גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"עצרנו את כל השיפוצים המתוכננים": שוק הנדל"ן בברלין מגיב בזעזוע לתוכנית הקפאת שכר הדירה

התוכנית להקפיא את שכר הדירה בברלין כבר משפיעה על המשקיעים הפועלים בשוק שמצמצמים השקעות, ועל קבלני השיפוצים שמפטרים עובדים ● "החוקים החדשים הם בסגנון קומוניסטי", אומר בכיר ישראלי ל"גלובס"

הפגנה נגד עליית מחירי הדיור בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס
הפגנה נגד עליית מחירי הדיור בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס

"עסקי הנדל"ן בברלין לא יחזרו למה שהיו. הבנו שזו עיר שונה מאחרות ושעלינו להיערך בהתאם", כך אומר ל"גלובס" אחד מבכירי הישראלים הפועלים בשוק הנדל"ן הגרמני, בעקבות חוסר הוודאות שנרשם בחודשים האחרונים בתחום הנדל"ן בעיר בשל התוכנית החדשה של עיריית ברלין להילחם בעליית מחירי הדיור. "כבר התחלנו לצמצם השקעות", הוא מוסיף, "הקפאנו את כל השיפוצים המתוכננים ואנחנו מתכוונים לחתוך בעלויות".

ההצהרות הדרמטיות אינן שמורות לחברות ישראליות בלבד. גם ענקי נדל"ן גרמניים הזהירו בשבועות האחרונים מהשלכות הרפורמה חסרת התקדים בתחום מחירי הדיור בעיר, שאותה מובילה קתרין לומפשר, הסנאטורית לענייני בנייה ממפלגת השמאל ("די לינקה"). מפלגתה, לצד הירוקים והסוציאל-דמוקרטים, חברה בקואליציית השמאל השולטת בבירת ברלין, שהיא עיר-מדינה (אחת מ-16 מדינות המחוז המרכיבות את הרפובליקה הפדרלית הגרמנית), ולפיכך יש לה סמכויות רבות לגבי חקיקה.

מנכ"ל חברת "וונוביה", למשל, הזהיר השבוע כי הרפורמה תוביל באופן מיידי ל"יצירת שוק שחור" של דירות בברלין, וחברות שיפוצים ובנייה בעיר מאיימות לפשוט רגל.

המהומה החלה כבר ביוני, עם הכרזת הקואליציה כי תקדם הקפאה טוטאלית של שכר דירה בברלין לחמש השנים הקרובות. ההצהרה תפסה בהפתעה את שוק הנדל"ן המקומי, שלמרות הפגנות נגד יוקר הדיור ולחץ ציבורי לא חזה את הצעד. למרות ההצהרות כי חקיקה מוצעת זו אינה חוקתית, והתחייבות מצד חברות נדל"ן לעתור נגדה לבית המשפט לענייני חוקה בקארלסרוהה, עצם הסכמת הקואליציה על מסמך עקרונות בנושא הביאה לירידה של עשרות אחוזים בשווי חברות הנדל"ן שמתמחות בברלין. עד אז, שוויין של חברות אלו רק צמח, עם הזינוק החד שחל במחירי הדירות בבירת גרמניה.

"הבתים לתושבים". שלט על בניין בברלין  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

האזינו לפודקאסט "כסף בקיר" בפרק השקעות הנדל"ן בברלין:

להחזיר את המחירים לרמה של 2005

אל אי הוודאות שיצרה ההודעה על מסמך העקרונות התווספה בחודש שעבר הדלפה שעוררה סערה, לפיה החוק המתוכנן יכלול גם קביעת שכר דירה מקסימלי לכל ברלין, התלוי אך ורק בגיל הבניין. אולי חשוב מכך - מחיר המקסימום הזה היה מתוכנן לחול גם על חוזים קיימים, ולאפשר "הפחתה אוטומטית" באמצעות צעד פשוט מבחינה ביורוקרטית.

שכר הדירה המקסימלי נקבע על 7.97 אירו למ"ר לדירות לוקסוס משנת בנייה מאוחרת, ועל 6 אירו למ"ר בלבד לדירות ה"אלטבאו" היפות של פעם (שרובן שופצו בינתיים), עם תקרות גבוהות, עיטורי גבס ופרקטים מהודרים. כיום, למשל עומד מחירן בשוק על 12-14 אירו למ"ר. למעשה, המחירים שנגזרו משכר הדירה המקסימלי שהודלף נראו לאחרונה בברלין פחות או יותר ב-2005. "לומפשר מנסה להשיב את הגלגל לאחור", הכריזה כותרת בעיתון מקומי.

"אלו צעדים בסגנון קומוניסטי, נגד השוק החופשי, כראוי למפלגה ממנה מגיעה לומפשר ("די לינקה" היא גלגול של מפלגת השלטון של מזרח גרמניה לשעבר - א.א). דיברתי עם משקיעים אמריקאים שאפילו לא הבינו מה היא מציעה, מרוב שהדבר מנוגד לעסקים בעולם המערבי", סיפר הגורם הישראלי ל"גלובס".

הגבלת שכר הדירה: צעד אחד יותר מדי

במהרה הסתבר, כי זה היה צעד אחד יותר מדי. המומחים והתקשורת המקומית, שדווקא קיבלו באהדה את רעיון הקפאת שכר הדירה, יצאו נגד תוכנית מחיר המקסימום של לומפשר, והעובדה שהיא תקל על היאפים העשירים של פרנצלאואר ברג אפילו יותר מאשר על אם חד-הורית שגרה בשיכונים חדשים יחסית עמוק ב"סימנס-שטאדט" בשפנדאו. "התוכנית החדשה היא דוגמה לאופן שבו קונספט חצי-אפוי יוצר נזק נלווה עצום בגלל חוסר מחשבה", כתב ה"ברלינר מורגנפוסט".

בתגובה זריזה לביקורת שינתה בשבוע שעבר לומפשר את הצעת החוק, וריככה את הצעדים. לפי התוכנית החדשה, תורשה בין השאר העלאת שכר דירה של 1.2% בשנה בחמש השנים הקרובות (התאמה לאינפלציה), במקום הקפאה מלאה; שכר הדירה המקסימלי למ"ר יעלה מ-7.97 אירו ל-9.80 אירו, אבל בקשה להפחתה בהתאם לכך תהיה אפשרית רק אם שכר הדירה הכולל מהווה יותר מ-30% מההכנסה החודשית של הדייר או הדיירים; כמו כן, תורשה העלאה נוספת של עד 1.4 אירו למ"ר אם נעשה שיפוץ בדירה ב-15 השנים האחרונות. בנוסף, אם בעל הדירה יוכיח כי גבה מחיר נמוך יחסית בעבר וכי הוא זקוק להכנסה מהדירה כדי לשרוד כלכלית - ועדה מיוחדת תוכל להעניק לו היתר להעלות את שכר הדירה. נכון להיום, החוק יחול על כל הדירות המושכרות בברלין - כולל דירות מרוהטות המושכרות כדירות נופש.

דירה בשיפוצים בברלין / צילום: Thomas Peter, רויטרס

עדיין, צעדים אלו מהווים מהפכה של ממש בשוק הנדל"ן של ברלין. מחיר מקסימלי של 11.2 אירו למטר הוא עדיין נמוך ביחס לערים אחרות בגרמניה, וביחס לערי בירה במערב אירופה. בנוסף, אחד הסעיפים המשמעותיים ביותר בתוכנית הוא כוונת העירייה לדרוש מבעלי הדירות לקבל אישור ספציפי לפני כל שיפוץ מסיבי שכרוך בהעלאה של שכר הדירה ביותר מ-1 אירו למ"ר.

למעשה, סעיף זה מאיים לשים קץ למודל ה"פינוי-שיפוץ" של חברות רבות שפועלות בעיר, ביניהן ישראליות. עד עכשיו המודל עבד חלק, והתחיל ברגע שדייר שלהן עזב את הדירה, בין אם משום שהלך לעולמו או עבר לדירה אחרת. איתו הלך גם החוזה הישן שלו, עם רמת מחירים שלפני הקפיצה הדרמטית במחירי הדיור של ברלין בעשור האחרון. זו הייתה ההזדמנות של החברות לשפץ את הדירה ולהעלות את השכירות. החברות בחנו את הדירה, ראו אילו צעדים היו יכולים להעלות את שכר הדירה הכי הרבה מבחינה חוקית - התקנת שירותים חדשים, אמבטיה אם יש מקום, מערכת חשמל חדשה או כיור רחב, לפי יותר מ-100 פרמטרים המשפיעים על מחיר שכירות למ"ר בברלין - ואז שיפצו בזריזות את המבנה כדי למקסם את הכנסותיהן.

זו הייתה למעשה אופטימיזציה של העלאת השכירות, אבל מה שבעיקר תרם להכנסות שלהן היא מצוקת הדיור בברלין והעובדה שרבים - כמעט כל מי שהגיע לעיר בשנים האחרונות - היה מוכן לשלם אפילו יותר מהמחיר החוקי, העיקר להשיג דירה. דירות נעזבו כשהדיירים משלמים 3.5 אירו למטר, והמחיר החדש היה כבר 12 אירו למטר.

המודל הזה עכשיו בצרות ומאיים לא רק על שווי חברות הנדל"ן הגדולות, אלא גם על חברות השיפוצים הקטנות. חברות אלו, של כמה עשרות עובדים, מדווחות בשבועות האחרונים על קשיים רציניים בפעילותן. עד לאחרונה בברלין לא היה ניתן להשיג כלל עובדים לעבודות שיפוץ, הם באו מפולין ומאוקראינה ומכל מקום אפשרי. כיום, החברות מאיימות לקרוס. "שתיים מתוך שלוש חברות הנדל"ן שעבדנו אתן הפסיקו לחלוטין לשפץ דירות", אמר מנכ"ל חברה מקומית, "השלישית שוקלת להפסיק". הוא מתכוון לפטר עובדים, וכבר צממם משרדים ואת צי הרכב, אמר.

השבוע ממשיך להתקיים שלב השימועים הציבוריים של התוכנית. נציגי חברות נדל"ן, נציגי הציבור, איגודי בעלי דירות, קואופרטיבים המחזיקים דירות וכל גורם עניין אחר יציגו את ההסתייגויות שלהם מטיוטת החוק המוצעת. ויש הרבה. השאלה איך תיראה התוכנית הסופית עדיין פתוחה.

לומפשר, שיצרה עימות בקואליציה סביב הצעותיה המרחיקות-לכת וספגה ביקורת חריפה גם מהמפלגה הסוציאל-דמוקרטית המובילה את הקואליציה, עשויה לסגת עוד יותר ולספק חריגים נוספים. גם המועד שבו החוק ייכנס לתוקף עשוי להידחות. הוא היה אמור להיות מושלם עד סוף השנה, אבל ייתכן כי בגלל צורך בהתייעצויות, הוא יעבור רק לאחר מכן. החוק גם אמור לחול רטרואקטיבית, אולם כמה חוות דעת משפטיות קבעו כי זהו אינו סעיף חוקי.

בינתיים, חברות הנדל"ן הגדולות כבר החלו ביוזמה מהירה להעלות את שכר הדירה באופן מיידי. רוב מומחי ההשקעות ממליצים להמתין ולראות מה אכן יקרה באמצע אוקטובר, אז צפויה להיות מוצגת הצעת החוק.

אם ייצא לפועל, החוק אמור להיות בתוקף לחמש שנים. ככל הנראה, קרב משפטי יתנהל סביבו, אך הוא עשוי לקחת שנים, ורוב הסיכויים הם שהחוק לא יוקפא בזמן הדיונים. "יהיה מה שיהיה", מוסיף הבכיר, "ברלין כבר השיגה חלק ממה שהיא רצתה, שוק הדיור בה היום הוא לא מה שהיה עד יוני".

עוד כתבות

ראסל אלוואנגר, מנכ”ל טאואר / צילום: איל יצהר

טאואר רושמת ירידה בהכנסות הרבעון הרביעי ומספקת צפי מאכזב

החברה בניהולו של ראסל אלוונגר צופה הכנסות של 300 מיליון דולר ברבעון הראשון של 2020 ● ההכנסות ברבעון הרביעי ירדו ל-306 מיליון דולר

הפיילוט של ווינד - אופניים חשמליים להשכרה לטווח קצר / צילום: יח"צ

לא רק קורקינט: ווינד יצאה בפיילוט - אופניים חשמליים להשכרה לטווח קצר

החברה ביצעה השקה שקטה ופיזרה עשרות אופניים חשמליים ברחבי ת"א, לצד הקורקינטים שכבר פועלים בהצלחה ● עדיין אין תאריך כניסה לפעילות שגרתית, ובשלב זה מדובר בניסוי ● האופניים יושכרו תמורת 85 אגורות לדקת שימוש ללא דמי פתיחה

סוחר בבורסת ניו יורק. המצטרפת החדשה אינמוד סיימה את אוגוסט בזינוק של 42%   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הזהב מעל 1,600 דולר, לראשונה מאז 2013; אירופה ננעלה בירידות

הזהב מתחזק ב-1.2% למחיר של 1,605.6 דולר לאונקיה ● המדדים המובילים באירופה סיימו את יום המסחר בירידות של 0.8%-0.5% ● אפל הודיעה כי לא תעמוד בתחזית ההכנסות שפרסמה בגלל השפעות וירוס הקורונה על הפעילות הכלכלית בסין ומנייתה מאבדת יותר מ-2% ● מניית יצרנית המכוניות החשמליות טסלה ממשיכה להתחזק לאחר העלאות מחיר יעד גם מצד האנליסטים הספקנים

בני דרייפוס ועו”ד מירי כהן / צילומים: כדיה לוי ויונתן בלום

מגדל קלפים: כשאין ממשלה ואין תוכניות, הפקידות הבכירה מתפנה מרצונה

האם הקיפאון בקידום תוכניות עבודה ממשלתיות בתחום הנדל"ן מבריח את הפקידות הבכירה? וגם: ג'ף בזוס נרתם למאבק במשבר האקלים, המינויים החדשים של גיא שמש בנוקיה ויעל לפיד באופטימוב, ובאיזה פרס זכתה פרופ' רות ארנון?

נועם זילברשטיין, מנהל חטיבת הגלאים הגלובלית / צילום: יח"צ

GE מרחיבה את פעילותה בישראל בתחום הפיתוח של מכשירי הדמיה מתקדמים

ההחלטה להרחיב את הפעילות - בעקבות מענק של 50 מיליון שקל מרשות החדשנות

המשנה למנכ``ל  ``ידיעות אחרונות`` ציון פרץ / צילום: יוסי כהן

בעקבות מינוי אבי בן טל: ציון פרץ, המשנה למנכ"ל רשת 13, פורש מתפקידו

כבר עם היוודע דבר מינויו של אבי בן טל לתפקיד מנכ"ל רשת, העריכו רבים כי פרץ יפרוש מתפקידו, זאת למרות שנעשו מאמצים מצד בעלי המניות לשכנע אותו להישאר לפחות לחודשים הראשונים

צביקה גנדלמן / צילום: תמר מצפי

הוועדה המקומית של חדרה אישרה להרוס את בניין העירייה

הוועדה המקומית חדרה אישרה תוכנית להרס מבנה העירייה הקיים, כחלק מחידוש משמעותי של מרכז העיר המיושן ● בתוכנית – הקמת מגדל בן 26 קומות שיהווה קרייה שלטונית, ולצידו בנייה של היכל תרבות חדש, ובנייה למגורים ומסחר

גדעון ורטהייזר וצמרת סיוה בפתיחת המסחר אתמול בנאסדק / צילום: נסדק

סיוה עקפה את תחזיות האנליסטים ב-2019 אך הרווח השנתי כמעט התאפס; מספקת תחזית משופרת ל-2020

ההכנסות השנה אמורות לצמוח בכ-9%, ולכלול מכירות טכנלוגיה לאייפון הבא של אפל ● החברה לא צופה השפעה של וירוס הקורונה על ההכנסות השנתיות, ונהנית לדבריה מצבר הזמנות חזק וביקוש ער למוצריה בתחום הסכמי הרישוי

שי אהרונוביץ / צילום: שלומי יוסף, יח"צ

רשות המסים: נחוקק חוק שמבהיר מהו "תא משפחתי" לצורך חיוב במס רכישה

על רקע שפע תכנוני המס שנולדו בעקבות מס הרכישה הגבוה בישראל (8%), שהנפוצים שבהם הם העברת דירה במתנה לבן משפחה, ילד או הורה, הודיע היום סמנכ"ל מיסוי מקרקעין ברשות המסים, שי אהרונוביץ', כי רשות המסים פועלת על מנת להסדיר את הנושא בחקיקה

שאול אלוביץ' / צילום: איל יצהר

פרשנות: אלוביץ' מקווה שהשופטים ייטו לו חסד יותר מאנשי הפרקליטות

ההחלטה לוותר על זכותו לשימוע בתיק בזק התקבלה אצל שאול אלוביץ' בראש ובראשונה בגלל האכזבה שלו מתוצאות הליך השימוע שנערך לו בתיק 4000, וגם כדי לא לחשוף את טענות ההגנה שלו בפני התביעה

שאול אלוביץ' / צילום ארכיון: יוסי כהן

החלטה גורלית של שאול אלוביץ': מוותר על השימוע בתיק בזק

ל"גלובס" נודע כי אלוביץ' החליט לוותר על זכותו להליך שימוע בפני פרקליטות מיסוי וכלכלה ב"תיק בזק השני" - פרשת המרמה בבזק ● המשמעות: ייאלץ להתמודד כנאשם במקביל עם שני משפטים פליליים – תיק 4000 ותיק בזק

בנימין נתניהו/ צילום: רויטרס

יש תאריך: משפטו הפלילי של רה"מ נתניהו ייפתח ב-17 במרץ 2020

המשפט ייפתח בהקראת כתב האישום; עם זאת, הליך ההוכחות בתיק צפוי להתחיל רק בעוד כחצי שנה ● לפי החלטת ביהמ"ש, הדיון ב-17 במרץ ייערך במעמד הנאשמים - כלומר נתניהו יצטרך להגיע לדיון

השופט מגן אלטוביה / צילום: בירן בוצ'צ'ו

רשות המסים תשלם לנישום הוצאות חסרות תקדים של 290 אלף שקל

זאת לאחר שבית המשפט קבע כי הרשות ניסתה להתנער מהסכם שומה שערכה עם אותו נישום ולחייבו, שלא בצדק, במס בהיקף כ-30 מיליון שקל

הובלת מכולות מסין לקליפורניה / צילום: רויטרס

משבר הקורונה הוא “מהחמורים שידע ענף הספנות בעשור האחרון”

האטת הכלכלה הסינית מביאה להשעיית עשרות קווים ימיים ומעכבת את קצב הבנייה של אוניות חדשות

 

 

בנימין ושרה נתניהו מצביעים בפריימריז/  צילום: הליכוד

מערך דלת לדלת והסעות הליכוד בשיתוף אפליקציית אלקטור יצא לדרך

כך נראה הממשק בין מאגר הנתונים לבין מבצע דלת לדלת של הליכוד, המתנהל בימים אלה, ועד מערך ההסעות לקלפיות - המנוהלים כולם דרך אפליקציה וקבוצות הוואטסאפ של המפלגה ● לפי תוכנית הליכוד, שיאו של המבצע יגיע ביום הבחירות כאשר ב-14 הימים שלפניהן נעשית עבודת התשתית

תמר איש שלום/ צילום: ענבל מרמרי

רם לנדס מייעץ לחדשות 13: האם אודי סגל יגיש לצד תמר איש-שלום?

לנדס, איש התקשורת שעל שמו רשום המעבר של מיקי חיימוביץ' ויעקב אילון מחדשות 2 לערוץ עשר, נשכר לסייע בבניית המעבר להגשה זוגית במהדורה המרכזית של חדשות 13 ● מנכ"ל החברה ישראל טויטו ביקש מלנדס להיות נוכח בחזרות שעורכים בימים אלה שני המגישים

שלטי השכרה ומכירה בבניין בחדרה  / צילום:  תמר מצפי

הורשע עו"ד שהעלים הכנסות בסך 1.7 מיליון שקל מהשכרת שמונה דירות

ביהמ"ש קבע כי "עו"ד שמואל אריאלי העלים את ההכנסות מהשכרת הדירות במרמה, תוך שימוש פסול בפרטיהם של קרובי משפחתו, כדי לפטור עצמו מהצורך לדווח על הכנסותיו ולשלם מסים כדין" ● "הנאשם עשה שימוש יצירתי במיוחד – אם להשתמש במילים עדינות – בידע המשפטי שברשותו"

בנק HSBC / צילום: שאטרסטוק

בנק HSBC: נפטר 35 אלף עובדים ונמכור נכסים ב-100 מיליארד דולר

הבנק שמתכונן לארגון מחדש דיווח היום במסגרת הדוחות הכספיים לשנת 2019 על ירידה של 53% ברווח הנקי שלו ● בין יתר האתגרים העומדים בפני הבנק מתייחס היו"ר לנגיף הקורונה: "הבנק עוקב אחרי השפעת התפרצות נגיף הקורונה, והפחית את ציפיותיו לצמיחה באסיה השנה כתוצאה מכך"

אורי פדרמן - בעלים של קפה לנדוור  / צילום: איל יצהר, גלובס

אחרי 13 שנה: קפה לנדוור נפרדת מאסם-נסטלה ותופץ ע"י שסטוביץ

ל"גלובס" נודע כי מוצרי הקפה של לנדוור יעברו בהדרגה להפצת שסטוביץ • לפי הערכות, פעילות זו צפויה להביא לשסטוביץ תוספת למחזור של כ-5 מיליון שקל בשנה

אייל מליס, ענת גבריאל / צילומים: יוסי זמיר, אנצ'ו גוש. עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

האוטו של תנובה: בוחנת כניסה למשלוחי המכולות

חברת המזון הגדולה בישראל במגעים לכניסה למיזם המכירה המקוונת לסופרמרקטים שכונתיים שהקימה יוניליוור • המיזם מציע לסופרמרקטים ומכולות תשתית להקמת אתר מכירות ברשת • שיתוף-פעולה שכזה עשוי להיות כפוף לאישור הרשות לתחרות