גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שווי שוק של מקרקעין - לא בהכרח יקבע את גובה המס

בית המשפט המחוזי בת"א קבע כי שווי השוק של הנכס הוא לא בהכרח השווי שיש להתחשב בו לצורך גביית היטלי השבחה

בניין ברחוב קלישר בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס
בניין ברחוב קלישר בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

היטל השבחה הוא תשלום חובה שבעל נכס מקרקעין (קרקע או דירה למשל) צריך לשלם במקרה שאושרה תוכנית שהביאה לעליית שווי הנכס שלו. גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי, אולם בכמה עלה השווי, זוהי שאלה מורכבת, שמגיעה לעתים קרובות לבית המשפט.

האם חישוב היטלי ההשבחה צריך להתבסס על שווי השוק של הנכסים לפני ההשבחה ואחריה? פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב עונה תשובה מפתיעה: לא תמיד ולא בהכרח.

ראשית הסיפור שלפנינו בהחלטה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב.

בתחילת השנה פסקה הוועדה כי במקרים שבהם הזכויות שניתנו לבעלי הנכסים לפני קבלת ההשבחה היו ניתנות לניצול רק לאחר שיקבלו הקלה (למשל תוספת זכויות בנייה, שינוי קו בניין וכו'), צריך לחשב את שווי הנכסים בקיזוז השווי שהשוק מעניק להקלות הללו.

ועדת הערר דנה בשלושה עררים שהגישו באותו עניין בעלי נכסים ברחובות אלנבי וקלישר בתל אביב, ואימצה את הגישה שלפיה במצב שבו זכויות הקיימות בתוכנית ניתנות לניצול רק בדרך של הקלה, בגלל נתונים אובייקטיביים של הנכס, יש להעריך את שווי השוק האמיתי שלהם, ולא ליצור שווי מלאכותי לצורך היטל ההשבחה, ואף כתבה בהחלטתה כי "שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק".

הוועדה המקומית תל אביב הגישה ערר מינהלי לבית המשפט המחוזי בתל אביב. הערר הוגש על ידי עו"ד ניר בראונשטיין ואשרת שפי ממשרד ברגרזון ושות'.

ההחלטה: לא תמיד ניתן לממש תוכנית

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, גיליה רביד, שדנה בערר, דחתה באופן עקרוני את הטיעון שחישוב שווי המקרקעין במצבו לפני ההשבחה צריך להיעשות בדרך של שווי שוק.

"לצורך היטל השבחה, הערכת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם אינה זהה בהכרח לשווי השוק כמשמעותו האובייקטיבית", כתבה השופטת.

השופטת הביאה כדוגמה פסיקות שבהן אנשים קיבלו זכויות באמצעות תוכניות משביחות, אך לא יכלו לממשן, מסיבות אובייקטיביות. במקרים הללו, בתי משפט פטרו את בעלי הנכסים מתשלום היטלי השבחה. על בסיס אותו עיקרון קבעה כי כשיקבלו הבעלים הקלות שיאפשרו להם לממש את הזכויות המשביחות - רק אז יש לחייבם במלוא היטל ההשבחה.

השופטת סייגה את החלטתה העקרונית בכך שהיא אינה חלה על הקלות מתוכניות שאושרו לפני 1975, תוכניות מלפני כניסתה לתוקף של התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

לנכות את הרכיבים הספקולטיביים

כוחות השוק יודעים היטב על קידומה של תוכנית, ומעלים או מורידים את המחירים של הנכסים הכלולים בה בהתאם לציפיות הגלומות בה.

לפיכך, אחד האתגרים השמאיים הגדולים בבחינת שווי נכסים לפני אישור תוכניות משביחות ופוגעות, ולפני הפקעות, הוא לנכות את הרכיבים הספקולטיביים משווי השוק של הנכסים.

כך קורה למשל, במתחם חוף התכלת בהרצליה, שמחירי הקרקעות בו עלו מאוד בשנים האחרונות, אף שאין תכנון מפורט, שהדרך עד למימוש ארוכת שנים ושחלק גדול מהקרקעות במקום יופקעו לצורכי ציבור.

דיון ארוך בסוגיה הזו היה סביב מתחם הבאסה בהרצליה, שבו שוכן כיום הפארק העירוני הגדול. הקרקעות במקום היו חקלאיות ולצורכי פארק, ולכן ערכן, לכאורה, היה נמוך מאוד; ואולם בעלי הקרקעות טענו כי שווי השוק שלהן גבוה בהרבה.

בהליכים המשפטיים נקבע כי חלק גדול משווי השוק נגזר מרכיבים ספקולטיביים, ואולם עדיין היה לקרקעות הללו סיכוי אמיתי כלשהו ולא ספקולטיבי לשנות ייעוד למגורים.

עוד כתבות

סער ברכה / צילום: ולדימיר אסקין

הבנקים המממנים נוטים לטרפד את רכישת תהל, הנתונה בקשיים תזרימיים, בידי קבוצת שיכון ובינוי

ל"גלובס" נודע כי בימים אלו מתקיימים דיונים בין תהל לבין הבנקים לגבי מתווה התמיכה בחברה ● הצעת שיכון ובינוי לא התייחסה להשקעה במניות החברה-האם תהל גרופ אינטרנשיונל (TGI), אלא להשקעה בחברה-הבת תהל גרופ, וייתכן שלכן החליטו בבנקים שלא לאמץ את המתווה

אתר החרמון / צילום: דביר להר

עם הגשם בא התיאבון: הישראלים למדו לטייל גם כשרטוב וקר - ותיירות החורף בצפון בשיא של עשור

סופי השבוע הגשומים לא רק שאינם מרחיקים את הישראלים מצפון הארץ, אלא אף מסמנים מגמה חדשה המבטאת את הרגלי הנסיעות שהשתנו ● מלונאים: "השמיים נפתחו, ואנשים למדו שמטיילים גם כשיורד גשם" ● אז למה הצימרים לא נהנים מהמצב?

שנחאי / צלם: Igor Iakovlev, Claudio Zaccherini / Shutterstock.com א.ס.א.פ קראייטיב

עליות שערים באסיה; הבנק המרכזי של סין השאיר את הריבית על הלוואות ללא שינוי

חשש מהתפרצות נגיף קורונה מקפיץ את מניות התרופות ומסכות הפנים בסין ● ירידות של 0.4% בהונג קונג ● בוול סטריט לא יתקיים היום מסחר לרגל יום מרטין לותר קינג

 הנשיא והבורסה / איור: גיל ג'יבלי

הנשיא והבורסה: השווקים כבשו שיאים חדשים

טראמפ ייזכר כמי שלחץ ותקף את הבנק המרכזי במטרה שיוריד עוד את הריבית מעבר לרמתה האפסית, על מנת להמריץ את הפעילות הכלכלית - גם אם זה בא על חשבון הגדלת החוב ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

מערכת לזיהוי פנים אלקטרוני / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

האיחוד האירופי שוקל לאסור שימוש בזיהוי פנים במרחבים ציבוריים

מטרת הצעד תהיה לאפשר לאיחוד מספיק זמן כדי לגבש מדיניות שתמנע שימוש לרעה בטכנולוגיה

אדם מקשיב לתא קולי בסלולר / צילום: Shutterstock

מחקר בארה"ב ובריטניה: עשירים חיים בבריאות טובה כעשור יותר מאשר עניים

מגיל 50, הגברים העשירים ביותר יכולים לצפות לעוד 31 שנים של חיים בריאים – לעומת הפחות־עשירים שיכולים לצפות רק לעוד 22-23 שנים של בריאות

סניף של יינות ביתן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

חילופים בהנהלת יינות ביתן: דוד סבן ימונה לסמנכ"ל הכספים במקום איל וינברג

רו"ח איל וינברג כיהן בתפקיד כשנה וחצי ● סבן כיהן בשנים האחרונות כסמנכ"ל הכספים באיקאה

המרכז המסחרי של ישפרו במודיעין  / צילום: תמר מצפי

מימוש באופק? נכסים ובניין מבקשת למכור את חברת הנדל"ן המניב ישפרו ב-900 מיליון שקל

הסכום משקף מכפיל של 1.1 על ההון העצמי האמיתי של ישפרו, אבל ייתכן כי בסוף התהליך תסכים נכסים ובניין לסכום נמוך יותר ● בין המתמודדים על רכישת ישפרו: קרן ריט1 וחברת מגה אור, להב אל.אר ותנופורט

יעקב לוקסנבורג / צילום: גיזי

אפריקה בידי לוקסי: לפידות קפיטל הבטיחה גיוס של 115 מיליון שקל באג"ח להמרה

חברת ההשקעות של יעקב לוקסנבורג השלימה את כל המקורות הדרושים לה לרכישת הבעלות המלאה בקבוצת אפריקה ישראל ● עם הגופים שהשתתפו במכרז המוסדי נמנים ילין לפידות, קרן נוקד וקרנות הנאמנות של אי.בי.אי ומור

מכונת הציוצים של טראמפ / איור: איל אונגר, גלובס

מכונת ציוצים: שלוש שנות נשיאות טראמפ בגרסת הטוויטר. מה מסתתר בחשבון של השולף המהיר במערב

בכל הקשור לטוויטר, נשיא ארה"ב הוא השולף הכי מהיר במערב ● כמה פעמים הוא התייחס אל עצמו כ"נשיא הכי אהוב על כולם"? כמה פעמים הוא תקף גופי תקשורת? כמה פעמים הוא הדהד תיאוריות קונספירציה? ● כל המספרים מאחורי הציוצים ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד 

מחירי הדיור / תמונה: שאטרסטוק

הפועלים ולאומי: שוק הנדל"ן ימשיך לעלות בשנה הנוכחית

בבנקים הגדולים צופים שעלייה בהתחלות בנייה תירשם בגלל הבשלת פרויקטים של מחיר למשתכן ● גם מחירי הדיור ימשיכו לעלות

 

דונלד טראמפ / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

זו הכלכלה, טמבלים: 3 שנות נשיאות, 5 מגמות בולטות בכלכלה האמריקאית

בתום שלוש שנים בבית הלבן, הכלכלה האמריקאית נמצאת בנסיקה בפרמטרים רבים: אבטלה, עוני, תעסוקה, מדדי הבורסה ועוד • השאלה המרכזית היא האם הגאות צריכה להיות משויכת לטראמפ שלוקח עליה קרדיט, או שמדובר בהמשך מגמה שהחלה בתקופת אובמה ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

סניף מקדונלד'ס / צילום: shutterstock

מקדונלד'ס ביטלה הסדרי בלעדיות במרכזים מסחריים, והבדיקה של רשות התחרות תיסגר

במסגרת הבדיקה שנערכה התברר לממונה על התחרות, עו"ד מיכל הלפרין, כי עוד לפני שהחלה הבדיקה פעלה הרשת לביטול הסכמי הבלעדיות שהיו לה במרכזים מסחריים

ויקיפדיה / צילום: שאטרסטוק

לאחר שלוש שנים: הוסרה החסימה של ויקיפדיה בטורקיה

לפי פסק הדין של בית המשפט בטורקיה, החסימה מנוגדת לחוקה הטורקית ומפרה את חופש הביטוי ● טורקיה חסמה את האנציקלופדיה המקוונת לאחר שבוויקיפדיה סירבו להסיר תכנים לפיהם ממשלת טורקיה תמכה בקבוצות טרוריסטיות

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - סופ"ש 17-18 בינואר

בסופ"ש באיכילוב: 11 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

מטריושקה בסנט פטרסבורג. החלפות בלתי נגמרות בשלטון / צילום: רויטרס, Alexander Demianchuk

דעה - "רוסיה היא חידה עטופה בתעלומה בתוך אניגמה": מה הכוונות האמיתיות של פוטין?

מה הוא רוצה? למה הוא מתכוון? בשביל מה לו? נשיא רוסיה עושה מה שהוא רוצה ומתי שהוא רוצה, אבל למרבה הסקרנות הוא משתדל להיראות כמי שמכבד את שלטון החוק ● רוסיה מוסיפה להתחבט בין לגיטימיות לאפקטיביות ● דעה

החלטות גירושים / צילום: שאטרסטוק

האם נטילת כדורים פסיכיאטריים יכולה להביא לביטול הסכם גירושים?

אישה שחתמה על הסכם גירושים השולל ממנה את מרבית הרכוש שהיה לה ולבעלה במהלך הנישואים, עתרה לביה"ד הרבני בבקשה לבטל את ההסכם, בטענה כי חתמה עליו תחת השפעת כדורים פסיכיאטריים ● ביה"ד הרבני הגדול אכן ביטל את ההסכם - אבל מסיבה אחרת לגמרי

איציק שמולי/ צילום: שלומי יוסף

ח"כ שמולי הודיע על עתירתו לפסילת מפלגתה של אשת רוצח ראש הממשלה

טרימבובלר-עמיר הגישה ביום רביעי האחרון את רשימתה לכנסת ואמרה בפני ועדת הבחירות המרכזית: "אנחנו דורשים משפט חוזר ליגאל עמיר" ● שמולי: "אסור שהכתם הזה ידבק בכותלי הבית, ובכוונתי לעתור לפסילתה כדי להסירו"

אלי להב, בעל השליטה / צילום: איל יצהר

לקראת הפיכת אבי לוי לבעל מניות מרכזי: להב אל.אר חוזרת לתחום האנרגיה הסולארית

החברה במו"מ לרכישת חברה ישראלית פרטית בתחום האנרגיה המתחדשת בתמורה ל-44.6 מיליון שקל ● להב מתכננת לגייס בשבועיים הקרובים 150-180 מיליון שקל בהנפקת זכויות, ולוי צפוי להחזיק אחריה כ-40% מההון ● לפי אינדיקציה ראשונית, החברה צפויה לרשום רווח של 5-7 מיליון שקל מעליית שווי נכסים בגרמניה

פרויקט מגורים חדש בחיפה / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

דירות שני החדרים עושות קאמבק, ולא רק בתל אביב: מי קונה אותן ולאילו יזמים זה משתלם

בשנתיים האחרונות חלה עלייה חדה במספר הדירות הקטנות, בנות 2-3 חדרים, שנבנות בארץ ● מי קהל היעד שלהן (רמז: לא רק משקיעים), ולמה לא כל היזמים מצטרפים לטרנד?