גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לאחר כישלון ההנפקה: האם פעילות WeWork בישראל בסכנה?

ענקית חללי העבודה המשותפים, שנתקלה בכתף קרה של המשקיעים בוול סטריט, שוכרת ומפעילה 10 מתחמים בישראל ומתכננת לפתוח שלושה נוספים ● שי ליפמן, ווליו בייס: "גם אם WeWork תיפול, יהיו מי שייקחו את החללים במקומה" ● ניתוח גלובס

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork / צילום: רויטרס
אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork / צילום: רויטרס

דחיית הנפקתה של ענקית חללי העבודה השיתופיים WeWork, שבתחילת השנה שינתה את שמה הרשמי ל-We Company, מעוררת לא מעט חוסר ודאות לגבי המשך התרחבותה האפשרית, גם בישראל. זאת, בשל האפשרות (התאורטית בינתיים) של מצוקה תזרימית פוטנציאלית שאליה עלולה החברה הצומחת  להיקלע, בשל מחסור במזומנים שאותם תכננה לגייס בוול סטריט.

מצוקה שכזו, אם אכן תתגלע, עלולה להוביל לצמצום במגמת ההתרחבות המהירה של WeWork, וזאת לאחר שקצב הגידול בשטחים שאותם היא שוכרת (ומשכירה לאחרים) היה גבוה מאוד בשנים האחרונות, עם כניסתה לפעילות בעשרות ערים ברחבי העולם, ועם החזקה שמגיעה כיום למאות נכסים - התרחבות שלא פסחה גם על ישראל.

מי שהרים כבר ביוני האחרון "דגל אדום" בכל הנוגע לסיכונים הקשורים לפעילותה של WeWork היה שלמה איזנברג, בעל השליטה ויו"ר קבוצת הנדל"ן המניב ישרס, כשאמר בכנס מקומי, שבו השתתפו בכירים בענף: "אני עדיין לא מבין את התופעה של WeWork. כשאני משכיר שטח משמעותי בנכסים שלי, הדבר הראשון שאני בודק זה את המאזן הכספי של השוכר, כי אני מאמין שחברה שלא מרוויחה, לא יכולה לשלם שכר דירה - זאת נקודת הפתיחה שלי. אין ספק שהמודל ש-WeWork מציעה מלהיב וחדשני, ולכן בעקבותיו הגיעו כל כך הרבה חקיינים, אבל אני לא כל כך מבין אותו. את דוחות WeWork לא ראיתי, ואני קורא עליהם רק דרך העיתונות, אבל כשהם יראו מודל של רווח, ארוץ אחריהם להשכיר להם שטחים".

הנכסים הבולטים שמציעה וויוורק בישראל

"החברה לא תוכל להמשיך לשפוך מזומנים"

בשוק ההון היה מי שהעריך היום כי "למרות דחיית ההנפקה, בשלב הנוכחי לא נראה כי WeWork תצמצם את שטחי פעילותה, אלא קודם כל נראה אצלה האטה בקצב ההתרחבות, והיא תפתח פחות שטחי משרדים חדשים מכפי שעשתה עד היום. נראה כי היא לא תוכל להמשיך לשפוך מזומנים בקצב שעשתה עד היום, בלי שיש לה גב כלכלי שיתמוך בכך - ולכן בהמשך, אם לא יחול שינוי במצבה, היא עשויה להידרש לצעדים נוספים".

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, מפגין גישה אופטימית יותר. בשיחה עם "גלובס" אמר ליפמן: "אני מניח שבסופו של דבר, ההנפקה של WeWork תצא לפועל, ובינתיים החברה יכולה להמשיך לגייס כסף גם בצורה פרטית, כפי שעשתה עד היום".

ליפמן סבור כי "עצירת מהלך ההנפקה כעת לא צפויה לפגוע בהתרחבות הפעילות של החברה, בטח לא בארץ, והיא גם לא מהווה סיכון לחברות המחזיקות בנכסים. גם אם WeWork תיפול, יהיו מי שייקחו את החללים שלה במקומה, בין אם אלה חברות מתחרות או בעלי הנכס".

שכרה 6 קומות במגדל ToHa בתל-אביב

כחלק מהפריסה המהירה שלה, מציעה WeWork לא מעט חללי עבודה שיתופיים בישראל, וככל הידוע, היא מחזיקה ומפעילה כיום שטחי משרדים בכ-10 נכסים בארץ, מרביתם בתל-אביב. העסקה הגדולה ביותר שלה בישראל עד כה הייתה שכירת שטחים במגדל המשרדים החדש ToHa, שהוקם ברחוב יגאל אלון בתל-אביב, שם היא חתמה ב-2017 על הסכם ארוך טווח בהיקף של 300 מיליון שקל מול בעלות הנכס, חברות הנדל"ן המניב אמות וגב ים. מדובר בעסקה להשכרת ארבע קומות למשך 15 שנה, כשבהמשך הרחיבה WeWork את השטחים שהיא משכירה שם, כך שכיום יש בידיה שש קומות במגדל, והיא השוכרת הגדולה ביותר בנכס.

נכס נוסף של WeWork שתפס כותרות במסגרת פעילותה המקומית, הוא בניין ברחוב דובנוב שבמרכז תל-אביב - הנכס הראשון של החברה בישראל - שאותו היא השכירה במלואו כבר בשנה שעברה לענקית הטכנולוגיה מיקרוסופט. זוהי העסקה היחידה של WeWork בישראל במתכונת כזו, הקיימת בנכסים אחרים שלה בעולם.

נוסף על כך, יש בידי WeWork שטחים במקומות נוספים בתל-אביב - שם גם ממוקם מטה החברה, ברחוב מנחם בגין - וכן יש לה שטחים בפרויקט של חברת גב ים בבאר שבע ושטחים בחיפה, בהרצליה ובירושלים.

פעילות ב-100 ערים ב-30 מדינות

את פעילותה בישראל התחילה WeWork ב-2014, והשוק המקומי היה השני בעולם שאליו נכנסה החברה לאחר ארה"ב, שם התחילה לפעול כבר ב-2010.  במבט קדימה, WeWork כבר הודיעה כי היא מתכננת לפתוח נכס נוסף ברחוב שוקן בתל-אביב בסוף 2019, ובמהלך השנה הבאה כוונתה להתרחב למגדל ספיר שברמת גן, וכן למבנה בפתח תקוה - כך שבסך הכל תפעל החברה ב-13 אתרים מקומיים.

וויוורק, שהוקמה בשנת 2010 על ידי הישראלי אדם נוימן יחד עם שותפו מיגל מקלרוי, פועלת בתחום של הקמה וניהול חללי עבודה משותפים ברחבי העולם.  החברה מפצלת שטחי משרדים שאותם היא שוכרת, לחדרים ולחללים, ומשכירה אותם לפי חדר או אף לפי שולחן, בדרך כלל לתקופות קצרות. בסך הכל, לפי נתונים שהציגה WeWork בחודשים האחרונים, יש לה פעילות בכ-500 בניינים ברחבי העולם, הפזורים בכ-100 ערים ב-30 מדינות.

מודל הפעילות של החברה מבוסס על כך שבדרך כלל היא שוכרת מבעלי הנכס שטחים לטווח ארוך, שאותם היא משכירה לגורמים שלישיים - בין אם אנשים פרטיים ובין אם חברות וגורמים עסקיים. מודל זה משית עליה הוצאות גבוהות: שכירת נכס, שיפוץ, שיווק לחברי קהילה חדשים ו"ספיגת" ההוצאות עד שהתפוסה של הבניין מלאה. במסגרת זאת, מפעילה WeWork את הנכסים ודואגת לכל צורכי השוכר, וכחלק מכך היא מספקת ללקוחותיה מגוון שירותים נרחב. ככל הידוע, חלק מכספי ההנפקה שתכננה לבצע בבורסת נאסד"ק, יועדו לרכישת נכסים, שיהפכו את החברה לא רק למפעילת הנכס, אלא גם לבעליו.

לפי הנתונים המוצגים באתר החברה, היא מציעה כמה מודלים של שכירת שטחים - המרכזיים ביניהם כוללים השכרת שולחן עבודה פרטי, שולחן עבודה שיתופי ומשרד פרטי. במרבית המקרים, טווחי המחיר בנכסיה של WeWork בישראל מתחילים בטווח הנמוך בפחות מ-1,000 שקל בחודש, ובטווח הגבוה מתקרבים לכ-3,000 שקל בחודש, בהתאם למודל השכירות ולמיקום הנכס. מחירים אלה רלוונטיים עבור שוכר פרטי, ואילו במקרה שבו היא סוגרת חוזה מול חברה, תקופות השכירות הן לטווח ארוך, ומחירי השכירות משתנים בהתאם לצורכי החברה ולהיצע השטחים.

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork / צילום: רויטרס

"שידוד מערכות בתחום המשרדים"

לאור צמיחתה המהירה, ריכזה WeWork לא מעט עניין גם בקרב פעילי תחום הנדל"ן המניב בישראל, וכמה מבכירי הענף התייחסו באחרונה, במסגרת אותו כנס נדל"ן שנערך ביוני, להשפעותיה על תחום הפעילות. מול דבריו של איזנברג אמר אז עוזי לוי, סגן נשיא לנדל"ן ב-WeWork: "צריך לזכור שהחברה פותחת כל חודש מרכזים מסחריים בהיקף של מגדל עזריאלי, ואין ספק שהוצאות הפיתוח משפיעות על המאזן ועל גודלה".

עוד אמר לוי כי "WeWork עושה לא רק שינוי, אלא שידוד מערכות בתחום המשרדים, מכיוון שהיא הכניסה משהו חדש לשוק מסורתי, והנושא פה הוא בכלל קהילה, ולא חללי עבודה משותפים. חלל העבודה, שנותן חוויית משתמש אחרת לגמרי, הוא חלק מהקהילה". כמו כן ציין לוי כי "כ-40% מהשטחים של  WeWork כיום הם של התאגידים הגדולים בעולם. זה לא רק שטח שמשמש תחליף לסטארט-אפיסט, שישב לפני כן בבית קפה".

דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה, אמר באותו כנס: "יש לנו כבר עשרות דגמי-אב של חללים משותפים, בין אם אותה חברה נמצאת כשוכרת עוגן של כל הבניין, ובין אם רק בחלקו. אם חברה כמו WeWork יושבת בנכס ותיק שלנו, יש לכך יתרון, כי היא יכולה לייצר גם לי וגם לה אפגרייד, אבל אני לא בטוח שבבניין חדש כדאי שחברה כזאת תשב, כי לעתים זה עלול לפגוע לי בשווי". אבי ורטהיים, יו"ר חברת ההשקעות בנדל"ן אלוני חץ (בעלת השליטה באמות, המחזיקה במגדל ToHa), התייחס גם הוא באותו כנס ל-WeWork ואמר כי "המתחמים המשותפים הם כאן כדי להישאר".

WeWork, כך פורסם בשבוע שעבר, דחתה בשלב זה את התוכנית לגייס כ-3 מיליארד דולר בהנפקת מניות ראשונית (IPO) בארה"ב - גיוס הון שנועד לממן את המשך צמיחתה המהירה של החברה. זאת, לאחר שההנפקה נתקלה בחוסר התלהבות מצד המשקיעים גם לנוכח הצניחה בשווי המבוקש. הפרסומים בקשר לשווי WeWork בהנפקה נקבו תחילה בשווי אדיר של כ-47 מיליארד דולר, אבל בהמשך צנח התמחור עד לכ-15 מיליארד דולר, כשגם זה לא סייע לחברה להשלים את המהלך כמתוכנן.  

עוד כתבות

מאיר שמגר / צילום: איל יצהר, גלובס

מאיר שמגר – לוחם חירות ישראל כל חייו

ההגדרה שעמה נכנס לעולם המשפט השופט מאיר שמגר , נשיא בית המשפט העליון שהלך הבוקר לעולמו, היא גם זו שמגדירה אותו בצורה המדויקת ביותר: לוחם חירות ישראל ● אכן שמגר היה, לאורך כל חייו, לוחם חירות ישראל ● עם נקודה בין שתי המילים האחרונות ובלעדיה

עו"ד עמית ברכה / צילום: יונתן בלום

"הסיפור הסביבתי הוא סיפור קיומי ויומיומי כמו הקוטג'"

עו"ד עמית ברכה, מנכ"ל עמותת "אדם, טבע ודין", בראיון אישי ● על הילדות בבת ים ובתל אביב ("הייתי ילד פוליטי"), על הבחירה במשפטים ("היה לי ברור שאני רוצה עבודה ציבורית"); ועל הצפוי בישראל בשל ההתחממות הגלובלית: "אלפי אנשים ימותו בכל שנה מבעיות של משבר האקלים"

פרופ' גבריאל זוקמן / צילום: Genevieve Shiffrar

פרופ' גבריאל זוקמן, רק בן 32 וכבר מצליח להסעיר את אמריקה כשהוא דורש מיסוי אגרסיבי על עשירים

בגיל 32 פרופ' גבריאל זוקמן לא רק מסעיר את אמריקה, אלא גם מסייע לעצב את מדיניות המס האגרסיבית של המפלגה הדמוקרטית ● "העובדה שהמיליארדרים בארה"ב משלמים כעת, לראשונה, פחות מס מכל השאר היא כישלון", הוא אומר בראיון בלעדי ל־G

בנייני מגורים בשכונת שרלוטנבורג בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס

צעדים חסרי תקדים בברלין: שכר הדירה יוקפא לחמש שנים

מלבד הקפאת שכר הדירה כוללים הצעדים הפחתת מחירי השכירות בחוזים חדשים לרמות שנרשמו ב-2012, ומניעת העלאת שכר דירה באמצעות שיפוצים יקרים ● ביום שלישי צפוי הסנאט של ברלין לאשר את ההצעה

מארק צוקרברג / צילום: צילום מסך מפייסבוק

מארק צוקרברג: "לפייסבוק תפקיד חשוב במניעת תוכן שגורם לקיטוב"

מנכ"ל פייסבוק נאם בשידור חי ופרש את משנתו בנושא חופש הביטוי ● בפוסט שפרסם יממה קודם לשידור הנאום כתב צוקרברג כי יתייחס לאיומים המרכזיים על חופש הביטוי, וכי הנאום הוא זיקוק של כל הדברים שלמד על הנושא בשנים האחרונות

נעמה יששכר / צילום: רויטרס

המפתח לשחרור נעמה יששכר נמצא במשרד המשפטים

ההטיה של הפרקליטות לטובת בקשת ההסגרה מארה"ב, ביחד עם ההתעלמות מהבקשה הרוסית והסחבת האינסופית של מעצר בורקוב, היא עלבון צורב לרוסים ● על ישראל להיענות לבקשת ההסגרה של רוסיה כדי להחזיר את הצעירה הישראלית הביתה ● דעה

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

מה יקרה ב-48 השעות האחרונות לפני פקיעת המנדט והאם נתניהו ישלוף עוד שפן?

כל מי שמכיר את רה"מ יודע שהוא נוהג לשלוף שפנים מהכובע כשאף אחד לא מוכן • בהנחה שלא יקדים להחזיר את המנדט להרכבת הממשלה, גם הפעם כדאי להיות דרוכים עד הרגע האחרון • ומה הותיר נתניהו במשרד החוץ ● פרשנות

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

קשים מפלסטיק / צילום: Shutterstock

מקשיות לחליפות חלל - כמה אתם שולטים בחדשות?

מה מגדלים בשטחים המוחכרים מירדן, איזו מניה שברה שיאים ומה שמו של ההאקר הרוסי? 10 שאלות שיבחנו כמה אתם מעודכנים

נתיבי איילון, הנחל ומסילת הרכבת לפני ההרחבה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המקטע השלישי של פרויקט הנתיבים המהירים יוצא לדרך

במסגרת העבודות ייסלל נתיב נסיעה נוסף ממחלף קק"ל ועד למחלף שבעת הכוכבים בשני הכיוונים ● כמו כן ייבנו שני גשרים המחברים ישירות את הנתיב המהיר בכביש 20 לנתיב המהיר בכביש 5 ● הפרויקט צפוי להסתיים בשנת 2025

הג'וקר/ צילום: באדיבות טוליפ-אינטרטיי

צפוי להפליא ולא אמין להחריד: ג'וקר קלף לא ממש מנצח

מבחינה טכנית, "ג'וקר" הוא סרט מרשים במיוחד ● מבחינה תוכנית, הוא קליפה ריקה

עמית גריידי / צילום: משרד השיכון

שליחותו של הממונה על חוק המכר? מכה נוספת לקבוצות הרכישה

שתי החלטות של הממונה על חוק המכר מהשבועות האחרונים מטלטלות שוב את תחום קבוצות הרכישה בישראל - ושוב עולה כי הנפגעים העיקריים יהיו ציבור הרוכשים ● דעה

ראש ממשלת בוריס ג'ונסון בהצבעת הפרלמנט אתמול / צילום: Jessica Taylor, רויטרס

דיון מכריע בפרלמנט הבריטי: האם לאשר הסכם ה"ברקזיט"

זוהי הפעם הראשונה שהפרלמנט הבריטי יושב בשבת מאז המלחמה עם ארגנטינה ב-1982 ● הסיכויים שהעסקה תאושר גברו בשעות האחרונות, אחרי שקבוצת האולטרה-שמרנים בתוך המפלגה השמרנית, שקראו ל"ברקזיט" נוקשה יותר והתנגדו לעסקה של תרזה מיי, הודיעו כי יתמכו בעסקה של ג'ונסון

איילת שקד / צילום: רפי קוץ

מפינוי להסדרה: מה מספרת המדינה לבג"ץ

שקד מתפארת שבתפקידה כשרת המשפטים הפכה את גישת המדינה למאחזים על ראשה • העובדות מלמדות כי בתקופתה פיתחו הרשויות שלל תרופות משפטיות ומנהליות כדי להשאיר מבנים לא חוקיים במקומם • אבל בדיקה מעמיקה מראה כי התפנית התחילה עוד הרבה לפניה ● המשרוקית של גלובס

ג'ונסון אנד ג'ונסון./ צילום:  רויטרס

שוב צרות בג'ונסון אנד ג'ונסון? החברה מודיעה על ריקול בארה"ב

הריקול יוגבל לאצווה אחת של בקבוקי טלק לתינוקות שיוצרו והופצו בארה"ב ב-2018

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

ויליגר: "מצרים על מחול השדים שנוצר וניסיונות השווא של ארומה ת"א להתנער מאחריות"

ממצאי בדיקת משרד הבריאות מנקים את האחריות מספקית הטונה ויליגר ● היסטמין הגבוה נבע מאופן הטיפול בטונה לאחר פתיחתה ● ארומה ת"א: "נעשה הכול על-מנת שתקלה מסוג זה לא תחזור" ● אדם נוסף הגיע לחדר מיון לאחר שאכל כריך טונה בקיוסק בנמל ת"א

נחום ביתן/ צילום: תמר מצפי

נחום ביתן ממשיך לממש נכסים: מוכר סניף לרשת קינג סטור 

קינג סטור תרכוש ב-2 מיליון שקל סניף של יינות ביתן בעיר כרמיאל ● העסקה בין הצדדים נחתמה אתמול וכוללת סניף בשטח של 3,000 מ"ר

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס SIMON DAWSON

בוריס ג׳ונסון אחרי התבוסה בפרלמנט: ״אנסה להעביר את הסכם הברקזיט שוב בשבוע הבא״

הפרלמנט הבריטי הצביע בעד עיכוב נוסף בפרישה מהאיחוד האירופי ● חברי הפרלמנט הצביעו בעד תיקון שיאלץ את רה"מ לבקש עוד הערב מבריסל הארכה נוספת של שלושה חודשים ● ג'ונסון: "החוק לא מחייב אותי לכך" ● במקביל לדיון התקיימה הפגנה מחוץ לפרלמנט שבה השתתפו מאות אלפי בני אדם

חוגגים עליות ב-NYSE  / צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות: טבע זינקה ב-12%, IBM נפלה לאחר ירידה במכירות זה הרבעון החמישי ברציפות

מדד הנאסד"ק טיפס ב-0.4%, הדאו ג'ונס הוסיף 0.1% לערכו ● ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה ● נעילה הססנית בבורסות אירופה לאחר שהמחוקקים בבריטניה מטילים ספק בעסקת ברקזיט ● מורגן סטנלי עקף את התחזיות לרבעון

דונלד טראמפ ממתין לנאום במליאת האו"ם / צילום: לוקאס ג'קסון, רויטרס

68 אלף סיבות לארדואן לזרוק את המכתב של טראמפ לפח

טראמפ אמר כי הטורקים "עושים הרבה כסף" מייצוא פלדה לארה"ב, אך לפי נתוני משרד הסחר האמריקאי, התמונה נראית אחרת ● מעבר לכך, על התרומה לשוק העבודה האמריקאי של ייצוא הסחורות והשירותים לטורקיה, בהם הייצוא הביטחוני, טראמפ לא היה מעוניין לוותר ● הנה המספרים