גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אין שכר ואין דירה: ענף הנדל"ן בארה"ב לא מתחמם מחדש

הריבית יורדת, והמימון נעשה זול יותר, אבל זה לא עוזר לענף הנדל"ן בארה"ב ● זה קורה במידה רבה מאחר שכדי לקבל משכנתא דרושה יכולת השתכרות, אבל זו נחלשת - מה גורם לכך?

ענף הנדל"ן בארה"ב לא מתחמם מחדש / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק
ענף הנדל"ן בארה"ב לא מתחמם מחדש / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

אי שם ב-2016 החל תהליך העלאות הריבית בארה"ב, שסימן את התקרבות הכלכלה האמריקנית לשיא המחזור הכלכלי. המדיניות המוניטארית של הפד הפכה בהדרגה לפחות ופחות מרחיבה, כשהמטרה היתה למנוע התחממות של יתרה של המשק, שעל פי התאוריה הייתה אמורה ליצור לחצים אינפלציוניים משמעותיים.

עם הזמן, ככל שתהליך העלאות הריבית נמשך, התנאים הפיננסים התהדקו והחלו לקרר את הכלכלה האמריקאית, כאשר אחד מהמקומות הראשונים בהם האטה זו הורגשה היה שוק הנדל"ן. כיום, על אף העובדה שארה"ב נמצאת בתהליך הפחתות ריבית, שוק הנדל"ן עדיין לא מראה סימני התחממות מחודשים, שכן להשפעת הריבית לוקח זמן רב לחלחל אל הכלכלה הריאלית. כך למשל, החל מינואר 2018 קצב הגידול של מחירי הבתים נמצא בהאטה מתמדת, מה שמעיד על חולשה בביקוש לרכישת דירות. גם מדד נגישות הדיור האמריקני, המודד את יכולתו של משק בית ממוצע לקבל משכנתא, מראה כי המגמה בשנים האחרונות היא שפחות ופחות אנשים יכולים להרשות לעצמם לרכוש משכנתא לקניית דירה.

בשל העובדה שרוב המשפחות זקוקות למשכנתא על מנת לרכוש בית, נהוג לחשוב שרמת הריבית, הלא היא מחיר הלוואת הכסף, היא המשפיעה העיקרית על ההחלטה לרכוש בית. עם זאת, על אף ההיגיון שבדבר, הנתונים מראים שהנחה זו אינה מבוססת מספיק.

איתותי אזהרה מאוניברסיטת מישיגן

בעלי הניסיון מביניכם יודעים כי המסע לרכישת דירה מסתיים (ולא מתחיל!) בסופו של דבר, לפחות אצל רובנו, בלקיחת המשכנתא. הדרך שעובר הקונה עד לשם והקריטריונים שעליו לעמוד בהם, קובעים את החלטתו לבצע רכישה או לא. על פי רוב, החיפוש מתחיל בלוחות הנדל"ן, שם הרוכש ככל הנראה ייוודע לרמת המחירים ויחליט אם הוא מסוגל לעמוד בהם. על פי מדד אמון הצרכנים של אוניברסיטת מישיגן, הנכונות משקי הבית האמריקנים לרכוש בתים, נמצאת בירידה מתמדת החל מהרבעון הראשון של 2018. הקשרים ההיסטוריים מאותתים על כך שמדד נכונות משקי הבית לרכוש בתים נוטה להקדים את הרכישות בפועל בשנתיים ויותר. כלומר, רמת הנכונות של משקי הבית לרכוש דירה כיום מאותתת על חולשה בביקוש לרכישת דירות גם בשנים הקרובות.

באם יחליט הקונה הפוטנציאלי שמחירי הבתים סבירים מספיק עבורו, הוא יחל בבחירת משכנתא מתאימה. הריבית על המשכנתא נמצאת בבסיס העסקה כאשר ככל שתהיה גבוהה יותר, לקיחת משכנתא תהיה פחות אטרקטיבית ועשויה להוביל בעיקר להארכת מח"מ המשכנתא ולאו דווקא להחלטה על ביטול העסקה. על פי הנתונים, הריבית על המשכנתאות ל-30 שנה עומדת כיום על כ-3.7% והיא יורדת באופן עקבי מאז אוקטובר 2018. אם כן, מדוע נכונות משקי הבית ממשיכה לרדת, על אף ירידת עלויות המימון? מבדיקה שערכנו עולה כי השפעתה של הריבית היא רק משנית אל מול מחירי הבתים והשכר במשק.

גם הדיור מתייקר ומקרר את השוק

רמת השכר, כאמור, היא פועל יוצא של שוק העבודה והפעילות הכלכלית במשק, ואלו לא משביעים רצון, בלשון המעטה. מדד מנהלי הרכש של ה-ISM בתעשייה, שמייצג עבורנו את הפעילות הכלכלית, צנח בשנה האחרונה מרמות מרשימות ביותר של 60 נק' לרמה של 49.1 נק' באוגוסט האחרון, המעידות על התכווצות התעשייה. שוק העבודה בהתאם לכך מציג התמתנות הולכת ונמשכת בדמות תוספת משרות שהולכת ופוחתת לאיטה כאשר הממוצע החודשי בשנה הנוכחית עומד על תוספת של 158 אלף משרות בחודש שהן הרבה מתחת לקצב של 223 אלף משרות בחודש ב-2018.

קצב הגידול בשכר, כפי שאמרנו, יוסיף לאבד קיטור ככל שהנתונים לעיל ימשיכו במגמה הנוכחית. בנוסף, למרות שנרשמה האטה בקצב הגידול במחירי הבתים, רמת המחירים כיום נחשבת לגבוהה ומאחר ומחירי הבתים ממשיכים לטפס בקצב גבוה יותר מקצב הגידול בשכר, הם מקשים על היכולת של משקי הבית לקבל משכנתא. לאור ההערכה כי שוק העבודה רק מאבד גובה בחודשים האחרונים, נראה כי החולשה במכירות הבתים תימשך.

קצב העלייה בשכר אל מול קצב עליית מחירי הדיור

שיעור כפול באג"ח אמריקאיות

ואיך זה בא לידי ביטוי בבורסה?

בשנים האחרונות החלה "אופנה" חדשה בבורסה המקומית, הנפקת חוב של חברות נדל"ן אמריקאיות בבורסה המקומית, מה שמכונה כיום "אג"ח אמריקאיות". הנפקות אלו תפסו תאוצה בשנים 2016-2018 וכיום נסחרות בבורסה המקומית 57 איגרות חוב של 31 חברות נדל"ן אמריקאיות שונות בהיקף כספי של 23 מיליארד שקלים, היקף לא מבוטל מהאשראי הקונצרני הסחיר שמסתכם בכ-323 מיליארד שקלים, כלומר כ-7% מהיקף אשראי זה.

על פניו לא מדובר במשהו יוצא דופן, שהרי שוק ההון מהווה נקודת מפגש בין חברות המעוניינות לגייס כספים לצורך הרחבת פעילותן, לבין משקיעים ובעיקר גופים מוסדיים אשר מעוניינים לתת לחברות כספים בתמורה לתשואה המביאה לידי ביטוי את מצב השווקים הפיננסים ומפצה על הסיכון הנלווה לפעילות החברה. גם במקרה זה, מדובר בחברות נדל"ן אמריקאיות שעניינן הרחבת הפורטפוליו העסקי שלהן ומינופו באמצעות גיוס חוב.

אך זה אינו עוד מקרה קלאסי של מפגש בין חברות וגופים מוסדיים. חותמת לכך קיבלנו כשמרבית אגרות החוב התרסקו בסוף שנת 2018 ועברו להיסחר בתשואה דו-ספרתית שמשקפת בחלק מהמקרים אפשרות לחדלות פירעון. ההתרסקות והירידות החדות באיגרות החוב של חברות הנדל"ן האמריקאיות שהנפיקו אג"ח בישראל נבעו להערכתנו בעיקר מהשקיפות הנמוכה שמאפיינת חלק מהחברות והחשש לממשל תאגידי לא תקין. אלו ותשואה נמוכה שאינה משקפת את הסיכון הנובע מהשקעה באיגרות חוב אלו, הובילו לפאניקה רוחבית ולירידות חדות ולעלייה תלולה בתשואה עליהן.

נציין כי גיוס החוב על ידי חברות אלו, בדרך כלל התבצע כחלופה להלוואות מזנין (הלוואות ביניים שאינן הלוואות הראשיות שנלקחו למימון עסקאות) או כהלוואות לצורך ייזום ופיתוח נכסים חדשים. הגיוסים התבצעו בתשואות יחסית נמוכות שלא שיקפו להערכתנו את הסיכונים המלאים הנובעים בהשקעה מסוג זה, בעיקר עבור הלוואות מזנין שהינן הלוואות יקרות מאוד מטבען (יכולות גם להגיע לתשואה דו-ספרתית במקרים מסוימים).

משבר אמון בין השוק לחברת BVI וסטרווד הוביל לרצף של ירידות שערים באיגרות החוב ולעלייה בהיקף סימני השאלה מחשש לממשל תאגידי לא תקין וחוסר שקיפות גם בחברות אחרות. עם זאת, כאשר הסערה שכחה, השוק ביצע את התיקון המתבקש והחד בתשואות האג"ח של החברות הטובות, היציבות והאמינות יותר שירדו וחזרו לתשואות חד ספרתיות "נורמלית" המשקפות בחלקן פרמיה (מוצדקת) על חברות נדל"ן ישראליות, אך לא עוד תשואות המשקפות חשש ליכולת החזר החוב של החברות.

למרות הפאניקה שנרשמה רק לפני שנה, סביבת הריבית הנמוכה ממשיכה להגדיל את התיאבון לסיכון של המשקיעים ונראה שאנו נמצאים בפני גל נוסף של הנפקות בהיקף כספים של 1.5-2 מיליארד שקלים, חלקו הגדול על ידי חברות נדל"ן מצפון אמריקה. הפעם אנו מעריכים שוק ההון יתאפיין בסלקטיביות גבוה יותר, דרישה לביטחונות ודרישה לפרמיה כפיצוי על הסיכון. 

הכותבים הם כלכלן ומנהלת מחלקת מחקר ברוקראז' בפסגות. אין באמור ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק המתחשב בנתונים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול-דעתו של הקורא, והוא אינו מהווה הצעה לרכישת ניירות ערך

עוד כתבות

חזי כאלו, מנכ"ל בנק ישראל / צילום: איל יצהר, גלובס

"השקעה של 40 מיליארד ש' בשיפור פריון העבודה תביא תועלת עצומה"

כך אמר מנכ"ל בנק ישראל חזי כאלו בוועידה של הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" ● "אני קורא מעל במה זו למועמדים ערבים לבוא לבנק - אנחנו רוצים משפטנים, כלכנים, רואי חשבון וגם אנשי הייטק"

שערי קניון דיזנגוף סנטר נעולים / צילום: שני מוזס, גלובס

ירידה של 10% בהיקף הקניות היום לעומת יום שלישי בשבוע שעבר

לפי נתוני חברת שב"א (שירותי בנק אוטומטיים) בין השעות 9:00 ל-12:00 הייתה ירידה של 33% בסכום ההוצאות בכרטיסי אשראי

אורי גרינפלד, כלכלן ואסטרטג ראשי בפסגות \ צילום: איל יצהר

חיסול שיעלה מאות מיליונים לישראל: איך ההסלמה במצב הביטחוני תשפיע על הפעילות הכלכלית

בכל יום של השבתה מלאה מאבד המשק הישראלי תוצר בשווי 2.5 מיליארד שקל ● במקרים של הסלמה במצב הביטחוני, ישנן תופעות לוואי נוספות ● ממה נגרם עיקר הנזק היום, מהו הנזק הנוסף שייגרם וישפיע לטווח הארוך יותר ואיך יגיבו סוכנויות דירוג האשראי?

תושבים תופסים מחסה בזמן אזעקות באשקלון / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

לא הלכתם לעבודה בגלל ההסלמה? כדאי שתדעו מה הן הזכויות שלכם

מהן שתי הסיבות בגינן יש לנו את הזכות להיעדר מהעבודה היום? והאם המעסיק יכול לפטר עובד שלא הגיע לעבודה? עו"ד נעמה שבתאי בכר, מומחית בייצוג מעסיקים, מסבירה

עו"ד נדאל חאיק, מנכ"ל עמותת עורכי דין לקידום מנהל תקין  / צילום: איל יצהר, גלובס

"להפסיק את העסקת המקורבים ברשויות המקומיות הערביות"

כך אמר עו"ד נדאל חאיק, מנכ"ל עמותת עורכי דין לקידום מינהל תקין, בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" ● ברהום ג'ראיסי: "הבעיה הכלכלית-חברתית בחברה הערבית היא תוצאה של מדיניות מ-1948 ועד היום להשאיר אותה כחברה חלשה"

ד"ר סאמי מיעארי, הפורום הכלכלי הערבי / צילום: איל יצהר, גלובס

"בישראל יש שתי כלכלות ויש ביניהן פער עצום: הכלכלה היהודית היא כלכלה מודרנית והכלכלה הערבית נמצאת מאחור"

את הדברים אמר ד"ר סאמי מיעארי בסיכום כנס הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" ● "תוכנית 922 שנועדה לסגור פערים קיימים בקושי יושמה. מתוך השקעה של 15 מיליארד שקל שכלולה בתוכנית, הביצוע עבר בפועל 2 מיליארד שקל"

דונלד טראמפ / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

היום מתחיל שלב העדויות הפומביות בתהליך האימפיצ׳מנט נגד נשיא ארה"ב

ועכשיו בטלוויזיה: היום מתחיל שלב העדויות הפומביות בתהליך האימפיצ׳מנט נגד נשיא ארה"ב ● סוף התהליך ידוע מראש: טראמפ יהיה הנשיא השלישי בתולדות ארה״ב שיועמד לדין בסנט ● מסד הטיעון נגד טראמפ: ניסה לסחוט מנשיא אוקראינה הכרזה פומבית שקייב תחקור את יריבו הפוליטי, ג'ו ביידן ובנו, האנטר, שהיה דירקטור בחברת גז אוקראינית ● פרשנות

 

הייטק גלובלי / אילוסטרציה: שאטרסטוק

אייסייט זכתה בחוזה של 15 מיליון דולר לאספקת מערכות ליצרן רכב אמריקאי

החברה פיתחה מערכת ראיית מכונה למעקב אחרי הנהג ברכב אוטונומי ● אייסייט לא נקבה בשם היצרן, אך מדובר בשני דגמי רכב חדשים, שייצורם מיועד להתחיל ב-2021

 

גוף מטוס שנשלח ממפעלי ספיריט / צילום: רויטרס

מוכנה על מסלול ההמראה: החברה שמייצרת רכיבים לבואינג מציגה גידול בביקושים

בזמן שבואינג מתאוששת בהדרגה ממשבר אסון התעופה הכפול, חברת ספיריט אירוסיסטמס שמייצרת עבורה רכיבים, מציגה גידול בביקושים ● כניסתה לאירופה יחד עם תחזית הגידול המואץ של הסקטור, עשויות לסייע להמשך הצמיחה שלה

טים קוק, מנכ"ל אפל /  צילום: רויטרס Thomas Peter

המציאות על פי אפל: החברה מפתחת משקפי מציאות מדומה וקסדה לגיימינג

ענקית הטכנולוגיה מתכננת להשיק את המכשירים בתוך שלוש-ארבע שנים, כך לפי דיווחים באתרים "בלומברג" ו"דה אינפורמיישן" ● בחברה לא התייחסו לדיווח

חדווה בר / צילום: תמר מצפי

מדד האג"ח שעשה עלייה מאירופה לישראל

בשנים האחרונות נוצרו איגרות חוב חדשות לבנקים באירופה וגם בישראל, אשר כבר זכו בקרנות שיעקבו אחר ביצועיהן ● השנה הצטרף אל אלה מדד CoCo בנקים ישראלי - מה מאפיין אותו וכיצד הוא נראה בהשוואה מול אג"ח "רגילות" בשוק שלנו?

רצפת המכירה של המחר, כנס עושים שוק, גלובס / צילום: איל יצהר, גלובס

"ארגונים חייבים להקצות את המשאבים לחדשנות ומי שלא יעשה כן יישארו מאחור"

מנכ"ל ריטייל אינוביישן קלאב אורן פארן סיפר באירוע עושים שוק של "גלובס" כי כיום פועלים בארץ 350 סטארט-אפים בתחום בריטייל ● מיכאל גבאי מ-Trigo טען כי "בסטארט-אפים מבינים שלעבוד בישראל זה משהו שבסופו של דבר יעזור להם כשחקנים בינלאומיים"

אביחי מנדלבליט, בכנס לשכת עורכי הדין / צילום: ליאב פלד

גורם המעורה בעבודת היועמ"ש: "מנדלבליט מקדיש את כל זמנו להחלטה בתיקי נתניהו"

היועמ"ש הודיע כי ייעדר מכנס חיפה למשפט השבוע • עושה מאמץ לסיים את ניתוח טענות ההגנה בשימוע ולפרסם החלטה לכל המאוחר באמצע דצמבר

איתן יוחננוף / צילום: תמר מצפי

יוחננוף מקטינה את התגמול לבעלי השליטה: שכרו החודשי של המנכ"ל איתן יוחננוף יקטן בכ-30% ל-180 אלף שקל

הנפקת המניות הראשונית של רשת המזון מתקדמת: תגייס כ-460 מיליון שקל לפי שווי של 1.85 מיליארד שקל "לפני הכסף" ● כ-100 מיליון שקל מתמורת ההנפקה מייעדת יוחננוף לחלוקת דיבידנד, שממנו ייהנו בעיקר בני המשפחה השולטת

בני גנץ / צילום: אלעד מלכה

גנץ: "החלטה נכונה מבצעית ומדינית. לא תהיה השפעה על תהליכים פוליטיים"

בבוקר שלאחר החיסול בעזה הוכרזה כוננות שיא בעוטף ובמרכז, והרוחות הפוליטיות סוערות ● גנץ "מגבה כל פעילות נכונה למען ביטחון ישראל" והדגיש כי "לפעולה זו לא תהיה השפעה על התהליכים הפוליטיים המתקיימים"

ירי רקטות לעבר מישראל לאחר חיסולו של בהאא אבו על-עטא / צילום: רויטרס

מטחים בלתי פוסקים לעוטף עזה ולשפלה; הרוגים בתקיפות צה"ל

(עדכונים שוטפים): הירי התחדש לעבר ישראל ומטחי רקטות נורו לעוטף עזה ונתיבות, שדרות ואשקלון ● לראשונה בסבב הלחימה, אזעקות נשמעו גם במבוא חורון, הראל ולטרון ●  צה"ל הציב מחסומים על הכבישים בעוטף עזה●
● תנועת הרכבות באזור עדיין מושבתת והתושבים נקראו להישאר בקרבת המרחבים המוגנים ● כל הפרטים בפנים

כסף / צילום: שאטרסטוק

כך נוצרו הזדמנויות חדשות במערכת הפיננסית לאורך ההיסטוריה

בשנים האחרונות נדמה שישנו מרדף אחר מציאת הזדמנויות חדשות ויצירתיות לרווח ● אך הדבר מתחיל לפני מאות שנים, והרבה מאז לא השתנה ● מסע היסטורי בעקבות ההתחדשות הפיננסית ● האזינו לפרק פתיחת העונה של הפודקאסט "דוח פינטק"

ויצמן שירי  / צילום: תמר מצפי

ההרפתקה הבורסאית החדשה של ויצמן שירי: רוכש שלד בורסאי כדי לצקת לתוכו פעילות קנאביס באפריקה

שירי, שבעבר הוביל את חברת הנדל"ן תשואה 10 שקרסה עם חובות כבדים, מתכוון למכור לשלד נקסט ג'ן פעילות בבעלותו ובמרכזה נכס נדל"ן בבאר שבע וכן "גידול וייצוא קנאביס רפואי בעיקר במדינת לסוטו"

עובדים במפעל הרכבת רכב של טאטא ההודית/ צילום: רויטרס

שני העולמות הכלכליים של הודו לא מצליחים להיפגש ומאיטים את צמיחתה

מיתון שהחל בכלכלה השחורה פוגע בניסיונותיה של המדינה להעביר עובדים ממנה אל הכלכלה המודרנית

ישראל כ"ץ בעצרת האו"ם / צילום: Eduardo Munoz, רויטרס

משרד החוץ מגיב להחלטת בית הדין האירופי: בית הדין האירופי נגרר לקמפיין פוליטי נגד ישראל

יקב פסגות: החלטת בית הדין נגועה באפליה נגד ישראל, גאים בתרומתנו למאבק נגד ההחלטה