גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מתי מארגן קבוצת רכישה צריך לשלם מס רכישה?

מכה נוספת למארגני קבוצות רכישה: ועדת ערר קבעה כי מארגן שהחזיק יחידות קרקע ברשותו עד שיימכרו, יצטרך לשלם מס רכישה על מלוא עלות הדירות הגמורות, כמו כל חבר אחר

בניין של קבוצת רכישה / צילום: רפי קוץ
בניין של קבוצת רכישה / צילום: רפי קוץ

בשנה האחרונה מצאו עצמם מארגני קבוצות רכישה בעין הסערה, כשגם רשות המסים וגם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון מכבידים את ידם עליהם - כל אחד מהזווית שלו.

בשנה האחרונה החלה רשות המסים לדרוש ממארגני קבוצות רכישה שמארגנים את הקבוצה תוך שימוש במכשיר האופציה הייחודית, לשלם מס רכישה על שווי הקרקע כולה ולא רק על שווי האופציה, שבד"כ שוויה אינו עולה על 5% משווי הקרקע עצמה. עמדה זו של רשות המסים נדחתה בכמה וכמה פסקי דין (וע 931-12-15 אקרו נדלן ייזום בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב; וע 21262-10-17 מיראז' יזמות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה; 69456-01-18 סטאר לייט (השרון) - משחקים פיננסיים עתידיים (1996) נ' מנהל מיסוי חדרה ועוד) וערעורים שהגישה רשות המסים תלויים ועומדים בפני בית המשפט העליון.

באוגוסט השנה פרסם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון נייר עמדה לפיו יבחן הממונה את מארגני הקבוצות בחינה מהותית במסגרתה תיבדק, בין השאר, מידת השליטה של הגורם המארגן בפרויקט אל מול חברי הקבוצה, וכי במקרים המתאימים עשוי הממונה לקבוע כי המארגן ייחשב כיזם המוכר דירות, על כל המשתמע מכך בהתאם לחקיקה החלה על מוכרי דירות מגורים.

אם לא די בכל אלה, לפני ימים ספורים ניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין של ועדת הערר שבו נקבע כי מארגן קבוצת רכישה שרוכש בעצמו חלק מהמקרקעין יחד עם חברי הקבוצה, ישלם גם הוא מס רכישה על מלוא עלות היחידות הגמורות, בדומה ליתר חברי הקבוצה, ולא רק על רכיב הקרקע.

באותו עניין נדון מקרה נפוץ למדי בשוק קבוצות הרכישה - המארגן לא מצא די רוכשים לשם רכישת מלוא הקרקע. על מנת לא להפסיד את כל העסקה, רכש המארגן בעצמו את יתרת החלקים בקרקע שלא נמצאו להם רוכשים (קרקע ל-27 יח"ד מתוך 96 אפשריות). 20 יחידות קרקע מכר המארגן לצדדים שלישיים, והיתרה עדיין מוחזקת על ידו.

ועדת הערר קבעה כי על המארגן לשלם על חלקו בעסקה (27/96 יחידות קרקע) מס רכישה שיחושב מעלות הדירות הגמורות כפי שמשלם כל חבר קבוצה אחר, וזאת על יסוד התיקון לחוק מיסוי מקרקעין משנת 2011 שביקש להשוות בין המס המשולם על ידי חברי קבוצת רכישה, לבין המס המשולם על ידי רוכשי דירות מקבלן. הוועדה סירבה להבחין בין מעמדו של המארגן לבין מעמדם של חברי קבוצה אחרים וקבעה כי משעה שרכש המארגן חלק מהקרקע עבור עצמו, הרי לעניין חישוב מס הרכישה יש לראותו כחבר קבוצה מן המניין. טענת המארגן שלפיה הקרקע נרכשה כמלאי עסקי במטרה למכרה לצדדים שלישיים שהם שיצטרפו לקבוצה והם שיבנו את הדירות - נדחתה.

תוצאת פסק הדין קשה למארגני הקבוצות, ולטעמנו אף עומדת בסתירה למהות הכלכלית של העסקה. אנו סבורים כי אין מעמדו של חבר קבוצה שהצטרף לקבוצה על מנת להגיע בסופו של דבר לדירה גמורה, כמעמדו של המארגן שרכש את הקרקע על מנת להעבירה מוקדם ככל האפשר (במקרים מסוימים - בתוך ימים בודדים) לצדדים שלישיים שהם אלה שיהיו חלק מהקבוצה.

נראה שאף שרשויות המדינה השונות מכירות באופן רשמי בלגיטימיות של קבוצות הרכישה, הרי בפועל הן עושות כל שלאל ידן על מנת להכביד על קיומן של הקבוצות. גם הפעם - טרם נאמרה המילה האחרונה ונראה כי בית המשפט העליון הוא שיצטרך להכריע בסוגיות השונות של מיסוי מארגני קבוצות רכישה. 

וע 9546־10־17 (ס.א.מ) נופי־קבוצת ניהול בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

הכותבת שותפה ומנהלת תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות'

עוד כתבות

ראש עיריית תל אביב רון חולדאי בהשקת מערך ההסעים החדש, "נעים בסופ"ש" / צילום: איל יצהר, גלובס

מתחב"צ בשבת עד היפרדות מכלי חד"פ: כך מנסות הרשויות המקומיות לנצל את הכאוס שמשתק את פעילות הכנסת

המשבר הפוליטי מאלץ את הרשויות המקומיות למלא את מקומה של הממשלה ומאפשר להן לקבוע עובדות בשטח • חיים ביבס, יו"ר השלטון המקומי: "בכל מקום שבו המדינה לא תטפל, הרשויות ייכנסו לזה כי אין להן ברירה"

מנכ"ל אפל טים קוק/ Shannon Stapleton , צילום: רויטרס

לקראת דוחות אפל: הנתונים החשובים שכדאי שנחפש טוב

מניית אפל נמצאת בשיא כל הזמנים, דווקא בתקופה שהחברה נמצאת בשינוי משמעותי של המודל העסקי שלה ● חמישה דברים שצריך לשים אליהם לב בדוחות החברה

מקנזי בזוס / צילום: מתוך יוטיוב

מקנזי בזוס מכרה מניות אמזון בהיקף של 400 מיליון דולר

בזוס קיבלה 4% ממניות אמזון כחלק מהסכם הגירושים עם מייסד אמזון ג'ף בזוס ● היא מכרה כעת כ-200 אלף מניות מתוך 19.7 מיליון המניות שברשותה

רחובות הונג קונג./  צילום: GettyImages

אירופה בירוק; בורסת הונג קונג חזרה לפעילות וצנחה ב-2.8%

חששות הקורונה מתפוגגים מעט בעקבות העליות בוול סטריט אמש ● מספר מקרי המוות כתוצאה מווירוס הקורונה עבר את מספר מקרי המוות כתוצאה ממגיפת הסארס ● טבע קיבלה אישור מה-FDA אישור לתרופה חדשה למיגרנה

קריית אונו / צילום: שאטרסטוק

אושרה להפקדה תוכנית המתאר לקריית אונו: צפי ל-80 אלף תושבים

עד שנת 2040 יגדל שטח העיר ב-800 דונם, והאוכלוסייה תכפיל את עצמה לכדי 80 אלף תושבים ● מתנגדי התוכנית חוששים מציפוף יתר ופקקים

מייסדי חברת תופין, רובי כיטוב (מימין) וראובן הריסון, בבורסת ניו יורק / צילום: יח"צ

הראל ביטוח הפכה לבעלת עניין בחברת הסייבר תופין

מחזיקה ב-5.4% ממניות תופין, בשווי נוכחי של 28 מיליון דולר ● ייתכן כי בהראל ניצלו את החולשה במניה, לאחר שתופין פרסמה אזהרת רווח לפני כשלושה שבועות

הנת"צ החדש / צילום: באדיבות עיריית תל אביב-יפו

בכמה קיצר הנת"צ החדש ברחוב קפלן בת"א את זמן הנסיעה?

הנת"צ בקפלן הושק לפני כחודש, ועיריית תל אביב מעדכנת כי הנסיעה בו מקצרת משמעותית את זמנם של הנוסעים: בין 20 דקות ועד חצי שעה ● העירייה מתכננת להקצות נתיבים נוספים לתחבורה ציבורית

אסתר חיות  / צילום: שלומי יוסף

חוק חדלות הפירעון: מאות תיקי פשיטת רגל יידונו לפי הפקודה הישנה

בית המשפט העליון קבע היום כי בין 500 ל-800 תיקי פשיטת רגל, שהוגשו לכונס הנכסים לפני כניסת החוק לתוקף, יידונו בבית המשפט המחוזי, ולא יהיה צורך להגיש אותם מחדש לבית משפט השלום

איי הבהאמה / צילום: שאטרסטוק

ל-Airbnb דרושים: חמישה מתנדבים שייסעו בחינם לחודשיים בבהאמאס

חברת Airbnb מחפשת חמישה אנשים להתנדבות בפרויקטים אקולוגיים באיים הקריביים, שנפגעו ע"י הוריקן דוריאן ● בחברה מחפשים אנשים שמחויבים לתרום ובעלי רמת אנגלית טובה, אך למרבה הצער התוכנית לא פתוחה למשתתפים מישראל

יואב גלנט, הליכוד / צילום: איל יצהר, גלובס

האם אוכלוסיית בקעת הירדן מונה כעשרת אלפים איש מאז 1967?

השר יואב גלנט טוען כי אוכלוסיית הבקעה מונה רק 10 אלף תושבים ולא גדלה מאז מלחמת ששת הימים. האומנם? ● המשרוקית של גלובס

איש ביטחון בכביש אגרה בסין בודק את חום גופה של נוסעת, כדי לשלול הידבקות בנגיף קורונה / צילום: Martin Pollard, רויטרס

נדבקה בקורונה: אבגול תשאיר את המפעל בסין סגור בשל הסגר במחוז Hubei

אבגול, שעוסקת בייצור בדים לא-ארוגים המשמשים בעיקר לייצור חיתולים חד-פעמיים ומגבונים, עדכנה כי בשל סגר תעבורתי שהטיל הממשל בסין במחוז הוביי (Hubei) בו נמצא המפעל של החברה, פתיחת המפעל מחדש תתעכב ● החברה לא צופה השפעות מהותיות לעת עתה

משאית של חברת ביכורי השדה / צילום: איל יצהר

בהלת הקורונה ומצבה של יינות ביתן לוחצות על ביכורי שדה - שצפויה להפחית את מחיר ההנפקה

הנפקת המניות הראשונית של משווקת הירקות והפירות הטריים, שתוכננה לתחילת השבוע הבא, צפויה להידחות בכמה ימים ● שווי החברה המבוקש בהנפקה, שעמד עד כה על כ-600 מיליון שקל "לפני הכסף", צפוי לרדת בכ-10%

חשבוניות  / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הרמת הרף להוכחת סיבה לרכישת חברה בהפסדים

ההשוואה בין פסק דין אחים נאוי, בו נקבע כי החברה לא יכולה לקזז הפסדים צבורים בשלד הבורסאי שרכשה, לבין הפסיקה הוותיקה בעניין שאלת המלאכותיות ברכישת חברה בהפסדים, מלמדת רבות על מגמותיה של פסיקת המס הישראלית ● גילוי נאות: חברת אחים נאוי היא לקוח המשרד

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

בוטל גיוס ההון המתוכנן של קרן הנדל"ן האמריקאית הרץ גרופ

קרן הריט הרץ גרופ מחזיקה בבעלות מלאה על חברת הרץ פרופרטיס, שאגרות החוב שלה בהיקף של 542 מיליון שקל נסחרות בבורסה מאז דצמבר 2017

ענת סרגוסטי / צילום: איל יצהר, גלובס

ארגון העיתונאים: להסדיר את עבודתן של עיתונאיות בכותל המערבי

בעת ביקורו האחרון של סגן נשיא ארה"ב מייק פנס בכותל המערבי, הגישה למקום ניתנה רק לעיתונאים ולצלמים ממין זכר ● כעת מבקש ארגון העיתונאים מרב הכותל למצוא יחד מנגנון שיסדיר את עבודתן של עיתונאיות בכותל באירועים בעלי עניין לציבור שאינן אירועים דתיים

פטריק דרהי / צילום: Gettyimages ישראל

לקראת מיזוג משמעותי ראשון בשוק הסלולר? בעלי הוט הגישו הצעה לרכישת פרטנר

המטרה של אלטיס, הבעלים של הוט, היא לרכוש את מלוא ההחזקות בפרטנר ולמזגה לתוך הוט ● המשמעות היא שככל הנראה שוק הסלולר עומד לעבור מיזוג משמעותי ראשון ● מניות פרטנר וסלקום קופצות בכ-4% ● אם המיזוג יאושר, פרטנר תיאלץ כנראה להיפרד מפעילות הטלוויזיה שלה

נוסעת ברכבת התחתית בביג'ינג  / צילום: Aly Song, רויטרס

מה פגע בשווקים? "העניין הכי מטריד בסיפור של הווירוס הוא שאנחנו לא יודעים עליו כלום"

הבהלה שככה? לאחר יומיים של ירידות חדות, הבורסה עברה בשעות הצהריים לנטייה חיובית ● רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אי.בי.אי: "אנחנו אחרי 2019 שהסתיימה בצורה חיובית מאוד, ו-2020 שנפתחה במגמה דומה, כך שווירוס הקורונה הוא גם תירוץ טוב למימוש"

ביטקוין / קרדיט: שאטרסטוק

הביטקוין שוב מעל 9,000 דולר; דויטשה בנק: "הוא תנודתי מדי"

מדד Bitwise 10, המשקלל את מחיריהם של 10 מטבעות הקריפטו הגדולים, עלה ב-26% מתחילת השנה ● דוח מחקר של דויטשה בנק: מספרם של מחזיקי הקריפטו בעולם צפוי לגדול פי ארבעה בעשור הקרוב

נאור יצחק  / צילום: אדי גרצמן

קצר ונגמר: סמנכ"ל הקריאטיב בגיתם, נאור יצחק, פורש

שלושה חודשים לאחר שקודם לראש הפירמידה כחלק משינוי ארגוני במשרד הפרסום, הודיע יצחק כי הוא עוזב לטובת תפקיד בפלייטיקה ● יוחלף בתפקיד ע"י מריאן באני, שעבדה לאחרונה במלאנוקס וקודם לכן במשרד הפרסום ברוקנר-יער

מתוך הצילומים של ג'ון דמיאניוק שנחשפו / צילום: באדיבות מוזיאון השואה בוושינגטון

פני הרשע: נחשפו התמונות של דמיאניוק בסוביבור

את התמונות חשף מוזיאון השואה בוושינגטון, שקיבל אותן כתרומה מארגון גרמני שעוסק בתיעוד פשעי השואה