גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עם הגב לים: קמפוס נמל חיפה נפתח למגורים ומחירי הנכסים עולים

מסילת הרכבת עדיין חוצצת בין העיר חיפה לבין הים, אבל התוכנית של העירייה ל"קמפוס הנמל" מקדמת את התחדשות האזור כבר עכשיו, והיזמים שנכנסו לפני כמה שנים רואים עליות מחירים

רחוב שער פלמר בעיר התחתית, חיפה / צילום: shutterstock
רחוב שער פלמר בעיר התחתית, חיפה / צילום: shutterstock

בספטמבר האחרון הוצגה בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר חיפה תוכנית "קמפוס הנמל" לאזור שבין רחוב העצמאות - העורק הראשי בעיר התחתית - לנמל חיפה, ובין בית דגון לתחנת הרכבת ההיסטורית בעיר. התווך הזה שבין הים והעיר עובר בשנים האחרונות מהפך משמעותי מרחובות מוזנחים למוקד פנאי ובילוי. עד לא מזמן קטע העיר הזה היה עבור רבים בבחינת מחוץ לתחום. החיפאים לא היו מעלים על דעתם להגיע הנה מרצונם ובזמנם החופשי. עכשיו לעומת זאת, נפתחו בתי קפה, מסעדות, קצת חנויות ומסתובבים צעירים וסטודנטים, ולא רק בשעות הערב.

קמפוס הנמל בחיפה

התוכנית החדשה, שהוכנה על ידי האדריכל ברוך ברוך ביוזמת מהנדס העיר חיפה, נועדה להכניס לאזור עוד מגורים, לחבר אותו עם העיר ולפתוח אותה אל הים. התוכנית מתייחסת לשטח של כ-120 דונם ומחלקת את האזור לחמישה מתחמים. סך כל שטח תוספת הבנייה המוצעת הוא 155 אלף מ"ר וכולל 1,665 דירות , 40 אלף מ"ר של שטחי מסחר ו-67 אלף מ"ר שטחי משרדים.

הבעיה המרכזית של התוכנית היא חזית הים, או ה־waterfront. כיום, מסילת הרכבת מתפקדת כמו חומה שחוצצת בין המבנים והמרחב המגונן של קמפוס הנמל, לבין שטח הנמל.

רחוב הנמל 10, חיפה - לפני ואחרי / צילום: יח"צ

העירייה פועלת להעביר את הרכבת לתוך מנהרה לתת הקרקע. "הפתיחה האמיתית של העיר לים תגיע רק עם שיקוע הרכבת", אומר מהנדס העיר של חיפה אריאל וטרמן. אבל תוכנית הכפלת מסילות הרכבת (תת"ל 65) עוד לא אושרה, ולפי הצפי היא תתממש בין 2030 ל-2040 ותעלה מיליארדי שקלים.

רחוב הנמל 10, חיפה בתכנון / צילום: יח"צ

מוסדות השכלה גבוהה במבנים הנטושים

עוד לפני שתשוקע המסילה, האזור בתהליכי שינוי. התערבות העירייה במתחם קמפוס הנמל התחילה כבר לפני כ-10 שנים. העירייה שכרה אז את שירותיו של האדריכל משה צור, ששיתף פעולה עם משרד אדריכלות הנוף ברקן-אלחייני, לצורך תכנון מחדש של המרחב הציבורי. עבודת הפיתוח כללה החלפת תשתיות, הצבת תאורה, ריצוף, גינון ונטיעת עצים והצבת ספסלים בצורת גל. אחד האמצעים שקידמו מאוד את התחדשות האזור היה הקמת מנהלת, שממוקמת בשטח המתחם ומטפלת בכל הסוגיות הקשורות לקשרי משקיעים וליזמים מול הרשות העירונית.

אחד האמצעים שנקטה העירייה כדי לייצר שינוי בתמהיל הדיירים במתחם היא עידודם של מוסדות אקדמיים להתיישב במבנים הנטושים במקום. בין היתר ממוקמים כאן היום שלוחה של המרכז האקדמי אונו במבנה ששימש בעבר כמבנה קירור, המכללה לעיצוב "תלתן" שוכנת במבנה ההיסטורי של בנק ברקליס (דיסקונט), ומחלקות של אוניברסיטת חיפה במבנה מס הכנסה.

רחוב הנמל 39, חיפה, לפני ואחרי השיפוץ / צילום: יח"צ

העובדה שמדובר באזור בהתהוות מוסיפה לקסם של המקום. זו כבר לא חצר אחורית, אבל עדיין לא מתחם מפונפן, אופנתי מדי וצפוף. ממערב נשקפות אוניות ענק העוגנות בנמל ומהצד השני, חומת המבנים שתכנן הבריטי קליפורד הולידיי, שממסגרת את המתחם. בתווך, מבנים נמוכים יחסית, בגובה של 2-4 קומות, בסגנון בינלאומי/אקלקטי, לא כולם משופצים, שמאכלסים חברות הייטק, מכללות, בית מלון. בקומות הקרקע בתי קפה, קצת מסעדות וגלריות והמון אנשים צעירים.

רחוב הנמל 39, חיפה, בתכנון / הדמיה: יח"צ

וטרמן, המסייר איתי באזור התוכנית, נרגש ממה שקורה בקרבת הנמל ומשדר אופטימיות. לדבריו, "אנחנו משמרים את המרקם, א-ל-פריז והערים האירופאיות, תוך הקפדה על עירוב שימושים. מסחר בקומת הקרקע ותמהיל מעורב של משרדים ומגורים. אנשים יגורו פה וירדו למטה לשתות את הקפה. כמו בערים הכי קלאסיות שיש".

מהנדס עיריית חיפה, אריאל וטרמן / צילום: איל יצהר, גלובס

וטרמן רואה בתוכנית קמפוס הנמל המשך טבעי של ההשקעה בשיקום הפיזי של האזור: "התוכנית היא קריטית. הוודאות התכנונית תביא את היזמים. ברגע שיש תוכנית מפורטת ומאושרת, לעומת תוכנית מתארית, אז היזם בא והוא יודע שהוא יכול להוציא היתר". הוא מסביר שיש באזור קמפוס הנמל לא מעט שטחים ריקים, שיש להם פוטנציאל בנייה משמעותי: "אנחנו פה עם infill (מובלעות ריקות שניתן לבנות בהן - ג.נ) - מטורף. הוודאות תיתן פה זירוז לפרויקט".

גם אזור חלש יכול להתרומם ולהפתיע

יוסף סיונוב, הבעלים של הומלנד בית ממכר נכסים, התחיל את פעילותו העסקית בתל אביב ב-1996. לפני כמה שנים פתח נציגות גם בעיר התחתית בחיפה, והוא פועל גם באמצעות חברה יזמית שהקים ב-2012 בשם "יוסף ואחיו" שבונה כעת את מגדל המגורים ברחוב אחד העם ועוד פרויקטים בעיר התחתית, בוואדי סאליב, בשוק תלפיות, בהדר ואף במושבה הגרמנית. מהדמיות הפרויקטים המופיעות באתר האינטרנט של החברה ניתן ללמוד שסיונוב מביא לחיפה אדריכלות ברמה גבוהה בהרבה ממה שרואים כאן בדרך כלל, יצירות של אדריכלים תל אביבים כמו גידי בר אוריין או רמי גיל, שמשתף פעולה עם החיפאי פרופסור גבי שורץ.

סיונוב מספר שכמשקיע ותיק הוא למד שאזור חלש יכול להתרומם ולהפתיע: "חיפשתי מקום שהוא כמו דרום תל אביב אבל בווליום גדול. עיר גדולה, עם ראש עיר שיש לו עניין לעודד יזמים, כשהתחלתי להסתובב בחיפה, עוד ב-2008, העיר הייתה במשבר. היה ברור גם שיונה יהב חיפש ספינת דגל בדמות קמפוס הנמל והוא שם את כל יהבו בעיר התחתית. אני התחלתי לקנות בניינים ב-2012".

ואיך המחירים?

"מחיר מ"ר מגורים בבניינים חדשים מגיע ל-20 אלף שקל. לפני עשר שנים מ"ר עלה 2,000 שקל".

ומסחר?

"במקומות איכותיים מ"ר יכול להגיע ל-16 אלף שקל, ולפני 10 שנים לא היה מסחר בכלל. המחירים התחילו לעלות וזה לא שמאוד מטופח כאן. Wework הגיעו לכאן, נפתחו מסעדות על ידי תל אביבים, כולם כבר מבינים שהאזור הזה רץ קדימה חזק".

כרגע עוברת כאן הרכבת, אין מקומות חניה, עדיין לא ממש מטופח. מה הכיוון של העיר התחתית וקמפוס הנמל בפרט?

"איך אתה חושב נולד רחוב רוטשילד בתל אביב? הרי לא מיד הגיעו משפחות הייטקיסטיות. באו חבר'ה צעירים, הם קנו דירה, נשארו שם, התרגלו לאזור וככה אזור מתפתח. כרגע יש ביקוש גדול לדירות בעיר התחתית. אין מספיק פרויקטים למגורים".

מצד שני, לסיונוב יש גם ביקורת: "אזור לא יכול להתבסס רק על ברים ומסעדות, כמו שקורה עכשיו בעיר התחתית. האזור חייב להתחיל לתפקד כמו מקומות אחרים בעיר. אנחנו צריכים כאן גני ילדים, בתי ספר, שטחים ירוקים. אלה הדברים שיגרמו לאנשים לרצות לגור באזור הזה".

מחירי שכה"ד מתחילים לעקוף את הכרמל

האדריכלים דרור אבירם ומיכל קוצ'יק עשו לפני כמה שנים מהפך בקריירה שלהם כשהחלו לעסוק גם בהשקעות נדל"ן. אבירם: "ב-2006 התחלנו ללמוד את התחום. באנו מאפס הבנה. תוך כדי לימוד, שכלל הכרה וניתוח של עסקאות בתל אביב, נפלה לידינו במקרה עסקה בחיפה".

לא חששתם להשקיע בעיר כחיפה?

"אנחנו באים מרקע של שימור. לא הבנו איך יכול להיות שיש בניינים כל כך מדהימים במחירים כל כך נמוכים. השקענו המון זמן בלימוד. בהתחלה לעגו לנו, כי היינו די ראשונים, אבל אמרנו לעצמנו שנהמר לטווח ארוך. בדקה ה-89, דקה לפני שראש העיר הכריז על פרויקט קמפוס הנמל, הצלחנו לשים יד על נכס ראשון שהיה חורבה סגורה בבלוקים. כשהמשפחה החיפאית שלי שמעה שאני רוצה להשקיע כאן הם חשבו שהשתגעתי".

לאן הולך שיקום העיר התחתית?

"כל הזמן מתקשרים אלי אנשים שמחפשים כאן דירות. הביקוש הכי גדול פה הוא למגורים. אני לא מדבר על סטודנטים, אלא על אנשים שסיימו את הלימודים. מחירי שכר הדירה מתחילים לעקוף את הכרמל. ברגע שמסילת הרכבת תשוקע חיפה תיראה אחרת לגמרי".

הביקורת: התוכנית לא מביאה בשורה אמיתית

ד"ר יריב שגיא, מומחה למדיניות ציבורית, סבור שהתוכנית המקודמת עתה בעייתית מאוד. לדבריו, "הייתה לי ציפייה שהתוכנית הזאת תביא בשורה. להוסיף קומות, להזיז חלונות ולהוסיף מגדל חניה אלה דברים שדובר עליהם גם קודם. התוכנית שהוצגה בחודש ספטמבר למועצת העיר, אין בה בשורה - יש בה הסדרה ביורוקרטית של שימושים. הייתי מצפה שראשת העיר עינת קליש-רותם תתמקד בפתיחת העיר לים. דבר נוסף הוא ההתעלמות מהאזורים המשיקים. אי אפשר לתכנן אזורי מגורים כש-60 מטר משם עוברת מסילת ברזל שמובילה חומרים מסוכנים ויש קרינה אלקטרומגנטית בשיעור לא ברור. זה בטח לא יהיה סימפטי לגור שם". 

עוד כתבות

שריפה בשמן תעשייה בנמל חיפה/ צילום: אילן מלסטר , המשרד להגנת הסביבה

ממש ברגע האחרון: ה"הפתעות" שהחביאו ח. מר טלרד, אחים יעקובי ושמן תעשיות

השריפה בחוף שמן בחיפה הסבה לחברה שמן נזק של יותר מ-10 מיליון שקל ● פרויקט של ח. מר באיים הקריביים שלא הושלם בזמן עלה לחברה בהפסדים ● צמצום פעילות התקשורת של חברת טלדר בארה"ב גבה מחירת ענק בדוחות, ואילו בקבוצת אחים יעקובי הניסיון לשקם את חברת אורתם סהר נגמר בהסדר חוב

חממה לגידול קנאביס/ צילום: shutterstock א.ס.פ.קריאייטיב

בג"ץ הקפיא את רפורמת הקנאביס הרפואי, איך יושפע השוק?

בסוף השבוע הקפיא בג"ץ חלקית את האסדרה החדשה בקנאביס וקיבע את המחיר למטופלים שקיבלו את הרישיון לפני הרפורמה, עד חודש מרץ • מה יקרה עכשיו ומה יכול משרד הבריאות לעשות כדי להפחית את המחירים בלי לגרור את המגדלים להפסדים • "גלובס" עושה סדר

ישראל כץ / צילום: איל יצהר

כשטראמפ הכיר בירושלים כבירת ישראל, האם באמת לא קרה דבר?

שר החוץ צופה שהפלסטינים יזרמו עם סיפוח הבקעה "כמו עם העברת השגרירות". הם לא זרמו ● "המשרוקית של גלובס"

גיל אגמון / צילום: איל יצהר

גיל אגמון רוכש מקבוצת דלק עוד 7.5% ממניות דלק רכב בפרמיה של 20% על מחיר השוק

העסקה, בהיקף של 135 מיליון שקל, היא שלב נוסף של קבוצת דלק למכירת החזקות שאינן בתחום האנרגיה ● המניה הגיבה בזינוק של 15%, ובסך הכל עלתה בחודש האחרון בכ-40%

פרויקט מחיר למשתכן ביבנה / צילום: אייל פישר

הממשלה אישרה: תוכנית מחיר למשתכן תוארך גם ל-2020

זאת בשתי פעימות: בפעימה הראשונה יימשך שיווק הדירות במסגרת התוכנית עד ליוני 2020; לאחר מכן, בכפוף למקור תקציבי ובאישור הממשלה, התוכנית תימשך עד לסוף 2020 ● כיוון שמדובר בממשלת מעבר, ההחלטה טעונה בחינה של היועמ"ש

ח. מר: במקום נופש באיים הקריביים - חילוט ערבות והפסד כבד

ח. מר שבשליטת קרן פימי של ישי דוידי ממשיכה לסבול מתוצאות כספיות חלשות, והפסדיה ברבעון השלישי של השנה גדלו כמעט פי שלושה והגיעו לכ-35 מיליון שקל ● ההפסד הרבעוני במגזר הגלובל הצטבר ליותר מ-14 מיליון שקל, לעומת רווח מגזרי של כ-7 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד

פטיש דין משפט גזר דין עתירה דין וחשבון / צלם: פוטוס טו גו

עתירה: התקציב לשיקום שורדות זנות לא נוצל – ועלול לרדת לטמיון

המטה למאבק בסחר בנשים ובזנות עתר לבית המשפט נגד משרדי הרווחה והאוצר, בטענה שהכסף המוקצה עבור שיקום נשים בזנות לא הגיע ליעדו, ועשוי לשוב לקופת האוצר עם תום השנה ● בית המשפט הורה למדינה לנמק בתוך שבוע מדוע לא נעשה שימוש בתקציב

מחאה על תוכנית לצמצם הפנסיה של עובדי חברות ממשלתיות בצרפת / צילום: Jean-Paul Pelissier, רויטרס

נמשכות שביתות התחבורה בצרפת; ביום רביעי תוצג תוכנית הרפורמה בפנסיות

היום ומחר תצומצם תנועת הרכבות ברחבי צרפת בכ-85%, ובפריז 14 קווי מטרו מתוך 16 יהיו סגורים ● הרקע למחאה - הרפורמה המקיפה שמתכננת הממשלה בפנסיות של עובדי החברות הממשלתיות

גדעון סער / צילום: טל שניידר, גלובס

גדעון סער מבקש מחברי הליכוד: הורו על פריימריז לראשות המפלגה

אחרי שכשל הסיכוי להקמת ממשלת אחדות, בליכוד נערכים לפיזור הכנסת החל מ-11 בדצמבר, ובמפלגה דורשים לקבוע התמודדות על ראשות המפלגה ● "קיום התמודדות אינה רק עמידה על זכותו של חבר התנועה, היא חובה החקוקה בחוקת התנועה", אמר סער

עם הפנים ל–2030 / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

עם הפנים ל-2030: מה יאפיין את המגמות בשוק הדיור בשנים הקרובות

אחרי שנה בלי ממשלה קבועה, הביקוש לדירות המשיך לעלות, וההיצע לא גדל מספיק ● הריבית הנמוכה מתדלקת עוד ועוד את הביקושים, ונראה שרק ב-2021 יוצגו תוכניות חדשות שיוכלו להשפיע על שוק הדיור

גלעד אלטשולר / צילום: איל יצהר

2019 הייתה שנה טובה לבתי ההשקעות - ובעיקר לאלטשולר שחם

בית ההשקעות, שהנפיק השנה בהצלחה את חברת הגמל שלו, מציג רווחים אדירים של 213 מיליון שקל מתחילת השנה - ונהפך לבעל היקף הנכסים השני בגודלו בשוק ההון הישראלי

אבי ברזילי, מנכ"ל אפריקה נכסים / צילום: אירנה קוסטינסקי

ביג מגדילה את ההימור על אפי נכסים: רכשה מניות נוספות של חברת הנדל"ן המניב ביותר מ-400 מיליון שקל

בעקבות ההשקעה, שבוצעה במסגרת הנפקת מניות, הגדילה ביג את שיעור החזקתה באפי נכסים, המתנהלת ללא גרעין שליטה, ל-20% בהשקעה כוללת של 725 מיליון שקל ● מגה אור, המחזיקה ב-13% ממניות אפי נכסים, שמרה על חלקה בהשקעה של 83 מיליון שקל

גל סטאל, יו"ר ובעלים באנטרופי / צילום: יונתן בלום, גלובס

אנטרופי ממליצה לדירקטוריון לאומי על דירקטור בבזק לשעבר שתמך בעסקת בזק-yes

מדוח של אנטרופי לקראת האסיפה הכללית של בנק לאומי בעוד כשבועיים, שהגיע לידי "גלובס", עולה כי יצחק (איציק) אילדמן זוכה לתמיכתה של חברת הייעוץ לכהונה נוספת כדירקטור חיצוני בבנק

צילום: איל יצהר. צולם במפעל חלל של התעשייה האווירית

הישראלית הבכירה בתחום החלל ממליצה לישראל לשגר אישה לירח

ד"ר דגנית פייקובסקי, מהדמויות הבכירות בתחום האסטרונאוטיקה בעולם, מסבירה למה כדאי להשקיע בחלל, ולמה מומלץ למדינת ישראל שהאדם הבא שתשלח לחלל יהיה דווקא אישה

האחים יעקובי / צילום: אריק סולטן

אחים יעקובי: הניסיון לשקם את אורתם סהר הוביל להסדר חוב נוסף בחברה הבת

בדוחות של יעקובי לרבעון השלישי, החברה מחקה את יתרת השקעתה באורתם סהר בהיקף של כ-7 מיליון שקל וכן רשמה הפרשות של יותר מ-12 מיליון שקל בגין ערבויות שהעמידה "למזמיני עבודות ולספקים של אורתם סהר" ● אלה גררו את יעקובי להפסד רבעוני של 28 מיליון שקל

נתניהו וריבלין / צילומים: איל יצהר ורויטרס

המתווה שלא היה: איך הפיל הליכוד על ריבלין הצעה לרוטציה

במערכת הפוליטית שוב עולות הקריאות לכבד את "מתווה הנשיא", וחוזרת המנטרה: שנה-שנתיים-שנה • אלא שריבלין מעולם לא הזכיר רוטציה ולא הציע שנתניהו ישוב לשנת הכהונה הרביעית • כיצד נולד הספין, איך הוא התגלגל, ואיך נראית רוטציה אמיתית? ● המשרוקית של גלובס

ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר החוץ האמריקאי מייק פומפיאו / צילום: ג'ים יאנג, רויטרס

מלחמת גרסאות עם וושינגטון: סיפוח הבקעה עלה או לא עלה בשיחה עם פומפיאו?

ראש מחלקת המזרח התיכון בבית הלבן נשאל על כך ביום שישי במסגרת תדרוך עיתונאים בוושינגטון, והכחשתו הייתה גורפת ● למרות זאת, נתניהו מתעקש היום: "והעליתי את הנושא בפני פומפיאו, ואני מתכוון להעלותו בפני ממשל טראמפ"

הנשיא טראמפ בביקור באזור בנייה בטקסס  / צילום: רויטרס

טראמפ נגד טראמפ: האיום הגדול ביותר על נשיא ארה"ב הוא - עצמו

כלכלת ארה"ב מוסיפה לצמוח, וביום ו' נרשמה עוד ירידה היסטורית באבטלה ● נשיאים נוטים לחזור ולהיבחר כאשר כלכלה עושה חיל – אבל הדייר הנוכחי מתקשה להפיק ממנה את מלוא התועלת הפוליטית ● פרשנות

תיירות מוסלמיות / צילום: רויטרס

מי הוא הישראלי שעומד מאחורי קמפיין פייסבוק לשנאת מוסלמים?

תחקיר של העיתון הבריטי "גרדיאן" חשף מעורבות של ישראלים בקמפיין נגד שמאלנים ומוסלמים, לרבות אחד אריאל אלקאראס, "תכשיטאי" מלוד (שמכחיש כל קשר לקמפיין) ● אך חשיפות קודמות מצביעות על מאמצים לקידום גזענות מזה שנים

מתחם בית הפסנתר של קבוצת ניצן גרופ / הדמיה: Evolve Media

אלקטרה בנייה נבחרה לבנות את פרוייקט "בית הפסנתר" בתל אביב

החברה תבנה עבור קבוצת ניצן גרופ את פרויקט "בית הפסנתר" בפינת הרחובות אלנבי ואחד העם בתל אביב בהשקעה כוללת של כ-120 מיליון שקל