גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

משקיעי הנדל"ן יוצאים מחיפה ומירושלים ומזהים הזדמנויות בערים הקטנות

בדיקה שערך משרד האוצר לבקשת "גלובס" מצאה כי משקיעי הנדל"ן מצמצמים את פעילותם בערים הגדולות מאז שנת 2017 ● מנגד, הערים נתיבות, אור עקיבא, חריש וקריית אונו עלו על הרדאר של המשקיעים, שהגבירו בהן את נוכחותם בתקופה זו ● ניתוח

העיר חריש / צילום: שלומי יוסף
העיר חריש / צילום: שלומי יוסף

הצעדים שנקט שר האוצר משה כחלון להדרת משקיעי הנדל"ן מהשוק, צלחו. אלה שנשארו, כפי שמלמדים נתונים שביקש "גלובס" ממשרד האוצר, שינו את טעמם. בעוד שביעדי השקעות ותיקים כמו חיפה ובאר-שבע הצטמצמה פעילותם, בערים חריש, נתיבות ואור עקיבא - נוכחותם עלתה.

שוק ההשקעות בנדל"ן עובר בשנים האחרונות טלטלה. בתקופתו של כחלון עלה מס הרכישה על דירה שנייה, כשהמסר למשקיעים היה ברור: אינכם רצויים. על כך יש להוסיף עליות מחירים שהורידו את התשואות על דירות והעלו סיכונים. כתוצאה נוצר מצב ייחודי, לפיו משקיעים מכרו יותר דירות מאלה שנקנו לצורכי השקעה. לפי נתונים שפרסמה בשבועות האחרונים הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, מאז אפריל 2016 כמות הדירות שמוחזקת על ידי משקיעים קטנה ב-19 אלף דירות. לפי הנתונים כיום רוכשים המשקיעים כ-1,200 דירות בחודש - כמחצית מהכמות עד לפני 4 שנים. מעבר לצמצום המשמעותי בשוק, גם מפת הביקושים השתנתה.

צמצום מול הגדלה של מלאי הדירות

המשקיעים כבר לא נוהרים לתל-אביב 

בניתוח הערים הבולטות בירידת מלאי הדירות להשקעה נמצא כי המשקיעים צמצמו את פעילותם בחיפה, בירושלים ובפתח-תקווה. בכל אחת מהן נרשמה ירידה מצטברת של 1,100 ל-1,800 דירות להשקעה בתקופה שבין ינואר 2017 ליוני 2019. גם בתל-אביב, עיר אהודה ביותר על משקיעים, הצטמצמה כמות הדירות להשקעה, אם כי היא נמצאת במקום החמישי בדירוג הערים שקטנה בהן כמות ההשקעות בנדל"ן.

"לאור העובדה שמדובר בעיר השנייה בגודלה בישראל, אשר מאופיינת גם בשיעור נמוך יחסית של דירות בבעלות (דהיינו, שיעור גבוה מהדירות מוחזק בידי משקיעים), עצם היותה מדורגת רק במקום החמישי בירידת המלאי יש בה כדי להעיד שבאופן יחסי פחות משקיעים 'נוטשים' אותה", כותבת הכלכלנית הראשית בניתוח, אך מציינת כי ייתכן שהסבר חלקי לכך עשוי להיות נעוץ ברמות המחירים הגבוהות בעיר זו, והעובדה שפלח השוק של דירות היוקרה ספג פגיעה חזקה יותר במספר העסקאות בשנים האחרונות".

יודגש כי הערים הללו אינן "מוחרמות" על ידי משקיעים. בירושלים נרכשו בשנתיים וחצי האחרונות למעלה מ-3,000 דירות להשקעה, בחיפה 2,200, בבאר-שבע כ-1,700 ובפתח-תקווה כ-1,200. ואולם, כאמור, כמות הדירות שמשקיעים אחרים מכרו באותן ערים הייתה הגבוהה ביותר.

שירה גרינברג/ צילום:מתן פורטנוי

המפתיעות: קריית אונו ומודיעין לא רק למגורים

מהנתונים עולה שהערים המובילות בשימור ואף בהגדלת הכמות של משקיעים, הן ערים קטנות, מרביתן בפריפריה, שנרשמה בהן בשנים האחרונות בנייה מרובה. שתי הערים הבולטות ביותר בגידול במספר הדירות בידי משקיעים בשנתיים וחצי האחרונות הן נתיבות ואור עקיבא, כאשר בכל אחת מהן עלה מלאי הדירות שמוחזק בידי משקיעים ב-180-200 דירות.

האם מדובר בבוננזה אמיתית? באוצר חושבים שלא. לסקירות נדל"ן שנערכו על ידם בחודשים האחרונים, צורפו "הערת אזהרה" מפני סכנת הצפת דירות להשכרה בערים הללו. וזאת הודות לפעילות מוגברת של משקיעים, וחלקה האחר - מפני רוכשים במסגרת "מחיר למשתכן", שמתכננים להשכיר את הדירות בעתיד.

בחריש מתקיימת תנופת בנייה, כשבמקביל עלתה בה כמות הדירות שנרכשו על ידי משקיעים. בשנתיים וחצי האחרונות עלתה כמות הדירות שנרכשו להשקעה ב-84. גם בה כבר יש אינדיקציות ליצירת מלאי עודף של דירות שמיועדות להשכרה, ועדיין המחירים הזולים מפתים משקיעים.

קריית אונו היא עיר חריגה ברשימה הזו: מדובר בעיר קטנה בלב אזור הביקוש. גם שם יש בשנים האחרונות תנופת בנייה רבה מאוד, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, אך לא רק. ייתכן שמשקיעים נמשכו למיקומה הטוב של העיר, ביחד עם מחירי דירות נוחים יחסית.

ומה לגבי מקומות גדולים יותר? "מבין הערים הגדולות בארץ, העיר היחידה שנרשם בה גידול במלאי הדירות בידי משקיעים בין השנים 2019-2017 היא מודיעין, כאשר גם במקרה זה מדובר בתוספת זעומה של כעשר דירות", כותבת הכלכלנית הראשית.

המסקנה לפיכך היא שהמשקיעים הוותיקים נוטים להיפטר ממלאי הדירות שלהם בערים הגדולות, ואילו המשקיעים החדשים מחפשים הזדמנויות במקומות קטנים, אך מסוכנים ברובם.

עוד כתבות

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

פנס: ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה

ההודעה מגיעה לאחר פגישתם של פנס ופומפאו, שר ההגנה האמריקאי, עם נשיא טורקיה ארדואן ● "כל הפועלות הצבאיות של טורקיה בסוריה יופסקו, המבצע יחדול, והכוחות הכורדיים יאובטחו", אמר פנס

בנייני מגורים בשכונת שרלוטנבורג בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס

צעדים חסרי תקדים בברלין: שכר הדירה יוקפא לחמש שנים

מלבד הקפאת שכר הדירה כוללים הצעדים הפחתת מחירי השכירות בחוזים חדשים לרמות שנרשמו ב-2012, ומניעת העלאת שכר דירה באמצעות שיפוצים יקרים ● ביום שלישי צפוי הסנאט של ברלין לאשר את ההצעה

דונלד טראמפ ממתין לנאום במליאת האו"ם / צילום: לוקאס ג'קסון, רויטרס

68 אלף סיבות לארדואן לזרוק את המכתב של טראמפ לפח

טראמפ אמר כי הטורקים "עושים הרבה כסף" מייצוא פלדה לארה"ב, אך לפי נתוני משרד הסחר האמריקאי, התמונה נראית אחרת ● מעבר לכך, על התרומה לשוק העבודה האמריקאי של ייצוא הסחורות והשירותים לטורקיה, בהם הייצוא הביטחוני, טראמפ לא היה מעוניין לוותר ● הנה המספרים

סוכה / צילום: שאטרסטוק

סוכת שלום כל השנה: אפשר לפתור את המתח בין החילונים לחרדים

רוב הישראלים מסורתיים וחובבים את היהדות אך מודאגים מאוד מהקונפליקט החילוני-חרדי ● מסתבר שניתן לפתור אותו, אך הוא דורש מאמץ משני הצדדים ● דעה

אופניים ברכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

אופניים אאוט, קורקינטים אין: הכללים החדשים של רכבת ישראל

החל מה-1 בדצמבר תוגבל העלאת אופניים שאינם מתקפלים לרכבות בשעות השיא בבוקר ואחה"צ ● המגבלה לא תחול על אופניים מתקפלים שארוזים בתיק נשיאה ייעודי ועל קורקינטים

נחל הקיבוצים / צילום: יותם יעקובסון

כמעיין המתגבר: פארק המעיינות מציין 60 שנה בפסטיבל חגיגי

פסטיבל המעיינות חוגג השנה עשור להקמתם של פארק המעיינות ושביל המעיינות, וגם 60 שנה לגן השלושה (הסחנה), בשפע של פעילויות, הופעות, תערוכות ואירועים מיוחדים בחול המועד סוכות

פרופ' גבריאל זוקמן / צילום: Genevieve Shiffrar

פרופ' גבריאל זוקמן, רק בן 32 וכבר מצליח להסעיר את אמריקה כשהוא דורש מיסוי אגרסיבי על עשירים

בגיל 32 פרופ' גבריאל זוקמן לא רק מסעיר את אמריקה, אלא גם מסייע לעצב את מדיניות המס האגרסיבית של המפלגה הדמוקרטית ● "העובדה שהמיליארדרים בארה"ב משלמים כעת, לראשונה, פחות מס מכל השאר היא כישלון", הוא אומר בראיון בלעדי ל־G

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

בדרך לפשרה: שופט זימן את מנכ"לי טבע וחברות התרופות האחרות לדיון לפני המשפט

שופט פדרלי זימן בכירים מהחברות על מנת לדון בפיצויים שהחברות מציעות ● טבע תשלם 29 מיליארד דולר, כחלק מהסכם הפשרה, בתרופות ובשירותי הפצה - כך על פי מקורבים לעסקה

יהודית ריכטר / צילום: שלומי יוסף, גלובס

במעמד שני נשיאים אמריקאים: יהודית ריכטר קיבלה פרס על פריצת דרך מ-MIT

במעמד שני נשיאים אמריקאים לשעבר קיבלה ד"ר ריכטר פרס על פריצת הדרך שחוללה בחיבור צעירים פלסטינים, ירדנים וישראלים דרך תוכנית "ניר - ביה"ס של הלב"

נעמה יששכר / צילום: רויטרס

המפתח לשחרור נעמה יששכר נמצא במשרד המשפטים

ההטיה של הפרקליטות לטובת בקשת ההסגרה מארה"ב, ביחד עם ההתעלמות מהבקשה הרוסית והסחבת האינסופית של מעצר בורקוב, היא עלבון צורב לרוסים ● על ישראל להיענות לבקשת ההסגרה של רוסיה כדי להחזיר את הצעירה הישראלית הביתה ● דעה

שחקני NBA / צילום: רויטרס

הבום של מייקל ג'ורדן: מלחמת הסחר בין סין לארה"ב מאיימת להטביע גם את ה-NBA

ציוץ אחד של הג'נרל מנג'ר של יוסטון רוקטס שהביע תמיכה במחאה בהונג קונג נגד השלטון בסין, הביא בן רגע למשבר חמור בין ה-NBA לבין המדינה שבה היא תולה תקוות כלכליות גדולות ● וליגת הכדורסל הטובה בעולם אינה לבד: עולם הספורט מושפע כעת יותר מתמיד מיחסים בינלאומיים ומשברים גיאופוליטיים

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

ויליגר: "מצרים על מחול השדים שנוצר וניסיונות השווא של ארומה ת"א להתנער מאחריות"

ממצאי בדיקת משרד הבריאות מנקים את האחריות מספקית הטונה ויליגר ● היסטמין הגבוה נבע מאופן הטיפול בטונה לאחר פתיחתה ● ארומה ת"א: "נעשה הכול על-מנת שתקלה מסוג זה לא תחזור" ● אדם נוסף הגיע לחדר מיון לאחר שאכל כריך טונה בקיוסק בנמל ת"א

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

בעקבות ההרעלות: ירידה של עשרות אחוזים במכירת מוצרי טונה במסעדות ובבתי קפה

מנכ"ל איגוד המסעדות, שי ברמן: "באירועים הכוללים אשפוז והשלכות בריאותיות חמורות, מרגישים את זה מיידית. מניסיון העבר, אני מניחה שאחרי כמה ימים זה ייעצר"

ראש ממשלת בוריס ג'ונסון בהצבעת הפרלמנט אתמול / צילום: Jessica Taylor, רויטרס

דיון מכריע בפרלמנט הבריטי: האם לאשר הסכם ה"ברקזיט"

זוהי הפעם הראשונה שהפרלמנט הבריטי יושב בשבת מאז המלחמה עם ארגנטינה ב-1982 ● הסיכויים שהעסקה תאושר גברו בשעות האחרונות, אחרי שקבוצת האולטרה-שמרנים בתוך המפלגה השמרנית, שקראו ל"ברקזיט" נוקשה יותר והתנגדו לעסקה של תרזה מיי, הודיעו כי יתמכו בעסקה של ג'ונסון

עופר שלח / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

עופר שלח: התר"ש לצה"ל לא מעניין את נתניהו כבר שנה שלמה

ח"כ עופר שלח הוסיף בפוסט פייסבוק נוקב במיוחד כי "רק כעת משתמש נתניהו בכך להפעלת לחץ פוליטי על כחול לבן"

לאגר אנד אייל   / צילום: אנטולי מיכאלו

“לאגר אנד אייל", בירות טובות במחיר מצוין. מתברר שאפשר

כשנפתח "לאגר אנד אייל" הייתי בטוח שלא יעברו כמה חודשים והוא ייסגר ● וראה זה פלא, המקום לא רק שורד אלא אף משגשג

זה ייגמר בבכי  / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

זה ייגמר בדמעות: שורה של חוקרים מנסים לפענח מה גורם לנו לבכות והאם אפשר לחיות בלי בכי

בכי כתגובה לרגש הוא תופעה נדירה בעולם היצורים החיים ונחשב תכונה אבולוציונית מתקדמת, אבל חוקרים עדיין מנסים לפענח מה בדיוק התפקיד שלו ומדוע גם חוויות חיוביות יכולות לגרום לדמעות לזלוג מעצמן

נתיבי איילון, הנחל ומסילת הרכבת לפני ההרחבה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המקטע השלישי של פרויקט הנתיבים המהירים יוצא לדרך

במסגרת העבודות ייסלל נתיב נסיעה נוסף ממחלף קק"ל ועד למחלף שבעת הכוכבים בשני הכיוונים ● כמו כן ייבנו שני גשרים המחברים ישירות את הנתיב המהיר בכביש 20 לנתיב המהיר בכביש 5 ● הפרויקט צפוי להסתיים בשנת 2025

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

בנימין נתניהו פרסם מתווה לממשלת אחדות

נתניהו פנה לח"כ בני גנץ והציע בין השאר הקפאת הסטטוס קוו בנושאי דת ומדינה ואימוץ מתווה אטיס לחוק הגיוס

מארק צוקרברג / צילום: צילום מסך מפייסבוק

מארק צוקרברג: "לפייסבוק תפקיד חשוב במניעת תוכן שגורם לקיטוב"

מנכ"ל פייסבוק נאם בשידור חי ופרש את משנתו בנושא חופש הביטוי ● בפוסט שפרסם יממה קודם לשידור הנאום כתב צוקרברג כי יתייחס לאיומים המרכזיים על חופש הביטוי, וכי הנאום הוא זיקוק של כל הדברים שלמד על הנושא בשנים האחרונות