גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שליחותו של הממונה על חוק המכר? מכה נוספת לקבוצות הרכישה

שתי החלטות של הממונה על חוק המכר מהשבועות האחרונים מטלטלות שוב את תחום קבוצות הרכישה בישראל - ושוב עולה כי הנפגעים העיקריים יהיו ציבור הרוכשים

עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון / צילום: משרד השיכון
עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון / צילום: משרד השיכון

שתי החלטות של הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, עמית גריידי, מהשבועות האחרונים, מטלטלות שוב את תחום קבוצות הרכישה בישראל, רווי ולמוד החבטות. שוב עולה כי הנפגעים העיקריים מהחלטות הממונה יהיו ציבור הרוכשים.

זאת, בהמשך להחלטות שונות של רשויות המס מהשנים האחרונות, אשר הרעו גם הן את מצב הרוכשים בקבוצות, וביניהן הטלת מע"מ על רכישת הקרקע, מיסוי הזכויות הנרכשות כרכישת דירה גמורה ולא כרכישת קרקע, והחלטת בנק ישראל להחמרת וייקור תנאי האשראי לליווי פרויקט בנייה לקבוצת רכישה.

האם החלטתו של הממונה, אשר קבעה כי חברי קבוצת יונייטד שרונה מהווים יזם על-פי חוק המכר, היא החלטה אחראית?

על-פי הפרסומים, בנסיבות של חוסר ברירה מצד הקבוצה, רכשה הקבוצה זכות לחלק מהיחידות במסגרת המועד האחרון לתשלום במכרז, על-מנת למוכרן לצדדים שלישיים, כדי לאפשר התממשות הפרויקט, ואכן מכרה אותן מאוחר יותר לצדדים שלישיים. יש להבין כי הקנס המשמעותי מאוד בסך של 4.25 מיליון שקל (!) שהטיל הממונה על הקבוצה לאור סיווגה כיזם, ומשכך בגין אי-דיווח כנדרש, מיזם על-פי חוק המכר, פותח פתח, אולי, לסדרת השלכות חמורות נוספות.

כעת יעלו גם שאלות על חשיפה של הקבוצה לתשלום מע"מ במיליונים בגין המכירות, חבות של הקבוצה להנפקת בטוחות לרוכשים ממנה לפי חוק המכר, חשיפות הקבוצה למיסוי הכנסות במס הכנסה (טופס 50) ובמדרגותיו ולא במיסוי מקרקעין, חבותה של הקבוצה לבדק ואחריות לדירות למשך שנים רבות על-פי חוק המכר, ועוד. כל זאת, ככל הנראה, מבלי כוונה מצד איש מהצדדים, הקבוצה או הקונים ממנה, לביצועה של עסקת מכר מיזם, או לתמחורה ככזו, ולמעשה בהיעדר ברירה אחרת מצד חברי הקבוצה. במצב זה היה לדעתנו נכון ואחראי יותר מצד הממונה שלא להטיל על קבוצת רוכשים, שהינם פרטיים ולא עוסקים בנדל"ן, הגדרה כה מחמירה של יזם במקרקעין.

בנוסף, הממונה פרסם נייר עמדה ובו עקרונות חדשים, המרחיבים את המקרים בהם יסווגו כיזם המארגנים של קבוצות רכישה.

אף החלו פרסומים בעקבות ההחלטה לפיהם נעשו פניות כנגד מארגנים שונים, לאכיפת חוק המכר עליהם. משמעות החשיפות הכלכליות הקשות למארגנים אשר תוחל עליהם ההגדרה, מתמרצת כמובן את המארגנים שלא לבצע את הפעולות שפורטו בנייר העמדה. אולם למרבה האירוניה, פעולות רבות שפורטו בו הן כאלה שמקובל לראותן כפעולות חיוביות ולטובת הקבוצה.

בכך, פרסום המבחנים החדשים פוגע למעשה בקבוצה. כך למשל, על-פי המבחנים, הסיכון להגדרת המארגן כיזם עולה בין היתר במקרים הבאים - מארגן המקדם את התכנון לפני גיבוש הקבוצה, פעולה האמורה להגדיל את הוודאות לקבוצה ואת המחויבות של המארגן; מארגן הרוכש את הקרקע ולא רק אופציה לרכישתה, פעולה המהווה בדרך-כלל מאמץ (יקר) של המארגן, על-מנת להוציא את הפרויקט לפועל בהיעדר ברירה אחרת; ומארגן המגייס כמשתתפים בקבוצה חברים ומכרים שלו ואף את עצמו, פעולה המגדילה את הסיכוי להתגבשות הקבוצה, וכן מקובל לראותה כמחויבות של המארגן לקבוצה ולהצלחתה. יתרה מזאת, בפעולות שיבצעו כעת המארגנים כדי לגדר לעצמם את הסיכון מהעקרונות והמבחנים החדשים, עלויות העסקה לקבוצה כנראה תגדלנה, ומשכך תתגלגל הפגיעה על הרוכשים עצמם.

יש לזכור: קבוצות הרכישה הן תחום לרכישת ובניית דירות בישראל, שעל-פי פרסומי הלמ"ס היקפו השנתי הוא מיליארדי שקלים. משרד המשפטים קידם בעבר תזכיר הצעת חוק שטרם אושרה, ואשר על אף חסרונותיה, נועדה להיטיב עם חברי קבוצת הרכישה. טוב היה אם הממונה היה נדרש לאימוץ ההצעות שבתזכיר חוק קבוצות הרכישה, במקום יצירת חשיפות נוספות וחדשות לחברי הקבוצה ולמארגנים. 

הכותב הוא עורך דין מקרקעין בכיר ממשרד שבלת

עוד כתבות

הבית שנהרס מירי הרקטה ששוגרה מעזה / צילום: רועי ברק

פיצויים בעקבות נזק עקיף: אין מענה לערי גוש דן

רשות המסים הודיעה כי עסקים המצויים בטווח של עד 40 ק"מ מרצועת עזה יהיו רשאים להגיש תביעה להחזר השכר שישולם לעובדים שיעדרו מעבודתם בעקבות המצב הביטחוני ● בשלב זה: גוש דן, שהיה משותק כמעט הבוקר, מחוץ לטווח הפיצוי על נזק העקיף

אביחי מנדלבליט, בכנס לשכת עורכי הדין / צילום: ליאב פלד

גורם המעורה בעבודת היועמ"ש: "מנדלבליט מקדיש את כל זמנו להחלטה בתיקי נתניהו"

היועמ"ש הודיע כי ייעדר מכנס חיפה למשפט השבוע • עושה מאמץ לסיים את ניתוח טענות ההגנה בשימוע ולפרסם החלטה לכל המאוחר באמצע דצמבר

אביב כוכבי צילום: ארז חרודי – עושים צילום

מי מוסמך להחליט על פעולות צבאיות שעלולות להצית עימות נרחב?

יש לברך על הבאת הפעולה לאישור הקבינט במקרה הזה, אולם גבולות הסמכות אינם ברורים ותהליכי קבלת החלטות הרות גורל אינם מעוגנים כראוי בחוק • הבלבול הזה אינו בריא למדינה השואפת להתנהל בצורה מתוקנת ● דעה

עובדים במפעל הרכבת רכב של טאטא ההודית/ צילום: רויטרס

שני העולמות הכלכליים של הודו לא מצליחים להיפגש ומאיטים את צמיחתה

מיתון שהחל בכלכלה השחורה פוגע בניסיונותיה של המדינה להעביר עובדים ממנה אל הכלכלה המודרנית

ד"ר אחמד חליחל, סגן מנהל אגף בכיר דמוגרפיה ומפקד / צילום: איל יצהר, גלובס

"היום בחברה הערבית רמת הילודה זהה לזו של היהודים"

את הדברים אמר ד"ר אחמד חליחל בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" ● מיתוס נוסך ששבר חליחל הוא המוטיבציה לילודה: "המחשבה היא רציונלית, אין כאן סיבות דתיות"

בני גנץ / צילום: אלעד מלכה

גנץ: "החלטה נכונה מבצעית ומדינית. לא תהיה השפעה על תהליכים פוליטיים"

בבוקר שלאחר החיסול בעזה הוכרזה כוננות שיא בעוטף ובמרכז, והרוחות הפוליטיות סוערות ● גנץ "מגבה כל פעילות נכונה למען ביטחון ישראל" והדגיש כי "לפעולה זו לא תהיה השפעה על התהליכים הפוליטיים המתקיימים"

תושבים תופסים מחסה בזמן אזעקות באשקלון / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

לא הלכתם לעבודה היום? כדאי שתדעו מה הן הזכויות שלכם

מהן שתי הסיבות בגינן יש לנו את הזכות להיעדר מהעבודה היום? והאם המעסיק יכול לפטר עובד שלא הגיע לעבודה? עו"ד נעמה שבתאי בכר, מומחית בייצוג מעסיקים, מסבירה

שריפה כתוצאה מפגיעת רקטה במפעל צעצועים בשדרות / צילום: רויטרס

הדילמה: מערכה בעזה או מערכת בחירות - בקופת המדינה אין מספיק כסף לשניהם

לאוצר יש רזרבה של 1.3 מיליארד שקל, והשאלה היא מה עושים איתה ● אם ישראל תיקלע למבצע צבאי ארוך בעזה, הגירעון התקציבי יקשה על הממשלה להתמודד עם ההשלכות הכלכליות של העימות ● עם זאת, מחקרים מראים שלעימותים צבאיים יש השפעה מוגבלת על הכלכלה הישראלית

בניין נובולוג / צילום: נובולוג, יח"צ

נובולוג רוכשת מעופר עמר, מנכ"ל מדיקוויפ, את יתרת מניות החברה תמורת כ-31 מיליון שקל

חברת שירותי הבריאות רוכשת כעת את מניות המיעוט, בשיעור של 30%, לאחר שרכשה לפני כשנתיים את מניות השליטה, בשיעור של 70%, תמורת 45.5 מיליון שקל ● מדיקוויפ מספקת שירותי בריאות וציוד מבוססי טכנולוגיה לשיפור איכות חיי המטופלים בביתם, ומניעת אשפוזים מיותרים בבתי החולים

אבי דיכטר, ראש השב"כ לשעבר/ צילום: יוסי זמיר

היום הראשון בתפקיד: שר הביטחון בנט מבקש להשאיר את אבי דיכטר כסגנו

דיכטר מונה לתפקיד על ידי ראש הממשלה נתניהו בתפקידו כשר ביטחון ועם מינוי בנט נדרש אישור מחדש

ח"כ יוסף גבארין, מפלגת חד"ש / צילום: איל יצהר, גלובס

"יש מצב שכל אדם שני בחברה הערבית הוא עני"

הדברים נאמרו בפאנל "אתגרים של עוני, אבטלה, ופשיעה בחברה הערבית" שנערך בוועידה של הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" בהנחיית אחסאן הנו

ד"ר אחמד טיבי, הרשימה המשותפת / צילום: איל יצהר, גלובס

אחמד טיבי בכנס בנצרת: "זה 'מבצע שלום הבלפור' או 'מבצע עוקף מנדלבליט'?"

ח"כ טיבי בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס": "אנחנו נגד מלחמה, בעד הסדר מדיני ונגד פגיעה באזרחים; יש להפסיק את האש מיד" ● "צריך להפוך את היישובים הערביים ליישובים מתקדמים עם מרחב ציבורי שוקק חיים; הסתיים העידן שמבקשים שנגיד תודה על פירורים"

רובי בכר, עו"ד- שותף בכיר במשרד פישר בכר חן וול אוריון ושות' / צילום: איל יצהר, גלובס

"הנתונים מעודדים; היום יש כבר 100 סטארט-אפים בנצרת"

עו"ד רובי בכר בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס": "הציבור הערבי הוכיח שבמקום בו ניתנת לו הזדמנות, הוא מגיע להישגים מעולים" ● סמיר חורי: נדרשת השקעה בהון האנושי שתעזור למגזר הערבי להיכנס למעגל העבודה. זה יתבטא בצמיחה הכלכלית בכל המדינה"

סטיבן שוורצמן / צילום: רויטרס

משנה מבנה, משפר שווי: הרפורמה במיסוי החברות בארה"ב

ענקיות ניהול הנכסים האמריקאיות נהגו להתאגד כשותפויות, אולם מבנה זה הקטין את הביקושים להשקעה בהן והביא לכך שנסחרו בדיסקאונט משמעותי ● רפורמת מיסוי החברות בארה"ב יצרה הזדמנות עבורן להציף שווי באמצעות הפיכה לחברה בע"מ ● חלק ממנהלי הנכסים כבר ניצלו את ההזדמנות ואחרים בוחנים אותה

עו"ד נדאל חאיק, מנכ"ל עמותת עורכי דין לקידום מנהל תקין  / צילום: איל יצהר, גלובס

"להפסיק את העסקת המקורבים ברשויות המקומיות הערביות"

כך אמר עו"ד נדאל חאיק, מנכ"ל עמותת עורכי דין לקידום מינהל תקין, בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" ● ברהום ג'ראיסי: "הבעיה הכלכלית-חברתית בחברה הערבית היא תוצאה של מדיניות מ-1948 ועד היום להשאיר אותה כחברה חלשה"

ניר שוחט / צילום: תמונה פרטית

"יש תחושה שהמדינה הונתה אותנו. הוראות הפיצוי השתנו ונותרנו לבד"

ניר שוחט (38) הוא מבעלי מסעדת סושימוטו בשדרות ומוביל את מחאת המסעדנים בדרום, שקוראת לסיוע ממשלתי לעסקים באזור ● "הנזק הישיר שלנו מוערך בעשרות אלפי שקלים" ● עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם. צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il  

תחנות הכוח הפחמיות בחדרה / צילום: אייל יצהר

על רקע הביקורת: רשות החשמל תמליץ להסב את תחנות הכוח הפחמיות

לאחר שפרסמה דו"ח שגרר תגובות זועמות של ארגוני הסביבה והתכתשות ציבורית עם המשרד להגנת הסביבה, רשות החשמל עשויה להמליץ לשר האנרגיה להסב את תחנות הכוח הפחמיות ולהפכן מבוססות גז, וכן להרחיב את הפיתוח והשימוש באנרגיות מתחדשות

ורה סילבה, פרופ' מוניק פנחס, ח"כ אורית פרקש הכהן, ד"ר נורית גל והדס מרזל  / צילום: ארן דולב

מי הכניסו אנרגיות חדשות להתאגדות מהנדסי החשמל והאלקטרוניקה

בשבוע שעבר נערך הכנס השנתי של התאגדות מהנדסי החשמל והאלקטרוניקה באילת ובו התקיים מושב שעסק במידת הייצוג של נשים בתחומי החשמל והאנרגיה

אנשים מתגוננים בעת אזעקה בשדרות / צילום: Ammar Awad, רויטרס

ההחלטה הכלכלית היקרה של פיקוד העורף

מפקד פיקוד העורף קיבל החלטה שעלותה נאמדת במיליארדי שקלים - השבתת העבודה מתל אביב ודרומה • מי ישלם את החשבון: קופת המדינה, המעסיקים או העובדים? • ההסלמה במצב הביטחוני חייבת להוות נקודת מפנה ביחס לחקיקה הקיימת בתחום ● דעה

הייטק גלובלי / אילוסטרציה: שאטרסטוק

אייסייט זכתה בחוזה של 15 מיליון דולר לאספקת מערכות ליצרן רכב אמריקאי

החברה פיתחה מערכת ראיית מכונה למעקב אחרי הנהג ברכב אוטונומי ● אייסייט לא נקבה בשם היצרן, אך מדובר בשני דגמי רכב חדשים, שייצורם מיועד להתחיל ב-2021