גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הדירה לא נמכרה, אז למה המוכר ישלם פיצוי לקונה?

החלטתם לבטל את מכירת הדירה בשלב מתקדם של המו"מ? קחו בחשבון שייתכן שתידרשו לשלם פיצוי לרוכש

קניית דירה / צילום: shutterstock
קניית דירה / צילום: shutterstock

מה אתם הייתם עושים אילו ניהלתם מול רוכשים משא-ומתן למכירת דירתכם, סיכמתם עמם את כל הפרטיים, ורגע לפני חתימת הסכם המכירה צצה לכם הצעת רכישה מקונה אחר, שאינכם יכולים לסרב לה? ומה אם לא צצה לה הצעה גבוהה, אלא פשוט התחרטתם והחלטתם שאינכם מעוניינים למכור את הדירה?

בית המשפט חייב לאחרונה בעלים של דירה בתשלום "פיצוי מוסכם" בשיעור של 10% מהתמורה לפי הסכם מכר שלא נחתם (ת"א 8967-07-18 גרוס נ' גוטליב ואח').

באותו מקרה, שתחילתו ב-2017, נוהל במהלך כחודשיים משא-ומתן בין בעליה של דירת מגורים ברמת גן לבין רוכש, והוחלפו תשע טיוטות להסכם המכר. בסופו של המשא-ומתן גובש בין הצדדים נוסח הסכם, ונקבע מועד לחתימה. הרוכש אף נערך עם המחאות בנקאיות עבור תשלום התמורה למוכרים, ולצורך כך אף מכר את כל תיק ניירות הערך שלו. מועד החתימה נדחה כמה פעמים מסיבות טכניות, ובסמוך למועד האחרון אשר נקבע לחתימה - חזרו בהם המוכרים מכוונתם למכור את הדירה.

הקונים הגישו תביעה נגד המוכרים, ובית המשפט בחן האם יש להכיר בטיוטה כהסכם מחייב המקים זכות לתשלום פיצוי מוסכם, אף שלא נחתם בפועל הסכם על-ידי הצדדים.

במסגרת הבדיקה בחן בית המשפט האם התקיימו שני היסודות ההכרחיים להתקשרות החוזית, יסוד "גמירות הדעת" - כלומר עד כמה "גמרו בדעתם" הצדדים להתקשר בהסכם מחייב עם הקונה, וכן בחנו את יסוד ה"מסוימות", קרי - עד כמה גובשו בין הצדדים פרטי העסקה המהותיים.

במסגרת זו נחקר נציג המוכרים והודה כי החלטת המוכרים שלא למכור את הדירה נבעה מ"נושאים משפחתיים אישיים" שלא נחשפו, ולא בשל פרטים מסחריים במחלוקת. על כך נוספה העובדה שפרטי העסקה סוכמו בין הצדדים, וכראיה הוסר מהטיוטה הכיתוב כאמור לעיל, ונקבע מועד לחתימה.

בית המשפט קיבל את טענות הרוכש וקבע כי חרף העובדה שטיוטת הסכם המכר לא נחתמה הלכה למעשה על-ידי הצדדים, ישנן מספיק ראיות המוכיחות כי אכן הייתה לצדדים גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב; וקבע כי ההסכם תקף, למרות היעדר חתימת הצדדים עליו.

בית המשפט קבע כי גם פרישה ממשא-ומתן צריכה להיות מונחית על-ידי עיקרון תום-הלב, כלומר משיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה ומעמדות הצדדים ביחס למשא-ומתן.

לכן, משקבע בית המשפט כי ההסכם תקף על אף שלא נחתם, בצירוף העובדה שהוכח כי המוכרים פרשו מהמשא-ומתן שלא משיקולים ענייניים, פסק בית המשפט כי הרוכש זכאי לפיצוי המוסכם כפי שקיים בהסכם שלא נחתם.

בית המשפט אף לא ראה לנכון להפחית את גובה הפיצוי המוסכם, אף שהמוכרים טענו כי בפועל לא נגרם לרוכש נזק, לאחר שרכש במקום דירה חלופית אחרת "שווה יותר" לדבריהם.

בהקשרו של הפיצוי המוסכם קבע בית המשפט כי תניית פיצוי מוסכם משמעה הסכמה של הצדדים כי לצד הנפגע יש זכות מהותית לקבל את הפיצוי שעליו הוסכם גם אם לא נגרם לו כלל נזק.

נראה אם כך שלשאלה שנשאלה בראשית הדברים יש תשובה ברורה. את ההחלטה העקרונית אם למכור את הדירה תקבלו לפני כניסה להליך המשא-ומתן, ואם הגעתם לשלב משמעותי במשא-ומתן, אל תקלו ראש בנסיגה ממנו, אף אם ניצבת בפניכם הצעה חלופית אטרקטיבית. פרישה ממשא-ומתן בחוסר תום-לב עשויה להביא אתכם למצב פחות טוב מהמצב אליו חתרתם, נוסף על אי-הנעימות הכרוכה בניהול הליכים משפטיים.

הכותבת שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד סלומון ליפשיץ ושות'

עוד כתבות

רוגל אלפר  / צילום: איל יצהר, גלובס

רוגל אלפר: "אני אמות בתפקיד הזה - לא רואה כלי תקשורת אחר שיעסיק אותי"

טרול? "יש כיבוש, יש אפרטהייד, יש פשיזם. אני אומר את הדברים כפשוטם" ● מה ישראלי בעיניך? "אני הישראלי היפה" ● ומה לאלו ולביקורת טלוויזיה? "חובתי המוסרית והמקצועית" ● מבקר הטלוויזיה של "הארץ" סוגר 5 שנים בתפקיד ומסביר בפודקאסט "אוף דה רקורד" למה הוא לא פרובוקטור ● האזינו

 אמרה סטודמאייר/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

היצירתיות מאחורי התרגילים לעקוף את הרגולציה בספורט

בספורט קיימים מנגנונים מורכבים של אסדרה, שאמורים לטפל בכמעט כל תרחיש אפשרי ● אבל עם ההשקעה במועדונים ושחקנים שהולכת וגדלה - מגיעים גם גדודי רואי החשבון ועורכי הדין, שמוצאים דרך לעשות צחוק מהתקנונים 

הכינרת  /  צילום: איל יצהר

הגיע הזמן לשאול, למה עדיין כל כך אכפת לנו ממפלס הכינרת

אחרי שנים קשות במיוחד, הכינרת באמת מלאה, והמראה שלה ממלא את הלב ● אז למה כל התחזיות מדברות על כך שתוך זמן לא רב נצטרך להזרים אליה מים, והאם עדיין יש חשיבות לגובה המפלס שלה

סרבנות גט / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

דעה: הגיע הזמן להגיד - סרבנות גט היא אלימות

המדינה חייבת לקבוע שכל הליך למתן גט יהיה חייב להסתיים בפרק זמן קצוב ובכך למנוע את עינוי הדין המתמשך ואת הסבל של הנשים העגונות ● דעה

שלמה פילבר / צילום: תמר מצפי

הפרקליטות: לאפשר חדירה לטלפונים של אוריך, שלום ואיינהורן

השלושה נחקרו בחשד למעורבות באירוע הטרדת עד המדינה בתיק "4000", שלמה פילבר ● בית המשפט העליון הנחה את בימ"ש השלום לשוב ולערוך בחינה של השפעת תוצרי החיפושים המוקדמים, אשר נפסק לגביהם כי הם פסולים

בני גנץ, פודקאסט לשבת / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

פרוזן פודקאסט: המלצות האזנה לסוף שבוע קר במיוחד

גם את הסופ"ש הקרוב נבלה בין שמיכת הפוך לתנור הסלילים • בכדי לחמם את הנשמה והגוף שימו אזניות ותהנו מהפודקאסטים של "גלובס" שעשו את השבוע ● האזינו

איש ביטחון בכביש אגרה בסין בודק את חום גופה של נוסעת, כדי לשלול הידבקות בנגיף קורונה / צילום: Martin Pollard, רויטרס

התפשטות הווירוס המסתורי: מטופלים בישראל בודדו מחשש להידבקות

משרד הבריאות שב על אזהרתו להימנע מלהגיע לעיר ווהאן שבסין בעקבות התפרצות וירוס הקורונה. במשרד עדכנו כי כמה מטופלים שהגיעו מסין נבדקים בבתי החולים שיבא והדסה עין כרם, ואף הוכנסו לבידוד, עד להגעת תוצאות בדיקות המעבדה ● מקרה ראשון של הידבקות תועד גם באוסטרליה ● מניין המתים עומד כעת על 41

ד"ר ריי ביטון / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

"יש אנשים שיכולים לשאוב כוח מהסיפור שלי"

ד"ר ריי ביטון התגברה על אינספור מכשולים שעמדו בדרכה להיות רופאה ● עכשיו היא מובילה את התארגנות המתמחים

רקדני בלט/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

מה קורה לנו בגוף כשאנחנו רוקדים ומה אפשר ללמוד מביונסה ומטימברלייק

מדוע רקדנים מקצועיים פגיעים יותר מספורטאים אחרים ואיך אפשר למנוע פציעות באמצעות אווטארים ● מה הופך ריקוד למושך ● ומדוע המחשב התבלבל כשהראו לו תנועות של מוזיקת מטאל ● חוקרים מתחומי רפואת הספורט, המוח ומוזיקה הולכים ומבססים את מדעי הריקוד

נתניהו וריבלין בעת הצילום המשותף של המנהיגים שהשתתפו בארוחת הערב בבית הנשיא / צילום: רויטרס, POOL

פרשנות: החמימות שגילו מנהיגי העולם לא הפשירה את יחסי נתניהו-ריבלין

בערב קר רשמה ישראל הישג דיפלומטי כשהצליחה לכנס בבית הנשיא רשימה נכבדה של מנהיגים בינלאומיים ● בערב כזה אי אפשר להכחיש את כישרונו המוכח של נתניהו לדיפלומטיה בינלאומית ● למרות ההצלחה, הנוכחים בארוחה היו צריכים לגלות דיפלומטיה ביחסים עם הנשיא ורה"מ ● פרשנות

7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע - “רובע החדשנות” בב”ש / צילום: HQ אדריכלים

בחיפה ובב"ש מפנטזים על חדשנות ועסקת ענק לשפיר. כותרות הנדל"ן

בחיפה הציגו השבוע את תוכנית הענק "עמק החדשנות", ובבאר שבע הציגו את "רובע החדשנות", האם יימצאו תקציבים תואמים? שפיר ואוריין ניצחו ארבע קבוצות חזקות וייבנו את מרכזי הלוגיסטיקה העצומים של צה"ל ● ומחיר למשתכן יצאה לדרך בפעם העשירית

עולים מרוסיה מגיעים לנתב"ג בשנת 1991 / צילום: רויטרס

30 שנה חלפו מאז גל העלייה הגדול מרוסיה: כך השתנתה ישראל לבלי היכר

שלושים שנה אחרי גל העלייה הגדול מרוסיה כמעט שאין חולק על התרומה האדירה שלו להייטק, למדעים, לספורט ולתרבות הישראלית. אז למה מתלוות אליו בכל זאת גם תחושות של החמצה ופספוס?

מבחר מאכלי דגים משאראק /  צילום: שני בריל

מהים ישר לצלחת: עלייתם של הדגים המקומיים

החורף הוא שעתם היפה של הדגים, ובמסעדות ישראל, בהתאם לטרנד העולמי, מעדיפים אותם מקומיים, עונתיים ופחות מוכרים

לארוז משהו של מישהו אחר, ולעשות כמה דולרים על הדרך / צילום: shutterstock

5 אפליקציות שכדאי להוריד לפני הנסיעה הבאה לחו"ל

כל כך הרבה אפליקציות, חלק חיוניות יותר וחלק פחות, מציעות לנוסעים לחו"ל לשכלל, לייעל ולסדר את הנסיעה ● אילו אפליקציות לא כדאי לפספס?

הדס שטייף/  צילום: שלומי יוסף

חומרי החקירה שדולפים בפרשת אפי נוה: מהתקופה שהיו אצל שותפה של הדס שטייף

בדיקת "גלובס" מגלה כי מדובר בחומרים שהופקו מהמכשירים הניידים של נווה בין התאריכים 19 לדצמבר 2018 ל-23 לדצמבר 2018 ● החומרים תויקו לתיקיות עם שמות לפי נושאים ואישים חשובים, לרבות שופטים, והועברו להתקן נייד

המלכה אליזבט ובנה הנסיך צ'ארלס/  צילום: רויטרס  Agustin Marcarian

זה לא הכס, זה הכסף: הארי ומייגן לא לבד - כמה שווים בתי המלוכה באירופה ואיפה נרשמו הסקנדלים הגדולים

פרישתם של הנסיך הארי ומייגן מרקל מחובותיהם המלכותיות והדיון על הכספים שהם צריכים לקבל (ולהחזיר) הסיטו את הווילון מעל התחום המוצנע של שוויים הכלכלי של בתי המלוכה האירופיים. איזה מלך משלם מיסים ולמי יש פטור, מי מתנהל בשקיפות ומיהם שיאני השכר?

ירון צפדיה / צילום: איל יצהר

"העולם נמצא בקצה הגל הקוריאני, והגל הבא הוא הסיני"

פורטפוליו עם ירון צפדיה, מנכ"ל משותף בניופאן, על גלגוליו של העסק המשפחתי, על הימים בפוליטיקה ועל הקשר העסקי עם הסינים

Audi A7 / צילום: יח"צ

מתח גבוה: הקופה החדשה של אאודי מצטרפת לטרנד הירוק

מכונית הקופה המרהיבה של המותג אאודי מצטרפת לטרנד הירוק עם גרסת פלאג-אין, שמתהדרת בנתוני פליטה וצריכה מזעריים • אבל מאחורי עור הכבש הירקרק מסתתר זאב רעב

ר' במהלך השיחה עם "גלובס"./ צילום: יחצ

ההטרדה המינית שנגמרה בפיצוי של רבע מיליון ש': "המנהל המשיך להזמין את האדם שכמעט אנס אותי"

ר’ נסעה לרילוקיישן מטעם חברה ישראלית והוטרדה על ידי אדם זר ● כעת היא חושפת בעדות ב"גלובס": "אני רוצה להזהיר נשים אחרות" ● הטרדה מינית, השתקה תאגידית

משה כחלון/ צילום:  איל יצהר

האם כחלון היה שר אוצר גרוע, או היחיד שראה את האזרחים באמת?

הבטחות הבחירות שלו - להוריד את מחיר הנדל"ן ולהילחם בבנקים לא ממש התגשמו, היחסים העכורים עם פקידי המשרד העיבו על הדרך והחברות עם הטייקון קובי מימון ריסקה את התדמית החברתית שביקש ליצור לעצמו ● האזינו לפודקאסט הצוללת