות אמנות חדשות ● אוצרת המשכן, שרון סופר: "חיפשתי עבודות צילום שהן פעולה התערבותית של האמן בנוף"

אבו מאזן/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

אחרי סדנת בחריין: הפלסטינים עוד לא פספסו את הרכבת

קיים סיכוי גדול שהפלסטינים יאמצו את המתווה של הסדנה הכלכלית שהותנעה בבחריין, מאחר שנכון לעכשיו זו הדרך היחידה למימוש השאיפות הלאומיות שלהם ● דעה

גפילטע בפיתה עם חזרת ביתית / צילום: דוד ששון

לא רק לאייל שני מותר: לסגור את החגים עם גפילטע, בפיתה

אחת האופנות הקולינריות הבולטות בישראל היא תופעת ה"הכול בפיתה", אבל גפילטע פיש בפיתה, זה כבר השיא

מימין: יואב לוי, מייסד-משותף ומנכ"ל, ויונתן אפל מייסד-משותף וסמנכ"ל פיתוח / צילום: ירין טרנוס, יח"צ

אפסטרים גייסה 30 מיליון דולר בהובלת ענקיות רכב בינלאומיות

הגיוס התבצע בהובלת קבוצת Alliance של רנו, ניסאן ומיצובישי ● החברה, המתמחה באבטחת סייבר לכלי רכב מקושרים, בוחנת התרחבות לסין וליפן

התמכרות למשככי כאבים  / צילומים: shutterstock, אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

כך התמכרה האומה האמריקאית למשככי כאבים. ואיך הסתבכה גם טבע הישראלית בפרשה

מספרי מקרי המוות בארה"ב משימוש בתרופות אופיואידות עלה ב-2018 לכ-70 אלף איש בשנה, לעומת כ-8,000 בסוף שנות ה-90 • מדוע התרחש הזינוק במספר מקרי המוות, מי אשם במגפת ההתמכרות ואיך הסתבכה חברת טבע הישראלית? • גלובס מאמ;לק

אליזבת וורן/ צילום:  רויטרס

היא מפחידה את וול סטריט וגם את מארק צוקרברג ויש לה תוכנית לכל בעיה: האם זו המועמדת שתצליח לנצח גם את טראמפ

אליזבת וורן, המועמדת הדמוקרטית לנשיאות, מובילה בסקרים ● יש לה תוכניות להכול - מפיקוח על שוקי הפיננסים, דרך מיסוי עשירים עד להפחתת פליטות הפחמן ● וורן היא פוליטיקאית מזן שונה - האם זה יספיק לה כדי לזכות בהתמודדות הדמוקרטית והאם היא תוכל לנצח את הנשיא טראמפ

ספרים אוקטובר / צילום: איל יצהר

זה באמת משנה אם זה אמיתי?

אם לא קראתם את "אל מול הלילה", שבו יצאה דלפין דה ויגאן לפענח מדוע התאבדה אמה והציגה מסע מרתק לתוך הנפש, אולי כדאי שתעשו זאת לפני שתיכנסו לתוך "מבוסס על סיפור אמיתי" ● רוב הסיכויים שהספר החדש של מישל וולבק לא יעלה אצלכם את רמת הסרוטונין, אבל הוא עדיין שווה קריאה ● מדור הספרים של "ליידי גלובס"

דיאנה גולבי/ צילום:  כפיר זיו

"יש לי את היכולת לשלוף את קלף הרוסייה לטובתי"

השירות הצבאי מנע מדיאנה גולבי למנף את הזכייה ב"כוכב נולד" ● אולי התפקיד של חיילת רוסייה במחזה "אפס ביחסי אנוש" יהיה מעין תיקון

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

נעילה חיובית בוול סטריט; טבע זינקה 8.8% לאחר שאישרה הדיווח על הסדר בפרשת האופיואידים

הסוחרים ממשיכים לעקוב אחרי ההתפתחויות בנוגע לברקזיט ומלחמת הסחר בין ארה"ב לסין ● עונת הדוחות נכנסת השבוע להילוך גבוה ●  טבע אישרה את הדיווח בוול סטריט ג'ורנל, לפיו החברה ושלוש חברות נוספות שנתבעו בגין שיווק של משככי כאבים אופיואידים ממכרים, הגיעו להסדר פשרה

מאיר שמגר / צילום: איל יצהר, גלובס

זכרונות של מתמחה קטן מאיש גדול: בצילו של מאיר שמגר

ההתמחות אצל מאיר שמגר הייתה מנקודות השיא של חיי. איש מואר. כמוהו לא פגשתי, עד אז או מאז ● עו"ד דוד תדמור נפרד 

אזוב מצוי/ צילום: פרופ' נתיב דודאי

שיח מפלג: איך אפילו ביטול האיסור על קטיף של זעתר הפך לקרב נרטיבים בין יהודים וערבים

גם אחרי שרשות הטבע והגנים ביטלה את האיסור המוחלט על קטיף הזעתר והעכוב, יש מי שמשוכנעים יותר מתמיד שבסוף כל החלטה מקצועית שלה יושב ערבי עם נרגילה ● הסופר עודה בשאראת: "ברור שהמדינה רצתה ליצור ניכור בין הערבים לבין הטבע, רוצים שהערבי ישתגע במדינה הזאת"

דיור מוגן / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

אל תשליכני לעת זקנה: זה מה שצריך לתקן בענף הדיור המוגן

דיירי הדיור המוגן כבר שנים "קהל שבוי", וללא התערבות של המדינה - המצב רק יחמיר ● דעה

 

כבשים / צילום: שאטרסטוק

החברה הזו מייצרת מוצר אחד בלבד, שמתאים לארון של כל אחד ועל הדרך רוצה להפיץ מסר של קיימות

מסר של קיימות סביבתית: חברת Sheep הבריטית מוכרת מהשבוע מוצר אחד בלבד - סוודר יוניסקס מצמר מרינו, אליו יוצמד תג NFC הניתן לסריקה, דרכו יכול לובש הסוודר ללמוד על הכבשה "שלו" ולקבל עדכונים על מצבה ● והמחיר? לא זול בכלל: 234 דולר

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Tom Nicholson, רויטרס

"פרלמנט של שוטים": לתקשורת הבריטית נמאס מהברקזיט

ראש הממשלה הבריטי בוריס ג'ונסון נחל מפלה נוספת בניסיון הלא נגמר להוציא את בריטניה מהאיחוד האירופי ● לעיתונים במדינה כבר נמאס מהסאגה, והם לא מפחדים להראות את זה

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון/ צילום: רויטרס

יו"ר הפרלמנט בבריטניה מנע הצבעה על הסכם ה"ברקזיט" של ג'ונסון

(עדכונים): בתדרוכים לתקשורת הבוקר העריכו גורמים ב"דאונינג 10" כי קיים כעת רוב בפרלמנט לאישור ההסכם החדש אליו הגיע בשבוע שעבר הצדדים בבריסל ● ההצבעה על ההסכם בוטלה ברגע האחרון ביום שבת

הנשיא ריבלין ונתניהו / צילום: רונן זבולון, רויטרס

נתניהו מחזיר את המנדט לנשיא. ריבלין: בני גנץ יקבל הזדמנות להקים את הממשלה

מבית הנשיא נמסר "נשיא המדינה קיבל את הודעתו של ראש הממשלה, ח"כ בנימין נתניהו, כי הוא משיב אליו את המנדט משום שלא עלה בידו להרכיב ממשלה" ● נתניהו מסר הצהרה בווידאו

מנכ"ל ג'ונסון אנד ג'ונסון אלכס גורסקי (במרכז) בחגיגות 75 שנה לרישום החברה בוול סטריט / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

התביעות נגד ג'ונסון אנד ג'ונסון נערמות, והיא לא מצליחה לנצח

חברת הענק ניצבת בפני יותר מ-100 אלף תביעות שקשורות לבטיחות מוצריה ולטקטיקות השיווק שלה ● החברה אימצה אסטרטגיה אגרסיבית של מאבק בתביעות רבות בבתי המשפט, אך היא מפסידה – והרבה