הגאות במגזר הנדל"ן תימשך גם ב-2020? "כל מי שחשש כי אמזון הולכת לטלטל את הענף - התבדה"

אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי מציין כמה נקודות חיוביות לקראת השנה הנכנסת, הצפויות לתמוך בהמשך צמיחת חברות הנדל"ן המניב, ובהן עסקאות גדולות שבוצעו בענף בחודשים האחרונים, תשואות נמוכות בשוק האג"ח וירידה ברף החששות מכניסת ענקית המסחר אמזון לשוק

נדב ברקוביץ'/ צילום: אילן בשור
נדב ברקוביץ'/ צילום: אילן בשור

עם קפיצה של כ-70% שמציג מדד מניות הנדל"ן מתחילת השנה, בתמיכת עליות דו-ספרתית ותלת-ספרתיות במרבית מניות הענף, 2019 בהחלט יכולה להיות מוכתרת כ"שנת הנדל"ן" בבורסת תל אביב, גם בענף המגורים וגם בתחום המניב.

במבט קדימה, בבית ההשקעות אי.בי.אי מסתכלים באופטימיות על השנה הבאה. בבחינת סקטור הנדל"ן המניב צופים שם כי בהינתן המשך סביבת הפעילות הקיימת, התומכת בפעילות הענפית, "המגמה החיובית תימשך". עם זאת, "הסיכוי לעוד שנה עם עליות כמו שנרשמו ב-2019 - נמוך", בשל מחירי המניות הנוכחיים, שהגיעו לרמות גבוהות יחסית, אחרי הראלי בשנה האחרונה.

נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, מציין כמה נקודות חיוביות לקראת השנה הנכנסת, הצפויות לתמוך בהמשך צמיחת חברות הנדל"ן המניב, ובהן העסקאות הגדולות שבוצעו בענף בחודשים האחרונים, התשואות הנמוכות בשוק האג"ח וירידה ברף החששות מכניסת ענקית המסחר אמזון לשוק. לדבריו, "השוק הישראלי סובל ממיעוט עסקאות, שמקשה על השמאים לתמחר נכסים, ולכן מרבית החברות מציגות בספרים שיעורי היוון של כ-7%, בעוד שיעורי ההיוון בשוק הם סביב 6% בממוצע". העסקאות האחרונות, לפי ברקוביץ', משקפות את שיעורי ההיוון היורדים בשוק, ובהתאם, קיים צפי לשערוכי נכסים משמעותיים בדוחות הרבעון הרביעי של 2019.

נקודות חיוביות ושליליות בולטות - ענף הנדלן המניב
 נקודות חיוביות ושליליות בולטות - ענף הנדלן המניב

תשואות האג"ח ממשיכות לשבור שיאים

לגבי תשואות האג"ח מציין ברקוביץ' כי אלה "ממשיכות לשבור שיאים" - מה שמאפשר לחברות הענף להמשיך בגיוסי חוב בריביות נמוכות, כאשר "כל גיוס אג"ח חדש מחליף חוב בריביות גבוהות יותר ומתווסף לתזרים החברות". הערכת אי.בי.אי היא כי למרות גיוסי החוב הנרחבים יחסית שביצעו חברות הנדל"ן, יש להן "עוד יכולת חיסכון יפה בשנים הקרובות", בהיקפים המתחילים מכמה מיליוני שקלים ועד לכמה עשרות מיליוני שקלים לכל אחת בקרב רבות מהחברות הבולטות בענף.

בעניינה של ענקית המסחר האמריקאית אמזון, באי.בי.אי מציינים כי "כל מי שחשש כי אמזון הולכת לטלטל את הענף, התבדה. הבשורה הצרכנית, מצד אחד, והפגיעה האפשרית במרכזים המסחריים, מצד שני, טרם קרתה". לגבי המשך השפעתה של אמזון על הפעילות הענפית, בבית ההשקעות סבורים כי "ללא קמפיין שיווקי, מבצעים אטרקטיביים ומחירים נמוכים, נראה כי האתר יתקשה להוות איום לקניונים הקיימים. את חוסר ההשפעה ניתן לראות בתוצאות החברות".

מול סביבת המאקרו הנוחה ותנאי השוק התומכים בהמשך המגמה החיובית, באי.בי.אי מסמנים כמה איומים פוטנציאליים לשינוי כיוון אפשרי בענף הנדל"ן המניב המקומי. בין המרכזיים שבהם, מציינים בבית ההשקעות את שיעורי הריבית בשוק, שינוי משמעותי שיירשם בפעילות האונליין ותמחורן הנוכחי של המניות. על בסיס ההערכות בשוק, באי.בי.אי מציינים כי "כרגע אין כל צפי להעלאת ריבית בשנה הקרובה". עם זאת, הם מוסיפים כי "צריך לזכור את ההשפעה השלילית, אם יהיה שינוי", ומזכירים כי "בסוף 2018 ראינו כיצד החששות מהעלאת ריבית הורידו את מניות הנדל"ן (ואת שאר השוק)".

לגבי איום אפשרי של פעילות מקוונת, בבית ההשקעות סבורים כי "בניגוד לכניסה הרכה של אמזון עד כה, כניסה משמעותית יותר של חברות בתחום האונליין או תרחיש של הקמת מרכז לוגיסטי על ידי אחת החברות הגדולות, כן תשנה את השוק", אף ש"מדובר בתרחיש עם סבירות נמוכה".

בעניין תימחור החברות מציינים באי.בי.אי כי "העליות האחרונות במניות החברות הגיעו רק באופן חלקי משיפור בתוצאות התפעוליות. החלק המשמעותי בשיפור הגיע מהתרחבות מכפילים ועלייה בשיעורי היוון".

לדברי בית ההשקעות, "אנו נמצאים בשיא מבחינת מכפילי הון", לצד "התרחבות משמעותית" שנרשמה גם במכפילי ה-FFO (תזרים מזומנים שוטף; א"ל).

בעניין השנה שחלפה, ברקוביץ' סבור כי חברות הנדל"ן המניב "נהנו מרוח גבית מסביבת המאקרו, ובפרט מהירידה החדה בסביבת הריביות. שינוי הריבית בארה"ב היה חד ושיקף שינוי של 180%. לאחר רצף העלאות ריבית בארה"ב ב-2018, לרמה של 2.25%-2.5%, ציפיות השוק בסוף 2018 היו לשתי העלאות ריבית נוספות עד לסוף 2019. בפועל, לא רק שלא נרשמו העלאות ריבית נוספות, אלא שבמחצית השנייה של השנה התחיל סבב הורדות ריבית - ואת 2019 סיימנו עם שלוש הורדות ריבית בארה"ב, עד ל-1.5%-1.75%".

לדברי ברקוביץ', שינוי הכיוון בשוק הוביל "לגיוסים בריביות נמוכות, וכפועל יוצא לעסקאות ריאליות בתשואות נמוכות". לגבי השוק המקומי הוסיף כי "שינוי מגמת הריבית בעולם ועוצמת השקל הובילו לירידה חדה בסביבת התשואות בישראל, ויחד עם צמיחה חיובית דחפו את מחירי מניות הנדל"ן לשיאים חדשים". 

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא שוק ההון?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988