גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בדרך למנהטן: תוכנית הענק שמבקשת לשלש את מתחם הבורסה ברמת גן

תוכנית ענק שנבחנת בוועדה המחוזית מבקשת לשלש את מתחם הבורסה • החיבור התחבורתי אומנם מצוין, אבל הרחובות הצרים אינם מעודדים הליכה ומעלים סימני שאלה בנוגע לאטרקטיביות של האזור

מבט אווירי על מתחם הבורסה ברמת גן / צילום: shutterstock
מבט אווירי על מתחם הבורסה ברמת גן / צילום: shutterstock

ערב ראש השנה האחרון פרסם כרמל שאמה-הכהן, ראש עיריית רמת גן, בעמוד הפייסבוק שלו דברי הלל נרגשים לתוכנית "משולש הבורסה" שזה עתה אושרה. לדבריו, שלושת המגדלים החדשים שמציעה התוכנית, שיתנשאו לגבהים של 120, 88 ו-77 קומות, יביאו ארנונה שתהיה גבוהה יותר מאשר כל מה שמשלמים תושבי רמת גן כיום.

בתקופה של תחרות עזה על מקורות הכנסה, משתדלת גם רמת גן לנצל את יתרונותיה היחסיים - שבראשם קירבה למרכז. התוכנית שמקודמת בימים אלה לאזור הבורסה תאפשר להכפיל פי שלושה את היקף השטח הבנוי במתחם, ולהוסיף מגדלים גבוהים במיוחד, שבהם יהיו שטחי משרדים, מסחר, מגורים וציבור.

תוכנית המתאר לאזור הבורסה (רג/1800), עליה חתום האדריכל דוד גלור, נמצאת כעת בשלב ההפקדה בוועדה המחוזית. התוכנית יוצאת מנקודת ההנחה שאזור הבורסה "מאופיין כאזור בתפקוד נמוך מהאופטימלי ברמה העירונית והמטרופולינית". נקודת המוצא של מחברי המסמך היא שיש צורך בשינוי תפקוד הפעילות המסחרית והפיכת המרחב הציבורי לאזור מזמין ו"ידידותי למשתמש". החזון הוא לייצר כאן את "רובע העסקים היוקרתי והמתקדם בישראל".

התוכנית קובעת אפוא ארבעה מתחמי תכנון: מתחמי בנייה גבוהה מאוד (60 קומות), מתחמי בנייה גבוהה (15-35 קומות), מתחמי בנייה מרקמית (8-15 קומות) ומתחם לפינוי בינוי.

לכל אחד מהמתחמים תמהיל שימושים שונה. כיום בנויים באזור כ-1.1 מיליון מ"ר. התוכנית, המסתמכת על בדיקה תחבורתית, מציעה בנייה בהיקף כולל של כ-3.7 מיליון מ"ר. כלומר, תוספת של 2.6 מיליון מ"ר. התוכנית מציעה בנייה למגורים בהיקף של 120 אלף מ"ר (כ-1,000 דירות), ובנוסף, 50 אלף מ"ר למעונות סטודנטים ו-60 אלף מ"ר לדיור מוגן (כמה מאות יחידות מכל סוג).

הסיטואציה האורבנית של מתחם הבורסה היא לכאורה מצוינת: בקרבת נתיבי איילון, עמוד השדרה של כבישי הארץ, על ציר ז'בוטינסקי, ליד תחנת הרכבת סבידור וממש ליד תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה. בפועל, מדובר באי המנותק מסביבתו, שקשה ולא נעים לחצות את כבישי ההיקף הרחבים שלו - דרך ז'בוטינסקי, דרך מנחם בגין, דרך אבא הלל ורחוב ביאליק.

במתחם עצמו המגדלים מפנים לרחובות חזיתות אטומות ומנוכרות, ויש עדיין לא מעט שרידים של מבני מלאכה מזהמת, מוסכים והרבה חנויות מיושנות. התנועה ממקום למקום היא לא נעימה, משום שהמרחב הציבורי לא מתוכנן להליכה ברגל: המדרכות צרות, אין כמעט עצים, יש מתחמים כמו הכיכר סביב תאטרון היהלום שנמצאים במפלס מוגבה, לא חשופים לעין וקשה פיזית להגיע אליהם. במשך היום מסתובבים ברחובות רבים, בלילות די ריק.

עו"ד אלעד מן / צילום: תמר מצפי

עורך הדין אלעד מן, שמשרדו ממוקם בקומה ה-13 של בית גיבור ספורט, "חי" את אזור הבורסה במשך 15 השנים האחרונות. הוא מעיד על שינוי לטובה בתפקוד של האזור אך מצביע על לא מעט בעיות: "ההליכה ברחוב כאן היא פונקציונלית - לצורך הגעה למשרד ולפגישות בבניינים אחרים במתחם. יש פה הרבה עבודות פיתוח ובנייה, כך שאין תחושה של רחוב רציף להליכה. בהפסקות אתה לא הולך לטייל. בניגוד לשדרות רוטשילד בתל אביב, שיש בה תרבות משרדים, אין כאן סצינה קולינרית של סביבת עסקים. אין איפה לאכול. יש פלאפל ומסעדות פועלים וזהו".

מן רומז שעתיד המתחם אינו מובטח: "יש כאן מצוקת חניה גדולה, במיוחד לכאלה שבאים מבחוץ. החניונים בתוך הבניינים מוגבלים במקום ויקרים. הרבה משרדים שיצאו בתחילת שנות ה-2000 מתל אביב כי היו להם הרבה יתרונות כאן מבחינת שכירות, ארנונה וחניה בשפע, נותרו בסביבה מתפתחת בלי אופק ברור".

התוכנית המקורית: לופטים בסגנון ניו יורק

בשנת 2009, בתקופת כהונתו של צבי בר כראש עיר, יזמה עיריית רמת גן תוכנית בניין עיר שקבעה כי ניתן יהיה להסב למגורים 30% מתוך כל מבנה ששימש בעבר למלטשות, מחרטות ומחסנים. המחשבה הייתה שאכלוס בנייני התעשייה ויצירת "לופטים", כמו בניו יורק, ימנעו השתלטות של גורמים עבריינים והומלסים על המבנים ויסייע למתחם להשתנות ולהפוך לאזור שוקק חיים גם בשעות הלילה.

הצלם אלון פורת רכש ב-2008 לופט ששימש פעם כמלטשה בבניין ברחוב הרקון באזור, ומאז הוא חי ועובד במקום. לדבריו, "מבחינת מיקום, הבורסה זה צפון תל אביב. זה על האיילון ומאוד נוח מבחינת גישה. בזמנו קיבלתי ממהנדס העיר חיים כהן אישור חתום לחיות במקום. בפועל, העניין לא היה כל-כך פשוט, כי הג"א קבעו שאין פה ממ"ד, ומכבי אש גילו שהמקום לא עומד בתקינה בסיסית. בתכלס, אין כאן אישור למגורים. אחרי כמה שנים תבעו אותי על שאני גר בניגוד להיתר, אבל זכיתי במשפט".

הבורסה ברמת גן בקומת הרחוב / צילום: גיא נרדי

ואיך זה לגור באזור תעסוקה?

"זה קצת הזכיר את ניו יורק לפני ג'וליאני. בקומת הקרקע של הבית שלי היה פעם בית זונות. זה היה מקום מאוד אפלולי. עכשיו זה סתם מקום מלוכלך. כמעט ואין בתי זונות. מועדוני החשפנות, שעשו את עיקר ההפרעה לשכנים, נעלמו".

באותה תקופה שכרה העירייה את שירותיו של מתכנן הערים רן וולף, שאחראי לחידוש של נמל תל אביב, נמל יפו והעיר התחתית בחיפה.

וולף: "בסקר ראשוני שערכתי הסתבר לי שהבורסה מניבה לעירייה בין 500 ל-600 מיליון שקל בשנה - כחצי מהתקציב העירוני. הבהרתי להם שבבני ברק מקדמים את ה-BBC, בראשון לציון את מתחם האלף, ואזור התעשייה של בת ים גם עובר שינוי. נכון שמגיעים לבורסה 70-80 אלף איש בכל יום, אבל יש מצב שהיתרון היחסי לא יישאר לנצח".

וולף מספר שבמשך תקופה ארוכה הוא חקר את השטח והציג לסוחרים ובעלי עניין את התב"ע המקודמת: "קיבלנו תקציב מסגרת והתחלנו בשיפוץ הרחובות. רחוב תובל היה הראשון. דאגנו לשיפור הניקיון, התחלנו בתהליך מיתוג, אירועים". הסיטואציה כאן הייתה שונה ממקומות אחרים בהם פעל: "בנמל תל אביב ובנמל יפו אני הייתי זה שהשכיר את נכסים. כאן, לא היו לי נכסים.

"פשפשתי בתב"עות וגיליתי שיש כאן לא מעט שטחים ציבוריים שהם בתוך המגדלים (שפ"פ עם זיקת הנאה), והמצאנו את אירועי "בירה בחבית" - בכל יום חמישי הבאנו מופע מוזיקלי ומכרנו בירה על אחד הגגות, בכל פעם במגדל אחר. תוך שעה אחת כל הבירות נגמרו. המקום היה מפוצץ. הזמנתי לאירועים אלה את בעלי בתי הקפה, את היזמים, את אנשי העירייה. הבהרתי להם שיש כאן עשרות אלפי עובדים, קליינטים פוטנציאליים, ושצריך לייצר את המרחב הציבורי".

האסטרטגיה של וולף לקידום פיתוח המרחב הציבורי הייתה באמצעות ניסיונות לשינוי האווירה ברחוב. הזרוע הביצועית של וולף הייתה קולקטיב אניה, שאת פעילותו ריכז האדריכל רוברט אונגר. חברי הקולקטיב הפיקו כאן פרויקט ששמו "סיד סיטי" - משחק מילים על "סים סיטי" - שכלל סדרת פעולות שמציעות "מקום לאדם, טבע ואנושיות בעיר עתידנית". בין השאר, הקימו כיסאות מפוסלים על עמודי מחסום למכוניות, קישטו את מעגלי התנועה עם פסלים, ציירו על קירות מבנים ישנים, כתבו כיתובים חינניים ליד ספסלים ומיקמו קונטיינרים של "גינות קוקטייל" ברחובות צחיחים במיוחד.

אזור כמעט אוטונומי

ב-2015 הקימה עיריית רמת גן את מינהלת הבורסה. ישראל זרי, חבר מועצת העיר רמת גן ומחזיק תיק הבורסה מסביר שתקציב מינהלת הבורסה עומד על חמישה מיליון שקל בשנה והקמתה נבעה מההבנה שמדובר באזור אחר, כמעט אוטונומי. לדבריו, "הבורסה היא החמצן של רמת גן. 60% מהכנסות העיר מגיעות מהאזור הזה והוא מאוד שונה באופי שלו. זו עיר בתוך עיר. המינהלת הוקמה מתוך הבנה שמדובר במשהו שונה". המינהלת אחראית על ביצוע פעילויות תחזוקה, ניקיון ופיקוח ועל ביצוע פעולות לקידום המתחם בהיבטי השיווק והפיתוח.

פסק דין תקדימי של השופטת מיכל אגמון גונן, מחודש אוגוסט 2017, שקיבלה את עתירת עיריית רמת גן שביקשה לסגור מועדון חשפנות שפעל במקום בהיתר של שימוש חורג, סייע מאוד למיגור הזנות באזור הבורסה. "במקרה זה, בניגוד לרבים מהמקרים האחרים שהובאו לעיל, שבהם ועדות התכנון נתנו היתר לשימוש חורג, הלכה הוועדה המקומית בדרך המלך, ויזמה תוכנית חדשה שמטרתה הוצאת השימושים כגון עסקו של מר ירושלמי מהמתחם", כתבה השופטת בפסק הדין. "בנסיבות אלה אך סביר הוא כי אותה ועדה תסרב לתת שימוש חורג מתוכנית. אחרת מה הועילו חכמים בתקנתם, כך בכלל, כך בוודאי לאור השיקולים עליהם עמדתי בנוגע להחפצת נשים, ניצולן ופגיעה בכבודן כבנות אנוש".

סיגל חורש, מהנדסת העיר רמת גן, מבהירה שאחד היעדים המרכזיים היה יצירת מרחב ציבורי איכותי: "אני מאמינה שצריך שיהיה כאן מרחב הליכה נעים, חזיתות מסחריות, כניסת מינימום רכבים פרטיים למתחם הבורסה. יש כאן את התחבורה הציבורית הכי טובה בארץ".

ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה-הכהן אמר בפגישה איתנו בשבוע שעבר שבעוד 10 שנים אזור הבורסה ייראה כמו מנהטן.

ראש עיריית רמת גן,  כרמל שאמה־הכהן / צילום: תמר מצפי

איך יגורו כאן משפחות עם ילדים? איפה יהיו גני ילדים, בתי ספר?

"לא יהיה אישור למגורים בלי תשתיות. אין קיצורי דרך ואין פשרות. ההחלטות על תוספות המגורים בבורסה הן נקודתיות ואין להן השלכות רוחב. בעיקרון, בכל בניין, אנחנו מקבלים קומות ושטחי ציבור".

שאמה-הכהן מספר שיש לו מעורבות עמוקה בהליכי התכנון בעיר: "אני מעורב מאוד. היזמים מגיעים ללשכתי, עם הצוות המקצועי. אומנם לא למדתי תכנון, אבל הצעותי מתקבלות בדרך-כלל. יש לי חשיבה מחוץ לקופסה. חייתי ארבע שנים בפריז, אני נכנס אפילו לרמה של עיצוב חזיתות. לא מזמן גרמתי ליזם להחליף אדריכל. ברמת גן לא יהיו הבניינים הסתמיים המטומטמים האלה שרואים בין גדרה לחדרה".

מה כן יהיה?

"בצמתים המרכזיים יהיו בניינים שיזכרו אותם. מי שיעבור שם צריך לדבר על הבניין. זה צריך להיות משהו מיוחד. בקומות הראשונות יהיו שטחים שקופים, שיוכלו לנסוע בשעות הערב ולראות פעילות. על המגדלים באזור הבורסה יהיו מסכים דיגיטליים חדשניים. אני מעוניין בשילובים של אלמנטים עם מים, שזה חסר לנו בעיר, מתחמי בילוי על גגות (rooftop)". 

עוד כתבות

תמיר כהן, יו"ר שיכון ובינוי / צילום: אלון רון

לנוכח ההידרדרות במצבה הפיננסי של תהל: קרן פימי נסוגה מרכישת השליטה, שיכון ובינוי מציעה לרכוש לפי שווי חברה של 12 מיליון דולר

חברת הבנייה והתשתיות מציעה להעמיד לתהל הלוואה של 11.95 מיליון דולר למשך שנתיים, אותה יהיה ניתן להמיר ל-49.9% ממניות החברה ● עוד כוללת ההצעה שתי אופציות נוספות לשיכון ובינוי לרכישת מניות נוספות של תהל ● תמיר כהן, יו"ר שו"ב: "ההשקעה תאפשר לממש את פוטנציאל הסינרגיה הרב בפעילויות שתי החברות"

עמוס לוזון / צילום: איל יצהר

"לא שוכנעתי כי קיים סיכוי כלשהו לשיקומה של דורי בנייה"

כך כתבה היום השופטת איריס לושי-עבודי, לצד החלטתה להוציא צו לפתיחת הליכים לחברת דורי בנייה ● עם זאת, לא נסתם הגולל המשפטי על האפשרות לשיקום החברה

אמיר אוחנה, שלמה (מומו) למברגר, אביחי מנדלבליט / צילומים: רפי קוץ, לשכת עורכי הדין

משפט שלמה של אוחנה ומנדלבליט: העימות של שר המשפטים והיועמ"ש על ממלא-המקום של שי ניצן

אמיר אוחנה מאמין ששלמה למברגר יכול לכהן כמ"מ פרקליט המדינה ● אבל למברגר הוא המועמד המועדף של היועמ"ש, ולאוחנה חשוב להראות שהוא הבוס ● למה ליאת בן-ארי לא מועמדת להחליף את שי ניצן? יכול להיות שהתשובה נמצאת בכלל אצל בודהא ● פרשנות

תיירות מוסלמיות / צילום: רויטרס

מי הוא הישראלי שעומד מאחורי קמפיין פייסבוק לשנאת מוסלמים?

תחקיר של העיתון הבריטי "גרדיאן" חשף מעורבות של ישראלים בקמפיין נגד שמאלנים ומוסלמים, לרבות אחד אריאל אלקאראס, "תכשיטאי" מלוד (שמכחיש כל קשר לקמפיין) ● אך חשיפות קודמות מצביעות על מאמצים לקידום גזענות מזה שנים

איציק בנבנישתי,/ צילום: תמר מצפי

מתיחות ביחסים בין פרטנר להוט סביב עתיד השותפות ברשת

פרטנר חוששת שהוט מנסה להתמזג עם סלקום והוט חוששת מאי הוודאות לגבי בעלי השליטה העתידיים בפרטנר

אבי ברזילי, מנכ"ל אפריקה נכסים / צילום: אירנה קוסטינסקי

ביג מגדילה את ההימור על אפי נכסים: רכשה מניות נוספות של חברת הנדל"ן המניב ביותר מ-400 מיליון שקל

בעקבות ההשקעה, שבוצעה במסגרת הנפקת מניות, הגדילה ביג את שיעור החזקתה באפי נכסים, המתנהלת ללא גרעין שליטה, ל-20% בהשקעה כוללת של 725 מיליון שקל ● מגה אור, המחזיקה ב-13% ממניות אפי נכסים, שמרה על חלקה בהשקעה של 83 מיליון שקל

שריפה בשמן תעשייה בנמל חיפה/ צילום: אילן מלסטר , המשרד להגנת הסביבה

שמן תעשיות: השריפה בחוף שמן הותירה הפסד של יותר מ-10 מיליון שקל

את הרבעון השלישי של השנה סיכמה שמן, העוסקת בייצור ושיווק של שמנים, בהפסד של 8.5 מיליון שקל ● זאת בעקבות הוצאה חד-פעמית של יותר מ-10 מיליון שקל בקשר לשריפה

מדף של מוצרי תנובה/  צלם:תמר מצפי

חגיגת קניות בנובמבר? לא לשוק המזון: קיטון של מעל 100 מיליון ש' במכירות

אף שרשתות המזון הצטרפו למבצעים של חודש נובמבר, ענף מוצרי הצריכה רשם ירידה של 2.7% ביחס לחודש המקביל בשנה שעברה

שיווק על ידי משפיענים / אילוסטרציה: שאטרסטוק

מנהלי שיווק מצייצים בחרו: "ynet" האתר מועדף לפרסום במגזר הכללי, "גלובס" בכלכלי

כך עולה מסקר משותף של קבוצת הפייסבוק "מנהלי שיווק מצייצים" וחברת המחקר Segmanta ● "גלובס" מוביל בהעדפה של המפרסמים לפרסום מתוך כלל האתרים הכלכליים: 25.9% ממשתתפי הסקר ציינו כי יפרסמו בו בשנה הבאה

אודי אדירי/ צילום: דוד פרץ

ישראל מתנגדת לפיתוח מאגר הגז אפרודיטה בקפריסין

המהלך הישראלי מסכל למעשה את האפשרות שהמאגר יפותח ללא הסכם בין המדינות, כך לפחות טוענים בשותפות 'ישי' המחזיקה בזכויות על החלק הישראלי של המאגר

האחים יעקובי / צילום: אריק סולטן

אחים יעקובי: הניסיון לשקם את אורתם סהר הוביל להסדר חוב נוסף בחברה הבת

בדוחות של יעקובי לרבעון השלישי, החברה מחקה את יתרת השקעתה באורתם סהר בהיקף של כ-7 מיליון שקל וכן רשמה הפרשות של יותר מ-12 מיליון שקל בגין ערבויות שהעמידה "למזמיני עבודות ולספקים של אורתם סהר" ● אלה גררו את יעקובי להפסד רבעוני של 28 מיליון שקל

ישראל כץ / צילום: איל יצהר

כשטראמפ הכיר בירושלים כבירת ישראל, האם באמת לא קרה דבר?

שר החוץ צופה שהפלסטינים יזרמו עם סיפוח הבקעה "כמו עם העברת השגרירות". הם לא זרמו ● "המשרוקית של גלובס"

דקטלון תל אביב / צילום: יחצ

ענקית הספורט הצרפתית דקטלון מקימה מרכז לוגיסטי בישראל

בין המועמדות להקמת המרכז: החברה לפיתוח קיסריה • דקטלון חתמה חוזים לפתיחת שלוש חנויות נוספות בארץ

חממה לגידול קנאביס/ צילום: shutterstock א.ס.פ.קריאייטיב

בג"ץ הקפיא את רפורמת הקנאביס הרפואי, איך יושפע השוק?

בסוף השבוע הקפיא בג"ץ חלקית את האסדרה החדשה בקנאביס וקיבע את המחיר למטופלים שקיבלו את הרישיון לפני הרפורמה, עד חודש מרץ • מה יקרה עכשיו ומה יכול משרד הבריאות לעשות כדי להפחית את המחירים בלי לגרור את המגדלים להפסדים • "גלובס" עושה סדר

עם הפנים ל–2030 / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

עם הפנים ל-2030: מה יאפיין את המגמות בשוק הדיור בשנים הקרובות

אחרי שנה בלי ממשלה קבועה, הביקוש לדירות המשיך לעלות, וההיצע לא גדל מספיק ● הריבית הנמוכה מתדלקת עוד ועוד את הביקושים, ונראה שרק ב-2021 יוצגו תוכניות חדשות שיוכלו להשפיע על שוק הדיור

ראשת הרשות לאיסור הלבנת הון, שלומית ווגמן־רטנר / צילום: יונתן בלום, גלובס

הרשות לאיסור הלבנת הון מציגה: המדריך לזיהוי יעיל של מלבינים מקצועיים

בשנים האחרונות פיתחו עבריינים שיטות מתוחכמות כדי להלבין כספים המגיעים מפשיעה • כדי להתגבר עליהן, נוקטות הרשויות בעולם מגוון אמצעים, ובהם צמצום השימוש במזומן • כעת מפרסמת הרשות הישראלית יחד עם כ–160 רשויות מהעולם מדריך לזיהוי פעילות הלבנת הון מקצועית

פטיש דין משפט גזר דין עתירה דין וחשבון / צלם: פוטוס טו גו

עתירה: התקציב לשיקום שורדות זנות לא נוצל – ועלול לרדת לטמיון

המטה למאבק בסחר בנשים ובזנות עתר לבית המשפט נגד משרדי הרווחה והאוצר, בטענה שהכסף המוקצה עבור שיקום נשים בזנות לא הגיע ליעדו, ועשוי לשוב לקופת האוצר עם תום השנה ● בית המשפט הורה למדינה לנמק בתוך שבוע מדוע לא נעשה שימוש בתקציב

גיל אגמון / צילום: איל יצהר

גיל אגמון רוכש מקבוצת דלק עוד 7.5% ממניות דלק רכב בפרמיה של 20% על מחיר השוק

העסקה, בהיקף של 135 מיליון שקל, היא שלב נוסף של קבוצת דלק למכירת החזקות שאינן בתחום האנרגיה ● המניה הגיבה בזינוק של 15%, ובסך הכל עלתה בחודש האחרון בכ-40%

מחאה על תוכנית לצמצם הפנסיה של עובדי חברות ממשלתיות בצרפת / צילום: Jean-Paul Pelissier, רויטרס

נמשכות שביתות התחבורה בצרפת; ביום רביעי תוצג תוכנית הרפורמה בפנסיות

היום ומחר תצומצם תנועת הרכבות ברחבי צרפת בכ-85%, ובפריז 14 קווי מטרו מתוך 16 יהיו סגורים ● הרקע למחאה - הרפורמה המקיפה שמתכננת הממשלה בפנסיות של עובדי החברות הממשלתיות

ח. מר: במקום נופש באיים הקריביים - חילוט ערבות והפסד כבד

ח. מר שבשליטת קרן פימי של ישי דוידי ממשיכה לסבול מתוצאות כספיות חלשות, והפסדיה ברבעון השלישי של השנה גדלו כמעט פי שלושה והגיעו לכ-35 מיליון שקל ● ההפסד הרבעוני במגזר הגלובל הצטבר ליותר מ-14 מיליון שקל, לעומת רווח מגזרי של כ-7 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד