גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדלים באוויר: ממשלת ישראל חייבת לעודד בנייה לגובה

ישראל הקטנה והצפופה מתמודדת עם תנאי פתיחה שדומים יותר לאלה של מנהטן מאשר לאלה של אטלנטה

מגדלי Yoo בפארק צמרת בתל-אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס
מגדלי Yoo בפארק צמרת בתל-אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

בפעם הראשונה שהגעתי לניו יורק, ראשי הסתחרר. גורדי השחקים העצומים היממו אותי, ואף שראיתי את העיר עוד לפני כן באינספור תמונות, כלום לא הכין אותי לדבר האמיתי. עוד באותה נסיעה ראשונה לארה"ב, כשביקרתי בערים אחרות שגם בהן מתגוררים מיליוני תושבים, שוב נדהמתי - רק שהפעם מהכיוון השני: אלפי קילומטרים רבועים של פרברים שבהם נדיר למצוא בתים בני יותר מקומה אחת נגלו לעיניי, וכולם פרוסים על פני מרחבים אדירים, מוקפים בחצרות ענקיות וירוקות, כמו כפר עצום שאיננו נגמר.

לא היה צריך להיות מומחה לנדל"ן כדי להבין מהיכן נובע ההבדל: בעוד שמנהטן היא אי קטן שגודלו 59 קילומטרים רבועים (רק מעט יותר משטחה של תל-אביב), ארה"ב כולה משתרעת על שטח כמעט בלתי נתפס בגודלו עבורנו הישראלים - יותר מ-9.8 מיליון קמ"ר, פי 473 משטחה של מדינת ישראל בתחומי הקו הירוק (20,770 קמ"ר). לכן, בעוד שבניו יורק כל פיסת אדמה יקרה יותר מזהב - בערי ענק אחרות בארה"ב, כמו אטלנטה, פיניקס או לאס וגא,ס מחיר הקרקע זניח, ואופי הבנייה בהתאם.

ישראל הקטנה והצפופה מתמודדת עם תנאי פתיחה שדומים יותר לאלה של מנהטן מאשר לאלה של אטלנטה. כמות הקרקע המוגבלת כופה תכנון עירוני מתאים, שאינו מתפרש לרוחב אלא לגובה. ואכן, ב-20 השנים האחרונות חזינו בזינוק חד בגובה הבנייה בישראל ובכמות יחידות הדיור שנבנו על כל דונם. התופעה הזו בולטת בעיקר בתל-אביב ובגוש דן, אך גם מי שמבקר בערים כגון חדרה, אשקלון או באר-שבע, נתקל כמחזה שבשגרה במגדלי מגורים חדשים בני 15 או 20 קומות, ולאחרונה אף יותר מכך.

סגנון הבנייה הזה אינו צפוי להשתנות אלא רק להתעצם, מאחר שכמות הקרקע במדינת ישראל לא צפויה לגדול. השאלה, אם כן, היא איך מתמודדים עם המצב הזה? רק לאחרונה פורסם כי מינהל התכנון מקדם תוכנית להגדלת הצפיפות בערים, ובניגוד למה שנהוג לחשוב, לא מדובר במדיניות רעה. מחקרים רבים הראו כי כאשר בנייה צפופה וגבוהה נעשית בצורה מתוכננת ובצמוד לפיתוח תשתיות מתאימות, הדבר דווקא משפר את איכות החיים האורבנית ומקצר מרחקים משירותים מסחריים וקהילתיים רבים בתוך העיר למרחקי הליכה.

למעשה, זהו רק צעד ראשון בכיוון הנכון. על הממשלה לעודד באופן פעיל בניית מגדלי מגורים בני 30 עד 40 קומות, ואף ליזום ולעודד תוכניות פינוי-בינוי לשם כך. המגדלים החדשים יחליפו את השיכונים הצפופים והנמוכים, שנבנו בסטנדרטים שהתאימו למאה הקודמת ויוצרים "פקק נדל"ני" מכוער ולא אסתטי במרכזי הערים הגדולות.

באופן זה ניתן יהיה להשיג ארבע מטרות במכה אחת: הגדלה דרמטית של היצע הדירות; שיפור החזות האורבנית בישראל; יצירת מרחבים ירוקים בתוך המרחב העירוני (מאחר שהמרווחים הגדולים יחסית בין המגדלים מאפשרים הקמת פארקים עירונייים); ושמירה על השטחים הירוקים המעטים שנותרו לנו מחוץ למרחבים העירוניים, באמצעות צמצום השטח שמיועד לבנייה חדשה.

החדשות הטובות הן שבניית מגדלים כאלה ותוכניות פינוי-בינוי כבר מתחילות לקרום עור וגידים במספר ערים בישראל, אך הקצב עדיין רחוק מלהשביע רצון.

על רקע המגמות הללו, סביר מאוד להניח כי רכישת נדל"ן וקרקעות תמשיך להיות אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים ביותר בישראל בעתיד הנראה לעין. האתגר של המדינה ושל רשויות התכנון איננו להפוך את מדינת ישראל הקטנה למה שנתוניה הטבעיים אינם מאפשרים לה להיות, אלא להפיק את המיטב מהנתונים הקיימים, כפי שנעשה בעזרת תכנון חכם לטווח ארוך במקומות כמו סינגפור, הונג קונג וטוקיו.

אם כיום כבר נפוצים ברחבי הארץ בניינים בני כ-20 קומות וכ-100 דירות, ניתן להניח בביטחון כי בעוד כעשור מהיום גם מגדלים בגובה כפול, שכבר ניתן לראות במקומות מסוימים, יהפכו לבניינים כמעט שגרתיים. מי שישכיל להבחין במגמה זו בזמן אמת ולרכוש נדל"ן וקרקעות, ייתכן מאוד שייהנה בהמשך מהגדלת אחוזי הבנייה ומרווח גדול על השקעתו. 

בכותב הוא בעלים ומנכ"ל של קבוצת רפאל נדל"ן

עוד כתבות

רועי חסן / צילום: ינאי יחיאל

אוצר מלים: רועי חסן תוהה מה אם רבים לא יכבו את האהבה

המשורר רועי חסן מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "מים" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

טראמפ חתם על צו נשיאותי נגד הרשתות החברתיות

תיוג ציוץ של טראמפ ככזה הדורש בדיקת עובדות הוביל לאסקלציה משמעותית ביחסיו עם טוויטר ופייסבוק ● הצו מטיל מגבלות על חופש הפעולה שלהן וחושף אותן לתביעות

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

רגע - אנחנו לא מפסיקים לנסות לחפש אותו, לרדוף אחריו ולאחוז בו

רגע הוא לא מילה, וגם לא אות, אבל לרוב הוא זה שנותן את המנגינה ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד 

ד"ר אבשלום קור / צילום: איל יצהר

אבשלום קור נלחם על השפה העברית בכל החזיתות. וזה עוד לפני אלפי המסרונים שהוא מקבל מאיתנו

ד"ר אבשלום קור בשיחה אישית ומקצועית על השורשים שמהם צמח, על הסיבה שלא הצטרף לאקדמיה ללשון עברית, ועל 1,825 מסרונים שהוא מקבל בשנה בנושא השפה העברית ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד 

סיגל יעקובי / צילום: דוברות בתי המשפט

אוצר מלים: סיגל יעקבי חושבת שמי שחומל על פרח יחמול בוודאי על בני אדם

סיגל יעקבי, האפוטרופוס הכללי וכונסת הנכסים הרשמית, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "חמלה" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק / צילום: גדעון לוין

הלקח שנלמד וזה שעדיין לא: כך זרמו (שוב) מיליארדים מהפנסיה שלנו אל יצחק תשובה

כעשור לאחר הקריסה של דלק נדל"ן ולמרות תמרורי האזהרה בצל עסקת נפט ענקית בים הצפוני, מחזיקי האג"ח שוב נקלעים למתיחות עם יצחק תשובה ביחס לאשראי שהעמידו לו ● גם לאחר שהמוסדיים הגיעו להבנות, הם עדיין נקלעו, שוב, למשבר ללא בטוחות וכמעט ללא אפשרויות

לן בלווטניק, בעלי כלל תעשיות / צילום: יח"צ

נפלו ברשת: לן בלווטניק היה אמור להיות נמל המבטחים של ערוץ 13. אז מה השתבש בדרך?

בידיים של המיליארדר לן בלווטניק, ערוץ 13 היה אמור להגיע לחוף מבטחים. זה לא קרה ● עשרות שיחות עם אנשי תקשורת ועיתונאים חושפות את מסלול ההידרדרות: החילופים התכופים בצמרת, אובדן האמון בין ההנהלה לעיתונאים, הקרב האבוד על הרייטינג והמחנאות בקרב כתבי החדשות

מפגינים מול המשטרה על המוות של ג'ורג' פלויד. מיניאפוליס, ארה"ב / צילום: John Minchillo, Associated Press

המחאה נגד הרג העצור השחור מחריפה: המשמר הלאומי נפרס במיניאפוליס

מאות חיילים הוזעקו לסייע בשמירה על הסדר לאחר שתחנת משטרה נפרצה והוצתה ביום השלישי למהומות שפרצו עקב התיעוד של שוטר לבן חונק למוות את ג'ורג' פלויד ● המחאות הפכו לאלימות גם בקולורדו וקנטאקי ● טראמפ כינה את המפגינים "בריונים" והוסיף: "מבזים את זכרו"

תרבות G

ביכורים בתרבות: אלבומי בכורה ישראליים, סרטים, סדרה וספר

שלושה אלבומי בכורה חדשים של יוצרים מבטיחים, ספר ביכורים שבמיטבו כשאינו מנסה להצחיק, ארבע קומדיות קלאסיות שאפשר למצוא בנפטליקס וסדרת ביכורים אחת

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

הקורונה פגעה באימפריית המלונאות של דוד פתאל. ואז הגיע השיעור הקשה מכולם

האיש שעד לאחרונה נחשב לכוכב עולה בשוק ההון, נתקל לראשונה באופוזיציה פחות ידידותית כשנקלע לעימות מול מחזיקי האג"ח של קבוצת המלונות שלו ● איך זה ייגמר?

מוריס קאהן במצפה התת ימי באילת. "זה לא היה מפעל או 'עסק' רגיל"  
צילום: פרטי

"יצחק תשובה סיבן את הגופים המוסדיים": המיליארדר מוריס קאהן כפי שלא שמעתם

בשיחה מיוחדת לפודקאסט "חצי שעה של השראה" עם ערן גפן מספר קאהן על פרויקט “בראשית” להנחתת חללית ישראלית על הירח, על החלומות בגיל 90, על הדרך שבה התעשר; וגם על ראש הממשלה

טראמפ, השבוע / צילום: רויטרס - Yuri Gripas

טראמפ הודיע כי ארה״ב מסיימת את יחסיה עם ארגון הבריאות העולמי

בשנתיים האחרונות ארה״ב העבירה כ-900 מיליון דולר לארגון אלא שמערכת היחסים בין הארגון לנשיא טראמפ התערערו לאחר שהוא טען כי הארגון הינו פרו-סיני ולא פעל נכון לחיסול נגיף הקורונה, תוך הסתרת הסיבות להתפרצות

תעש רמת השרון / צילום: יח"צ

טיהור הקרקע במתחם תע"ש: המים יוחזרו לירקון

נוסף ליתרון שבטיהור הקרקע עצמה, המהלך עתיד בסופו של דבר לפתוח פקק של דירות חדשות בלב אזורי הביקוש

בנימין נתניהו ובני גנץ בהשבעת הכנסת ה-35 / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

הגבלת תנועה והפגנות: בממשלה לא בטוחים שהקורונה מאחורינו ודורשים סמכויות מרחיקות לכת

רגע לפני כניסת החג הופץ להערות תזכיר חוק שיקנה לממשלה לקבל סמכויות מרחיקות לכת, בהכרזה פשוטה אחת: מצב חירום קורונה

ישראל טויטו / צילום: אריק סולטן

מנכ"ל חדשות 13 משיב מלחמה: עובדי החדשות לא יקבלו את מלוא שכרם בשל העיצומים

לטענת מנכ"ל חדשות 13 ישראל טויטו היות ומדובר בשביתה של העובדים, אין זאת הפרת משמעת כי נקיטת עיצומים מביאה להשהיה מיידית של חוזה העבודה ובמצב כזה העובדים אינם זכאים לשכר רגיל אלא לשכר הולם ● מאוחר יותר הובהר לחלק מהעובדים - הבכירים שביניהם - ששכרם לא יקוצץ

בנימין נתניהו, מסיבת העיתונאים בצל הקורונה, אמש / צילום: Gali Tibbon, Associated Press

ביבי, הסדרה: ספרו של בן כספית על נתניהו בדרך להוליווד

הסדרה תהיה מבוססת על הביוגרפיה שכתב לאחרונה העיתונאי בן כספית והיא תעובד על ידי התסריטאי זוכה האמי, קירק אליס

מאסיושי סון.
צילום: רויטרס, Sho Tamura AFLO

ישו, ביטלס, החזון היומרני והנפילה עם אדם נוימן: חטא ההיבריס של חברת ההשקעות הגדולה בעולם

מייסד סופטבנק היפנית מאסיושי סון משווה את עצמו לישו ש"לא הובן כהלכה" ואת משבר הקורונה לשפל הכלכלי ב–1929, וסבור כי WeWork תתאושש, למרות הטעויות שנעשו בה ● הוא אמנם בטוח שמדובר רק במהמורות, אבל יכול להיות שיצטרך לוותר על החזון שלו ● האזינו

בניית הסכר באתיופיה, אוקטובר 2019. הממשלה מבקשת לחבר את כל 
110 מיליון תושביה 'לאספקת חשמל סדירה
צילום: רויטרס

הוויכוח על מי הנילוס הכחול מצית אש ומלבה רוחות מלחמה בצפון אפריקה

התוכנית של אתיופיה להקמת סכר ענק על נהר הנילוס הכחול מאיים על שלום האזור כולו ● מצרים הודיעה כי ביטחון האזור כולו בסכנה אם יימנעו ממנה המים שמובטחים לה על פי הסכמים בינלאומיים ● "מיליונים יהיו נכונים לצאת למלחמה עם מצרים", הגיב ראש ממשלת אתיופיה שקיבל נובל לשלום באחרונה

מוצרי חלב, סופרמרקט / צילום: תמר מצפי

מלחמות החלב: תנובה יוצאת במבצע חריג בהיקפו כדי להתחרות ראש בראש עם שטראוס

במסגרת המבצע תציע תנובה כי בכל רכישה של 8 מוצרי חלב מתוצרתה, יקבל הלקוח שני מוצרים חינם – הזולים מתוך העשרה ● המבצע שיתקיים בכל נקודות המכירה ברחבי הארץ יתקיים החל מ-1 ביוני ועד 19 לחודש

שלט תלוי מעל אחת המרפסות בתל אביב באוירת הסגר שהוטל על המדינה בעקבות התפשטות וירוס הקורונה / צילום: כדיה לוי, גלובס

מלחמת הדורות: האם הקורונה גרמה לקרע בין המילניאלז לבומרים?

המבוגרים שמנהלים את העולם מתעלמים לאורך שנים ממשבר האקלים שמטריד את הצעירים ● בימי הקורונה הם ביקשו מהם להישאר בבית חודשים ארוכים בגלל מגפה שפוגעת בעיקר בקשישים ● הצעירים מילאו אחר ההוראות, אך ייתכן שנוצר קרע בין הדורות? ● האזינו