הכירו את המרכז החדש של ירושלים - ואת התושבים שמתנגדים לו

תוכניות חדשות של עיריית ירושלים מגדילות באופן משמעותי את הבנייה למגורים, למסחר ולתעסוקה באזור מלחה • התושבים מתנגדים בטענה לעומס בלתי סביר בשכונה • העירייה: דואגים לתעסוקה בעיר ל-30 השנים הבאות

אזור מלחה כיום, מבט מדרום / צילום: Shutterstock
אזור מלחה כיום, מבט מדרום / צילום: Shutterstock

במקביל לבנייה המסיבית למסחר, למשרדים ולמגורים המתוכננת בכניסה הראשית לירושלים מכיוון כביש מס' 1 ולאזור התעסוקה המתרחב בתלפיות, גם בצד הדרומי של העיר, באזור מלחה, מתכננת עיריית ירושלים בנייה רחבת היקף שתשנה כליל את פני השכונה. מלחה היא האזור הראשון שייבדק בסדרת הכתבות "בדיקת שטח", על אזורים שעוברים שינוי.

עד לא מזמן היה אזור מלחה סוג של קצה. הבנייה למגורים הייתה על שיפולי הגבעות. במרכז העמק, איפה שפעם הייתה חקלאות ואחר כך הגבול עם ירדן, מוקמו בהדרגה ונמצאים שם עד היום אצטדיון טדי (1991), הקניון (1993), הגן הטכנולוגי של מלחה (1996), תחנת הרכבת (2005), הארנה (2014), וגם תחנת משנה של חברת החשמל (תחמ"ש), ותחנת אוטובוס גדולה. ציר בגין, אוטוסטרדה שנועדה לקשור את צפונה ודרומה של העיר, מבתר את המרחב.

התוכניות: שלד ירוק למרחב

בימים אלה מקודמות בירושלים שתי תוכניות חדשות המציעות שינוי דרמטי באזור. התוכנית האחת מדברת על הכפלת שטח הקניון פי שלושה, והתוכנית השנייה, הקרויה "תוכנית אב לדרום מערב מלחה", מתכננת יצירת "שלד ציבורי" ירוק שיאחה את המרחב המשוסע של הכניסה הדרומית לירושלים.

1. הקניון: מאז פתיחתו הפך הקניון די מהר לסיפור הצלחה. על רקע האינתיפאדות הפך מרכז הקניות המאובטח לאלטרנטיבה האולטימטיבית למרכז העיר. הקניון תוכנן על ידי משרד האדריכלים יסקי מור סיון (מגדלי אקירוב, מגדל האופרה, קניון עופר ברמת אביב) והוא כולל שלוש קומות מסחר עם 260 בתי עסק ו-2,000 מקומות חניה בשטח כולל של 48 אלף מ"ר.

תוכנית ההרחבה של הקניון, אשר הופקדה בחודש יוני 2019 להתנגדויות, הוכנה על ידי משרד האדריכלים הירושלמי-תל-אביבי קולקר קולקר אפשטיין (בניין משרד החוץ בירושלים, חידוש מבנה היכל התרבות בתל-אביב, תוכנית "רכס לבן" בירושלים) תוסיף לשטח ייעודים חדשים. כך יתווספו מבנה בגובה 28 קומות לדיור מוגן מעל הקניון הקיים, עוד מבנה בן 26 קומות לתעסוקה בחלק הדרום מזרחי של המגרש ומגדל בן 15 קומות לתעסוקה, בחלק הצפון מזרחי של המגרש.

אגף חדש ירחיב את המבנה המסחרי של הקניון ויתווספו עוד 1,404 מקומות חניה. סך-כל השטח הבנוי מעל הקרקע, כולל הקיים, יעמוד על 168.6 אלף מ"ר, כלומר: פי שלושה וחצי ממה שקיים בהווה.

אגן מלחה לאחר ביצוע התוכנית. מגדלים עם 28 ו־26 קומות / הדמיה: קולקר קולקר אפשטיין
 אגן מלחה לאחר ביצוע התוכנית. מגדלים עם 28 ו־26 קומות / הדמיה: קולקר קולקר אפשטיין

2. תוכנית האב לאזור: תוכנית האב לדרום מערב מלחה הוצגה לראשונה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ביולי 2018 ולתושבי שכונת מלחה, לפני כשלושה חודשים.

התוכנית הינה יוזמה של עיריית ירושלים ועל התכנון אחראי משרד האדריכלים קולקר קולקר אפשטיין. התוכנית מגדירה את האזור ככניסה הדרומית החדשה לעיר ומציעה עקרונות תכנון להגדרת האזור כמרכז תחבורתי שבו שילוב של תעסוקה, מסחר ולראשונה גם מגורים.

האמצעי העיקרי של המתכננים להתמודדות עם המרחב המפורק הוא יצירת מעין רחבה מגוננת שמאחה את המבנים השונים. המשימה הזאת לא לגמרי טריוויאלית בגלל שמדובר במרחב עצום, שבו יש הפרשי מפלסים ולא מעט מכשולים.

הפתרון הוא מעין גשר שחוצה את אוטוסטרדת דרך בגין ומקשר את שכונת מלחה עם בית צפאפה ואת פארק נחל רפאים עם שכונת הקטמונים.

באזור מתקני הספורט תוקם כיכר גדולה שתכונה "כיכר הספורט הלאומית" ותפקידה יהיה לייצר סוג של אלמנט מאחד לאצטדיון הכדורגל, הארנה ומגרשי הטניס.

ההתנגדויות: מקומם ופרוע מדי

ההתנגדויות של תושבי שכונת מלחה לשתי התוכניות קשורות גם להתנהלות העירייה וגם לתוכניות עצמן. באשר להתנהלות, הם טוענים שהעירייה מקדמת תוכנית אב שאין לה תוקף סטטוטורי ולכן הציבור לא יכול להיות שותף בגיבושה.

לגופו של עניין הם טוענים שהתוכנית מייצרת מרכז חדש לעיר בלי לבדוק את כל ההשלכות הנלוות. לדבריהם, התוכניות המקודמות מייצרות "קטסטרופה תכנונית".

להרחבת הקניון הם מתנגדים בטענה כי כבר כיום הם סובלים מהקניון הסמוך, מאצטדיון טדי ומהארנה. התושבים, המיוצגים על ידי עורך הדין רפי אטינגר, סבורים כי הפגיעה העתידית בהם תתבטא בין היתר בהחמרת עומסי התנועה ומחסור מקומות החניה, במפגעי רעש, זיהום אוויר, הסתרת נוף, הצללה, סינוור, רוחות, ועוד.

בהתנגדות שעליה חתומים עמוס קולק, בנו של ראש העיר המיתולוגי של ירושלים, טדי קולק, ורעייתו אוסנת, הם מפרטים: "אנו זועמים ומתנגדים לאי המידתיות שיש לתוכנית זו שתביא לגימוד גדול יותר של איכות חיינו כתושבי מלחה! אירועים המוניים מביאים לפתחנו רעש וגם זיהום אוויר מפליטת האגזוזים, שימוש יתר בעורקי התחבורה בתוך השכונה ומרקם החיים פה המצריך חיזוק הופך לכלי שרת ששם על גב השכונה נטל רב, מקומם ופרוע מדי!"

עמוס קולק / צילום: רויטרס
 עמוס קולק / צילום: רויטרס

ליו"ר ועד תושבי שכונת מלחה, דרור בקל, יש ראייה קצת יותר כוללת: "אנחנו לא מתנגדים לתוכנית האב וגם לא להרחבת הקניון. דרשנו תוכנית כוללנית כדי שנוכל להבין יותר טוב את המשמעות של כלל התוכניות באזור. לצערנו, תוכנית האב הוצגה לנו בשלב מאוחר, רק אחרי שראש העיר התחלף ובלי נתונים כמותיים, בדיקת היתכנות תחבורתית וסקר סביבתי. בנוסף, אנו חוששים שהרחבת הקניון תנצל את כל המשאבים שיש לאגן מלחה ואז, כשייבנו פרויקטים נוספים, זה יהיה מעבר לכושר הנשיאה של האזור. מי שיסבול זה יהיה קודם כל תושבי השכונה.

"תוכנית האב מייצרת את הכאוס של הדור הבא. חוות הדעת שאנו מקבלים ממומחים לענייני סביבה ותנועה, גורמות לנו לחשוש מאוד. כל מה שאנחנו מבקשים זה שקודם כל תהיה תוכנית אב ראויה ורק אחרי שניתן יהיה לדון בה, כולל להגיש לה התנגדויות, ידונו בתוכנית הרחבת הקניון".

עו"ד ד"ר בנימין היימן מתגורר אף הוא במלחה וסבור שבאופן כללי, עמק מלחה תוכנן בצורה גרועה ושהתוכנית החדשה תחריף עוד יותר את המצב הקיים. "בפועל, התפתח באגן מלחה קונגלומרט של שימושים חסרי זיקה כלשהי זה לזה: מסחר, תעסוקה, ספורט, מגורים, הכול במתחמים ללא קשר ענייני ביניהם, המופרדים על ידי מערכות כבישים, ובעתיד מסילות, חוצצות. לא נוצר מרכז עירוני, אלא אתר אליו משליכים שימושים מפריעים. אגן מלחה הוא מהכישלונות הגדולים של התכנון בירושלים", הוא טוען במבמך ההתנגדות שלו לתוכנית.
מבחינתו של היימן, עצם הגשת התוכנית להרחבת הקניון על ידי אותו משרד אדריכלים האחראי על תוכנית האב, היא בגדר "שערורייה": "יש כאן פגיעה קשה ביותר באמון של תושבי מלחה במוסדות התכנון, אשר יצרו מצב בוטה של ניגוד עניינים".

היימן אף מוסיף כי לתוכנית האב של דרום מערב ירושלים לא נעשה שיתוף ציבור אפקטיבי, אלא "יידוע". עוד הוא טוען כי "מסמך מדיניות או תוכנית אב פסולים כאשר הם משמשים כמסלול לעקיפת הליכי אישור תוכנית שלפי חוק התכנון והבנייה. שאז, לקביעותיהם, לא ניתן למעשה להתנגד התנגדות אפקטיבית".

עו"ד רפי אטינגר, שהכין את ההתנגדות של תושבי מלחה לתוכנית הרחבת הקניון, סבור שהבעיה המרכזית עם התוכנית היא הפגיעה הצפויה במרכז העיר ההיסטורי של ירושלים: לשיטותו, תושבי שכונת מלחה מדברים מתוך נקודת המבט של הסבל שהקניון גורם להם, מיום הקמתו ועד היום. לאטינגר יש גם הסתכלות כללית יותר על העיר: "חשוב להבין שיש לנו אחריות עירונית. זה לא האזור שאמור להיות מרכז עסקים ראשי בירושלים. ירושלים צריכה מרכז עיר חזק. הפיכת אזור מלחה למע"ר נוסף ועיקרי תפגע אנושות באזור מרכז העיר, ותוריד לטמיון את המאמצים העצומים שנעשו בשנים האחרונות ‘להחיות’ אותו לאחר הפגיעה המתמשכת שנגרמה לו, פגיעה שהחלה עוד בשנות ה-90 של המאה הקודמת עם בניית קניון מלחה עצמו".

היועץ והמתכנן העסקי יהודה עירוני, שהכין עבור מתנגדי התוכנית דוח בנושא ההשפעה הכלכלית של הרחבת הקניון, מזהה בעיה יותר רחבה: "לא נמצאה כל סיבה אובייקטיבית מקצועית אשר יכולה הייתה לגרום לוועדה לשנות את החלטתה מ-2016 ולאשר ב-2018 תוספת שטחי מסחר ותעסוקה בקניון מלחה. ההיפך הוא הנכון, בתקופה הנ"ל אושרו ותוכננו על ידי הוועדה ועיריית ירושלים מיליוני מ"ר של ‘תעסוקה’ ומסחר נוספים בפרויקטים שונים ברחבי העיר, אשר דווקא יוצרים עודף אדיר של שטחים".

העירייה: "מחסור בתעסוקה"

עופר גרידינגר, ראש האגף לתכנון עיר בעיריית ירושלים ולשעבר מתכנן מחוז מרכז במנהל התכנון, אינו אדיש למצוקת תושבי שכונת מלחה בהווה, אך הוא מסתכל עשרות שנים קדימה: "מבחינת שטחי תעסוקה בעיר, ירושלים נמצאת היום במחסור רציני. לנו יש כארבעה מ"ר תעסוקה לנפש, ובמטרופולין תל-אביב המספרים הרבה יותר גדולים.

"השאיפה שלנו היא להרחיב את שטחי התעסוקה בעיר, ואגן מלחה הוא לא היחיד. אנחנו טועים לחשוב שתוכניות כאלה יתממשו מחר בבוקר, אבל התפקיד של העירייה הוא לדאוג לעתודות תעסוקה ב-30 השנה הבאות. כשמסתכלים על מלחה צריך לזכור גם את כביש 39 (כביש מתוכנן המיועד ליצור גישה חדשה ומהירה לדרום ירושלים. תוואי הכביש יחצה את כביש 38 ויעבור בקרבת כביש 375 בין צומת האלה וצור הדסה, דרך עמק האלה - ג.נ) שיגיע לאגן מלחה. אנו לא מסתכלים על מלחה כעל אזור שישרת את צפון העיר, אלא כאזור שישרת אנשים מדרום המדינה".

האם אין חשש שתוספת תעסוקה ומסחר במלחה תחסל את מרכז העיר ההיסטורי? יהיה ביקוש לכל כך הרבה שטחי תעסוקה?

"אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שעיר כל כך גדולה, שפרוסה על 125 אלף דונם, ובשנת 2050 האוכלוסייה שלה אמורה להגיע למיליון וחצי נפש, יכולה להכיל יותר ממוקד אחד. מלחה זה לא רק מסחר - יהיה כאן מוקד תעסוקה, וספורט, תחבורה ומגורים. זה לא שאנחנו לא חוששים מרמת הביקושים בעיר ולמעמדו של מרכז העיר, אבל אנחנו מודעים לצורך שלנו למשוך לכאן עסקים ולהוסיף מקומות תעסוקה מגוונים ונצטרך יותר ממוקד אחד".

ראש האגף לתכנון בעיריית ירושלים, עופר גרידינגר / צילום: יח"צ
 ראש האגף לתכנון בעיריית ירושלים, עופר גרידינגר / צילום: יח"צ

תושבי מלחה טוענים שיש בעיה עם אופן קידום תוכנית האב ושהיא בעצם סוג של מניפולציה שנועדה לאפשר את הרחבת הקניון. מה תגובתך ל"האשמה" הזאת?

גרידינגר קצת מזדעזע מהשאלה אך מתרצה ועונה: "תוכנית קניון מלחה ותוכנית האב של אגן מלחה התקדמו באותה עת. אנחנו הבנו שאגן מלחה יכול לגדול ולהתרחב ובתוך זה נכנסה גם המחשבה של פיתוח הקניון, הגישה שאפשר להרחיב את המבנה וגם את השימושים, כמו למשל להכניס דיור מוגן, וגם שימושים ציבוריים, התאימה לגישה של עיריית ירושלים. יכול להיות שמבחינה תאורטית היה טוב אם הדיונים על תוכנית האב היו מקדימים את תוכנית הקניון, אך זה היה גורם לאובדן של שנתיים בייזום השקעה פרטית. אם גם אנחנו וגם הוועדה המחוזית יודעים שיש ממשק בין התוכניות וששתיהן חותרות ליעד אחד הרי שאין בזה דבר שלילי. לא הייתה פה שום מניפולציה".

התושבים מתלוננים על קידום התכנון העירוני במסגרת "תוכנית אב", שלא מאפשרת להתנגד לה. למה אתם בוחרים בדרך הזאת?

"לשתי השיטות יש יתרונות וחסרונות. תוכנית אב יכולה להביא להחלטת מדיניות משותפת לוועדה המחוזית בזמן קצר יחסית ולהתגבש לכלל מדיניות ולאפשר ליזמות פרטית או ציבורית להתקדם מהר. אל מול הגישה של תכנון סטטוטורי שנשמעת נכונה מבחינה היכולת להתנגד אך נמשכת שנים רבות. הלוואי והיינו יכולים לקדם תוכניות סטטוטוריות למתחמים גדולים בירושלים. זאת לא המציאות היום. אנחנו עושים מאמצים לבוא בדברים עם הציבור על מנת לקדם את תוכניות האב האלה. השיח עם התושבים משפיע מדי פעם ויכול להוסיף ולשפר. מתוך תוכנית האב יבואו תוכניות סטטוטוריות שלהן ניתן יהיה להתנגד". 

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988