גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פיצל תשע דירות לעשרות יח"ד להשכרה - וישלם מס כעסק

יעקב ארביב פיצל דירות שרכש לעשרות יח"ד קטנות שהשכיר למיעוטי יכולת ● על ההכנסות דיווח כנהנות משיעור מס מופחת כהשכרת נכס אישי ● ביהמ"ש קבע כי מדובר בהכנסה עסקית, בין היתר "בהתבסס על ההיקף הכמותי של יחידות הדיור המושכרות, לעתים לתקופות קצרות"

בניין מגורים / צילום: יח"צ
בניין מגורים / צילום: יח"צ

בין השנים 1983-2013 רכש אדם בשם יעקב ארביב נכסי נדל"ן שונים בעיר נתניה, ובהם דירות מגורים, אולמות ייצור ומחסנים. חלק מהנכסים הללו רשם ארביב על שם ילדיו (חמישה בנים ובת). בשלב מסוים פיצל ארביב חלק מהנכסים הללו והסב אותם לעשרות יחידות דיור קטנות, לצורך השכרתם כ"יחידות הלנה". בין השנים 2009 ל-2014 השכיר ארביב את יחידות ההלנה הללו בעיקר לאוכלוסיות מעוטות הכנסה, בהם עובדים זרים, פועלים שהגיעו ממדינות אפריקה ועבדו בסביבה ושוהים בלתי חוקיים. זאת, תמורת "דמי הלנה" חודשיים שנעו כפי הנראה בין כ-800 שקל ל-2,500 שקל.

במשך התקופה השכיר ארביב עשרות יחידות הלנה בנכסים השונים בבעלותו, בין היתר ברחובות שוהם, ויצמן, ספיר, שער העמק, יוספטל, אפרים וזנגביל בעיר נתניה. על הכנסותיו מההשכרה לא דיווח ארביב לכאורה לרשויות המס.

הסתרת ההכנסות לכאורה נעשתה, בין היתר, על-ידי רישום נכסים על שם בניו של ארביב, שימוש בכספת אישית והסתרת פרטים מרואה החשבון שלו. ארביב היה אחראי להשכרת נכסי המשפחה, קיבל את מלוא דמי השכירות לידיו והשתמש בכספים כרצונו.

העובדות הללו מהוות את הבסיס להליך פלילי שנפתח נגד ארביב במאי 2017 בטענה להעלמות מס וכן להליך אזרחי שניהלה נגדו רשות המסים בשנתיים האחרונות לצורך גביית המס מהכנסותיו משכירות. בעוד ההליך הפלילי עדיין מתנהל, הגיע ההליך האזרחי לסיומו לאחרונה, בחיובו של ארביב במס בגין ההכנסות משכירות. 

המאבק בהון השחור בנדל"ן

הסיפור הזה חושף טפח מהמאבק שמנהלת רשות המסים בהון השחור בשוק הנדל"ן - מאבק המתנהל במקרים רבים מול אזרחים נורמטיביים, שכירים או עצמאים, שצברו נכסים, משכירים אותם אך לא מדווחים על הכנסותיהם או מדווחים עליהם כהכנסות הנהנות משיעור מס נמוך מזה שרשות המסים סבורה שהיה עליהם לשלם.

על-פי חוק, השכרת דירת מגורים בישראל ממוסה על-פי מספר מסלולי מיסוי אטרקטיביים, הכוללים פטור על הכנסה משכירות עד סך של כ-5,000 שקל בחודש, תשלום מס סופי בשיעור מופחת של 10% מגובה שכר הדירה (אם שכר הדירה גבוה מ-5,000 שקל, המס משולם החל מהשקל הראשון) ומסלול מס שולי על-פי שיעורי המס של בעל הדירה, כאשר זה מגיש דוח כספי שנתי. במקרה בו ההכנסה החודשית משכר הדירה, עולה על 5,000 שקל כאמור, מלבד חובת תשלום המס, חייבים בעלי הדירות גם בחובות דיווח לרשות המסים - הגשת דוחות שנתיים ודיווח על ההכנסות משכר הדירה.

במקרה של ארביב, במישור האזרחי התמקדה המחלוקת סביב הכנסותיו משכירות בין השנים 2011 ל-2014. ארביב הצהיר על חלק מההכנסות שנבעו מהשכרת הנכסים הרשומים על שמו, כהכנסות פסיביות שחייבות בשיעור מס מופחת של 10%, ועל יתרת ההכנסות נדרש פטור ממס. לטענתו, גם דמי השכירות שהניבו הנכסים שנרשמו על שם חמשת בניו פטורים ממס.

פקיד השומה דחה טענה זו, כאשר לטענתו ארביב ניהל עסק להשכרת מקומות מגורים, ולכן הסדרי המס המוטבים אינם חלים, ויש לחייב את ההכנסות מהשכרה בשיעור המס השולי שחל עליו. נוסף על כך, פקיד השומה סבר כי יש לייחס לארביב את מלוא הכנסות השכירות שהופקו מכל נכסי המשפחה, בין אם הנכסים נרשמו על שם המערער ובין אם לאו. לארביב הוצאו שומות חדשות על -די פקיד שומה היחידה הארצית לשומה ברשות המסים.

שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב, הרי קירש, חילק את נכסי הנדל"ן המשפחתיים לשלוש קבוצות: נכסים שנרכשו על ידי ארביב ונרשמו על שמו (ארבעה נכסים); נכסים שנרכשו על-ידו ונרשמו על שם ילדיו (חמישה נכסים); ונכסים שהתקבלו בירושה ונרשמו בחלקים שווים על שם יעקב ארביב ושמונת אחיותיו ואחיו (שתי דירות);

במהלך שנות המס טיפל ארביב, והיה אחראי לבדו, על השכרת כלל נכסי הנדל"ן שבבעלות המשפחה (גם דירות הירושה).

לטענת ארביב, סך ההכנסות מהשכרת הנכסים בשנים 2011-2014 עמד על כ-1.8 מיליון שקל, כאשר פקיד השומה העמיד את ההכנסה על סך של 1.9 מיליון שקל. כלומר, ההכנסה החודשים הממוצעת מתשעת הנכסים יחד הייתה כ-39 אלף שקל, אשר כמחצית מהסכום יוחס לדירות הרשומות על שם ילדיו של ארביב. מדירות הירושה הופק סכום נוסף של כ-28 אלף שקל במהלך כל שנות המס.

הכנסת השכירות: "עסקית ואקטיבית"

פסק הדין סבב סביב שתי שאלות: הראשונה - שאלת סיווג ההכנסה מדמי השכירות שיקבע את שיעור המס שיש להחיל עליה, ואף עשוי להשפיע על אופן התרת הוצאות ועל אפשרויות קיזוז ההפסדים; והסוגיה השנייה קשורה להיקף ההכנסה שיש לייחס לארביב עצמו: האם יש להכניס אל תוך סל הכנסותיו גם את דמי השכירות שהניבו הנכסים הרשומים על שם הילדים, וכן, מה חלקו בדמי השכירות שהופקו מדירות הירושה.

השאלה האם השכרת ריבוי דירות מהווה עסק או השכרה פרטית נדונה מספר פעמים בפסיקה בעקבות מחלוקות בין בעלי דירות לרשות המסים, שהובילו את רשות המסים לקבוע אשתקד כללים ברורים בנוגע לסיווג ההכנסות מהשכרת דירות מגורים. לעמדת רשות המסים, השכרת 10 דירות מגורים ומעלה מהווה "עסק" המחייב במס מלא, העלול להגיע לשיעורים של 45%-50%; אזרחים המשכירים עד 5 דירות פרטיות בבעלותם זכאים ליהנות ממס בשיעור מופחת של 10%; ואלה המחזיקים בין 5 ל-10 דירות יצטרכו לשכנע את רשות המסים מדוע הם זכאים למס המופחת.

הכללים הללו פורסמו על רקע פסק דינו של בית המשפט העליון מינואר 2018 בעניינו של עו"ד שרגא בירן, שבמסגרתו נקבע כי בירן, מעורכי הדין העשירים בישראל, ישלם מס בשיעור המוטל על "עסק" בגין הכנסותיו מהשכרת 24 דירות שהיו בבעלותו בתל-אביב, בירושלים וברחובות, ולא מס מופחת בגין השכרת דירות באופן פרטי.

יעקב ארביב מצא את עצמו במצב דומה, לאחר שהשופט הרי קירש דחה את מרבית ערעורו. השופט קירש קבע כי יש לראות בפעילות ארביב בקשר להשכרת יחידות הדיור כ"עסקית ואקטיבית". זאת, בהתבסס על ההיקף הכמותי של יחידות הדיור המושכרות (בין 30 ל-58), לעתים לתקופות קצרות, פעולות ההשבחה והשיפור שביצע בנכסים, היקף העשייה השוטפת וחיוניותה להפקת ההכנסה, בקיאות והתמצות ארביב בנישת ההשכרה ונטילת סיכונים שונים במהלך ניהול עסקי ההשכרה, שחלקם נבעו מזהות השוכרים ופעילות הרשויות באזור ההשכרה.

עוד קבע השופט כי יש לכלול את נכסי הנדל"ן הרשומים על שם ילדיו של ארביב בסל הנכסים בבעלותו; וזאת, "לאור שליטתו הבלתי מעורערת והנמשכת של המערער (ארביב, א' ל"ו) בנכסים ובהכנסות, וכאשר הילדים לא הותירו לעצמם כל סממן של בעלות זולת הרישום".

באשר לדירות הירושה קבע השופט כי יש לייחֵס ליעקב ארביב רק שביעית מהכנסות ההשכרה שנבעו מהדירות האמורות, כאשר שאר ההכנסה מיוחסת לאחיו ואחיותיו.

השופט אף ביטל אל הגדלת שיעור המס החל על הכנסות השכירות בְּשל אי-ניהול פנקסים, היות שלגישתו עמדתו של ארביב בנוגע להכנסות מההשערה לא הייתה מופרכת.

"המקרה שלפנינו אינו מקרה מובהק, והוא אכן עורר ספק בקשר לאופן שבו יש לסווג את פועלו של המערער בהשכרת יחידות הדיור. נראה כי לא בכדי נדרשה התערבותו של בית המשפט במחלוקת שניטשה בין הצדדים", ציין הירש. 

את פקיד שומה היחידה הארצית לשומה ברשות המסים ייצגה עו"ד שירה ויזל-גלצור מהמחלקה הפיסקאלית בפרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי). 

פסק הדין האזרחי ישפיע על ההליך הפלילי? 

כאמור, במאי 2017 הוגש לבית השלום בפתח-תקווה כתב אישום חמור נגד יעקב ארביב בגין עבירות מס, עקב פיצול הדירות בבעלותו ליחידות ההלנה והשכרתן בתמורה לסך כולל של כ-2.7 מיליון שקל. על-פי כתב האישום, בדוחות שהגיש לפקיד השומה, דיווח ארביב על הכנסה בסך כ-500 אלף שקל בלבד.

לטענת המדינה, במסגרת הפעלת העסק פעל ארביב באופן שוטף לאחזקת הנכסים שבבעלותו, שילם את ההוצאות הכרוכות בניהול העסק, נהג לבצע סיורים תכופים בנכסים ועסק מדי חודש בגביית התשלום בגין השכירות מלקוחותיו.

בנסיבות אלה, נטען בכתב האישום, היה ארביב חייב בהגשת דוחות שנתיים למס הכנסה בגין העסק וכן לנהל ספרי הנהלת חשבונות. אולם, נטען, בתקופה הרלוונטית השמיט ארביב הכנסות מדוחות שנתיים שהגיש לפקיד השומה, הציג בהם תרשומות כוזבות לגבי מהות ההכנסות והשתמש במרמה, עורמה ותחבולה, בכוונה להתחמק מתשלום מס.

ייתכן כי פסק הדין האזרחי, הקובע כי עמדת ארביב בנוגע למס על ההשכרה לא הייתה מופרכת, ישפיע לטובתו על תוצאות ההליך הפלילי המתנהל נגדו, ואשר טרם הגיע לסיומו.

*** חזקת החפות: יודגש כי גם לאחר הגשת כתב אישום, יעקב ארביב הוא בגדר חשוד, לא הורשע בביצוע עבירה, ועומדת לו חזקת החפות.

עוד כתבות

כחלון ונתניהו / צילום: Amir Cohen, רויטרס

"העליה החדה תימשך": הגירעון בתקציב המדינה הגיע ל-4% במרץ

מדובר בנתון שאין לו משמעות רבה היות והוא מבטא באופן חלקי ביותר את הזינוק הדרמטי שהחל בחודש מרץ, ומושפע עדיין מנתוני 11 החודשים שלפני תחילת המשבר ● ההכנסות במסים במרץ צללו ב-17.6% לעומת מרץ 2019

מחסום משטרתי בבני ברק / צילום: Ammar Awad, רויטרס

האם קבלת ההחלטות במשבר הקורונה מתייחסת מספיק להיבטים שהם לא רק בתחום הבריאות?

אי-הוודאות כיום מקשה מאוד על היכולת למצוא הזדמנויות במשבר, ולא נראה שהמצב הולך להשתפר מהותית בקרוב ● במקום להבטיח הבטחות סרק, ראוי להודות שבמשבר בהיקף כזה, ספק אם כולנו נוכל למצוא הזדמנות; מצד שני, כולנו יכולים לנסות

סוחרים מודאגים בוול סטריט צופים בנשיא טראמפ / צילום: Mark Lennihan, Associated Press

הנפט קופץ לאחר דיווח על עסקה בין ערב הסעודית ורוסיה; תחזית אופטימית של יו"ר הפד שולחת גם את וול סטריט לעליות

הפד הכריז על תוכנית של 2.3 טריליון דולר לתמיכה בעסקים ● 6.6 מיליון דורשי עבודה חדשים בארה"ב, שיעור האבטלה במדינה עומד על 4.4% ● בנק אוף אינגלנד יספק מימון זמני לממשלת בריטניה ● נעילה מעורבת בבורסות אסיה: בורסת אוסטרליה זינקה ב-3%, הניקיי ביפן ירד בכ-0.4%

נעמה קוטרמן, מפיצה סחורה עבור חקלאים / צילום: יאיר עוז

הישראלים שוויתרו על תשלום שכר הדירה ואלו שממשיכים לשלם לעוזרת

בעלת הבית שוויתרה על שכר הדירה, התיכוניסטית שמספקת אוכל לנזקקים, הפנסיונר שממשיך לשלם לעוזר, השכירה בחל"ת שמסייעת לחקלאים והפעיל החברתי שגייס 2 מיליון שקל ליתומי הקורונה • כמה דוגמאות מייצגות לביטויי האלטרואיזם המציפים אותנו בימי הקורונה

צילומים: שלומי יוסף, Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

בלי "מה נשתנה?" ובלי "אחד מי יודע?": (כמעט) 100 קושיות לחג

בחנו את עצמכם: קושיות קשות יותר ופחות על אקטואליה, פוליטיקה כלכלה, ספורט ועוד ועוד (כולל נועה קירל!)

ברני סנדרס / צילום: ג'ונתן ארנסט, רויטרס

הסנאטור ברני סנדרס פורש מהמירוץ לנשיאות ארה"ב

הסנאטור מוורמונט הודיע על פרישתו בשיחת ועידה עם הצוות שלו, ויישא דברים בהמשך היום ● טראמפ צייץ בחשבון הטוויטר שלו מיד לאחר ההודעה "ברני בחוץ!"

טקס הסיום באוניברסיטה היפנית בצל הקורונה / צילום: BBT UNIVERSITY, רויטרס

תואר באמצע המגפה: כך נראה טקס סיום של אוניברסיטה בטוקיו

בעוד טקסי סיום של רבות מהאוניברסיטאות מסביב לעולם בוטלו כדי למנוע התקהלויות, במוסד אקדמי אחד בטוקיו מצאו דרך לקיים חלוקת תעודת רשמית בהשתתפות הסטודנטים

מישל סיבוני, מנכ''ל קבוצת הראל ביטוח ופיננסים / צילום: "פלאש 90".

"הביצועים של הראל ראויים להערכה בגלל שאיכות נשמרת בעקביות ולאורך זמן"

כך אמר ראש מחלקת המחקר בלאומי שוקי הון, אייל דבי, על קבוצת הביטוח הראל, שמציגה "צמיחה אדירה בנכסים" ● "זה לא דבר של מה בכך, שהרי מכאן נגזרת בסופו של יום השורה התחתונה"

צעיר עם מסיכה ועם הטלפון שלו בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מגפת הקורונה צריכה ללמד אותנו גם שיעור בצניעות

במלחמתם במידע כוזב, עיתונאים ובודקי עובדות עלולים להתמכר לאשליה ההפוכה: שהעובדות הוודאיות על המגפה נמצאות במספרים הרשמיים ובעמדות של המומחים ● לפעמים מוטב להודות בצניעות, שלא על כל הסוגיות יש כבר תשובה חד־משמעית

 כינוס אופ"ק / צילום: רויטרס

אופ"ק חדש: המחסור בשטחי אחסון דוחף את המפיקות לדון על "שביתת נשק" במלחמת המחירים

ביום חמישי יתקיים מפגש קריטי בין נציגות אופ"ק פלוס שנדחה בתחילת השבוע ● ביחד עם מדינות אחרות סעודיה מנסה לשכנע חברות נפט לרסן את התפוקה

אמזון./ צילום:  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

נכנסת לתחרות המקומית: אמזון במבצע ראשון בישראל

ענקית הקמעונאות יוצאת במבצע התקף לאתר המקומי שלה בישראל במסגרתו תעניק 10% הנחה על כל קנייה, בהגבלה לסכום של עד 20 דולר לכל קנייה בשילוח מקומי ●  מדובר ביוזמה של אמזון ולא מבצע של ספק זה או אחר

אבי דדון / צילום: איל יצהר

צייד מכונות ההנשמה: ראש מנהל הרכש במשרד הביטחון מתגייס למלחמה בקורונה

פורטפוליו עם אבי דדון, ראש מנהל הרכש במשרד הביטחון, על הפעלת משלחות רכש בעולם, על הגדלת מספר מכונות ההנשמה ועל ההסתייעות בכיל כדי להזמין ציוד

אבי חורמרו / צילום: קבוצת נקש

ועד טייסי ארקיע נגד היו"ר: "מוביל את החברה לפירוק"

הוועד שיגר מכתב חריף ליו"ר ארקיע בו הוא מאשים אותו בהתנהלות שמסבה נזק לחברה ● דורש לקבל את המושכות בדיונים מול משרד האוצר ● חורמרו: "לא אמרתי פירוק, אם המדינה לא תתעורר מהר ארקיע תישאר בהדממה"

סיפורי ליל סדר בימים שלפני הקורונה

עברנו את פרעה, נעבור גם את הקורונה: שייקה לוי, דב מורן ואחרים על לילות סדר בלתי נשכחים

ליל סדר כזה לא היה לנו מעולם ● רגע לפני שהציבור מתיישב לשולחן הסגר, ביקשנו מבכירים במשק, אנשי רוח ופוליטיקאים לחזור אל ליל הסדר הזכור להם ביותר בחייהם ● בימים שלפני הקורונה

ניר זוהר, נשיא ויקס / צילום: יח"צ

"לא תיאמן המכה שאנשים קיבלו, שם הקוד לחזרה לעבודה הוא מערכת החינוך": אסטרטגיית היציאה של ניר זוהר, נשיא ויקס

"ברמת הביזנס", אומר נשיא ויקס ניר זוהר, "העסק שלנו כמעט מושלם להתמודד עם משבר מהסוג הזה; המוצר שלנו לא מתבסס על קווי אספקה או ייצור, הכל אונליין" ● "לעומת זאת, המשתמשים שלנו הם עסקים קטנים שחוטפים כרגע הכי חזק, וזה עצוב ממש"

הקורונה במספרים / אינפוגרפיק: אפרת לוי, גלובס

האם מספר החולים היומי באמת בירידה? הגרפים של מגפת הקורונה בישראל

כמה חולים אובחנו היום לעומת השבוע שעבר? כמה מהם במצב קשה וכמה כבר החלימו? כמה בדיקות כבר בוצעו בישראל וכמה מהן יצאו חיוביות? ● ״גלובס״ מציג את סיפורה של המגפה בישראל בשישה גרפים פשוטים ● בשיתוף עידן דרדיקמן ורות השקס

דירת 4 חדרים בלוד / צילום: יח"צ

עסקה בעיצומם של ימי המגפה: כמה עלתה דירת 4 חדרים בלוד

אילו נכסים נוספים נמכרו והושכרו לאחרונה בערד ורמת גן?

אריק יואן מנכ"ל זום /  REUTERS/Carlo Allegri

זהירות, זום! מה כל כך מסוכן באפליקציה הפופולרית של ימי הקורונה?

אפליקציית שיחות הווידאו הפופלרית כבר הפכה לסוג של מוצר צריכה בסיסי בכל בית ומשרד, ולאחת החברות הבודדות ששורדות את ההתרסקות בנאסד"ק • האם למרות אזהרת שימוש של ה-FBI היא תשנה את דפוסי העבודה וחיי שלנו שלנו, לתמיד? ● האזינו

צלעות טלה במרינדת סחוג / צילום: דן פרץ

לא רק גפילטע: אוכל יהודי מעודכן, לא מה שחשבתם

ההגדרה לאוכל יהודי בארץ ובעולם היא כבר מזמן לא רק כבד קצוץ וגפילטע פיש ● המטבח היהודי-איטלקי מתערבב עם היהודי-הולנדי, עם המזרח אירופי ועם הישראלי, ויוצר שעטנז טעים ומשמח ● וגם: יין שמגיע עד הבית

קניון tlv/ צילום:auev fvi

עוד מכה לשוק האופנה: רשות התחרות לא תאשר מו״מ משותף מול הקניונים

רשות התחרות מוציאה לרשתות האופנה והמסחר כרטיס צהוב: ההתאגדות מול חברות הקניונים עלולה להיות הסדר כובל אסור ● התאגדות רשתות האופנה והמסחר: "חלק ניכר מבעלי הנכסים אשר מבינים את גודל השעה, ואת המשמעויות החוקיות של משבר שכזה על הסכמי השכירות, הציעו מיוזמתם לוותר על דמי השכירות בתקופת הסגירה"