גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"עצרנו את כל השיפוצים המתוכננים": שוק הנדל"ן בברלין מגיב בזעזוע לתוכנית הקפאת שכר הדירה

התוכנית להקפיא את שכר הדירה בברלין כבר משפיעה על המשקיעים הפועלים בשוק שמצמצמים השקעות, ועל קבלני השיפוצים שמפטרים עובדים ● "החוקים החדשים הם בסגנון קומוניסטי", אומר בכיר ישראלי ל"גלובס"

הפגנה נגד עליית מחירי הדיור בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס
הפגנה נגד עליית מחירי הדיור בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס

"עסקי הנדל"ן בברלין לא יחזרו למה שהיו. הבנו שזו עיר שונה מאחרות ושעלינו להיערך בהתאם", כך אומר ל"גלובס" אחד מבכירי הישראלים הפועלים בשוק הנדל"ן הגרמני, בעקבות חוסר הוודאות שנרשם בחודשים האחרונים בתחום הנדל"ן בעיר בשל התוכנית החדשה של עיריית ברלין להילחם בעליית מחירי הדיור. "כבר התחלנו לצמצם השקעות", הוא מוסיף, "הקפאנו את כל השיפוצים המתוכננים ואנחנו מתכוונים לחתוך בעלויות".

ההצהרות הדרמטיות אינן שמורות לחברות ישראליות בלבד. גם ענקי נדל"ן גרמניים הזהירו בשבועות האחרונים מהשלכות הרפורמה חסרת התקדים בתחום מחירי הדיור בעיר, שאותה מובילה קתרין לומפשר, הסנאטורית לענייני בנייה ממפלגת השמאל ("די לינקה"). מפלגתה, לצד הירוקים והסוציאל-דמוקרטים, חברה בקואליציית השמאל השולטת בבירת ברלין, שהיא עיר-מדינה (אחת מ-16 מדינות המחוז המרכיבות את הרפובליקה הפדרלית הגרמנית), ולפיכך יש לה סמכויות רבות לגבי חקיקה.

מנכ"ל חברת "וונוביה", למשל, הזהיר השבוע כי הרפורמה תוביל באופן מיידי ל"יצירת שוק שחור" של דירות בברלין, וחברות שיפוצים ובנייה בעיר מאיימות לפשוט רגל.

המהומה החלה כבר ביוני, עם הכרזת הקואליציה כי תקדם הקפאה טוטאלית של שכר דירה בברלין לחמש השנים הקרובות. ההצהרה תפסה בהפתעה את שוק הנדל"ן המקומי, שלמרות הפגנות נגד יוקר הדיור ולחץ ציבורי לא חזה את הצעד. למרות ההצהרות כי חקיקה מוצעת זו אינה חוקתית, והתחייבות מצד חברות נדל"ן לעתור נגדה לבית המשפט לענייני חוקה בקארלסרוהה, עצם הסכמת הקואליציה על מסמך עקרונות בנושא הביאה לירידה של עשרות אחוזים בשווי חברות הנדל"ן שמתמחות בברלין. עד אז, שוויין של חברות אלו רק צמח, עם הזינוק החד שחל במחירי הדירות בבירת גרמניה.

"הבתים לתושבים". שלט על בניין בברלין  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

האזינו לפודקאסט "כסף בקיר" בפרק השקעות הנדל"ן בברלין:

להחזיר את המחירים לרמה של 2005

אל אי הוודאות שיצרה ההודעה על מסמך העקרונות התווספה בחודש שעבר הדלפה שעוררה סערה, לפיה החוק המתוכנן יכלול גם קביעת שכר דירה מקסימלי לכל ברלין, התלוי אך ורק בגיל הבניין. אולי חשוב מכך - מחיר המקסימום הזה היה מתוכנן לחול גם על חוזים קיימים, ולאפשר "הפחתה אוטומטית" באמצעות צעד פשוט מבחינה ביורוקרטית.

שכר הדירה המקסימלי נקבע על 7.97 אירו למ"ר לדירות לוקסוס משנת בנייה מאוחרת, ועל 6 אירו למ"ר בלבד לדירות ה"אלטבאו" היפות של פעם (שרובן שופצו בינתיים), עם תקרות גבוהות, עיטורי גבס ופרקטים מהודרים. כיום, למשל עומד מחירן בשוק על 12-14 אירו למ"ר. למעשה, המחירים שנגזרו משכר הדירה המקסימלי שהודלף נראו לאחרונה בברלין פחות או יותר ב-2005. "לומפשר מנסה להשיב את הגלגל לאחור", הכריזה כותרת בעיתון מקומי.

"אלו צעדים בסגנון קומוניסטי, נגד השוק החופשי, כראוי למפלגה ממנה מגיעה לומפשר ("די לינקה" היא גלגול של מפלגת השלטון של מזרח גרמניה לשעבר - א.א). דיברתי עם משקיעים אמריקאים שאפילו לא הבינו מה היא מציעה, מרוב שהדבר מנוגד לעסקים בעולם המערבי", סיפר הגורם הישראלי ל"גלובס".

הגבלת שכר הדירה: צעד אחד יותר מדי

במהרה הסתבר, כי זה היה צעד אחד יותר מדי. המומחים והתקשורת המקומית, שדווקא קיבלו באהדה את רעיון הקפאת שכר הדירה, יצאו נגד תוכנית מחיר המקסימום של לומפשר, והעובדה שהיא תקל על היאפים העשירים של פרנצלאואר ברג אפילו יותר מאשר על אם חד-הורית שגרה בשיכונים חדשים יחסית עמוק ב"סימנס-שטאדט" בשפנדאו. "התוכנית החדשה היא דוגמה לאופן שבו קונספט חצי-אפוי יוצר נזק נלווה עצום בגלל חוסר מחשבה", כתב ה"ברלינר מורגנפוסט".

בתגובה זריזה לביקורת שינתה בשבוע שעבר לומפשר את הצעת החוק, וריככה את הצעדים. לפי התוכנית החדשה, תורשה בין השאר העלאת שכר דירה של 1.2% בשנה בחמש השנים הקרובות (התאמה לאינפלציה), במקום הקפאה מלאה; שכר הדירה המקסימלי למ"ר יעלה מ-7.97 אירו ל-9.80 אירו, אבל בקשה להפחתה בהתאם לכך תהיה אפשרית רק אם שכר הדירה הכולל מהווה יותר מ-30% מההכנסה החודשית של הדייר או הדיירים; כמו כן, תורשה העלאה נוספת של עד 1.4 אירו למ"ר אם נעשה שיפוץ בדירה ב-15 השנים האחרונות. בנוסף, אם בעל הדירה יוכיח כי גבה מחיר נמוך יחסית בעבר וכי הוא זקוק להכנסה מהדירה כדי לשרוד כלכלית - ועדה מיוחדת תוכל להעניק לו היתר להעלות את שכר הדירה. נכון להיום, החוק יחול על כל הדירות המושכרות בברלין - כולל דירות מרוהטות המושכרות כדירות נופש.

דירה בשיפוצים בברלין / צילום: Thomas Peter, רויטרס

עדיין, צעדים אלו מהווים מהפכה של ממש בשוק הנדל"ן של ברלין. מחיר מקסימלי של 11.2 אירו למטר הוא עדיין נמוך ביחס לערים אחרות בגרמניה, וביחס לערי בירה במערב אירופה. בנוסף, אחד הסעיפים המשמעותיים ביותר בתוכנית הוא כוונת העירייה לדרוש מבעלי הדירות לקבל אישור ספציפי לפני כל שיפוץ מסיבי שכרוך בהעלאה של שכר הדירה ביותר מ-1 אירו למ"ר.

למעשה, סעיף זה מאיים לשים קץ למודל ה"פינוי-שיפוץ" של חברות רבות שפועלות בעיר, ביניהן ישראליות. עד עכשיו המודל עבד חלק, והתחיל ברגע שדייר שלהן עזב את הדירה, בין אם משום שהלך לעולמו או עבר לדירה אחרת. איתו הלך גם החוזה הישן שלו, עם רמת מחירים שלפני הקפיצה הדרמטית במחירי הדיור של ברלין בעשור האחרון. זו הייתה ההזדמנות של החברות לשפץ את הדירה ולהעלות את השכירות. החברות בחנו את הדירה, ראו אילו צעדים היו יכולים להעלות את שכר הדירה הכי הרבה מבחינה חוקית - התקנת שירותים חדשים, אמבטיה אם יש מקום, מערכת חשמל חדשה או כיור רחב, לפי יותר מ-100 פרמטרים המשפיעים על מחיר שכירות למ"ר בברלין - ואז שיפצו בזריזות את המבנה כדי למקסם את הכנסותיהן.

זו הייתה למעשה אופטימיזציה של העלאת השכירות, אבל מה שבעיקר תרם להכנסות שלהן היא מצוקת הדיור בברלין והעובדה שרבים - כמעט כל מי שהגיע לעיר בשנים האחרונות - היה מוכן לשלם אפילו יותר מהמחיר החוקי, העיקר להשיג דירה. דירות נעזבו כשהדיירים משלמים 3.5 אירו למטר, והמחיר החדש היה כבר 12 אירו למטר.

המודל הזה עכשיו בצרות ומאיים לא רק על שווי חברות הנדל"ן הגדולות, אלא גם על חברות השיפוצים הקטנות. חברות אלו, של כמה עשרות עובדים, מדווחות בשבועות האחרונים על קשיים רציניים בפעילותן. עד לאחרונה בברלין לא היה ניתן להשיג כלל עובדים לעבודות שיפוץ, הם באו מפולין ומאוקראינה ומכל מקום אפשרי. כיום, החברות מאיימות לקרוס. "שתיים מתוך שלוש חברות הנדל"ן שעבדנו אתן הפסיקו לחלוטין לשפץ דירות", אמר מנכ"ל חברה מקומית, "השלישית שוקלת להפסיק". הוא מתכוון לפטר עובדים, וכבר צממם משרדים ואת צי הרכב, אמר.

השבוע ממשיך להתקיים שלב השימועים הציבוריים של התוכנית. נציגי חברות נדל"ן, נציגי הציבור, איגודי בעלי דירות, קואופרטיבים המחזיקים דירות וכל גורם עניין אחר יציגו את ההסתייגויות שלהם מטיוטת החוק המוצעת. ויש הרבה. השאלה איך תיראה התוכנית הסופית עדיין פתוחה.

לומפשר, שיצרה עימות בקואליציה סביב הצעותיה המרחיקות-לכת וספגה ביקורת חריפה גם מהמפלגה הסוציאל-דמוקרטית המובילה את הקואליציה, עשויה לסגת עוד יותר ולספק חריגים נוספים. גם המועד שבו החוק ייכנס לתוקף עשוי להידחות. הוא היה אמור להיות מושלם עד סוף השנה, אבל ייתכן כי בגלל צורך בהתייעצויות, הוא יעבור רק לאחר מכן. החוק גם אמור לחול רטרואקטיבית, אולם כמה חוות דעת משפטיות קבעו כי זהו אינו סעיף חוקי.

בינתיים, חברות הנדל"ן הגדולות כבר החלו ביוזמה מהירה להעלות את שכר הדירה באופן מיידי. רוב מומחי ההשקעות ממליצים להמתין ולראות מה אכן יקרה באמצע אוקטובר, אז צפויה להיות מוצגת הצעת החוק.

אם ייצא לפועל, החוק אמור להיות בתוקף לחמש שנים. ככל הנראה, קרב משפטי יתנהל סביבו, אך הוא עשוי לקחת שנים, ורוב הסיכויים הם שהחוק לא יוקפא בזמן הדיונים. "יהיה מה שיהיה", מוסיף הבכיר, "ברלין כבר השיגה חלק ממה שהיא רצתה, שוק הדיור בה היום הוא לא מה שהיה עד יוני".

עוד כתבות

מטבע דיגיטלי/צילום: שאטרסטוק

יצרנית מכונות כריית הביטקוין מנמיכה ציפיות לקראת הנפקה ראשונית בנאסד"ק

Canaan הסינית, החברה השנייה בגודלה בתעשיית מכונות הכרייה של מטבעות קריפטו, מתכננת להנפיק 10 מיליון ADS במחיר יעד של 11-9 דולרים למניה ● במחיר זה תוכל החברה לגייס לכל היותר 100 מיליון דולר - ולא 400 מיליון דולר, כפי שהעריכה לפני כשבועיים

מנכ"ל משרד התקשורת, נתי כהן ומנכ"ל בזק, דודו מזרחי / צילום: כדיה לוי, רונן טופלברג

האם התוכנית החדשה לפרסית סיבים אופטיים תוכל לעמוד באתגרי המציאות הישראלית

משרדי האוצר והתקשורת הראו חשיבה מחוץ לקופסה בתוכניתם להקים קרן שתממן פריסת סיבים אופטיים באזורים לא כלכליים • האם זו הדרך הנכונה להנחת התשתית לקפיצה הדיגיטלית שדרושה לישראל, והאם חברות תקשורת יכולות לוותר על הכנסות למען הקרן?

אוון שפיגל / צילום: JD Lasica

"הורי גידלו אותי בלי טכנולוגיה. הבן שלי רשאי לצפות בטלוויזיה שעה בשבוע"

אוון שפיגל, מייסד ומנכ"ל סנאפ, מספר בראיון ל"וול סטריט ג'ורנל" על האופן שבו הוא מגדל את הילדים שלו, על העיצוב המחודש שהיה שנוי במחלוקת ("הוא הצלחה") ועל פייסבוק: "התחרות איתנו גרמה להם להציע יותר ערך ללקוחות"

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

סגירה חיובית בבורסה: ת"א 90 קפץ בכ-1%, פרטנר זינקה בכ-6%

המדדים המובילים ננעלו בעליות ביום המסחר האחרון לשבוע על רקע היציבות בניו יורק ● דלתא קפצה לאחר הדוחות, מנייתה טאואר טיפסה ב-3.4%, יו ניבו זינקה בכ-5% ● מחזור המסחר הגיע ל-1.22 מיליארד שקל

פרוקטר אנ גמבל /צילום: רויטרס - John Sommers

P&G בשת"פ עם 8200EISP: "מחפשים את מותגי מיליארד הדולר הבאים"

החברה מחפשת מוצרים בתחום הבריאות, איכות החיים, איכות המגורים ומוצרים נגד "תשישות נשית"

איז'י בלנק / צילום: אורי שדה

יו"ר איגוד אדריכלי הנוף חושב שהם "לא מספיק קולניים, אבל כן משפיעים"

יו"ר איגוד אדריכלי הנוף, איז'י בלנק, מצהיר שהוא מודע לזה שפרויקטים של התחדשות עירונית הם הפוטנציאל האמיתי של הוספת יחידות דיור בערים, אבל מצטער על כך שהם "הורסים את כל הצמחייה ברחוב"

 איל זמיר  נדב ארגמן  אבי בלוט בנימין נתניהו ואביב כוכבי בחדר המלחמה בבסיס מטכ”ל/ צילום: קובי גדעון לע"מ

הכין לימונדה: כך ניצל נתניהו את פירות הסיכול המוצלח בעזה

אף אחד לא חושד בדרג הצבאי כי פעל למען הצרכים הפוליטיים של ראש הממשלה בחיסול בכיר הג'יהאד האסלאמי ● אבל מהרגע שהמטוסים יצאו למשימת הסיכול וחזרו בשלום, הפך נתניהו כל היבט אפשרי של ההתרחשויות הביטחוניות לכלי לצרכיו הפוליטיים ● דעה

קניון גינדי TLV ת"א / צילום: כדיה לוי

רבוע כחול נדל"ן מאשרת חשיפת "גלובס": מגעים מתקדמים לרכישת מניות משפחת גינדי בקניון TLV

החברה עשויה לרכוש את זכויותיה של קבוצת גינדי בקניון TLV ובחברת המגורים, במסגרת עסקה כוללת להסדרת כלל העניינים העומדים על הפרק בין הצדדים

אורי לוין, מייסד ויו"ר. זיו תירוש, מייסד ומנכ"ל, Refundit / צילום: יח"צ

הסטארט-אפ ריפנדיט שייסדו אורי לוין וזיו תירוש גייס 10 מיליון דולר

מדובר בסטארט-אפ המציע אפליקציה שמייעלת ומקצרת את הליך קבלת החזר המע"מ לתיירים בהתאם למדיניות של הארצות בהן הם מבקרים ● את סבב הגיוס הובילה Amadeus Ventures

משרדי ?Wix / צילום: רויטרס

מנייתה של Wix צונחת בוול סטריט לאחר צמצום תחזית שנתית

הישראלית שנסחרת בוול סטריט הציגה עלייה מפתיעה ברווח ובהכנסות ברבעון השלישי של השנה, אך צמצמה את טווח התחזיות לשנת 2019 כולה ● צופה הכנסות בטווח של 763-761 מיליון דולר, לעומת התחזיות הקודמת להכנסות בטווח של 765-761 מיליון דולר

שדרות ירושלים/צילום: מתן פורטנוי

מוקדם מהמתוכנן: אפליקציית Colu מסיימת מחר את הטבת הצבירה המוגדלת ביפו

בתחילת אוקטובר יצאה אפליקציית התשלומים במהלך שמטרתו לעודד את העסקים בשדרות ירושלים ביפו: הטבה של צבירת קאש-בק בשיעור של 30% ● המבצע, שאמור היה להימשך עד 1 בדצמבר, יסתיים כבר מחר בערב, היות שהתקציב נגמר

יניב אלפי/ צילום: אלירן אביטל

"הצלחנו לשנות דפוסי התנהגות אצל נהגי מוניות. שכל נהג יעשה לעצמו את החשבון איפה משתלם לו לעבוד"

מנכ"ל יאנגו יניב אלפי מכיר היטב את הסיטואציה שבה בשעות השיא נהגי מוניות מכבים את האפליקציות, וגם את החאפרים שמנסים לנגוס לו ברווחים ●  זה לא מונע ממנו להתגאות במודל העסקי שבזכותו החברה מרחיבה את פעילותה בישראל ● "כשהשירות טוב, אנשים מוכנים לשלם עליו"

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה ללא שינוי סביב רמת השיא; טבע צנחה ביותר מ-4%

הנאסד"ק והדאו ג'ונס ננעלו ללא שינוי, ומדד S&P טיפס ב-0.1% ● דחיית משפט האופיואידים בשלושה חודשים הכבידה על מניית טבע ● סיסקו נפלה לאחר תחזית חלשה שסיפקה זה הרבעון השני ברציפות ● וולמארט היכתה את תחזית הרווח למניה ● סין רכשה תוצרת חקלאית מארה"ב אך פחות מהצפוי

שרה נתניהו, רעיית ראש הממשלה בבית המשפט לקראת הודאה / צילום: מרים צחי

המסרונים המפלילים של בעלי בזק ו-250 סמסים בין שרה נתניהו לאיריס אלוביץ': נחשפו תמלילי חקירת אשת רה"מ

בתוכנית המקור בערוץ 13 נחשפו הערב תמלילים מחקירתה של שרה נתניהו שאף מעומתת בחקירה עם תכתובות בין שאול אלוביץ ומנכ"ל וואלה דאז אילן ישועה ● אלוביץ קושר בתכתובות במפורש בין סיקור חיובי להטבות רגולטוריות ● נתניהו נדרשת להגיב על מעורבותה בענייני משרד התקשורת ובהפעלת לחץ לקבלת סיקור חיובי

שאול שני / צילום: איל יצהר

שנה לאחר כישלון ההנפקה: ספינת הדגל לשעבר של ההייטק הישראלי ECI בדרך למיזוג עם חברה אמריקאית

ריבון קומיוניקיישנס הציבורית חתמה על הסכם למיזוג עם ECI של שאול שני תמורת 32.5 מיליון ממניותיה ועוד 355 מיליון דולר במזומן ● המיזוג מגיע לאחר כישלון הנפקתה של חברת ציוד התקשורת הישראלית הוותיקה בלונדון לפני כשנה ● בעלי המניות של ריבון פחות מרוצים מהמהלך ושווי השוק שלה נחתך ברבע בארה"ב

נועה קירל בקמפיין החדש של ביטוח ישיר  / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ביטוח ישיר

בזכות נועה קירל? ביטוח ישיר - הפרסומת הזכורה ביותר השבוע

גיאוקרטוגרפיה: הפרסומת לביטוח ישיר היא גם המושקעת ביותר השבוע עם כ-813 אלף שקל ● הפרסומת לדלתא בכיכובה של אליאנה תדהר היא האהודה ביותר בשבוע החולף

מוצרים של דין פודס / צילום: א.ס.א.פ קריאייטיב / Shutterstock

צניחה של 40% בארבעה עשורים בצריכה: מה גרם לענקית החלב מארה"ב לפשוט רגל

דין פודס, המתמודדת עם השינוי בטעמי הצרכנים, פנתה להליך של פשיטת רגל ● מאמצי החברה לסגור מחלבות ולצמצם את כוח-האדם לא עמדו בקצב של הירידה במכירות ● על אף הירידה בצריכת משקה החלב, הצריכה של מוצרי חלב הכוללת עלתה כמעט ב-20% בתקופה זו, כי הצרכנים קונים יותר יוגורט וגבינות

מתי דב / צילום: איל יצהר

עלייה של 19% ברווח של קרן הריט למגורים מגוריט ל-13.4 מיליון שקל ברבעון

קרן הריט למגורים רשמה רווח של 13.4 מיליון שקל ברבעון השלישי, רווח של 23.8 מיליון שקל ב-9 החודשים הראשונים של השנה ● עיקר הרווח נובע מהשלמת עסקה לרכישת מתחם דירות בפתח תקוה ● ההכנסות של מגוריט מדמי שכירות עלו ל-3.6 מיליון שקל ברבעון השלישי, לעומת 1.5 מיליון שקל ברבעון המקביל

אופירה ביננפלד / צילום: תמונה פרטית

"אין לי פנסיה מסודרת, והמדינה רק מפריעה לעבוד ולהתפרנס"

אופירה ביננפלד (61), בעלת סטודיו לפילאטיס בקיבוץ מפלסים, מוטרדת מכך שאין לה פנסיה מסודרת • עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם • צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il

נדל"ן בחו"ל / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

כיצד לתכנן את השקעתך בנדל"ן בחו"ל

הריבית האפסית והירידה בתשואה על השקעות בנדל"ן בישראל הביאו ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל ● בהשוואה לעבר קל היום בהרבה להשקיע, בין אם באופן ישיר או באמצעות חברה ● לכל מבנה עסקה יש השלכות מס שונות ותכנון מס לקוי עלול לאיין את הרווח שנוצר מההשקעה