גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עם הפנים ל-2030: מה יאפיין את המגמות בשוק הדיור בשנים הקרובות

אחרי שנה בלי ממשלה קבועה, הביקוש לדירות המשיך לעלות, וההיצע לא גדל מספיק ● הריבית הנמוכה מתדלקת עוד ועוד את הביקושים, ונראה שרק ב-2021 יוצגו תוכניות חדשות שיוכלו להשפיע על שוק הדיור

עם הפנים ל-2030 / אילוסטרציה: shutterstock
עם הפנים ל-2030 / אילוסטרציה: shutterstock

העשור הנוכחי מסתיים במהומה פוליטית אדירה, וכנראה שאנחנו עומדים לקראת סבב בחירות נוסף, השלישי במספר בתוך שנה.

ענף הבנייה בכלל והבנייה למגורים בפרט תלויים מאוד ברגולציה ובתכנון לטווח ארוך מצד המדינה - משרדי האוצר ושיכון והבינוי, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל - שמשפיעים על קצב התחלות הבנייה ומווסתים את שיווק הקרקעות. אנסה לסקור כאן את המגמות שישפיעו לדעתי על השוק בעשור הקרוב, ומה הכיוון המסתמן בהן.

שלושת הגורמים שישפיעו בשנים הקרובות על השוק

היצע וביקוש: 2020 תהיה שנה אבודה

נראה שיש הסכמה בשוק שתוכנית מחיר למשתכן שליוותה אותנו בארבע השנים האחרונות וקיבלה תוספת של שנה נוספת, לא תחודש באותה המתכונת. אפשר להתווכח על האפקטיביות של תוכנית זו באשר לסיוע לזוגות צעירים: יש שיגידו שמי שחיכה שלוש ואפילו חמש שנים עד שיקבל את הדירה שלו במסגרת התוכנית כבר "בזבז" את כל ההנחה על מגורים בשכירות, ואחרים יישבעו שבלי התוכנית הם לא היו חולמים בכלל להיכנס למעגל רוכשי הדירות.

כל זה מצד רוכשי הדירות, אבל בהסתכלות משקית ברור כי היא תרמה לעלייה בהתחלות הבנייה והיוותה חלק משמעותי מהן - כ-60% מהקרקעות ששווקו על ידי המדינה. מנגד, ברור שההחלטה לשווק קרקעות מדינה בעיקר לפרויקטים של מחיר למשתכן הקטינה משמעותית את היצע הקרקעות בכלל ותרמה לעליית מחירי הקרקעות שנמצאות בידיים פרטיות. בהקשר זה נזכיר כי מחיר הקרקע מהווה את החלק המשמעותי ביותר בעלות הדירה בעיקר במרכז הארץ.

כפי שניתן לראות בגרף המצורף, בשנים האחרונות הגידול במספר משקי הבית בארץ גבוה ממספר יחידות הדיור שמסתיימת בנייתן, מצב שיוצר עודף ביקוש לדירות. בהתאחדות הקבלנים אומרים שלאור גמר בנייה של כ-50 אלף יח"ד בלבד בשנה, הפער המצטבר משנת 2000 בין תוספת משקי הבית לגמר הבנייה כבר עומד כיום על כ-165 אלפי יחידות דיור. הפער הזה מתבטא בדירות מחולקות, בצפיפות גדולה במגזר החרדי, ביחידות דיור לא מדווחות, ועוד ועוד, ומתבטא גם בלחץ של ביקוש.

הגידול במספר משקי הבית נובע מגידול טבעי באוכלוסייה; מ-15 אלף מתגרשים בשנה, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס); ומביקוש נוספים גם מאלו שירדו מהגדר אחרי ארבע שנות המתנה במחיר למשתכן.

בסוף 2018 מנתה אוכלוסיית ישראל כתשעה מיליון תושבים, ותחזית הלמ"ס ל-2030 צופה כ-11.5 מיליון תושבים ו-25 מיליון תושבים ב-2065. הגידול הצפוי באוכלוסייה מחייב היערכות להגדלה משמעותית של מספר הדירות בישראל, וכמובן להיערכות משמעותית מקבילה ברמת התשתיות הלאומית, בעיקר בתחום התחבורה.

התוכנית האסטרטגית לדיור שפרסמה המועצה הלאומית לכלכלה, קבעה יעדי תכנון של 2.6 מיליון דירות בשנים 2017-2040.

לאור כל זאת, היינו מצפים שיד מכוונת תוביל לגידול בהתחלות הבנייה, אך בפועל, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מאז הרבעון הראשון של 2019 החלה מגמת ירידה בהתחלות הבנייה לרמה שנתית של כ-50 אלף יחידות דיור, ירידה משמעותית מהשיא של כ-60 אלפי יחידות דיור ב-2016. מכיוון שכך נראה כי הטיפול בהגדלת ההיצע לא צלח עד כה.

בצד הביקוש, חלקם של המשקיעים ירד דרמטית עם העלאת המס על דירה שנייה לרמה של 8%, וארבע שנים של מחיר למשתכן הושיבו על הגדר הרבה מרוכשי הדירה הראשונה - בעיקר זוגות צעירים - שכססו ציפורניים לקראת כל הגרלה.

הסברה הרווחת היום היא שהרוח במשרד האוצר משתנה, ולכשתקום מתישהו לקראת אמצע 2020 ממשלה חדשה, תוכנית מחיר למשתכן תאופסן במרתפים. מצד אחד הנחה זו מחזירה לשוק הדיור את כל ממתיני/מאוכזבי מחיר למשתכן ומגדילה את הביקושים. מצד שני סביר להניח כי שנת 2020 תהיה שנה אבודה מבחינת שיווק קרקעות, שכן שינויים בממשלה ובאוצר יביאו לתזות חדשות ולתוכניות חדשות, מה שידרוש הקמת ועדות וצוותי חשיבה חדשים. הכול יקרה אולי לקראת תחילת 2021.

פרויקט של חברת רוטשטיין בנתניה / צילום: איל יצהר, גלובס

הריבית והמשכנתאות: מתקרבים לשפל היסטורי

אנו נמצאים כבר תקופה משמעותית בסביבת ריבית נמוכה, להערכתי סביבה זו תאפיין אותנו גם בטווח הבינוני ואפילו הארוך. שתי השפעות משמעותיות על שוק המגורים הנגזרות מסביבת הריבית:

1. ריבית המשכנתאות נמצאת קרוב לשפל היסטורי ומקלה על רוכשי הדירות להשיג מימון לרכישה, מגמה הצפויה להמשך ולתמוך בשוק המגורים. אף שהמשכנתה הממוצעת עלתה, ההחזר אפשרי בזכות הריביות הנמוכות.

2. עלות החוב של החברות יורדת לרמה נמוכה היסטורית, הן אבסולוטית והן כמרווח אל מול הריבית הנגזרת מאג"ח ממשלתי.

בשורה התחתונה, ההיצע שאינו מדביק את הביקוש באין יד מכוונת מצד הממשלה, עלול להביא שוב לעליית מחירי הדירות, וכרגע לא נראה בכלל סיכוי אפילו ליציבות במחירים. אין ספק כי הביקוש הקשיח בגוש דן צריך לקבל מענה בהיצע, בעיקר מפיתוח מסיבי של התחדשות עירונית.

התחדשות עירונית: נדרשת חשיבה מחודשת

מספר התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית נמצא במגמת עלייה עקבית מאז 2014, ומהווה כ-20% מסך התחלות הבנייה בשנתיים האחרונות. תל אביב לבדה מרכזת כ-50% מתחום זה ושאר גוש דן מרכז 20% נוספים, שכן הכדאיות הכלכלית היא ברובה במרכז. עיקר הפעילות מתרכזת היום במתחמי פינוי-בינוי, ולאור המגמה הרווחת בגוש דן, נראה כי תוכניות החיזוק למיניהן תמ"א 38 1 ו-2 סיימו את תפקידן.

המגמה הרווחת כיום היא של קידום מתחמי פינוי-בינוי, עם תשתיות הולמות ותוספות של שטחי ציבור. גם כאן צריך תמיכה מסיבית של הרגולטור - קידום הליכים אלו נמשך זמן רב ויש להקים מוסדות ייעודיים לטיפול ולזירוז של ההתחדשות העירונית ולתוספת היצע דירות.

מגמה ראויה לציון בהקשר זה, היא מעורבות העיריות בתהליך, ובפרט הסדרה של מקדמי התמורה בכל עיר, תהליך מתבקש שנמצא כעת בראשיתו. בתל אביב כבר התקבלה החלטה בנושא בוועדה המקומית; נתניה ופתח תקווה כבר בוחנות את הנושא; וערים אחרות צפויות לבוא בעקבותיהן. 

פרויקט פינוי בינוי של האחים דוניץ, בדרך השלום בתל אביב / הדמיה: יח"צ

החברות שמוכנות לעשור הבא: עם קרקעות ויכולת ביצוע עצמית

לאור הגידול בביקוש מול ההיצע, נראה בהחלט שהחברות המשכנות, יזמיות המגורים, ימשיכו לקבל רוח גבית מהשוק בצורות של ביקוש קשיח, ואפילו גדל, ושל ריבית נמוכה ששולחת את הקונים לשוק. הפרמטרים שנרצה שיהיו לחברות מסוג זה כדי להשקיע בהן הם:
● מלאי קרקעות בבעלות
● יכולת ביצוע עצמי
● פעילות משמעותית של התחדשות עירונית
● עלות חוב נמוכה
החברות שעומדות בקריטריונים הנ"ל וכדאי לשים לב לפעילות שלהן בפתח העשור הבא הן י.ח. דמרי, פרשקובסקי, דוניץ ורוטשטיין.

החברות שכדאי לשים אליהן לב

הכותב הוא אנליסט בכיר בבית ההשקעות ווליו בייס. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם

עוד כתבות

סניף של OTHER STORIES של H&M בברצלונה / צילום: שאטרסטוק

סיפורים אחרים: המותג היוקרתי של H&M עושה עלייה לישראל

עשור אחרי שהגיעה לישראל, צפויה הרשת לפתוח בקרוב בקניון רמת-אביב סניף ראשון של המותג OTHER STORIES &

סניף בנק דיסקונט/ צילום: תמר מצפי

אירוע חריג לפייבוקס של דיסקונט: מידע על לקוחות האפליקציה זלג החוצה

בדיסקונט מציינים כי התקלה נגרמה בשל שרת חדש וכבר תוקנה ● עוד נמסר מהבנק כי "הזליגה אינה קשורה ללקוחות הבנק עצמו", וכי "המידע שדלף אינו יכול להסב נזק כספי ללקוחות האפליקציה" ● המידע נוגע לחלק ניכר מכמיליון לקוחות פייבוקס

משאית של חברת ביכורי השדה / צילום: איל יצהר

בהלת הקורונה ומצבה של יינות ביתן לוחצות על ביכורי שדה - שצפויה להפחית את מחיר ההנפקה

הנפקת המניות הראשונית של משווקת הירקות והפירות הטריים, שתוכננה לתחילת השבוע הבא, צפויה להידחות בכמה ימים ● שווי החברה המבוקש בהנפקה, שעמד עד כה על כ-600 מיליון שקל "לפני הכסף", צפוי לרדת בכ-10%

איי הבהאמה / צילום: שאטרסטוק

ל-Airbnb דרושים: חמישה מתנדבים שייסעו בחינם לחודשיים בבהאמאס

חברת Airbnb מחפשת חמישה אנשים להתנדבות בפרויקטים אקולוגיים באיים הקריביים, שנפגעו ע"י הוריקן דוריאן ● בחברה מחפשים אנשים שמחויבים לתרום ובעלי רמת אנגלית טובה, אך למרבה הצער התוכנית לא פתוחה למשתתפים מישראל

ראש הממשלה בנימין נתניהו ונשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: קובי גדעון, לע"מ

יו"ר מועצת יש"ע: "נדהם שנתניהו מסכים להקמת מדינה פלסטינית"

אלחיאני נפגש אמש עם נתניהו ויחד עם גורמים נוספים החליט להתנגד לתוכנית ● גם בצד הפלסטיני מתארגנים לקרב

הבניין הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

עליות קלות בת"א; מניות פרטנר וסלקום מזנקות יותר מ-5% במחזורים גדולים

בעלי הוט הגישו הצעה לרכישת פרטנר, בדרך למיזוג משמעותי ראשון בשוק הסלולר ● מניית טבע מתחזקת בכ-1.5% לאחר שהודיעה על קבלת אישור FDA למזרק האוטומטי של תרופת המיגרנה שלה ● בורסות וול סטריט ננעלו אמש בעליות

ביטקוין / קרדיט: שאטרסטוק

הביטקוין שוב מעל 9,000 דולר; דויטשה בנק: "הוא תנודתי מדי"

מדד Bitwise 10, המשקלל את מחיריהם של 10 מטבעות הקריפטו הגדולים, עלה ב-26% מתחילת השנה ● דוח מחקר של דויטשה בנק: מספרם של מחזיקי הקריפטו בעולם צפוי לגדול פי ארבעה בעשור הקרוב

חשבוניות  / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הרמת הרף להוכחת סיבה לרכישת חברה בהפסדים

ההשוואה בין פסק דין אחים נאוי, בו נקבע כי החברה לא יכולה לקזז הפסדים צבורים בשלד הבורסאי שרכשה, לבין הפסיקה הוותיקה בעניין שאלת המלאכותיות ברכישת חברה בהפסדים, מלמדת רבות על מגמותיה של פסיקת המס הישראלית ● גילוי נאות: חברת אחים נאוי היא לקוח המשרד

דוד טמיר / צילומים:  תמר מצפי, יוטיוב, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

סופה של התשוקה: סגירתו של משרד הפרסום JWT היא רק עוד שלב בדעיכת הענף

משרד JWT, או טמיר-כהן כפי שרבים זוכרים אותו, היה בשנות ה-80 וה-90 בלב תעשיית הפרסום המקומית הנחשקת ובעל השפעה דרמטית על תוצרי הענף ועל רוחו ● אלא שמאז הענף כולו השתנה, והיום כלל לא בטוח שלסוג כזה של משרדים יש עוד מקום

רון קליין, המחלקה הבינ"ל ברשות ני"ע ומוטי ימין, לשעבר יועץ לראש הרשות / צילומים:  דוברות הרשות, איל טואג עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

רשות ני"ע יוזמת: חברות שהנפיקו אג"ח בחו"ל ייסחרו גם בתל אביב

56 חברות זרות נסחרות בת"א ברישום הכפול, ומניותיהן אחראיות ללא פחות מ-30% ממחזורי המסחר המקרטעים של הבורסה המקומית ● שוק הנפקות האג"ח, לעומת זאת, משגשג, וברשות ני"ע מעוניינים לנצל זאת ולאפשר כעת לחברות זרות לרשום כאן רק את האג"ח שלהן, ולדווח לפי כללי הבורסה הזרה

אסתר חיות  / צילום: שלומי יוסף

חוק חדלות הפירעון: מאות תיקי פשיטת רגל יידונו לפי הפקודה הישנה

בית המשפט העליון קבע היום כי בין 500 ל-800 תיקי פשיטת רגל, שהוגשו לכונס הנכסים לפני כניסת החוק לתוקף, יידונו בבית המשפט המחוזי, ולא יהיה צורך להגיש אותם מחדש לבית משפט השלום

שדה נפט של ארמקו / צילום: רויטרס

עראמקו הסעודית השקיעה 5 מיליון דולר בפלטפורמת בלוקצ'יין למסחר בנפט

ההשקעה תאפשר לענקית הנפט להצטרף לחברות המשתמשות בפלטפורמת Vakt, שפעילותה מתמקדת בשוק הנפט הגולמי המופק בים הצפוני ● מחיר הנפט הגולמי ירד מתחילת השנה בכ-13%

ענת סרגוסטי / צילום: איל יצהר, גלובס

ארגון העיתונאים: להסדיר את עבודתן של עיתונאיות בכותל המערבי

בעת ביקורו האחרון של סגן נשיא ארה"ב מייק פנס בכותל המערבי, הגישה למקום ניתנה רק לעיתונאים ולצלמים ממין זכר ● כעת מבקש ארגון העיתונאים מרב הכותל למצוא יחד מנגנון שיסדיר את עבודתן של עיתונאיות בכותל באירועים בעלי עניין לציבור שאינן אירועים דתיים

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

תל אביב ננעלה בעליות: טבע טיפסה ב-5%, טוגדר זינקה ב-11%

מדדי ת"א 35 ות"א 125 עלו בכ-0.1%, מדד ת"א 90 עלה בכ-0.2% ● לאחר שזינקה בעקבות הדוחות קרסה מניית אודיוקודס ב-7% ● לאומי שוקי הון: "בימים הקרובים נראה שהעצבנות בשווקים צפויה להיות גבוהה, ולפיכך יש להתכונן למסחר עם תנודתיות גבוהה יחסית"

פטריק דרהי / צילום: Gettyimages ישראל

לקראת מיזוג משמעותי ראשון בשוק הסלולר? בעלי הוט הגישו הצעה לרכישת פרטנר

המטרה של אלטיס, הבעלים של הוט, היא לרכוש את מלוא ההחזקות בפרטנר ולמזגה לתוך הוט ● המשמעות היא שככל הנראה שוק הסלולר עומד לעבור מיזוג משמעותי ראשון ● מניות פרטנר וסלקום קופצות בכ-4% ● אם המיזוג יאושר, פרטנר תיאלץ כנראה להיפרד מפעילות הטלוויזיה שלה

הביג בן / צילום: רויטרס

3 ימים לברקזיט: חשש בבריטניה להמשך מעמדה של לונדון כבירה פיננסית עולמית

בריטניה תלויה באישור האיחוד האירופי להמשיך ולאפשר גישה חופשית למוסדות הפיננסים שהפכו את לונדון לבירת ההשקעות העולמית ● בינתיים, מאות חברות כבר נטשו ועברו ליבשת בגלל ה"ברקזיט" ● כלי התקשורת משרטטים את העסקה העתידית עם האיחוד ומכנים אותה "דגים תמורת פיננסים"

יואב גלנט, הליכוד / צילום: איל יצהר, גלובס

האם אוכלוסיית בקעת הירדן מונה כעשרת אלפים איש מאז 1967?

השר יואב גלנט טוען כי אוכלוסיית הבקעה מונה רק 10 אלף תושבים ולא גדלה מאז מלחמת ששת הימים. האומנם? ● המשרוקית של גלובס

נחום ביתן / צילום: שלומי יוסף

ויקטורי ויוחננוף מרוויחות מהמשבר הפיננסי של נחום ביתן, והן לא היחידות

נחום ביתן נאבק בימים אלה כדי למצוא חבל הצלה שייחלץ אותו מהמציאות אליה נקלע, והספקים עוקבים אחריו בחשש ● בינתיים המתחרות, שנהנו מהקריסה של רשת מגה לפני כ-5 שנים, מצליחות למנף גם את הקשיים הנוכחיים של ביתן

רחובות הונג קונג./  צילום: GettyImages

אירופה בירוק; בורסת הונג קונג חזרה לפעילות וצנחה ב-2.8%

חששות הקורונה מתפוגגים מעט בעקבות העליות בוול סטריט אמש ● מספר מקרי המוות כתוצאה מווירוס הקורונה עבר את מספר מקרי המוות כתוצאה ממגיפת הסארס ● טבע קיבלה אישור מה-FDA אישור לתרופה חדשה למיגרנה

נוסעת ברכבת התחתית בביג'ינג  / צילום: Aly Song, רויטרס

מה פגע בשווקים? "העניין הכי מטריד בסיפור של הווירוס הוא שאנחנו לא יודעים עליו כלום"

הבהלה שככה? לאחר יומיים של ירידות חדות, הבורסה עברה בשעות הצהריים לנטייה חיובית ● רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אי.בי.אי: "אנחנו אחרי 2019 שהסתיימה בצורה חיובית מאוד, ו-2020 שנפתחה במגמה דומה, כך שווירוס הקורונה הוא גם תירוץ טוב למימוש"