גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כך הסתבכה עסקת הנדל"ן המשונה של הכנסייה בחיפה

בית ישן בחיפה עומד במרכזו של סכסוך משולש בין הכנסייה, הקונה שרכש את הבניין ומשפחה אחרת שטוענת כי הבניין שייך בכלל לה

בניין המריבה ברחוב הציונות בחיפה / צילום: פאול אורלייב
בניין המריבה ברחוב הציונות בחיפה / צילום: פאול אורלייב

כשפדל אלבסול חתם על הסכם לרכישת מבנה בשדרות הציונות 96 בחיפה, הוא לא תיאר לעצמו שהוא פותח תיבת פנדורה של צרות, ששורשיהן נעוצים עוד בשנותיה הראשונות של המדינה, ושהן יגיעו בהתחלה לכס הקדוש בוותיקן ולאחר מכן לבית המשפט. הסאגה, שכוללת מסכת של שקרים, עדויות מפוקפקות ועובדות מעוררות תהייה, התגוללה באחרונה בפני השופטת תמר נאות-פרי בבית המשפט המחוזי בחיפה.

העסקה: בתנאי שהכס הקדוש יאשר 

הכול החל ב-2010, כשאלבסול חתם על הסכם לרכישת מבנה בן ארבע קומות מהכנסייה היוונית-קתולית, שעל-שמה היה רשום הנכס. הוא עשה זאת באמצעות הארכיבישוף דאז אליאס שקור, תמורת 950 אלף שקל. אלבסול הכיר את הבניין מצוין, או יותר נכון, חשב שהכיר אותו, משום שהוא עצמו התגורר בו כדייר מוגן מאז 1978, וגם בנו מתגורר באותו בניין.

החוזה נחתם, והתמורה שולמה, ואולם תנאי חשוב הוכנס בו: כדי שהעסקה תבוצע, יש לקבל את אישור הכס הקדוש בוותיקן. אגב, אין זה המקרה הראשון שבו נדרש אישור כזה, שעיכב עסקאות.

מבחינתו של אלבסול, הדברים התקדמו כשורה. למיטב ידיעתו, ההסכם אושר על-ידי הכס הקדוש, והוא שילם את מלוא התמורה על המבנה. אולם רישום המבנה בטאבו התעכב, ואלבסול חש כי בכנסייה מתחמקים ממנו.

לאור זאת הגיש לפני ארבע שנים בקשה לצו הצהרתי לבית המשפט המחוזי בחיפה, שבו ביקש לקבוע כי הוא בעלי המבנה, וכי יש להורות לרשם המקרקעין (הטאבו) לרשום את הנכס על-שמו. את הבקשה הגיש באמצעות עורכי הדין אורן כץ ויוני שליו-ריבה ממשרד עו"ד יוסף ישורון.

עו"ד אורן כץ  / צילום: בלוט

הסתבכות 1: האם האפיפיור אישר או לא

הכנסייה טענה בכתב ההגנה שלה כי הסכם המכר מעולם לא נכנס לתוקף, שכן לא התקבל אישור של הוותיקן למימוש העסקה. אלבסול, טענו בכנסייה, לקח על עצמו סיכון בכך שהשקיע בנכס. עוד טענה הכנסייה כי "נסיבות חתימת הסכם המכר תמוהות", ואכן, המשך הסיפור היה באמת מתמיה.

הסתבכות 2: למי בכלל שייך הבית באמת

שנה אחר הגשת העתירה של אלבסול, אירעה תפנית בעלילה, כאשר בבית המשפט התקבלה עתירה על הנכס מצד שלישי, שלא היה מוכר עד אז - משפחת נחאס שמתגוררת בארצות-הברית ובבריטניה. באותה עתירה נטען כי המבנה לא שייך לא לכנסייה ולא לאלבסול, אלא למשפחת נחאס.

זאת משום שהמבנה הוקם על-ידי אבי המשפחה עוד טרם הקמת המדינה, ונמסר על-ידו לכנסייה ב-1952 בנאמנות, לאחר שהאיש נאלץ לעזוב את המדינה באותו זמן. המשפחה טענה כי בניגוד למסמכים הרשמיים, הנכס לא ניתן לכנסייה במתנה, אלא הופקד בידיה, והיא הייתה אמורה לשמור עליו, להשכיר את הדירות ולגבות את שכר הדירה - הכול בנאמנות עבור המשפחה. לטענת משפחת נחאס, ההסכם בין הכנסייה לאלבסול היה הסכם פיקטיבי שנועד להרחיק את הנכס מהמשפחה.

במשפט הופיעו לא מעט דמויות דתיות חשובות: הארכיבישוף שחתם על העסקה, שקור, הארכיבישוף שהחליף אותו, ג'ורג' בקעוני, סגן הבישוף, הממונה על נכסי הכנסייה ושניים מקודמיו. כמו כן הופיעו בני משפחת נחאס וכמובן אלבסול.

ראשית נשאלה השאלה מה קרה שהעסקה נפסלה על-ידי הוותיקן. באותו שלב של המשפט עשתה הכנסייה כל מאמץ על-מנת להסתיר מסמכים ואף מסרה מידע מטעה לבית המשפט. כך למשל, במרץ 2016, פנה בא-כוחה של הכנסייה לבא-כוחו של אלבסול ועדכן כי טרם עודכן לגבי זה; באפריל 2016 השיבה הכנסייה לבית המשפט כי "העסקה נמצאת בשלבי בחינה מתקדמים"; לאור המידע המטעה, נדחו פעם אחר פעם הדיונים בבית המשפט. רק מאוחר יותר הוברר כי העסקה אושרה בינואר 2016.

המידע נחשף, כשהכנסייה נאלצה לגלות את ההתכתבויות הפנימיות שנעשו בין 2015 ל-2016, בדרך לקביעת עמדה לגבי העסקה.

בספטמבר 2015 שלח הארכיבישוף בקעוני מכתב לכס הקדוש, שבו התבקש האישור להעברת בעלות על הנכס. במכתב צוין כי אלבסול הוא מוסלמי, ואושר דבר קבלת התמורה על המבנה במזומן; שלושה חודשים לאחר מכן התקיימה ישיבת הוועדה הכלכלית של הכנסייה שבה עלתה על הפרק העסקה. הוועדה חיוותה את דעתה כי מחיר העסקה נמוך מדי, שכן לכנסייה ניתנה חוות-דעת שמאית שהעריכה את הנכס ב-1.525 מיליון שקל, לעומת סכום המכירה - 950 אלף שקל בלבד; בינואר 2016 התקיימה ישיבת מועצת הכמרים של הכנסייה, ובה הוחלט שלא למכור את הנכס לאלבסול. אולם באותו החודש נשלח מכתב מאת הכס הקדוש, שבו פורטו רשימת עסקאות בישראל שניתן לגבן אישור ובהן גם המבנה בשדרות הציונות.

גם הארכיבישופים בישראל התכתבו ביניהם. הארכיבישוף שקור סיפר למחליפו בקעוני לראשונה על דרישת משפחת נחאס. שקור הסביר כי ההכנסות מהשכרת הנכס הגיעו לאלפי שקלים בלבד בשנה, כי היה חשש שיכריזו על המבנה כעל מבנה מסוכן, והיה צורך לשפצו ב-300 אלף שקל. לכן, הסביר, בוצעה העסקה עם אלבסול.

בשלב זה, באפריל 2016, הבינו בכנסייה שהסיפור של הנכס מסובך בהרבה. הארכיבישוף בקעוני פירט בפני הכס הקדוש את טענות משפחת נחאס, וגם אמר כי התמורה הייתה בסך של 60% בלבד מהשווי, וכי לא ברור היכן הכסף בעבור העסקה הופקד. מהכס הקדוש ענו כי אישור עקרוני לביצוע העסקה כבר ניתן, ואולם לאור פניית משפחת נחאס יש לשקול אפשרות שלא לפעול לאישור זה. לאחר התלבטויות לא מעטות הודיע הכס הקדוש בסוף 2016 כי האישור לעסקה מבוטל.

ההחלטה: העסקה תקפה, והקונה יקבל את הבניין

השופטת תמר נאות-פרי פסקה כי השתלשלות המכתבים הללו מעידה כי התקיים התנאי המתלה בחוזה בין הכנסייה לבין אלבסול, והעסקה תקפה. אם הכנסייה רצתה לבטל את ההסכם, כתבה השופטת, עליה לפעול לביטולו - דבר שלא עשתה.

השופטת לא יכלה שלא להתייחס לטענתו של אלבסול, שלפיו בין מניעי הכנסייה לביטול העסקה היה עניין מוצאו המוסלמי. השופטת נאות-פרי דחתה על הסף את טענות הגזענות. "אין לקבל טענה זו, ואין לייחס לארגונים של הכנסייה כוונות שכאלה. תחיל נזכור כי זהותו של אלבסול הייתה ידועה מלכתחילה. מעבר לכך, אומנם בפרוטוקול של ישיבת הוועדה הכלכלית ובפרוטוקול של ישיבת ועדת הכמרים מצוין כי אלבסול הוא בן העדה המוסלמית, אלא שאין אינדיקציה בשני מסמכים אלה (או בכלל) לכך שיש איזה שהוא קשר בין כך לבין עמדת חברי הוועדות".

עו"ד יוני שליו  / צילום: בלוט

ומה לגבי מחירה הנמוך של העסקה? השופטת קבעה כי מדובר בפער של 37% בין מחיר העסקה לבין השווי של הנכס. אלבסול הסביר בעדותו כי המבנה נזקק לשיפוצים רבים, בהם של קיר תומך שלגביו העירייה הזהירה כי באם לא יתוקן הנכס, הוא יוכרז כמבנה מסוכן. עלויות השיפוץ במקרה זה הוערכו על-ידי מומחים בבית המשפט ברבע מיליון שקל, כך שהשופטת הסיקה כי הפרש בין מחיר העסקה לשווי אומנם גדול, אך ניתן להסבר במשא-ומתן שהתנהל; וכי לא הייתה כאן שחיתות, כפי שטענה משפחת נחאס.

זו אף הצביעה על כך שבאותה התקופה רכשו בכירי הכנסייה מכוניות מרצדס בסוכנות הרכב של אלבסול, כחיזוק לטענה שדובר בעסקה מפוקפקת, ואולם לא הביאה כל ראיה לחיזוק הטענה, ועל כן זו נדחתה.

כאן למעשה תם חלקה הראשון של הסאגה. העסקה בין הכנסייה לאלבסול עמדה בכל התנאים, ועל כן, סיכמה השופטת, לו הייתה רק היא נדונה - הסיפור היה מסתיים. אבל הייתה עוד תביעה, זו של משפחת נחאס, שטענה כי הכנסייה כלל לא הייתה רשאית לבצע את העסקה הזו.

משפחת נחאס הציגה בפני בית המשפט שטר מכר שלפיו אבי המשפחה ביצע מכר של המבנה לכנסייה ללא תמורה ב-1952, ואולם מסמך אחר שנחתם על-ידי הארכיבישוף מאותו זמן, אמר כי הכנסייה מאשרת כי הבעלות עליו ומלוא דמי השכירות יהיו שייכים למשפחת נחאס וליורשיה.

בבית המשפט התקשו בני המשפחה להסביר את הפעולות הללו שביצע אבי המשפחה, ואולם העובדה שהוצג כתב נאמנות אותנטי, ובנוסף הוכח כי לפחות בין 1966 ל-1979 ניהל נציג המשפחה את הנכס וגבה דמי שכירות מהדיירים - הוכיחה כי הבית שייך להם, אף שלאחר מכן עזב את הארץ והותיר את הנכס לניהול הכנסייה.

הכנסייה מצדה טענה במשפט כי הנאמנות נזנחה ובוטלה עם הזמן. במהלך המשפט הוכח כי בני המשפחה הפסיקו לטפל בנכס ב-1979, ועד 2012 לא הביעו בו כל עניין.

שאלה חשובה אחרת בהקשר זה היא האם אלבסול ידע על העניין. שאלה זו קריטית לעניין פסילת העסקה, שכן לפי חוק המקרקעין, כשמישהו מוכר מקרקעין שאינו שלו לצד שלישי, והאחרון פועל שלא בתום-לב - כלומר שידע, או שיכול היה לדעת, או אף לחשוד, שיש בעיות לגבי המקרקעין - יש אפשרות לפסול את העסקה. במקרה זה השופטת דנה באריכות בטענה של משפחת נחאס שלפיה אלבסול ידע שהמקרקעין לא היו באמת של הכנסייה, או שאמור היה לדעת על כך, אך דחתה אותה וקבעה כי אלבסול פעל בתום-לב.

סוף הסאגה הסבוכה של הבית בשדרות הציונות 96 היה שבית המשפט קבע כי אלבסול הוא בעלי הבית, וכי לאור הנסיבות - הדרך פתוחה בפני משפחת נחאס להגיש כל תביעה כנגד הכנסייה בהליך אחר.

עוד כתבות

אביב כוכבי צילום: ארז חרודי – עושים צילום

כחלון וכוכבי סיכמו: תקציב הביטחון יגדל בכ-2 מיליארד שקל. מאיפה יגיע הכסף?

בתום ישיבה רבת-משתתפים אצל רה"מ נתניהו סוכם כי תקציב הביטחון יוגדל ב-2 מיליארד שקל כשיימצא מקור תקציבי - אולם מבדיקת "גלובס" עולה כי בינתיים אין מקור תקציבי לכך

רג'י פאולר, מבעלי מינסוטה ויקינגס לשעבר  / צילום: Eric Miller, רויטרס

בעלי מינסוטה ויקינגס לשעבר יודה בהעברות כספים בלתי חוקיות בין בורסות קריפטו לבנקים

משפטו של רג'י פאולר ייפתח באפריל, לאחר שהגיע להסדר טיעון עם התובע הכללי של ארה"ב ● לצדו נאשמים האחים הישראלים עוז ורביד יוסף באחת הפרשות הפליליות החמורות שנחשפו בשוק מטבעות הקריפטו

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי

הערכה: גבאי ינסה לעצור את הדימום של סלקום באמצעות מיזוג עם הוט

יו"ר מפלגת העבודה לשעבר חוזר למגזר העסקי ● מה יגיד הרגולטור על רצונות המיזוג של סלקום, מה יעלה בגורלו של מיזם הטלוויזיה (שעולה עשרות מיליוני שקלים בשנה), וכמה עובדים יפטר גבאי? ● ארבע הערות על האתגרים של מנכ"ל סלקום החדש

ענת סרגוסטי / צילום: איל יצהר, גלובס

ארגון העיתונאים: מינויים חדשים למנכ"ל ומנהלת תחום חופש העיתונות

ארגון העיתונאים ממשיך בהתארגנות לאחר הפרידה מההסתדרות: סבב מינויים חדש בארגון במסגרתו מונה אלי גרשנקרוין למנכ"ל והעיתונאית ענת סרגוסטי מונתה למנהלת תחום חופש העיתונות

יוסי ורשבסקי ואבי בן טל / צילומים: אביב חופי, ynet

טלטלה ברשת 13: המנכ"ל יוסי ורשבסקי עוזב; אבי בן טל יחליפו

גורמים ברשת 13 אמרו ל"גלובס" כי ההחלטה על עזיבתו של ורשבסקי נובעת מאכזבה מביצועי הערוץ ● בן טל, שכיהן כמנכ"ל ynet ב-13 השנים האחרונות, ייכנס לתפקידו כמנכ"ל רשת בתוך כחודש וצפוי בין היתר לקדם את תחום הדיגיטל בערוץ

חדר צנתורים בבית החולים הרצליה מדיקל סנטר  /צילום: יח"צ

חברת רדיאקשן המפחיתה נזקי קרינה בצנתור גייסה 18 מיליון דולר

את הגיוס הובילה קרן Innovahealth Partners, שהחליטה להגדיל חשיפה לישראל בעקבות אקזיט מוצלח ב-Orthospace

 

יו"ר הכנסת יולי אדלשטיין / צילום: יונתן זינדל

במפלגת הליכוד מתדרכים נגד יו"ר הכנסת יולי אדלשטיין

המתדרכים, המעבירים אמירות קשות מאוד לכלי התקשורת בישראל, חוששים לחשוף את זהותם ולא מדברים בשמם ● השר זאב אלקין: "יולי עשה את המקסימום, אין מקום לתקיפות אנונימיות ונבזיות"

רוני חזקיהו / צילום: תמר מצפי

בזכות הדולר והשכר ולמרות הגירעון – יחס החוב של ישראל ירד ל-60%

שיעור החוב היחסי הוא קריטריון שיש לו חשיבות רבה מבחינת דירוג האשראי של ישראל, וסוכנויות דירוג האשראי צפויות לפיכך לראות בירידת שיעור החוב אינדיקציה חיובית

קצינים/ צילום: דובר צהל

העליון: המדינה תחשוף נתונים נוספים על הפנסיה של משרתי הקבע

פסק הדין ניתן במסגרת ערעור של תנועת "הצלחה" נגד משרד הביטחון והאוצר, בדרישה לחשוף פרטים שהושחרו בנספחי הסכם כחלון-יעלון

אליזבת' וורן ואיימי קלובושר / צילומים: רויטרס, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

"הניו יורק טיימס" תומך באליזבת וורן ואיימי קלובשר לנשיאות ארה"ב

בעיתון כתבו כי החליטו לתמוך בשתי מועמדות דמוקרטיות לנשיאות ולא רק באחת, מאחר ש"ברגע הרה-גורל זה, גם המודל הרדיקלי וגם המודל הריאליסטי זקוקים לשיקול רציני מחדש" ● "מי ייתן והטובה ביותר תנצח"

דב בהרב / צילום: תמר מצפי

לידר שוקי הון בעקבות הערכות על מגעים למכירת גילת: "פועלת בשוק שצומח מאוד; יש יותר אינטרנט בכל מקום"

לדברי מחלקת המחקר של בית ההשקעות, "גילת נמצאת בפוזיציה חיובית מאוד. מתוכננים לעלות אלפי לוויינים שיכסו שטחים נרחבים בעולם, וצריך טכנולוגיה וציוד שיתאימו לזה" ● קרן פימי מורווחת בכ-100 מיליון דולר "על הנייר" מהשקעתה בחברה

מנור וכפיר גינדי/צילום: צילום: דן שטרן

רשות ני"ע חתכה ביותר מרבע את שווי חברת הקנאביס של האחים גינדי

חברת קאנומד, שפועלת למזג לתוכה את חברת ביופארם, מועמדת למחיקה ממסחר בבורסה בתוך שבוע אם לא תגייס 18 מיליון שקל, כדי לצאת לפחות מרשימת השימור

מלזיה לא מוכנה להמשיך להיות פח הזבל של העולם

מלזיה שלחה חזרה 150 מכולות של פסולת פלסטית ל-13 מדינת עשירות מאז הרבעון השלישי של השנה שעברה ● שרת הסביבה המלזית: "אלה שרוצים להפוך אותנו לפח זבל עולמי, יכולים להמשיך לחלום"

מאיר שמיר בבית המשפט \ צילום: כדיה לוי

העסקה בין שתי חברות הביטוח שהעירה את מניית מבטח שמיר

לאחר תקופת שקט ארוכה ריכזה אתמול מניית חברת ההשקעות עניין רב ● העליות האחרונות השלימו לה טיפוס שנתי של כ-20%, אך רק 15% בשלוש השנים האחרונות

פיטר ביינרט/ צילום:   Gettyimages/Anadolu Agency

"לא חשבתי שאי פעם אחשוש ללכת עם כיפה במנהטן"

פיטר ביינרט, שעוכב בשדה התעופה אחרי שהשתתף בהפגנה בחברון, מגיע לביקור נוסף בישראל ● בשיחה נוקבת הוא תומך בחרם על מוצרים שיוצרו בשטחים, טוען כי ארה"ב צריכה לקצץ את הסיוע הביטחוני לישראל, ומאמין שפתרון שתי המדינות לא רלוונטי

מימין: עוה"ד ארז תיק ואלון פומרנץ / צילום: תמר דניאלי, יח"צ

מיזוג רביעי בתוך שנה במשרד ליפא מאיר: ממזג לתוכו את משרדו של עו"ד ארז תיק

עו"ד תיק, לשעבר מנכ"ל קבוצת לוזון, צפוי לעמוד בראש מחלקה חדשה במשרד ליפא מאיר שתעסוק בתחומי הנדל"ן והמלונאות

הונאה, תרמית, זיוף, עוקץ / שאטרסטוק

אישום: התחזו בטלפון לבנקאים ועקצו קורבנות בכחצי מיליון שקל

שלושה צעירים מואשמים בכך שהתחזו לבנקאים וכך קיבלו גישה לחשבונות של אלפי קורבנות, בהם עשו כבתוך שלהם ● בין היתר רכשו הצעירים גיפט קארד ומוצרי יוקרה באמצעות הכספים שקיבלו במרמה ● הפרקליטות על הנאשמים: "אופי עברייני של פשע מאורגן"

איילת שקד / צילום: כדיה לוי

בדיקת "גלובס": רפורמת התביעות הייצוגיות הצליחה, אבל אולי יותר מדי

מבדיקת "גלובס" מתברר כי המהלך של איילת שקד, לחייב בתשלום אגרה על ייצוגיות, הוביל לירידה של 44% מהבקשות - במקביל לעלייה משמעותית בבקשות שפטורות מאגרה ולניהול הליכים "מאחורי גבו" של ביהמ"ש ● האם מטרת הרפורמה להילחם בתביעות-הסרק הושגה? לא בטוח ● חלק ראשון

בנין בבית הכרם בירושלים אשר מתוכנן להיות מוסב לבית החלמה ליולדות לאוכלוסייה החרדית  / צילום: תמונה פרטית

מאבק תכנוני או קרב על אופי השכונה הירושלמית: האם יוקם בית החלמה חדש ליולדות בבית הכרם

חברת מ.ק.ש אחזקות החלה בעבודות על מנת להסב בניין בשכונה הירושלמית לבית החלמה ליולדות לאוכלוסייה החרדית ● אלא שתושבי השכונה התנגדו למהלך והעירייה חזרה בה מהאישור הראשוני שניתן למהלך ● כעת נדרש בית המשפט להכריע בנושא

יובל לנדסברג / צילום: אמיר מאירי

התרגיל של סנו יעלה לה יותר ממיליון שקל

התובעים טענו כי החברה גרעה כ-7% מהמידות שעליהן היא הצהירה על גבי האריזה ● כעת תגדיל את המוצרים כפיצוי: ניילון נצמד במארז זוגי באורך כולל של 60 מטר יגדל לאורך כולל של 66 מטר ומארז של ניילון נצמד באורך של 150 מטר יוגדל לאורך של 160 מטר