גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ביי ביי פישמן: קרן JTLV של עמיר בירם תרכוש 50% מפארק העסקים בקיבוץ יקום

תמורת העסקה מגיעה ל-250 מיליון שקל ● לאחרונה מימש קיבוץ יקום אופציה להעמיד את מניות קבוצת מבני תעשיה בפארק העסקים יורופארק למכירה ● למרות מיקומו האטרקטיבי סובל יורופארק מתפוסה ממוצעת של פחות מ–70% עקב נטישת דיירי עוגן ● העסקה תניב למבני תעשיה רווח של כ–70 מיליון שקל

פארק העסקים ביקום / צילום: תמר מצפי
פארק העסקים ביקום / צילום: תמר מצפי

קרן הנדל"ן JTLV 2 שמוביל עמיר בירם, צפויה לרכוש את חלקה של חברת דרבן  מקבוצת מבני תעשיה  (50%) בפארק התעשייה והמשרדים "יורופארק" בקיבוץ יקום תמורת כ-250 מיליון שקל, כך נודע ל"גלובס". לפני כחודשיים הודיע קיבוץ יקום, המחזיק במחצית השנייה של מניות יורופארק, על מימוש זכות שהוקנתה לו למכור את חלקה של דרבן לצד שלישי אותו יבחר, על פי ההסכם הקיים ביניהן.

ככל הידוע הקיבוץ פנה ככל הידוע לכמה גופים, ובהם גם החברות ריט 1 , אמות וישרס , כאשר ההצעה הנבחרת, זו של JTLV 2, משקפת לחברה המחזיקה ביורופארק שווי של כחצי מיליארד שקל (כולל חוב). השלמת העסקה צפויה בתחילת שנת 2020 (בתוך 180 יום ממועד הודעת הקיבוץ לדרבן).

מתחם יורופארק כולל חמישה מבנים בשטח של 66.8 אלף מ"ר. נכון לשנת 2018 היה הנכס מושכר בשיעור תפוסה ממוצע של 69% בלבד (13 שוכרים) כאשר בין דיירי העוגן בו נמנות החברות הוט, ברודקום, דור אלון ופז. למרות שבאחרונה עלה שיעור התפוסה במתחם, הוא צפוי לרדת שוב בזמן הקרוב בשל עזיבת השוכרות סמסונג ואינטל.

נראה כי בקיבוץ יקום הבינו כי חרף המיקום האטרקטיבי של פארק העסקים - ממזרח ובסמוך לכביש 2 (כביש החוף) - השבחתו לא תוכל להתבצע תחת השותפות הקיימת עם דרבן. בכוונת הקרן של בירם לפעול להשבחת המתחם באמצעות השכרת השטחים הריקים ובהמשך קידום הקמתו של בניין נוסף, שישי במספר. עוד אפשרות שנבחנת היא הפעלת מערך הסעות לדיירי המתחם מתחנת הרכבת הסמוכה בבית יהושע.

בשנת 2018 רשמה החברה המחזיקה ביורופארק הכנסות של 54.6 מיליון שקל ו-NOI (רווח תפעולי נטו) שעמד על כ-39 מיליון שקל. הנכס הוערך בספרי דרבן בשווי הוגן של 763 מיליון שקל (לעומת 811 מיליון שקל ב-2017), הערכה שהובילה להפסדי שערוך של כ-50 מיליון שקל. החברה המחזיקה ביורופארק נושאת על גבה חוב, עיקרו למנורה מבטחים, בהיקף של כ-268 מיליון שקל, מה שכאמור הביא את שווי הנכס לכחצי מיליארד שקל בעסקה הנוכחית.

קרן 2 JTLV צפויה להחזיק ישירות ב-25% ממניות יורופארק ולנהל את הפרויקט, בעוד שאת המחצית השנייה של המניות ירכשו כמה גופים מוסדיים שהשקיעו בקרן (Co-Investment). הקרן עוסקת ברכישת נדל"ן בישראל, השבחתו על ציר הזמן ומימושו. הקרן, אשר הוקמה בשנת 2019 על ידי עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן (שותף מנהל), גייסה כ-850 מיליון שקל, שחלקם הגיעו ממשקיעים מוסדיים, ביניהם ניתן למנות את בנק הפועלים (באמצעות פועלים שוקי הון), כלל ביטוח, בית ההשקעות מיטב דש, הראל חברה לביטוח, הכשרה חברה לביטוח, אילון ועוד.

הקרן הוקמה כהמשך לפלטפורמה של JTLV שהוקמה בשנת 2011 על ידי בירם, רוטר, ושותפים ישראלים נוספים, כשבין הפרויקטים שהיא מבצעת ניתן למנות את כיכר אתרים בת"א, שוק מחנה יהודה בירושלים, היקב בראשון לציון ועוד. הקרן מתמחה בספקטרום אפשרויות השבחת הנדל"ן, לרבות נכסים מניבים הסובלים מתמהיל נחות או תפוסה נמוכה, הסרת חסמים תכנוניים או תכנון לא אופטימלי, תוספת זכויות בניה, תוספת ושינוי ייעודי בניה, בעיות קנייניות ומשפטיות, בעיות הנדסיות ועוד. על פי פרסומים, הקרן רכשה לאחרונה מספר נכסים, ביניהם קרקע של כ-12 דונם במתחם ה-1000 בראשון לציון, את מתחם מד"א בכיכר בזל ת"א, מרכז מסחרי בבנייה בראשון לציון ועוד. מהקרן לא נמסרה תגובה לידיעה.

יעדי התפוסה לא הושגו, והקיבוץ מימש אופציה

מתחם המשרדים יורופארק הוקם בתחילת העשור הקודם על ידי קיבוץ יקום וחברת דרבן מקבוצת אליעזר פישמן (שהרבה בזמנו בהקמת פרויקטים נדל"ניים על אדמות קיבוצים). על רקע קריסתו הכלכלית של פישמן לפני מספר שנים והסחרור שאליו נקלעו עסקיו, ביקש קיבוץ יקום לנצל את זכותו בהסכם השותפים ולרכוש את החזקותיה של דרבן בחברת הפרויקט (באותו הסכם נקבע כי אם יחדל פישמן לשלוט בדרבן, עשויה לקום לקיבוץ זכות לרכוש את זכויות דרבן במחיר המשקף הנחה של 10%).

במרץ 2016 דיווחה דרבן על קבלת הודעה מקיבוץ יקום כי לאור העובדה שפישמן חדל להיות בעל שליטה בחברה, בכוונת הקיבוץ לממש את זכותו לרכוש את זכויות החברה ביורופארק בהתאם להסכם. מספר חודשים לאחר מכן הגיש הקיבוץ המרצת פתיחה לביהמ"ש המחוזי בת"א, בה ביקש סעד הצהרתי לפיו מוקנית לו זכות לרכוש את זכויות דרבן במתחם וכן להורות על מינוי שמאי מכריע על מנת לקבוע את המחיר בו תתבצע הרכישה. דרבן דחתה את עמדת הקיבוץ ובין הצדדים הוסכם כי הם ינסו למצוא מתווה מוסכם לפתרון המחלוקת.

בהמשך לכך, חתמו הצדדים באוגוסט 2017 על הסכם הבנות במסגרתו הוסדרה המחלוקת ביניהם ונדחתה תובענת הקיבוץ. במסגרת ההסכם, הובהרה והוגדרה באופן מפורט יותר האופציה שעמדה לקיבוץ באופן שבו הוא יוכל להעמיד למכירה צד שלישי את מניות דרבן ביורופארק. בין היתר נקבע בהסכם כי הקיבוץ יהיה רשאי לממש את האופציה כעבור שנתיים אם לא יושגו יעדי תפוסה שנקבעו בהסכם.

כאמור, לפני כחודשיים דיווחה דרבן כי קיבלה הודעת מימוש מהקיבוץ על פי הזכות שהוקנתה לו להעמיד למכירה את החזקותיה ביורופארק. דרבן, הנמצאת כאמור מבבעלות מבני תעשייה שבניהול דודו זבידה, העריכה באותו מועד כי ככל שתושלם המכירה צפויה החברה לרשום רווח (לפני מס) של כ-70 מיליון שקל. 

עוד כתבות

סקר הסקרים

סקר הסקרים: שעות ספורות לפני פיזור הכנסת, כחול לבן פתחה פער על הליכוד

הכנסת ה-22 מתפזרת, ומדינת ישראל תלך לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה? ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר לקראת עוד מערכת בחירות סוערת

סיבוס חוברת ל-Wolt במלחמה מול תן ביס / צילומים: שלומי יוסף

התחרות על ארוחת הצהריים מעלה הילוך: סיבוס חוברת לוולט במלחמה מול תן ביס

ספקית שירותי ההסעדה סיבוס חוברת לאפליקציית משלוחי האוכל Wolt, כדי לחזק את כוחה בתחרות מול החברה החזקה בתחום - תן ביס, וכדי לקצר את זמן המשלוחים לחצי שעה בממוצע • בנוסף, ל"גלובס" נודע כי Wolt מרחיבה את שירותיה גם לראשל"צ ולפ"ת

כרמי יין שניזוקו ממזג האויר / צילום: אורון שמאי קנט\הקרן לנזקי טבע בחקלאות

כבר לא גשמי ברכה: תנודות האקלים מאיימות על עתיד החקלאות

גשמים חזקים, סופות ברקים וסערות חזקות - התנודות במזג האוויר מסבים נזקים כלכליים עצומים לחקלאות בכל העולם וגם בישראל ● בשירות המטאורולוגי אמנם לא מזהים בישראל מגמה מובהקת מבחינת משטר הגשמים, אבל דיווחי המבטחים על פיצויים לחקלאים מעידים על הנזקים הרבים

גרטה טונברג / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

אשת השנה של מגזין "טיים": גרטה טונברג

גרטה טונברג, שהוכרזה היום כאשת השנה של מגזין "טיים", נאמה הבוקר בפסגת האקלים והאשימה את מנהיגי העולם בעיסוק ביחסי ציבור, במקום בנקיטת פעולה אמיתית בנוגע למשבר האקלים: "מנהיגי העולם מוליכים אותנו שולל"

שלטי המפלגות, בחירות 2019, מועד ב' / צילום: שני אשכנזי, גלובס

חברי הכנסת אישרו את הגדלת המימון למערכת הבחירות השלישית

חוק פיזור הכנסת, ובתוכו גם חוק מימון המפלגות, יעלה כעת להצבעה בקריאה ראשונה במליאה ● ח"כ עודד פורר היה היחיד שהתנגד: "לא מצליח להבין איך לאנשים שיושבים פה יהיה פרצוף להסתכל לאנשים בעיניים"

בריאן פירס, ראש אגף הכלכלה ביאט"א / צילום: IATA

למרות הגידול במספר הנוסעים: 2019 הייתה שנה מאכזבת לענף התעופה

מלחמת הסחר בין ארה"ב לסין השליכה השנה גם על ענף התעופה ותנועת הנוסעים, שאומנם צמחה אך בשיעור מתון מהתחזיות ●  בפתיחת כנס המדיה העולמי של ארגון התעופה העולמי בז'נבה, הודיע הארגון כי הוא מצמצם את התחזית לשנה הבאה לתנועה עולמית של 4.7 מיליארד נוסעים

ירון יצהרי, עומר ישראק, פרופ' ורדה שלו, רן סער וג'ף מרתה  / צילום: מדטרוניק, יח"צ

משלחת של מדטרוניק חתמה על הסכם עם מכבי בכנס ICI 

וגם: מי ביקשה מיעקב ליצמן שילמד מארה"ב ולא רק מצ'ילה

 

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס

בפעם השלישית בארבע השנים האחרונות: בריטניה הולכת לבחירות

עד כמה ישפיעו הבחירות על עתיד הברקזיט ועל הליש"ט, מיהם המועמדים המובילים שמתמודדים, ומה חוזים הסקרים? ● "גלובס" מציג שורת שאלות ותשובות לגבי הבחירות

בנימין ושרה נתניהו בקלפי / צילום: חיים צח לעמ

איך מצביעים בבחירות ואיך ממלאים לוטו: מה עוד חיפשו הישראלים בגוגל

גוגל פרסמה הערב את סיכום השנה במנוע החיפוש שלה ● הבחירות אומנם העסיקו את הישראלים יותר מכל, אך באופן מפתיע רה"מ נתניהו לא התברג לעשרת האנשים שהכי עניינו את הגולשים ● את מי עוד חיפשו הישראלים בגוגל?

תחבורה ציבורית בת"א / צילום: איל יצהר

דעה: הכסף חייב ללכת כולו לתחבורה הציבורית

כדי ליצור מערך תחבורה אטרקטיבי שיסיט משתמשים מהרכב הפרטי, מוטב יהיה שכל הסכום שיוזרם לקופת המדינה כתוצאה מאגרות הגודש יגיע לשדרוג מערך האוטובוסים ● דעה

שלמה פיוטרקובסקי ויגאל ארנון ב 2006 / צילום: קובי קנטור

פיוטרקובסקי ישלם עוד כ-9 מיליון ש' ליורשות של ארנון בגין מניות סלקום

הסכסוך בין עו"ד יגאל ארנון המנוח לבין שלמה פיוטרקובסקי על הבעלות ב-1% ממניות סלקום מגיע לסיומו: לאחר שב-2009 נקבע כי פיוטרקובסקי יעביר לארנון את המניות שאותן החזיק בנאמנות עבורו וכן 60 מיליון שקל בגין דיבידנדים עליהן - קובע העליון כעת כי עליו להוסיף גם הפרשי ריבית והצמדה

פקק בכניסה לתל אביב / צילום: איל יצהר

התוכנית של האוצר נחשפת: אגרת גודש ביד האחת, עידוד מכוניות פרטיות ביד האחרת

לפי התוכנית, ההכנסות מאגרת הגודש, שיעמדו על 1.5 מיליארד שקל בשנה, ישמשו להוזלת אגרת רישוי הרכב לנהגים ולהעלאת התקציבים לתחבורה הציבורית ● באוצר שוקלים גם למסות שווי השימוש בחניה

סוחרים צופים בנאומו של יו"ר הפד ג'רום פאואל לאחר החלטת הריבית / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות; המשקיעים נרגעו - הריבית לא צפויה לעלות ב-2020

יו"ר הפד פאוול לא הפתיע את השוק והותיר את הריבית ללא שינוי; רומז: לא יחולו שינויים בריבית גם בשנה הבאה ● מניית ארמקו הסעודית, החברה בעלת השווי הגבוה בעולם, זינקה ב-10% ביום המסחר הראשון שלה בריהאד

בוריס ג'ונסון, פדרו סנצ'ז, סבסטיאן קורץ / צילום: רויטרס

הדמוקרטיה הכי פחות יציבה במערב? גם במדינות האלה הממשלות נופלות חדשות לבקרים

3 מערכות בחירות בבריטניה בתוך 4 שנים, 4 בספרד בתוך 4 שנים, 61 ממשלות באיטליה מאז תום מלחמת העולם השנייה ושתי מערכות בחירות בשנתיים באוסטריה - הן חלק מהסיפור של הדמוקרטיות המודרניות ● "גלובס" מביא את הלקחים העיקריים שניתן ללמוד מהעשור האחרון באירופה

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הבורסה בת"א מנסה לעכל את ההחלטה על הליכה לבחירות שלישיות במרץ

המדדים משייטים סביב רמות הפתיחה ● פוקס מזנקת 5% בעקבות מו"מ למכירת 20% מחברה בת ללאומי פרטנרס ● יו"ר הפדרל ריזרב ג'רום פאוול הותיר אמש את הריבית בארה"ב ללא שינוי בהתאם לציפיות ורמז כי לא יחול שינוי ב-2020

אמנון ברקאי, סמנכ”ל ההפקה בחדשות 13 וטלי גורן, סמנכ”לית הרגולציה של קשת / צילום: יח"צ

"גם ככה זו שנה היסטרית לחברות החדשות בכל מה שקשור להוצאות כספיות"

ההיערכות למערכת הבחירות, ובעיקר ליום השידורים המיוחד בבחירות עצמן, מאתגרים את תאגיד השידור ואת קשת ורשת ● לכולם ברור שמתכונת משדר הבחירות תהיה דומה יותר למתכונת החסכנית של בחירות ספטמבר ופחות לסבב הראשון של הבחירות בחודש אפריל

מתניהו אנגלמן / צילום: אתר המלג

בכירים במשרד המבקר עולים להתקפה: "דוח הגירעון נכתב ברוח המפקד"

לדברי הגורמים, היו במשרד חילוקי דעות בשאלה אם משרד האוצר כשל בהתנהלותו סביב הגירעון ואם הדוח צריך לכלול המלצות

תלונה לוועדת האתיקה אינה לשון הרע / צילום: shutterstock

השליח שנטען ששיקר, חצי מיליון השקל שלא שולמו לעובד הזר ופסק הדין שבוטל אחרי 6 שנים

בינואר 2014 חויב י' לשלם למעלה מחצי מיליון שקל לעובד זר שטען כי הועסק בתנאי עבדות ● 6 שנים לאחר מכן טען המעסיק: לא קיבלתי מעולם את התביעה, את הזימון לדיון וגם לא את פסק הדין ● בדיון התגלה: השליח הורשע בעברו בשורת עבירות מרמה וזייף עשרות רבות של "תצהירי מוסר"

אלדד קובלנץ / צילום: דן חיימוביץ

סופית: תאגיד השידור פורש מוועדת המדרוג; "מדידה מיושנת ולא מתאימה"

בתאגיד טוענים כי המדידה של ועדת המדרוג מיושנת ולא מתאימה לתאגיד הציבורי ● רוני ארן, מנכ"ל ועדת המדרוג: "הפרישה לא תפתור את נתוני הצפייה של כאן 11. הרעיון שגוף שידור ציבורי ידווח בעצמו על תוצאותיו לא קיים בשום מקום בעולם"

עו"ד יודי לוי / צילום: ניר קידר, יח"צ

משרד עוה"ד גולדפברב-זליגמן ושות' מתאחד עם משרד רוטנברג ושות'

גולדפרב-זליגמן ושות' הוא אחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים ביותר בישראל, שמונה כ-250 עורכי דין ● משרד רוטנברג ושות' מונה כ-20 עורכי דין