גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד לתכנן את השקעתך בנדל"ן בחו"ל

הריבית האפסית והירידה בתשואה על השקעות בנדל"ן בישראל הביאו ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל ● בהשוואה לעבר קל היום בהרבה להשקיע, בין אם באופן ישיר או באמצעות חברה ● לכל מבנה עסקה יש השלכות מס שונות ותכנון מס לקוי עלול לאיין את הרווח שנוצר מההשקעה

נדל"ן בחו"ל / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב
נדל"ן בחו"ל / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב

הריבית האפסית והירידה בתשואה על השקעות בנדל"ן בישראל הביאו ישראלים רבים בתקופה האחרונה להשקיע בנדל"ן מחוץ לישראל. ההשקעה מבוצעת דרך חברות ישראליות שמציעות הזדמנויות השקעה בחו"ל או באופן ישיר. סוגיית המיסוי של אותן השקעות מהווה נדבך משמעותי, אשר עלול, בתכנון מס לקוי, לאיין את הרווח שנוצר מההשקעה.

הגידול המשמעותי שחל בהשקעות בחו"ל נובע אף מהתרבות החברות אשר מנגישות את השקעת הכספים בנדל"ן זר. בעבר, מי שהיה חפץ להשקיע, היה צריך לבצע מחקר ולהשקיע זמן וכסף רב על מנת לרכוש נכס בחו"ל. כיום, מציעות אותן חברות, בהשקעה נמוכה יחסית (מסך של כ-150 אלף שקל בלבד), לרכוש נכס בחו"ל.

מרבית החברות מספקות למשקיעים נתונים לגבי התשואה הצפויה מאותם נכסים. אולם, לעתים אותם נתונים לא כוללים התייחסות מספקת להשלכות המס הצפויות למשקיעים.

המיסוי בישראל ודרכי ההשקעה השונות

אופן ההשקעה עלול להוות שיקול משמעותי המשפיע על חיובי המס של המשקיע. לכל מבנה עסקה יש השלכות מס שונות, למשל, האם להשקיע בדרך של הלוואה? האם להשקיע את הכספים באמצעות חברה או באופן ישיר - כיחיד? כיצד צפוי הנכס להירכש - האם באמצעות חברה זרה או באמצעות ישות שקופה לצורכי מס, כגון שותפות?

השלכות המס בכל דרך השקעה שונות. הזרמת ההון להשקעה באמצעות מתן הלוואה על ידי המשקיע עלולה לגרור סיווג ההכנסות השוטפות מההשקעה כהכנסות ריבית, זאת בשונה מההכנסות השוטפות השכיחות - הכנסות שכירות. שיעורי המס החלים על הכנסת ריבית הם בשיעור של 15% או 25% (בהנחה שאינו מחזיק יותר מ10% בגוף לו העניק את ההלוואה). לעומת זאת, על הכנסות משכירות, יהא רשאי יחיד לדווח עליה באחד משני מסלולים:

מס שולי - מיסוי ההכנסה בגובה מס ההכנסה השולי של המשקיע באותה שנת מס, כלומר, על פי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה באשר להכנסות מסוג זה. במסלול זה, המשקיע רשאי להפחית הוצאות שונות מההכנסה מהשקעות, וכן להזדכות על המס ששולם בחו"ל, כך שהמס בפועל בישראל יכול להיות אפסי.

"מס מופחת" - מיסוי הכנסת השכירות בשיעור של 15% מאפשר להפחית הוצאות פחת ואף לדווח על הכנסתו במסלול מקוצר.

תכנון דרך ההשקעה קריטי אף בקשר למכירת הנכס. משקיע יחיד שרכש נכס בחו"ל יחויב במכירתו במס רווחי הון בשיעור של 25%, אלא אם הוא בעל מניות מהותי בגוף המחזיק בנכס. לעומת זאת, בהחזקה על ידי חברה ישראלית, היא תחויב במס חברות בשיעור העומד כיום על 23%.

החזקת ההשקעה או הנכס בחברה זרה, פרט לשיעורי המס, עלולה לגרור חובת הגשת טופס 150 לרשות המסים שבו יש לפרט נתונים בנוגע לחברה הזרה לרבות האם מדובר בחברה "שקופה" לצורכי מס במדינת התאגדותה. דוגמה לחברה "שקופה" היא LLC אמריקאית, המאפשרת מחד פעולה במסגרת משפטית שמעניקה הגנה לבעלי הזכויות בה, ומאידך ממוסה כ"שקופה" לצורכי מס במדינה הזרה. יצוין כי מילוי טופס 150 מחייב נקיטת משנה זהירות. למשל, סימון בטופס כי החברה אינה "שקופה" עלול ליצור מלכודת מס, כאשר במסגרת הפסיקה נקבע לאחרונה כי בעל מניות אשר לא בחר בחלופת ההשקפה בדיווח הראשוני על ההחזקה, לא יוכל לשנות את בחירתו בעתיד, וכך, ההכנסות שיחולקו מהחברה הזרה בעתיד ייחשבו להכנסה מדיבידנד ללא אפשרות לקבל זיכוי מס זר ששולם ועלולים לגרום לתשלום כפל מס.

מה לגבי מסים מחוץ לישראל?

מלבד המסים החלים בישראל, במרבית המקרים הרווח ימוסה אף במדינה בה נמצא הנכס, זאת בהתאם לדיני המס הפנימיים של אותה המדינה. עם זאת, ישראל חתומה על אמנות מס בינלאומיות למניעת כפל מס עם מדינות רבות, ביניהן ארה"ב ומרבית מדינות אירופה. בחירת מבנה ההשקעה, אם כיחיד, חברה או שותפות, עלול אף להשפיע על זכאותו של אותו משקיע להזדכות על המס ששולם בחו"ל או על קיזוז הפסדים שנוצרו לו, וכך למנוע מצב של כפל מס.

תכנון השלכות המס מהשקעה בנדל"ן מחוץ לישראל הוא קריטי לכל משקיע, הן בשלב ההשקעה - מבנה ההשקעה, דרך הדיווח וכו', והן בתכנון של סיום אותה פעילות מחוץ לישראל - מכירת הנכס. תכנון לקוי עלול לפגוע משמעותית בתשואה, עד כדי הפיכתה לעול כלכלי הגורר עלויות וחובות דיווח במדינות שונות לרבות ישראל.

על כן, אנו ממליצים למי ששוקל להשקיע בנכס מחוץ לישראל לקבל ייעוץ ממומחה במיסוי בינלאומי הן בטרם ההשקעה, והן באשר לאופן הדיווח בנוגע להכנסות מהנכס.  

גילעד בן-עמי הוא שותף במשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות', רן ביגון הוא עורך דין במשרד

עוד כתבות

דודו זבידה / צילום: איל יצהר

אחרי מיזוג מבני תעשיה וכלכלית ירושלים: גם החברה הבת דרבן יוצאת מהבורסה

דרבן תבצע בסוף דצמבר פדיון מוקדם מלא של האג"ח שלה, בהיקף של 250 מיליון שקל, ותסיים את חייה כחברה מדווחת

ניסים ברבי, דנס מנופים / צילום: תמונה פרטית, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

ניסים ברבי זכה במכרז רמ"י בתנובות: ישלם עבור הקרקע 61 מיליון שקל

ברבי, מבעלי חברת "דנס מנופים בע"מ" שעוסקת בתום העגורנים, זכה בקרקע שנמצא באזור התעשייה של המושב ושמיועדת לתעשייה ● על הקרקע התמודדו 23 חברות ● בשיחה עם "גלובס" הצהיר כי "טרם החליט מה יעשה בקרקע"

הארווי ווינסטיין / צילום: אנדרו קלי, רויטרס

הארווי ויינשטיין הגיע להסדר תביעות אזרחי בגובה 47 מיליון דולר עם הנפגעות והנושים

לפי תנאי ההסכם, ויינשטיין ושותפיו לשעבר, בהם חברי מועצת המנהלים של אולפן ההפקות שלו לשעבר, לא הודו בביצוע עבירות

טקס השבעת חברי הכנסת ה־22 / צילום: רפי קוץ

פרשנות: גם ביום האחרון של הכנסת הח"כים דאגו בעיקר לעצמם. ישראל בוחרת, שוב. כך זה נראה מאחורי הקלעים

הפעם הראשונה שישראל הלכה לבחירות הייתה סבירה, הפעם השנייה הייתה טירוף, הפעם השלישית נראית כמעשה אובדני ● ככה לא מתנהלת מדינה מודרנית

סוחרים בבורסת NYSE / צילום: רויטרס Lucas Jackson

הדיווח על הסכם סחר עקרוני בין ארה"ב וסין הזניק את בורסות וול סטריט לשיא

דיווחים על הסכם סחר שמתקרב בין ארה"ב לסין שלחו את מדד S&P 500 לשיא, בעוד העלאת המכסים הצפויה ב-15 לחודש מתקרבת ● ה-ECB בראשות קריסטין לגארד הותיר את הריבית ללא שינוי ברמה אפסית ● תורים ארוכים בקלפיות בבריטניה ● דיווח על צו מניעה מה-FTC נגד פייסבוק הכביד על המניה

מארק צוקרברג/ צילום: שאטרסטוק

הרגולטורים בארה"ב נגד פייסבוק: חקירה נגד הרשת החברתית בחשד לטקטיקות המסכלות תחרות

רגולטורים בוושינגטון ביניהם רשות הסחר הפדרלית (FTC) שוקלים לפתוח בחקירה נגד פייסבוק על רקע הריכוזיות הרבה שיש לחברה בחלק מהפלטפורמות שלה והמוצרים שהחברה מציעה, כך לפי גורמים המעורים בפרטים בתחקיר של ה"וול סטריט ג'ורנל" ● בעקבות הדיווח, מניית הרשת החברתית מאבדת כעת כ-2.5% במסחר בוול סטריט

בוריס ג'ונסון, פדרו סנצ'ז, סבסטיאן קורץ / צילום: רויטרס

הדמוקרטיה הכי פחות יציבה במערב? גם במדינות האלה הממשלות נופלות חדשות לבקרים

3 מערכות בחירות בבריטניה בתוך 4 שנים, 4 בספרד בתוך 4 שנים, 61 ממשלות באיטליה מאז תום מלחמת העולם השנייה ושתי מערכות בחירות בשנתיים באוסטריה - הן חלק מהסיפור של הדמוקרטיות המודרניות ● "גלובס" מביא את הלקחים העיקריים שניתן ללמוד מהעשור האחרון באירופה

מטוס אל על בשדה התעופה רמון / צילום: דוברות רשות שדות התעופה

היסטוריה? מטוס אל על נחת ברמון אבל רק לביקור קצר

מזג האוויר קיצוני שתפס את המטוס של אל על עם חזרתו ארצה מרומא לא אפשר את הנחיתה בנתב"ג והמטוס הופנה לנחיתה ברמון

הכוכב הבא / צילום: רונן אקרמן

התאגיד נפרד מ"הכוכב הבא": יפיק עצמאית את בחירת הנציג לאירוויזיון

שיתוף-הפעולה בין תאגיד השידור וקשת מתקיים כבר 7 שנים ● עפ"י הודעת התאגיד לקשת, בכוונתם להפיק עצמאית את בחירת המועמד הישראלי לתחרות, וזאת החל מהשנה הבאה, כלומר בבחירת נציג ישראל לאירוויזיון 2021 ● קשת בתגובה: "בהצלחה"

אביגדור ליברמן  / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

ליברמן: אתמוך בחנינה לנתניהו תמורת פרישתו - אך לא בחסינות

לדברי ליברמן, אמש ניסו שרים בליכוד, ובהם יריב לוין, לשכנע את נתניהו לוותר על חסינותו כדי להקים ממשלת אחדות ● "נתניהו הפך לנטל. אף אחד לא רוצה לראות אותו בכלא, אבל אף אחד גם לא רוצה לראותו במערכת הפוליטית, וכולם מוכנים לתת לו לצאת בכבוד"

בנימין נתניהו / צילום: חיים צח לעמ

נתניהו הודיע לבג"ץ: אתפטר מכל תפקידיי כשר עד סוף השנה

הודעת נתניהו מגיעה כמענה לעתירה שהגישה התנועה לאיכות השלטון נגד נתניהו והיועמ"ש, בה היא דורשת את התפטרות נתניהו מתפקידיו כשר ואת יציאתו לנבצרות מתפקידו כראש הממשלה בעקבות כתב האישום שהוגש נגדו

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

ת"א צמצמה את הירידות בנעילה לאחר הציוץ של טראמפ

המדדים המובילים ננעלו בטריטוריה הירוקה לאחר יום אדמדם ● טראמפ צייץ כי ארה"ב וסין קרובות ל"הסכם סחר גדול" ● לאומי פרטנרס במגעים לרכוש 20% מחברה בת של פוקס, מנייתה של חברת האופנה זינקה ביותר מ-7%

בנימין נתניהו, גדעון סער / צילום: הליכוד

מרכז הליכוד קבע: בחירות מקדימות ב-26 בדצמבר

הבחירות המקדימות נקבעו לפי דרישה של חבר הכנסת גדעון סער, שהודיע על כוונתו להתמודד מול ראש הממשלה נתניהו

יגאל גלאי / צילום: רפי דלויה

מיזוג בענף יחסי הציבור: גלאי תקשורת וגל תקשורת מאחדים כוחות

החברה החדשה תיקרא גל-גלאי ותנוהל על ידי יגאל גלאי וגל בייסברג

השקת פרויקט הסיבים האופטיים של פרטנר / צילום: גד פרץ

עכשיו זה רשמי: האצ'יסון הגישה בקשה להיתר שליטה בפרטנר

הבקשה הוגשה למשרד התקשורת, אך היא תיבחן בעיקר ע"י משרד הביטחון ● התהליך עשוי לארוך כמה חודשים, בין היתר בשל העובדה שאין כרגע ממשלה

תחזיות לשווקים ב- 2020 / צילומים: shutterstock, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

תחזית מידרוג: קצב מכירת הדירות יגבר ב-2020, והמחירים יעלו; הריבית תמשיך להכביד על חברות הביטוח

2019 עומדת להסתיים כששני אפיקי ההשקעה המרכזיים בשוקי ההון בארץ ובעולם – מניות ואג"ח – הניבו למשקיעים תשואות מרשימות ● במבט קדימה, במידרוג מעריכים בסבירות גבוהה שגם השנה הקרובה תהיה חיובית ● אלה התחזיות של מידרוג לסקטורים המרכזיים בבורסה בת"א

צוות מגובש / צילום: שאטרסטוק

"כל מנהל או מנהלת צריכים שיהיה להם טישו במגירה"

התפיסה שלפיה דמעות בעבודה הן התנהגות לא מקצועית, מתחילה להשתנות ● מדוע חשוב לעודד קולגות לבטא רגשות, ואיך זה תורם לחדשנות?

דניאלה פיק בקמפיין החדש של Yes / צילום: רותם לבל

הפרסומת של yes עם דניאלה פיק - הזכורה ביותר השבוע

גיאוקרטוגרפיה: הפרסומת של yes היא גם המושקעת ביותר בשבוע החולף, עם השקעה יוצאת דופן שעומדת עפ"י נתוני יפעת בקרת פרסום על כ-1.9 מיליון שקל ● הפרסומת האהובה ביותר השבוע - תאגיד מיחזור האריזות תמיר

בנימין נתניהו ובני גנץ / צילומים: מארק ניימן-לע''מ, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

הולכים לסבב שלישי: הכנסת קבעה כי תאריך הבחירות יהיה 2 במרץ

המשבר החוקתי החריף ביותר בתולדות המדינה מתגלגל מאז 9 באפריל, עת הסתיימה מערכת הבחירות לכנסת ה-21, וראש הממשלה נתניהו לא הצליח להרכיב ממשלה ● יום הבחירות השלישי בפחות משנה יתקיים ב-2 במרץ 2020

שרגא ברוש / צילום: שלומי יוסף

"מקווה שמחקריו רציניים יותר": מדוע הגיש נשיא התאחדות התעשיינים תלונה לנשיא הטכניון?

חודש וחצי לפני הבחירות לנשיא ההתאחדות, המרוץ בין שמואל דונרשטיין וד"ר רון תומר מתחמם ● הבעת תמיכה בדונרשטיין מצד פרופ' אהוד קינן, נשיא הפקולטה לכימיה בטכניון, מסעירה בימים האחרונים את ההתאחדות והובילה את הנשיא היוצא שרגא ברוש להגיש תלונה נגד פרופ' קינן