גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עם הפנים ל-2030: מה יאפיין את המגמות בשוק הדיור בשנים הקרובות

אחרי שנה בלי ממשלה קבועה, הביקוש לדירות המשיך לעלות, וההיצע לא גדל מספיק ● הריבית הנמוכה מתדלקת עוד ועוד את הביקושים, ונראה שרק ב-2021 יוצגו תוכניות חדשות שיוכלו להשפיע על שוק הדיור

עם הפנים ל-2030 / אילוסטרציה: shutterstock
עם הפנים ל-2030 / אילוסטרציה: shutterstock

העשור הנוכחי מסתיים במהומה פוליטית אדירה, וכנראה שאנחנו עומדים לקראת סבב בחירות נוסף, השלישי במספר בתוך שנה.

ענף הבנייה בכלל והבנייה למגורים בפרט תלויים מאוד ברגולציה ובתכנון לטווח ארוך מצד המדינה - משרדי האוצר ושיכון והבינוי, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל - שמשפיעים על קצב התחלות הבנייה ומווסתים את שיווק הקרקעות. אנסה לסקור כאן את המגמות שישפיעו לדעתי על השוק בעשור הקרוב, ומה הכיוון המסתמן בהן.

שלושת הגורמים שישפיעו בשנים הקרובות על השוק

היצע וביקוש: 2020 תהיה שנה אבודה

נראה שיש הסכמה בשוק שתוכנית מחיר למשתכן שליוותה אותנו בארבע השנים האחרונות וקיבלה תוספת של שנה נוספת, לא תחודש באותה המתכונת. אפשר להתווכח על האפקטיביות של תוכנית זו באשר לסיוע לזוגות צעירים: יש שיגידו שמי שחיכה שלוש ואפילו חמש שנים עד שיקבל את הדירה שלו במסגרת התוכנית כבר "בזבז" את כל ההנחה על מגורים בשכירות, ואחרים יישבעו שבלי התוכנית הם לא היו חולמים בכלל להיכנס למעגל רוכשי הדירות.

כל זה מצד רוכשי הדירות, אבל בהסתכלות משקית ברור כי היא תרמה לעלייה בהתחלות הבנייה והיוותה חלק משמעותי מהן - כ-60% מהקרקעות ששווקו על ידי המדינה. מנגד, ברור שההחלטה לשווק קרקעות מדינה בעיקר לפרויקטים של מחיר למשתכן הקטינה משמעותית את היצע הקרקעות בכלל ותרמה לעליית מחירי הקרקעות שנמצאות בידיים פרטיות. בהקשר זה נזכיר כי מחיר הקרקע מהווה את החלק המשמעותי ביותר בעלות הדירה בעיקר במרכז הארץ.

כפי שניתן לראות בגרף המצורף, בשנים האחרונות הגידול במספר משקי הבית בארץ גבוה ממספר יחידות הדיור שמסתיימת בנייתן, מצב שיוצר עודף ביקוש לדירות. בהתאחדות הקבלנים אומרים שלאור גמר בנייה של כ-50 אלף יח"ד בלבד בשנה, הפער המצטבר משנת 2000 בין תוספת משקי הבית לגמר הבנייה כבר עומד כיום על כ-165 אלפי יחידות דיור. הפער הזה מתבטא בדירות מחולקות, בצפיפות גדולה במגזר החרדי, ביחידות דיור לא מדווחות, ועוד ועוד, ומתבטא גם בלחץ של ביקוש.

הגידול במספר משקי הבית נובע מגידול טבעי באוכלוסייה; מ-15 אלף מתגרשים בשנה, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס); ומביקוש נוספים גם מאלו שירדו מהגדר אחרי ארבע שנות המתנה במחיר למשתכן.

בסוף 2018 מנתה אוכלוסיית ישראל כתשעה מיליון תושבים, ותחזית הלמ"ס ל-2030 צופה כ-11.5 מיליון תושבים ו-25 מיליון תושבים ב-2065. הגידול הצפוי באוכלוסייה מחייב היערכות להגדלה משמעותית של מספר הדירות בישראל, וכמובן להיערכות משמעותית מקבילה ברמת התשתיות הלאומית, בעיקר בתחום התחבורה.

התוכנית האסטרטגית לדיור שפרסמה המועצה הלאומית לכלכלה, קבעה יעדי תכנון של 2.6 מיליון דירות בשנים 2017-2040.

לאור כל זאת, היינו מצפים שיד מכוונת תוביל לגידול בהתחלות הבנייה, אך בפועל, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מאז הרבעון הראשון של 2019 החלה מגמת ירידה בהתחלות הבנייה לרמה שנתית של כ-50 אלף יחידות דיור, ירידה משמעותית מהשיא של כ-60 אלפי יחידות דיור ב-2016. מכיוון שכך נראה כי הטיפול בהגדלת ההיצע לא צלח עד כה.

בצד הביקוש, חלקם של המשקיעים ירד דרמטית עם העלאת המס על דירה שנייה לרמה של 8%, וארבע שנים של מחיר למשתכן הושיבו על הגדר הרבה מרוכשי הדירה הראשונה - בעיקר זוגות צעירים - שכססו ציפורניים לקראת כל הגרלה.

הסברה הרווחת היום היא שהרוח במשרד האוצר משתנה, ולכשתקום מתישהו לקראת אמצע 2020 ממשלה חדשה, תוכנית מחיר למשתכן תאופסן במרתפים. מצד אחד הנחה זו מחזירה לשוק הדיור את כל ממתיני/מאוכזבי מחיר למשתכן ומגדילה את הביקושים. מצד שני סביר להניח כי שנת 2020 תהיה שנה אבודה מבחינת שיווק קרקעות, שכן שינויים בממשלה ובאוצר יביאו לתזות חדשות ולתוכניות חדשות, מה שידרוש הקמת ועדות וצוותי חשיבה חדשים. הכול יקרה אולי לקראת תחילת 2021.

פרויקט של חברת רוטשטיין בנתניה / צילום: איל יצהר, גלובס

הריבית והמשכנתאות: מתקרבים לשפל היסטורי

אנו נמצאים כבר תקופה משמעותית בסביבת ריבית נמוכה, להערכתי סביבה זו תאפיין אותנו גם בטווח הבינוני ואפילו הארוך. שתי השפעות משמעותיות על שוק המגורים הנגזרות מסביבת הריבית:

1. ריבית המשכנתאות נמצאת קרוב לשפל היסטורי ומקלה על רוכשי הדירות להשיג מימון לרכישה, מגמה הצפויה להמשך ולתמוך בשוק המגורים. אף שהמשכנתה הממוצעת עלתה, ההחזר אפשרי בזכות הריביות הנמוכות.

2. עלות החוב של החברות יורדת לרמה נמוכה היסטורית, הן אבסולוטית והן כמרווח אל מול הריבית הנגזרת מאג"ח ממשלתי.

בשורה התחתונה, ההיצע שאינו מדביק את הביקוש באין יד מכוונת מצד הממשלה, עלול להביא שוב לעליית מחירי הדירות, וכרגע לא נראה בכלל סיכוי אפילו ליציבות במחירים. אין ספק כי הביקוש הקשיח בגוש דן צריך לקבל מענה בהיצע, בעיקר מפיתוח מסיבי של התחדשות עירונית.

התחדשות עירונית: נדרשת חשיבה מחודשת

מספר התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית נמצא במגמת עלייה עקבית מאז 2014, ומהווה כ-20% מסך התחלות הבנייה בשנתיים האחרונות. תל אביב לבדה מרכזת כ-50% מתחום זה ושאר גוש דן מרכז 20% נוספים, שכן הכדאיות הכלכלית היא ברובה במרכז. עיקר הפעילות מתרכזת היום במתחמי פינוי-בינוי, ולאור המגמה הרווחת בגוש דן, נראה כי תוכניות החיזוק למיניהן תמ"א 38 1 ו-2 סיימו את תפקידן.

המגמה הרווחת כיום היא של קידום מתחמי פינוי-בינוי, עם תשתיות הולמות ותוספות של שטחי ציבור. גם כאן צריך תמיכה מסיבית של הרגולטור - קידום הליכים אלו נמשך זמן רב ויש להקים מוסדות ייעודיים לטיפול ולזירוז של ההתחדשות העירונית ולתוספת היצע דירות.

מגמה ראויה לציון בהקשר זה, היא מעורבות העיריות בתהליך, ובפרט הסדרה של מקדמי התמורה בכל עיר, תהליך מתבקש שנמצא כעת בראשיתו. בתל אביב כבר התקבלה החלטה בנושא בוועדה המקומית; נתניה ופתח תקווה כבר בוחנות את הנושא; וערים אחרות צפויות לבוא בעקבותיהן. 

פרויקט פינוי בינוי של האחים דוניץ, בדרך השלום בתל אביב / הדמיה: יח"צ

החברות שמוכנות לעשור הבא: עם קרקעות ויכולת ביצוע עצמית

לאור הגידול בביקוש מול ההיצע, נראה בהחלט שהחברות המשכנות, יזמיות המגורים, ימשיכו לקבל רוח גבית מהשוק בצורות של ביקוש קשיח, ואפילו גדל, ושל ריבית נמוכה ששולחת את הקונים לשוק. הפרמטרים שנרצה שיהיו לחברות מסוג זה כדי להשקיע בהן הם:
● מלאי קרקעות בבעלות
● יכולת ביצוע עצמי
● פעילות משמעותית של התחדשות עירונית
● עלות חוב נמוכה
החברות שעומדות בקריטריונים הנ"ל וכדאי לשים לב לפעילות שלהן בפתח העשור הבא הן י.ח. דמרי, פרשקובסקי, דוניץ ורוטשטיין.

החברות שכדאי לשים אליהן לב

הכותב הוא אנליסט בכיר בבית ההשקעות ווליו בייס. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם

עוד כתבות

ברוקר בבורסה בניו יורק / צילום: Richard Drew, Associated Press

סיטי: זה מה שצריך לעשות כדי להציל את הכלכלה והבורסות

בסקירה שפרסמו בסיטי טוענים הכלכלנים כי חברות דיאגנוסטיקה יוכלו לספק עד סוף אפריל לכ-60% מהעובדים בארה"ב ערכות בדיקה, ואלה שיימצאו בריאים יוכלו לחזור לעבודה ● עד סוף חודש מאי תוכל אספקת הבדיקות לגדול לכ-95% מהעובדים

יצחק תשובה / צילום: יוסי כהן

תשובה מנסה לקושש מזומנים: קבוצת חג'ג' תרכוש שני מגרשים בפארק בבלי ב-400 מיליון שקל

קבוצת חג'ג' חתמה על מזכר הבנות, בכפוף לאישור דירקטוריון ● על המגרשים קיימת תוכנית מאושרת להקמת 2 מגדלים של 44 קומות, ובהם 380 דירות ● בחודש שעבר חתם תשובה על הסכם למכירת חברת הנדל"ן אלעד מגורים החדשה לישראל קנדה

ג'ף בזוס / צילום: Charles Krupa, AP

ניו יורק בודקת האם אמזון פיטרה עובד שארגן מחאה עקב מחסור בציוד מיגון מהקורונה

נציב זכויות האדם של ניו יורק יפתח בחקירה נגד אמזון בשל פיטורי העובד ● אמזון טוענת שהעובד פוטר מכיוון שלא שמר על הנחיות הבידוד

פינוי בינוי בנוה שאנן בחיפה /   קרדיט: חברת פרשקובסקי

משבר הקורונה מתגלגל לנדל"ן: ירידה חדה במסירת דירות של פרשקובסקי

חברת הנדל"ן הבורסאית פרשקובסקי מדווחת על מכירה של 6 יחידות דיור בחודש מרץ ● בדצמבר מכרה החברה 42 יחידות באותם פרויקטים

בורסת ניו יורק / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

ירידות של כ-4.4% בסיום בוול סטריט; בואינג צנחה ב-12.4%

מדד מנהלי הרכש (ISM ) של התעשייה בארה"ב ירד לרמה של 49.1 נק' במרץ, לעומת 50.1 נק' בפברואר ● בורסות אירופה ננעלו בירידות של 3.8%-4.3% ● טבע ירדה ב-5.6%

בגרות במתמטיקה / אילוסטרציה: SHUTTERSTOCK

בעקבות הנגיף: בחינות בגרות במתכונת מצומצמת, גיוסי צה"ל יידחו

שר החינוך רפי פרץ: "אנחנו פועלים שכל תלמידי תש"פ יהיו זכאים לתעודת בגרות. בנינו מערכת מדורגת של הקלות בעקבות המצב. אנחנו מקווים שההתפשטות תפחת בצורה דרסטית לאחר הפסח ונוכל לחזור לשגרה, אמנם שגרה שונה, אבל שתחזיר את התלמידים למסלול"

רופא מוטרד הולך מחוץ לבית החולים לחולי קורונה שהוקם במיוחד  / צילום: רויטרס

אין לכם חום? כך תוכלו לבדוק אם נדבקתם בקורונה - דרך הסלולר

צוות מאסותא אשדוד, בשת"פ עם לומינטי נטוורק, בדק חולי קורונה ללא תסמינים - ומצא כי אצל 60% מהם רמות החמצן בדם היו נמוכות ● הצוות המליץ לבדוק קורונה ע"י בדיקת רוויון החמצן - וחלקכם יכולים לבדוק זאת ממש עכשיו, שכן הבדיקה מוטמעת במספר מכשירי סלולר ושעונים חכמים

ראש הממשלה נתניהו מחמיר את ההנחיות לציבור בצל איום הקורונה על ישראל / צילום: Gali Tibbon, Associated Press

נתניהו: "מענקים בסך 500 שקל לכל ילד, מהדקים את הגבלות התנועה על בני ברק"

הצעדים החדשים של ראש הממשלה כוללים מענק של 500 שקל לכל ילד - עד הילד הרביעי במשפחה ● עוד יוטלו הגבלות תנועה על בני ברק וממנה, ניתנה הנחיה לחבוש מסכות במרחב הציבורי והחלטה כי כל ישראלי ששב ארצה יוכנס לבידוד במלונית

אנשים עם מסכות בשוק הכרמל בתל אביב / צילום: Oded Balilty, AP

מספר הנדבקים בישראל עלה ל-6,092; שישה מקרי מוות ביממה האחרונה

95 מהחולים במצב קשה, 6 מקרי מוות ביממה האחרונה ● נתניהו הנחה את משרד הביטחון להעביר את כל הבאים מחו"ל לבידוד במלוניות תחת השגחה ● קופות-החולים יפתחו מרכזים ומרפאות לבדיקות קורונה במגזר הערבי ● משרד החינוך: התלמידים ייבחנו השנה עד 5 בחינות בגרות בלבד

אריאל קלנר / צילום: מתוך יוטיוב

אריאל קלנר הגיש תביעת לשון הרע ב-420 אלף שקל נגד תנועת "דרכנו"

קלנר, חבר הכנסת ה-21 ופעיל הליכוד, תבע את "דרכנו" לאחר שבמספר פרסומים יוחסו לו אמירות קיצוניות שכלל לא אמר ● בתגובה לפניית "גלובס" הודתה "דרכנו" בטעותה וביקשה להתנצל בפני קלנר

בדיקות קורונה במעבדה בסין  / צילום: Thomas Peter, רויטרס

המודל המתמטי שעשוי להחזיר את המשק לחיים

ההצעה של מכון ויצמן היא להפעיל את המשק במשך 40% מהזמן ולעבור למודל של סגר לסירוגין ● "זה עובד במודלים מתמטיים"

ענת גואטה / צילום: איל יצהר, גלובס

רשות ני"ע נותנת ארכה של חודש גם לפרסום הדוחות לרבעון הראשון ב-2020

לאחר שנתנה אורכה של חודש במועד האחרון לפרסום דוחות 2019, הרשות מאפשרת לפרסם את דוחות הרבעון עד סוף חודש יוני

אמן מצייר על לוחות שחוסמים מסעדות סגורות בסיטאל, ארה"ב / צילום: Elaine Thompson, AP

לתשומת לב הישראלים: כך מנסה ענף המסעדנות בארה"ב להתאושש

נגיף הקורונה מוחק במהירות את תעשיית האירוח וההסעדה בארה"ב ● כאשר כל אמריקה נאבקת בקורונה, המסעדות החלו לשווק מרצ'נדייז אישי, ורבים רוכשים מוצרים במטרה לעזור ולתמוך בעסקים

מימין: גיא לויתן, דור קרובינר ועומרי ליטבק, מייסדי הוטלמייז / צילום: גיא כושי, יח"צ

דווקא עכשיו: עליבאבא משקיעה בסטארט-אפ הטרוול-טק הישראלי הוטלמייז

הגיוס נעשה בהובלת קרן ההשקעות של עליבאבא והקרן הישראלית בריליאנס ונצ'רס ● הוטלמייז מפתחת טכנולוגיית אופטימיזציית רווח וחיזוי מחירים מבוססות בינה מלאכותית לתעשיית הזמנת בתי המלון

דסק הדל"ן עולה לשידור חי / צילום: אפרת לוי, גלובס

שכר הדירה שלכם והקורונה: מי מוריד מחיר והאם המדינה צריכה להתערב

מעל מיליון ישראלים מובטלים, ורבים מהם מגלים כי תשלום שכר הדירה הוא כבר מעמסה כבדה ● מהצד השני נמצאים בעלי דירות שלחלקם קשיי נזילות משלהם ● איך מתמודדים עם המצב? ומה קורה בתחום במדינות אחרות? הצטרפו לשידור הלייב של דסק הנדל"ן ב"גלובס"

מישל סיבוני, מנכ"ל קבוצת הראל, אילן רביב, מנכ"ל מיטב דש / צילום: איל יצהר, ישראל הדרי

הקורונה שולחת את החוסכים לחפש נזילות: משיכות גבוהות בהרבה מהרגיל בקרנות ההשתלמות

המשבר הכלכלי והירידות החדות בשווקים גורמים לתזוזות באפיקי החסכונות של הציבור • בחברות הביטוח ובבתי ההשקעות מספרים על משיכות בהיקף גבוה של אנשים שזקוקים מיידית לכסף, בעיקר בקרנות ההשתלמות ובפוליסות החיסכון, ועל העברת הפנסיה לאפיקים סולידיים

איציק בנבנישתי, מנכ"ל פרטנר / צילום: תמר מצפי

בפרטנר חששו ממכירת הסיבים האופטיים: מה קרה בדרך לביטול העסקה עם הוט

בפרטנר חששו שרשות התחרות תדרוש מהם למכור את פעילות הסיבים האופטיים ● הוט העריכה כי העסקה תאושר מפני שלא תייצר פגיעה בתחרות בשום מקטע בשוק התקשורת ולא תביא לעליית מחירים ● "גלובס" מביא פרטים נוספים על הנעשה מאחורי הקלעים בדרך לביטול העסקה

עגלת קניות/ צילום: עינת לברון

משרד הכלכלה מעודד לקנות ברשתות הגדולות: גיבש סל קבוע למזמינים אונליין

המשרד גיבש סל קניות קבוע ברשתות שופרסל ורמי לוי כדי לייעל את תהליך ההזמנה באינטרנט ולספק את המשלוח תוך 72 שעות ● הסל מכיל שלל מוצרים של המותג הפרטי ברשתות ושל היצרניות הגדולות, והוא אינו ניתן לשינוי ● ומה עם פרגון ליצרנים הקטנים?

סוגת קמח חיטה

אפקט הקורונה: הקמח בישראל עומד להתייקר

מחירי קמח החיטה יעלו ב-7%, כשההתייקרות תיכנס לתוקף ב-8 באפריל; ואילו מחירי קמחים העשויים מכוסמין עומדים לעלות ב-25% החל מ-1 במאי

משה כחלון / צילום: רפי קוץ

בתחום הנדל"ן מחכים לבית המשפט: האם הקורונה היא כוח עליון?

במכתב ששלח משרד האוצר נטען כי עיכובים בבנייה עקב המגפה לא ייחשבו לכוח עליון, ואנשי הנדל"ן זועמים • בפועל מדובר בסוגיה שתוכרע רק בבית המשפט