גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הפחתת הרוב הדרוש להסכמה תאיץ את מהלכי ההתחדשות העירונית

לפי הצעה שנבחנת, טענות של בעלי דירות שהרחיבו את דירותיהם באופן בלתי חוקי, לא יילקחו בחשבון לצורך ההתנגדות לפרויקט, כדי שלא יקבלו פרס על עבריינות

פרויקט פינוי-בינוי / צילום: תמר מצפי
פרויקט פינוי-בינוי / צילום: תמר מצפי

לאחרונה פורסם כי הרשות להתחדשות עירונית בוחנת חקיקה שתמנע מבעלי דירות סרבנים ומעברייני בנייה לטרפד עסקאות של התחדשות עירונית. לפי ההצעה, טענות של בעלי דירות שהרחיבו את דירותיהם באופן בלתי חוקי, לא יילקחו בחשבון לצורך ההתנגדות לפרויקט.

מדובר ביוזמה מבורכת, שכן לא ייתכן שעבריין בנייה, שבנה ללא היתר בעבר, יזכה לפרס בשלב של התחדשות עירונית, ושהתנגדותו כדי לקבל תמורה גדולה יותר, "תתקע" פרויקט שלם.

אומנם בפרויקטים רבים מצליחים היזמים, בשיתוף עם בעלי הדירות ועורכי הדין, להתמודד עם דיירים סרבנים כאשר מדובר בעבירות בנייה קלות.

אולם חשוב להבין כי התמודדות זו בדרך-כלל משפיעה על רווחיות הפרויקט. משכך, במתחם הכולל מספר גדול של עברייני בנייה, או במתחם שבו ישנם מספר לא מבוטל של בעלי דירות שפלשו (לגינה או לגג משותף) ודורשים תמורה אשר תיקח בחשבון את "החריגה", עלולות הדרישות להוביל למצב של היעדר כדאיות כלכלית לפרויקט.

דווקא היום, כאשר המגמה היא לבטל את תמ"א 38 ובמקום זה לקדם תכנון מרחבי, הכולל מתחמי בנייה (להבדיל ממתן פתרון לבניין בודד), נדרשת דרך יצירתית להתמודדות עם התנגדויות של עברייני בנייה או של סתם סרבנים חמדנים.

לטעמי, הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא הפחתת הרוב המיוחס מ-80% (כפי המצב כיום) לשני שלישים. הפחתת הרוב המיוחס לאישור פרויקט תגרום לכך שמספר הפרויקטים שיצאו לפועל בפינוי-בינוי יעלה באופן ניכר, מאחר שברגע שיושג הרוב הדרוש מהדיירים, יוכל היזם לנקוט הליכים משפטיים כנגד המיעוט. במצב כזה, עברייני בנייה שהרחיבו את דירותיהם באופן לא חוקי לא יוכלו לקבל פרס, והדבר יקל על הרשויות המקומיות והיזמים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.

עם זאת, הדרך להנעתו של הפרויקט, למרות הפחתת הרוב המיוחס, איננה בהכרח סלולה, שכן כדי שפרויקט פינוי-בינוי יוכל לצאת אל הפועל נדרשת הסכמתם של 100% מהדיירים, ויש לזכור שההליכים המשפטיים עלולים להימשך זמן רב ולעלות הרבה כסף, במיוחד כאשר נדרש להתמודד עם לא מעט סרבנים. לכן, חשוב גם לבצע הבחנה בין "עברייני הבנייה" למיניהם. ישנן חריגות במסגרתן בעלי דירות "השתלטו" על גגות, חצרות, הרחיבו את דירתם בשטחים ניכרים, ללא היתר. מאידך, יש לא מעט דירות שבמקור נבנו עם מרפסות, אולם ברבות הימים המרפסות הוטמעו בשטח הדירה והן מהוות שטח עיקרי לכל דבר. באשר לסוג הראשון, הרי שנדרש להתייחס לבנייה לא חוקית באופן נחרץ וחד משמעי. עבריין בנייה לא צריך לקבל פרס על כך שפעל באופן בלתי חוקי, ובתי המשפט והרשויות המקומיות צריכים לגלות יד קשה כלפיהם.

לעומת זאת, הרשויות המקומיות צריכות להכיר במרפסות שהוטמעו בדירות כחלק אינטגרלי משטח הדירה ובהתאם לכך להעניק את זכויות הבנייה, על מנת להימנע ממצבים בהם שטח הדירה החדש, המוצע לבעלי הדירות, עלול להיות קטן יותר משטח הדירה הקיים בפועל.

בסופו של דבר, בכדי שפרויקט יצא אל הפועל, יש לשמור שגם הרשויות המקומיות, גם היזמים וגם בעלי הדירות ייהנו מהפרויקט. 

הכותב הוא הבעלים של משרד עורכי הדין זיו גרומן ושות', המתמחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית.

עוד כתבות

המלכה אליזבט ובנה הנסיך צ'ארלס/  צילום: רויטרס  Agustin Marcarian

זה לא הכס, זה הכסף: הארי ומייגן לא לבד - כמה שווים בתי המלוכה באירופה ואיפה נרשמו הסקנדלים הגדולים

פרישתם של הנסיך הארי ומייגן מרקל מחובותיהם המלכותיות והדיון על הכספים שהם צריכים לקבל (ולהחזיר) הסיטו את הווילון מעל התחום המוצנע של שוויים הכלכלי של בתי המלוכה האירופיים. איזה מלך משלם מיסים ולמי יש פטור, מי מתנהל בשקיפות ומיהם שיאני השכר?

אונייה סינית מביאה סחורה לנמל קליפורניה. / צילום: רויטרס -  Lucy Nicholson

איך הסחר הבינלאומי הפך למילה גסה

ביקור של בוריס ילצין במרכול טקסני לפני 30 שנה שינה את מהלך ההיסטוריה ● למראה המבחר האין סופי, "הטיפה האחרונה של הכרתו הבולשביקית התאדתה" ● המרכולים בארה"ב הם מקדשי הסחר החופשי, אך סחר חופשי הפך לביטוי גס בעגה הפוליטית ● היש סיכוי שאמריקאים יחזרו ויאמצו אותו?

ד"ר ריי ביטון / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

"יש אנשים שיכולים לשאוב כוח מהסיפור שלי"

ד"ר ריי ביטון התגברה על אינספור מכשולים שעמדו בדרכה להיות רופאה ● עכשיו היא מובילה את התארגנות המתמחים

מחאה של תנועת נשים MeToo   / צילום: רויטרס

בלבול, חוסר אחידות והיעדר תקדימים: גם במערב מתקשים להתמודד עם ההשתקה בחברות

סקרים שנערכו לאחרונה מראים שיעורים גבוהים של הטרדות מיניות בעבודה ברבות ממדינות האיחוד האירופי ● חלק מהעובדים חותמים על הסכמי סודיות שעשויים למנוע מהם לחשוף מקרי הטרדות מיניות

העיר דוונטר לגדות נהר האייסל /  צילום:  Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

ערי ההאנזה של הולנד: עתיקות, מיוחדות ולא מוכרות

במרחק נסיעה לא ארוכה מאמסטרדם מסתתרת פנינה, למעשה שרשרת פנינים: ערי ברית ההאנזה ההולנדיות ● כיום ערים קטנות ולא מוכרות לתיירים, אך בעבר שוקקות חיים ועשירות הרבה לפני שאמסטרדם ורוטרדם הפכו לכאלה

נסיונות חילוץ לאחר רעידת האדמה במחוז אלאזיג בטורקיה / צילום: Sertac Kayar, רויטרס

רעידת אדמה בטורקיה: לפחות 20 הרוגים; הרעש הורגש גם בישראל

שר הפנים הטורקי מסר כי רעש בעוצמה 6.8 פקד את מזרח המדינה ● רעידת האדמה הובילה לנזק למבנים במחוז אזלאיג שנמצא כ-550 ק"מ ממזרח לאנקרה וכוחות סיוע הגיעו למקום ● יותר מ-900 פצועים מאושפזים בבתי החולים באזור ● במכון הגיאולוגי אישרו כי הרעש הורגש גם בישראל

הרשי פרידמן / צילום: תמר מצפי

אזורים ריט בדרך לבורסה: ביקושים של 285 מיליון שקל ממוסדיים

בהודעה לבורסה אמש עדכנה אזורים כי היא תשקיע כ-260 מיליון שקל בהון של אזורים ריט, שתונפק לפי שווי חברה של כ-220 מיליון שקל

בייג'ינג, סין / צילום: Jason Lee, רויטרס

נעילה שלילית בוול סטריט בעקבות דיווח על מקרה שני בארה"ב של הידבקות בווירוס קורונה הקטלני

ארגון הבריאות העולמי מסר היום שהתפשטות וירוס הקורונה עדיין לא מהווה "מצב חירום עולמי" ● למרות זאת נגיף הקורונה מתפשט בסין במהירות, ועל פי דיווחים רשמיים במדינה מניין המתים עומד כבר על 26 ● אינטל היכתה את התחזיות והמניה זינקה בכ-8.3%

בייג'ינג, סין / צילום: Jason Lee, רויטרס

57 מיליון איש נצורים בסין, בארה"ב ובישראל נערכים: כל מה שצריך לדעת על ההתמודדות עם הווירוס המסתורי

הנגיף הקטלני גבה עד כה  את חייהם של 41 בני אדם, ולמעלה מ־1,400 אנשים מאובחנים נדבקו ● שני ישראלים ששבו מסין ותיירת סינית הוכנסו לבידוד עקב החשש כי נדבקו ● ובהונג קונג מבטלים חגיגות ומזהירים: המדינה מתמודדת עם מצב חמור והממשלה נוקטת בצעדים דחופים במאבק נגד המשך ההתפרצות

הטרדה מינית. / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

אחריות המעסיק: המעסיק מחויב לטפל תוך שבעה ימים בתלונה על הטרדה מינית

מעסיק שתחתיו יותר מ-25 עובדים מחויב לקבוע תקנון שבו יובאו עיקרי הוראות החוק בדבר הטרדה מינית ויפורטו בו דרכי הגשת תלונות

תושבי סין עם מסיכות פנים / צילום: Koki Kataoka, רויטרס

וירוס הקורונה לא עוצר: בסין בונים בי"ח חדש, משרד הבריאות קורא לא לנסוע לאזור

מניין ההרוגים הרשמי בסין מווירוס הקורונה מטפס ומגיע כבר ל-26 ● בעיר ווהאן מקימים בית חולים עם אלף מיטות בשל ריבוי החולים  מקרה שני התגלה בארה"ב

בני גנץ / צילום: טל שניידר, גלובס

תוכנית השלום: גנץ יטוס להיפגש עם טראמפ ויחזור מיד לדיוני החסינות

לאחר מגעים אינטנסיבים במהלך סוף השבוע בין אנשי גנץ לבית הלבן סוכם, כי גנץ יגיע לפגישה אישית ביום שני עם הנשיא טראמפ, ויחזור לדיוני החסינות ● עוד הוסיף "חובה עלינו לזכור שאנו נמצאים בשיאו של מאבק מכונן על דמותה של המדינה"

ארז נץ / צילום: כפיר זיו

ארז נץ עזב נוחות וכסף בשביל הרוקנרול

ארז נץ, כבר בן 62 ובלי קוקו, סוגר מעגל עם שלום חנוך כגיטריסט שלו, מופיע בעולם עם "אינפקטד משרום", ובארץ במופע שורשים, וגם מספיק להיות מורה לגיטרה נחשק

מבחר מאכלי דגים משאראק /  צילום: שני בריל

מהים ישר לצלחת: עלייתם של הדגים המקומיים

החורף הוא שעתם היפה של הדגים, ובמסעדות ישראל, בהתאם לטרנד העולמי, מעדיפים אותם מקומיים, עונתיים ופחות מוכרים

ג'ף בזוס / צילום: רויטרס  Shannon Stapleton

האינטרס הסעודי, הקשר הישראלי: פרטים חדשים על הפריצה לטלפון של האיש העשיר בעולם

הפגישה בין ג'ף בזוס לנסיך הסעודי שהולידה חילופי הודעות ווטסאפ, סיקור רצח העיתונאי שהפך ליריבות אישית והאפשרות שתוכנה זדונית של חברת הסייבר הישראלית NSO הולידה פרסום על רומן מחוץ לנישואים ● דוח חדש של האו"ם על פרשת הפריצה לטלפון של מייסד אמזון מאיים לערער מחדש את היחסים בין ארה"ב וסעודיה

ר' במהלך השיחה עם "גלובס"./ צילום: יחצ

ההטרדה המינית שנגמרה בפיצוי של רבע מיליון ש': "המנהל המשיך להזמין את האדם שכמעט אנס אותי"

ר’ נסעה לרילוקיישן מטעם חברה ישראלית והוטרדה על ידי אדם זר ● כעת היא חושפת בעדות ב"גלובס": "אני רוצה להזהיר נשים אחרות" ● הטרדה מינית, השתקה תאגידית

יו"ר כחול לבן, בני גנץ / צילום: דוברות כחול לבן, יח"צ

כחול לבן: עדיין לא החלטנו אם להיענות להזמנת הבית הלבן

בהודעת הבית הלבן אתמול נכתב ששני הצדדים כבר הסכימו לבוא, אולם בכחול לבן הבינו היום שמדובר בהפקה שנועדה לשרת את נתניהו וחוששים ממופע ראווה גדול למען ראש הממשלה המכהן אשר יציג את בני גנץ ככינור שני

פרופסור אריק גולדמן / צילום: כדיה לוי, גלובס

"האינטרנט יעוצב בסופו של דבר על פי החזון של הממשלות, לא על ידי חברות הטכנולוגיה"

חברות הטכנולוגיה לא יודעות איך לשפר את ההתנהלות שלהן, הרגולטורים מנסים להראות שהם קשוחים, והמאבק ביניהם דווקא פוגע בחדשנות • פרופ' אריק גולדמן, חוקר מוביל בתחום המשפט והאינטרנט, משרטט בראיון ל"גלובס" את האתגרים בתחום: "האינטרנט עלול להשתנות לרעה"

הכינרת  /  צילום: איל יצהר

הגיע הזמן לשאול, למה עדיין כל כך אכפת לנו ממפלס הכינרת

אחרי שנים קשות במיוחד, הכינרת באמת מלאה, והמראה שלה ממלא את הלב ● אז למה כל התחזיות מדברות על כך שתוך זמן לא רב נצטרך להזרים אליה מים, והאם עדיין יש חשיבות לגובה המפלס שלה

לארוז משהו של מישהו אחר, ולעשות כמה דולרים על הדרך / צילום: shutterstock

5 אפליקציות שכדאי להוריד לפני הנסיעה הבאה לחו"ל

כל כך הרבה אפליקציות, חלק חיוניות יותר וחלק פחות, מציעות לנוסעים לחו"ל לשכלל, לייעל ולסדר את הנסיעה ● אילו אפליקציות לא כדאי לפספס?