גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בוחרים לגור רחוק מתל אביב? יש לזה השפעה על ריבית המשכנתה שלכם, ולא לטובה

מחקר של בנק ישראל מצא קשר ישיר בין ריבית משכנתה גבוהה יותר לבין מגורים בפריפריה • עוד נמצא, שתנאי ריבית טובים יותר לרכישת דירה מתקבלים בבנק שבו מתנהל חשבון העו”ש שלנו, וכי הסיכוי לריבית נוחה יותר עולה ביישובים שבהם מתקיימות יותר עסקאות

משכנתא / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב
משכנתא / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב

גרים רחוק מהמרכז? כנראה שריבית המשכנתה שלכם גבוהה יותר מתושבי תל אביב - כך עולה ממחקר יוצא דופן שפרסם בנק ישראל, ושבדק את ההשפעה של מיקום הנכס הנרכש על תמחור המשכנתה וכן את מצבם הכלכלי של הלווים. המחקר מחזק טענות שנשמעו בעבר על כך שדווקא קבוצות חלשות יותר בפריפריה משלמות יותר עבור מרכיב הדיור. מהמחקר עולה כי חלק מההסבר לכך היא התחרותיות הנמוכה בשוק המשכנתהות ביישובי הפריפריה, כמו גם השכר הנמוך יחסית, ש"מסמן" את הלקוחות הללו כמסוכנים עבור הבנקים. זאת, בנוסף לעובדה שהנכסים בפריפריה הם באופן כללי בעייתיים יותר למימוש. 

את המחקר קיימו ד"ר נטליה פרסמן וד"ר ניצן צור אילן מחטיבת המחקר של בנק ישראל. כדי לשקף את הסיכונים שנובעים ממאפייני שוקי הדיור האזוריים ואת מידת התחרות ששוררת בשוק המשכנתהות הבנקאי, השתמשו השניים ב-80 אלף משכנתהות שנלקחו בין השנים 2010-2013 ובמאפייני הנכסים שמומנו באמצעות משכנתהות אלה. 

כדי לבחון את השפעת מיקום הנכס הנרכש על ריבית המשכנתהות חולקו כל האזורים הסטטיסטיים (שכונות) לתשע קבוצות, המוגדרות על פי המרחק ממרכז תל אביב, וגם על פי הרמה הסוציו-אקונומית של אותו אזור סטטיסטי. עבור כל קבוצה של מרחק (עד 40 קילומטר, בין 40 ל-80 קילומטר ולמעלה מ-80 קילומטר ממרכז תל אביב) מוגדרות שלוש קבוצות של רמה סוציו-אקונומית (נמוכה, בינונית וגבוהה) בהתאם לאפיוני הלמ"ס. 

המחיר של מגורים רחוק מתל אביב

התנאים טובים יותר בבנק שלכם

ניתוח הנתונים הצביע על ממצאים מובהקים: בעוד שהריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות במרכז הארץ משלמים היא בממוצע הנמוכה ביותר, הריבית של רוכשי דירות בשכונות מוחלשות בפריפריה היא בממוצע הגבוהה ביותר. כך למשל, תושבים שמתגוררים בטווח ה-40 ק"מ מתל אביב בשכונה שמוגדרת ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, מקבלים תנאים טובים בהרבה מאלה שגרים בטווח של 40-80 ק"מ מתל אביב ומתגוררים אף הם בשכונה שמוגדרת ברמה סוציו-אקונומית גבוהה. ההפרש במספרים עומד בממוצע על 0.054%. 

כשמפרקים את הממצאים לחלקים מתברר כי באופן כללי משקי בית בעלי הכנסה גבוהה יותר, משלמים ריביות נמוכות יותר על המשכנתהות. במחקר נמצא כי עליית הכנסת משק בית ב-10% לבדה, יכולה להביא לירידה של 0.02% בריבית השנתית בממוצע. 

ממצא אחר מתייחס לזהות הבנק שבו אנחנו מנהלים את המשכנתה שלנו. לפי הממצאים, לווים שנוטלים משכנתה בבנק שבו הם מנהלים חשבון עו"ש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה יותר ב-0.13%, בהשוואה ללקוחות שנוטלים משכנתה בבנק שאינו מכיר אותם כלקוחות. 

הלאה. אוכלוסיית משפרי דיור משלמים, בממוצע, שיעור ריבית נמוכה ב-0.03%, בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בעלי מאפיינים דומים שרוכשים דירה במיקום דומה. הפער בין משקיעים לרוכשי דירה ראשונה אף גדול יותר - 0.07% לטובת המשקיעים. 

עוד נמצא במחקר כי לווים שנוטלים משכנתה עם LTV (יחס המשכנתה לערך הנכס) גבוה מ-60%, משלמים ריבית גבוהה ב-0.06% מהממוצע. 

ויש עוד ממצאים. לווים שנוטלים משכנתה ארוכת טווח לתקופה ארוכה מ-20 שנה משלמים ריבית גבוהה ב-0.22% מהממוצע.

והנה עוד נקודה פחות מוכרת שמוצאת קשר בין "נזילות" של יישוב לבין גובה המשכנתה שלכם. יישוב שבו מתקיימות הרבה עסקאות יחסית לגודלו, נחשב ליישוב "נזיל" מבחינת הבנקים, שיודעים כי קל יחסית לממש בו את הנכס. במחקר התברר כי עלייה של 10% בנזילות של שוק הדיור ביישוב תביא לירידת ריבית של 0.08% בממוצע. 

ועוד נקודה למחשבה: לווים שנוטלים משכנתה מחוץ ליישוב שבו נמצא הנכס הנרכש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה ב-0.04%-0.08%, זאת בהשוואה ללווים שנוטלים משכנתה ביישוב שבו הם רוכשים את הנכס.
ולבסוף - התחרותיות. לפי המחקר רמה גבוהה של תחרות בין הבנקים בשוק המשכנתהות מוזילה את הריבית: תוספת של סניף בנק מתחרה אחד ביישוב שבו נרכש הנכס מזוהה עם ירידה של 0.016% בממוצע.

הקשר שבין מחיר למשתכן והמשכנתה

"לא פעם אני פוגש אנשים שאומרים לי - 'מה פתאום שאסע משדרות לבאר שבע בגלל משכנתה?'. הם לא מבינים שמדובר בצעד שעשוי להניב להם חיסכון של עשרות אלפי שקלים", אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת AMG לייעוץ משכנתהות. "הדוגמה הקיצונית ביותר לזה היא אילת. אילת היא מדינה עצמאית בכל מה שקשור לריביות על משכנתהות. היא אפילו לא פריפריה והתושבים שם, או בקריית שמונה, ממש כלואים. היו לי לקוחות חזקים מאוד, שהבינו עניין ולקחו טיסה כדי לפתוח תיק משכנתה בתל אביב". 

לדבריו, הממצאים מדאיגים במיוחד כלפי רוכשים תושבי פריפריה בתוכנית 'מחיר למשתכן', שעונים על רוב הפרמטרים שגורמים לריבית גבוהה יותר לפי המחקר: הם צעירים, בעלי הכנסות לא גבוהות שקונים דירות במקומות לא נזילים, בשיעורי LTV גבוהים.

"לבנק יש סיכון גדול יותר לגביהם ואין כאן בכלל שאלה, ולכן העלות עבורם היא הרבה יותר גבוהה, וזה יכול להגיע אפילו לאחוז יותר", אומר קמינסקי. "כל זה אומר שאנשים צריכים לעשות לעצמם את החשבון לפני שהם נכנסים לעסקה כזו". 

עוד כתבות

אהרון אהרון / צילום: איל יצהר

רשות החדשנות תעכב אישור מענקים בסכום מוערך של מאות מיליוני שקלים

זאת כיוון שלא אושר עדיין תקציב המדינה לשנת 2020 ● מאז דצמבר הוגשו 700 בקשות למענקים לשנת 2020, וטרם נדונו ● העיכוב בתקציב לא ישפיע על תשלום מענקים שאושרו כבר, אלא רק על חלוקה של מענקים חדשים

הביג בן / צילום: רויטרס

3 ימים לברקזיט: חשש בבריטניה להמשך מעמדה של לונדון כבירה פיננסית עולמית

בריטניה תלויה באישור האיחוד האירופי להמשיך ולאפשר גישה חופשית למוסדות הפיננסים שהפכו את לונדון לבירת ההשקעות העולמית ● בינתיים, מאות חברות כבר נטשו ועברו ליבשת בגלל ה"ברקזיט" ● כלי התקשורת משרטטים את העסקה העתידית עם האיחוד ומכנים אותה "דגים תמורת פיננסים"

קריית אונו / צילום: שאטרסטוק

אושרה להפקדה תוכנית המתאר לקריית אונו: צפי ל-80 אלף תושבים

עד שנת 2040 יגדל שטח העיר ב-800 דונם, והאוכלוסייה תכפיל את עצמה לכדי 80 אלף תושבים ● מתנגדי התוכנית חוששים מציפוף יתר ופקקים

לוגו מעדני מיקי

רשות התחרות אישרה לסלטי שמיר לרכוש את מעדני מיקי

בנובמבר האחרון הוגשה נגד מעדני מיקי בקשת כינוס נכסים ● כעת החברה נמכרת למתחרה בתמורה ל-6 מיליון שקל ● להערכת סלטי שמיר, העסקה צפויה להביא לה תוספת מכירות של מעל 50 מיליון שקל

שרגא ברוש / צילום: שלומי יוסף

התאחדות התעשיינים תנסה לעצור את מכרז מתקן ההתפלה שורק 2

לטענת ההתאחדות במסמכי המכרז לא נכללו הפרטים הרלוונטיים להתחייבותו של הזוכה לקיים שיתוף פעולה תעשייתי

ראש הממשלה בנימין נתניהו ונשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: קובי גדעון, לע"מ

יו"ר מועצת יש"ע: "נדהם שנתניהו מסכים להקמת מדינה פלסטינית"

אלחיאני נפגש אמש עם נתניהו ויחד עם גורמים נוספים החליט להתנגד לתוכנית ● גם בצד הפלסטיני מתארגנים לקרב

איי הבהאמה / צילום: שאטרסטוק

ל-Airbnb דרושים: חמישה מתנדבים שייסעו בחינם לחודשיים בבהאמאס

חברת Airbnb מחפשת חמישה אנשים להתנדבות בפרויקטים אקולוגיים באיים הקריביים, שנפגעו ע"י הוריקן דוריאן ● בחברה מחפשים אנשים שמחויבים לתרום ובעלי רמת אנגלית טובה, אך למרבה הצער התוכנית לא פתוחה למשתתפים מישראל

טים קוק, / STEPHEN LAM צילום: רויטרס

בשורות רעות לאפל: נגיף הקורונה עלול לפגוע בקצב ייצור האייפונים

"אם ההתפרצות בסין תהפוך לנרחבת יותר, זה עשוי להשפיע לרעה על שרשרת הייצור ולהפוך לדאגה מרכזית עבור המשקיעים"

מתחם בזן בחיפה / צילום: פאול אורלייב

כל מה שצריך זה איום טוב: בזן רכשה מתקן למניעת זיהום שנה לפני שתיכננה

המשרד להגנת הסביבה החליט לסגור את פעילות מתקן הביטומן של בזן בעוד שלושה חודשים בשל גרימת זיהום ● על אף שבזן טענה כי לא תוכל לרכוש מערכת להפחתת זיהום לפני תום 2020, היום היא הודיעה על רכישת מערכת זמנית שתמנע את הסגירה ● עם זאת, טרם הוגשה למשרד תוכנית להפחתת זיהום

מתוך הצילומים של ג'ון דמיאניוק שנחשפו / צילום: באדיבות מוזיאון השואה בוושינגטון

פני הרשע: נחשפו התמונות של דמיאניוק בסוביבור

את התמונות חשף מוזיאון השואה בוושינגטון, שקיבל אותן כתרומה מארגון גרמני שעוסק בתיעוד פשעי השואה

פטריק דרהי / צילום: Gettyimages ישראל

לקראת מיזוג ראשון בשוק התקשורת? בעלי הוט הגישו הצעה לרכישת פרטנר

המשמעות היא שככל הנראה שוק הסלולר עומד לעבור מיזוג משמעותי ראשון בין הוט לפרטנר ● מניות השליטה בפרטנר מוחזקות כרגע בידי כונס נכסים מטעם חברת האצ'יסון ● לאחר סיום המו"מ צפוי הכונס להביא את העסקה לאישור בית המשפט

נחום ביתן / צילום: שלומי יוסף

ויקטורי ויוחננוף מרוויחות מהמשבר הפיננסי של נחום ביתן, והן לא היחידות

נחום ביתן נאבק בימים אלה כדי למצוא חבל הצלה שייחלץ אותו מהמציאות אליה נקלע, והספקים עוקבים אחריו בחשש ● בינתיים המתחרות, שנהנו מהקריסה של רשת מגה לפני כ-5 שנים, מצליחות למנף גם את הקשיים הנוכחיים של ביתן

מייסדי חברת תופין, רובי כיטוב (מימין) וראובן הריסון, בבורסת ניו יורק / צילום: יח"צ

הראל ביטוח הפכה לבעלת עניין בחברת הסייבר תופין

מחזיקה ב-5.4% ממניות תופין, בשווי נוכחי של 28 מיליון דולר ● ייתכן כי בהראל ניצלו את החולשה במניה, לאחר שתופין פרסמה אזהרת רווח לפני כשלושה שבועות

ביטקוין / קרדיט: שאטרסטוק

הביטקוין שוב מעל 9,000 דולר; דויטשה בנק: "הוא תנודתי מדי"

מדד Bitwise 10, המשקלל את מחיריהם של 10 מטבעות הקריפטו הגדולים, עלה ב-26% מתחילת השנה ● דוח מחקר של דויטשה בנק: מספרם של מחזיקי הקריפטו בעולם צפוי לגדול פי ארבעה בעשור הקרוב

בנימין נתניהו ודונלד טראמפ / צילום: רויטרס, Kevin Lamarque

נתניהו: יוחל החוק הישראלי על כל היישובים הישראליים בגדה

בתדרוך לכתבים ישראליים בוושינגטון, ראש הממשלה נתניהו ציין כמה נקודות בסיסיות שנגזרות מתוכנית המאה, אותה הציג הערב הנשיא טראמפ במעמדו ● צה"ל וזרועות הביטחון יוסיפו לקיים שליטה ביטחונית - לא אזרחית - בכל השטחים שממערב לירדן ● אפשרות שישובים במשולש יועברו לרשות הפלסטינית במסגרת חילופי שטחים

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 27 בינואר

אתמול באיכילוב: 11 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

סוחרים בבורסת פרנקפורט / צילום: רויטרס

נעילה ירוקה בוול סטריט: אפל עלתה ב-3% לקראת פרסום הדוחות

נאסד"ק עלה בכ-1.4%, S&P 500 הוסיף 1% ומדד דאו ג'ונס טיפס בכ-0.6% ● זירוקס זינקה ב-5% על רקע דוחות חיוביים ● 3M ופייזר צנחו בכ-5% לאחר שדיווחו על רווחים נמוכים מהתחזיות ● בורסות אירופה ננעלו בעליות של כ-1% ● התפשטות נגיף הקורונה הכבידה על הבורסות באסיה, מלבד אלו שבסין, הונג קונג, סינגפור, דרום קוריאה וטאיוואן, שסגורות לרגל ראש השנה הסיני שנקטע באיבו

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

בוטל גיוס ההון המתוכנן של קרן הנדל"ן האמריקאית הרץ גרופ

קרן הריט הרץ גרופ מחזיקה בבעלות מלאה על חברת הרץ פרופרטיס, שאגרות החוב שלה בהיקף של 542 מיליון שקל נסחרות בבורסה מאז דצמבר 2017

אסתר חיות  / צילום: שלומי יוסף

חוק חדלות הפירעון: מאות תיקי פשיטת רגל יידונו לפי הפקודה הישנה

בית המשפט העליון קבע היום כי בין 500 ל-800 תיקי פשיטת רגל, שהוגשו לכונס הנכסים לפני כניסת החוק לתוקף, יידונו בבית המשפט המחוזי, ולא יהיה צורך להגיש אותם מחדש לבית משפט השלום

אביחי מנדלבליט / צילום: תמר מצפי

אכיפה בררנית? כך נערך היועמ"ש לטענות הנגד של הנאשם נתניהו

רה"מ עשוי לטעון לאכיפה בררנית, משום שההליך נגדו מתנהל בזמן שטרם התקבלה החלטה אם להעמיד לדין את בזק, וואלה ו"ידיעות אחרונות" ● במשרד המשפטים הכינו את הקרקע ואיתרו שורת תיקים שבהם התקבלו החלטות על העמדה לדין של נאשמים "בשר ודם" בנפרד מההחלטות על העמדה לדין של תאגידים