גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אג"ח חברת הנדל"ן אול-יר חזרו לצנוח אחרי הפסד של 45 מיליון דולר ברבעון השלישי

להפסדי החברה הזרה, שגייסה יותר מ-2 מיליארד שקל באג"ח בת"א, תרמו בעיקר מחיקה של 10 מיליון דולר בערך הנדל"ן להשקעה של החברה וזינוק של 180% בהוצאות המימון

נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה
נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה

אחרי עשרה חודשים של התאוששות, חזרו השבוע הנפילות החדות באיגרות החוב של חברת הנדל"ן הזרה אול-יר. איגרות החוב הלא מובטחות של החברה מסדרות אול-יר אגח ב  ואול-יר אגח ד  רשמו נפילות של 11% ו-15%, בהתאמה, ונסחרו לפי תשואות שנתיות לפדיון של 21% ו-20%, בהתאמה.

את הסיבה העיקרית לירידות החדשות ניתן למצוא בדוחות הכספיים החלשים שפרסמה אול-יר לרבעון השלישי של 2019. אלו כללו ירידה בשווי הנדל"ן להשקעה שבבעלות החברה, עלייה חדה בהוצאות המימון ותזרים שלילי מפעילותה השוטפת.

אול-יר, שבבעלות יואל גולדמן, פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברובע ברוקלין שבעיר ניו יורק. במסגרת פעילותה, עוסקת החברה בהשכרה של דירות מגורים, וכן בהקמה וברכישה של דירות נוספות להשכרה.

את הרבעון השלישי של 2019 סיימה אול-יר עם עלייה של 22% בהכנסות מדמי שכירות, נלוות ואחרים ל-25.5 מיליון דולר, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עלייה זו הוסברה באכלוס פרויקטים שבנייתם הושלמה ובעיקר פרויקט דניזן.

את העלייה בהכנסות תרגמה החברה לעלייה מתונה יותר של 12% ברווח גולמי מפעילות השכרה (NOI) ברבעון השלישי ל-20.2 מיליון דולר. אולם בשורה התחתונה, הציגה אול-יר ברבעון השלישי הפסד של 44.9 מיליון דולר, שהשלים הפסד של 73.5 מיליון דולר בתשעת החודשים הראשונים של 2019. לשם השוואה, ב-2018 כולה רשמה החברה רווח נקי של 76.3 מיליון דולר.

להפסד ברבעון השלישי תרמו בעיקר מחיקה של 10 מיליון דולר בערך הנדל"ן להשקעה של החברה וזינוק של 180% בהוצאות המימון ל-48.3 מיליון דולר. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 זינקו הוצאות המימון של החברה ב-295% ל-101.4 מיליון דולר.

לדברי החברה, חלק ניכר מהוצאות המימון בתקופה זו מיוחס להוצאות הפרשי שער בסך של 48 מיליון דולר, שנרשמו בגין השחיקה בשער הדולר מול השקל. אול-יר, שפועלת בארה"ב, גייסה בישראל אג"ח שקליות בהיקף עתק של 2.3 מיליארד שקל, כך שירידה בשער הדולר מול השקל מגדילה את עלויות המימון של החברה במונחים דולריים.

גם מדד ה-FFO (רווח נקי בנטרול סעיפים חד פעמיים, רווחים ממכירת נכסים ורווחי שערוך) היה שלילי ברבעון השלישי והצביע על הפסד FFO של 34.4 מיליון דולר. FFO שלילי זה הושפע בין השאר מרישום הוצאה של 20.8 מיליון דולר בגין הוצאות הפרשי שער בגין אגרות החוב השקליות של החברה.

עם זאת, גם ללא ההוצאות בגין האג"ח, רשמה החברה FFO שלילי (לפי גישת ההנהלה) של 3.1 מיליון דולר. נתון זה הוסבר בעיקר בעלויות המימון של שלב ב' בפרויקט דניזן, בעוד הנכס בשלבי אכלוס. באול-יר הוסיפו, כי "תיתכן שחיקה נוספת ב-FFO בתקופות הבאות עד אשר הנכס הידוע בשם דניזן-בושוויק שלב ב' יאוכלס וימומן מחדש בריבית הנמוכה מהריבית הנוכחית".

במקביל, הציגה אול-יר ברבעון השלישי גם תזרים מזומנים שלילי של 5.2 מיליון דולר מפעילות שוטפת, וזאת לאחר שבמחצית הראשונה של 2019 הציגה תזרים חיובי של 13.9 מיליון דולר מפעילות שוטפת. בחברה הסבירו, כי התזרים השלילי ברבעון השלישי נבע בעיקר מעלויות מימון חד פעמיות וכן מעלויות מימון מפרויקטים שבנייתם הסתיימה והם בשלבי אכלוס.

עוד עולה מדוחות החברה כי נכון לסוף ספטמבר ולסוף נובמבר, יחס החוב הפיננסי נטו מתואם ל-EBITDA (רווח תפעולי לפני פחת והפחתות) מתואם עלה על 17, באופן המקנה למחזיקי אג"ח ב' של החברה תוספת ריבית של 0.5%. לדברי החברה נכון לסוף ספטמבר עמד יחס החוב בפיננסי ל-EBITDA על 18.64.

בפועל, משולמת תוספת ריבית זו כבר שנתיים ברציפות בשל חריגה עקבית ביחס החוב הפיננסי ל-EBITDA. עם זאת, יחס זה עמד על 18.74 בסוף יוני, כך שמדובר על שיפור קל ברבעון השלישי, שנבע מהשלמת שלב ב' בפרויקט דניזן-בושוויק אחרי שנתיים של בנייה.

אכלוס שלב ב' של הפרויקט החל לפני כחודשיים וכיום עומד שיעור התפוסה בו על כ-43%. כך, שההתקדמות באכלוס הפרויקט צפויה להמשיך ולהוריד את יחס החוב הפיננסי נטו ל-EBITDA גם ברבעונים הבאים. 

עוד כתבות

מתחם בזן בחיפה / צילום: פאול אורלייב

כל מה שצריך זה איום טוב: בזן רכשה מתקן למניעת זיהום שנה לפני שתיכננה

המשרד להגנת הסביבה החליט לסגור את פעילות מתקן הביטומן של בזן בעוד שלושה חודשים בשל גרימת זיהום ● על אף שבזן טענה כי לא תוכל לרכוש מערכת להפחתת זיהום לפני תום 2020, היום היא הודיעה על רכישת מערכת זמנית שתמנע את הסגירה ● עם זאת, טרם הוגשה למשרד תוכנית להפחתת זיהום

סניף בנק דיסקונט/ צילום: תמר מצפי

אירוע חריג לפייבוקס של דיסקונט: מידע על לקוחות האפליקציה זלג החוצה

בדיסקונט מציינים כי התקלה נגרמה בשל שרת חדש וכבר תוקנה ● עוד נמסר מהבנק כי "הזליגה אינה קשורה ללקוחות הבנק עצמו", וכי "המידע שדלף אינו יכול להסב נזק כספי ללקוחות האפליקציה" ● המידע נוגע לחלק ניכר מכמיליון לקוחות פייבוקס

טים קוק, מנכ"ל אפל / צילום: Che liang, רויטרס

אפל מכה את התחזיות בזכות האייפונים החדשים, ההכנסות משירותים אכזבו

אפל דיווחה על הכנסות של 91.8 מיליארד דולר, מעל לתחזיות האנליסטים - 88.5 מיליארד דולר ● אכזבה נרשמה בתחום השירותים - ההכנסות הסתכמו ב-12.7 מיליארד דולר, לעומת תחזית של 13.1 מיליארד דולר ● הציגה גם גידול של 37% בהכנסות של פעילות המכשירים הלבישים

מירי כהן / צילום: יונתן בלום, גלובס

סגנית ראש מטה הדיור, מירי כהן, עוזבת את תפקידה ופותחת משרד עו"ד פרטי

כהן, שכיהנה בתפקיד מאז 2015 והייתה אחראית על תחומי התכנון והשיווק של קרקעות, תוחלף ע"י שירה ברנד, עורכת דין ומתכננת במקצועה, שכיהנה בשנתיים האחרונות כיו"רית הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז מרכז

מייסדי חברת תופין, רובי כיטוב (מימין) וראובן הריסון, בבורסת ניו יורק / צילום: יח"צ

הראל ביטוח הפכה לבעלת עניין בחברת הסייבר תופין

מחזיקה ב-5.4% ממניות תופין, בשווי נוכחי של 28 מיליון דולר ● ייתכן כי בהראל ניצלו את החולשה במניה, לאחר שתופין פרסמה אזהרת רווח לפני כשלושה שבועות

רחובות הונג קונג./  צילום: GettyImages

אירופה בירוק; בורסת הונג קונג חזרה לפעילות וצנחה ב-2.8%

חששות הקורונה מתפוגגים מעט בעקבות העליות בוול סטריט אמש ● מספר מקרי המוות כתוצאה מווירוס הקורונה עבר את מספר מקרי המוות כתוצאה ממגיפת הסארס ● טבע קיבלה אישור מה-FDA אישור לתרופה חדשה למיגרנה

אביחי מנדלבליט / צילום: תמר מצפי

אכיפה בררנית? כך נערך היועמ"ש לטענות הנגד של הנאשם נתניהו

רה"מ עשוי לטעון לאכיפה בררנית, משום שההליך נגדו מתנהל בזמן שטרם התקבלה החלטה אם להעמיד לדין את בזק, וואלה ו"ידיעות אחרונות" ● במשרד המשפטים הכינו את הקרקע ואיתרו שורת תיקים שבהם התקבלו החלטות על העמדה לדין של נאשמים "בשר ודם" בנפרד מההחלטות על העמדה לדין של תאגידים

אילוסטרציה של ננורובוט תוקף גידול סרטני / הדמיה: shutterstock, שאטרסטוק

רשות החדשנות רוצה להפוך את תחום הביו-הנדסה לתעשייה

תוכנית חדשה בתקציב ראשוני של 100 מיליון שקל שמה פוקוס על התחום החם הבא בביומד, אחרי בריאות דיגיטלית: Bioconvergence, שבעולם עדיין נמצא ברובו באקדמיה • רובוטים זעירים שמוליכים תרופות, בדיקת מינונים בזמן אמת והדפסת רקמות להשתלה - אלה רק כמה דוגמאות לפעילות הישראלית בענף

ענת סרגוסטי / צילום: איל יצהר, גלובס

ארגון העיתונאים: להסדיר את עבודתן של עיתונאיות בכותל המערבי

בעת ביקורו האחרון של סגן נשיא ארה"ב מייק פנס בכותל המערבי, הגישה למקום ניתנה רק לעיתונאים ולצלמים ממין זכר ● כעת מבקש ארגון העיתונאים מרב הכותל למצוא יחד מנגנון שיסדיר את עבודתן של עיתונאיות בכותל באירועים בעלי עניין לציבור שאינן אירועים דתיים

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

בוטל גיוס ההון המתוכנן של קרן הנדל"ן האמריקאית הרץ גרופ

קרן הריט הרץ גרופ מחזיקה בבעלות מלאה על חברת הרץ פרופרטיס, שאגרות החוב שלה בהיקף של 542 מיליון שקל נסחרות בבורסה מאז דצמבר 2017

רה"מ בנימין נתניהו ונשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: קובי גדעון, לע"מ

פרשנות: תוכנית המאה היא בדיוק הפרק שלו קיווה נתניהו בספרי ההיסטוריה

ראש הממשלה בנימין נתניהו, עם הממשל הידידותי והנוח ביותר לישראל אי-פעם, עם נשיא שרק מוסיף לבקשות המגיעות מירושלים, הצליח לשנות את התפיסה האמריקאית ועימה הבינלאומית שלפיה קווי 67 הם קווי המדינה הפלסטינית בשינויים קלים ● פרשנות

הביג בן / צילום: רויטרס

3 ימים לברקזיט: חשש בבריטניה להמשך מעמדה של לונדון כבירה פיננסית עולמית

בריטניה תלויה באישור האיחוד האירופי להמשיך ולאפשר גישה חופשית למוסדות הפיננסים שהפכו את לונדון לבירת ההשקעות העולמית ● בינתיים מאות חברות כבר נטשו ועברו ליבשת בגלל הברקזיט ● כלי התקשורת משרטטים את העסקה העתידית עם האיחוד ומכנים אותה "דגים תמורת פיננסים"

נוסעת ברכבת התחתית בביג'ינג  / צילום: Aly Song, רויטרס

מה פגע בשווקים? "העניין הכי מטריד בסיפור של הווירוס הוא שאנחנו לא יודעים עליו כלום"

הבהלה שככה? לאחר יומיים של ירידות חדות, הבורסה עברה בשעות הצהריים לנטייה חיובית ● רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אי.בי.אי: "אנחנו אחרי 2019 שהסתיימה בצורה חיובית מאוד, ו-2020 שנפתחה במגמה דומה, כך שווירוס הקורונה הוא גם תירוץ טוב למימוש"

פטריק דרהי / צילום: Gettyimages ישראל

לקראת מיזוג משמעותי ראשון בשוק הסלולר? בעלי הוט הגישו הצעה לרכישת פרטנר

המטרה של אלטיס, הבעלים של הוט, היא לרכוש את מלוא ההחזקות בפרטנר ולמזגה לתוך הוט ● המשמעות היא שככל הנראה שוק הסלולר עומד לעבור מיזוג משמעותי ראשון ● מניות פרטנר וסלקום קופצות בכ-4% ● אם המיזוג יאושר, פרטנר תיאלץ כנראה להיפרד מפעילות הטלוויזיה שלה

אהרון אהרון / צילום: איל יצהר

רשות החדשנות תעכב אישור מענקים בסכום מוערך של מאות מיליוני שקלים

זאת כיוון שלא אושר עדיין תקציב המדינה לשנת 2020 ● מאז דצמבר הוגשו 700 בקשות למענקים לשנת 2020, וטרם נדונו ● העיכוב בתקציב לא ישפיע על תשלום מענקים שאושרו כבר, אלא רק על חלוקה של מענקים חדשים

ראש עיריית תל אביב רון חולדאי בהשקת מערך ההסעים החדש, "נעים בסופ"ש" / צילום: איל יצהר, גלובס

מתחב"צ בשבת עד היפרדות מכלי חד"פ: כך מנסות הרשויות המקומיות לנצל את הכאוס שמשתק את פעילות הכנסת

המשבר הפוליטי מאלץ את הרשויות המקומיות למלא את מקומה של הממשלה ומאפשר להן לקבוע עובדות בשטח • חיים ביבס, יו"ר השלטון המקומי: "בכל מקום שבו המדינה לא תטפל, הרשויות ייכנסו לזה כי אין להן ברירה"

נאור יצחק  / צילום: אדי גרצמן

קצר ונגמר: סמנכ"ל הקריאטיב בגיתם, נאור יצחק, פורש

שלושה חודשים לאחר שקודם לראש הפירמידה כחלק משינוי ארגוני במשרד הפרסום, הודיע יצחק כי הוא עוזב לטובת תפקיד בפלייטיקה ● יוחלף בתפקיד ע"י מריאן באני, שעבדה לאחרונה במלאנוקס וקודם לכן במשרד הפרסום ברוקנר-יער

ביטקוין / קרדיט: שאטרסטוק

הביטקוין שוב מעל 9,000 דולר; דויטשה בנק: "הוא תנודתי מדי"

מדד Bitwise 10, המשקלל את מחיריהם של 10 מטבעות הקריפטו הגדולים, עלה ב-26% מתחילת השנה ● דוח מחקר של דויטשה בנק: מספרם של מחזיקי הקריפטו בעולם צפוי לגדול פי ארבעה בעשור הקרוב

ג'ורדנה קאטלר באירוע פייסבוק / צילום: שלומי יוסף, גלובס

דעה: מדיניות הבחירות של פייסבוק - מינימום התערבות, מקסימום השפעה

בפייסבוק סירבו להצטרף לטוויטר וליוטיוב במלחמתן בפייק ניוז, בנימוק של חופש ביטוי ופרסום נגיש לכולם ● ההחלטה דווקא הפכה את הרשת החברתית לשחקן פוליטי עוצמתי, ולא פלא שהילרי קלינטון כינתה את מארק צוקרברג בסוף השבוע "אוטוריטרי וטראמפיאני"

איש ביטחון בכביש אגרה בסין בודק את חום גופה של נוסעת, כדי לשלול הידבקות בנגיף קורונה / צילום: Martin Pollard, רויטרס

נדבקה בקורונה: אבגול תשאיר את המפעל בסין סגור בשל הסגר במחוז Hubei

אבגול, שעוסקת בייצור בדים לא-ארוגים המשמשים בעיקר לייצור חיתולים חד-פעמיים ומגבונים, עדכנה כי בשל סגר תעבורתי שהטיל הממשל בסין במחוז הוביי (Hubei) בו נמצא המפעל של החברה, פתיחת המפעל מחדש תתעכב ● החברה לא צופה השפעות מהותיות לעת עתה