שוק הדיור | ניתוח

דירות שני החדרים עושות קאמבק, ולא רק בתל אביב: מי קונה אותן ולאילו יזמים זה משתלם

בשנתיים האחרונות חלה עלייה חדה במספר הדירות הקטנות, בנות 2-3 חדרים, שנבנות בארץ • מי קהל היעד שלהן (רמז: לא רק משקיעים), ולמה לא כל היזמים מצטרפים לטרנד?

פרויקט מגורים חדש בחיפה / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב
פרויקט מגורים חדש בחיפה / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב

אם אתם זוג צעיר שרוצה להקים משפחה ומחפש דירה לרכישה, סביר להניח שאתם מתעניינים בדירת 4 חדרים ומדלגים על האפשרות לקנות דירת 3 חדרים, כי ממילא רוב הסיכויים שאתם מתכננים שהמשפחה שלכם תמנה שלוש-ארבע נפשות בתוך שנים ספורות. נראה שגם החברות היזמיות התאימו את עצמן למציאות הזאת, והן כוללות בפרויקטים שלהן מעט מאוד דירות קטנות של 2 או 3 חדרים.

כך זה היה במשך שנים רבות, עד שביולי 2016 אושרה בכנסת הוראת שעה שיזמו חברי הכנסת אלי כהן (כולנו) ודוד ביטן (הליכוד), שנועדה להגדיל את שיעור בניית הדירות הקטנות. הוראת השעה, שנקבעה לחמש שנים, מחייבת את הרשויות המקומיות במרכז הארץ לאשר הקלות בבניית דירות קטנות (55-80 מ"ר) בשיעור 10% מהפרויקט.

מספר דירות 2 חדרים שנבנו בכל בארץ
 מספר דירות 2 חדרים שנבנו בכל בארץ

לפי יוזמי החוק, הצעת החוק נועדה לתקן את המצב ששרר בשוק עד אז: 92% מהדירות הנבנות בישראל הן בנות 4, 5 ו-6 חדרים, ומספר הדירות הקטנות הנבנות נמצא בירידה. אם ב-1997 היו דירות בנות 3 חדרים ומטה כ-20% מכלל הדירות שנבנו, ב-2015 הן היוו רק כ-8% מסך הדירות.

הערים שבהן נבנו הכי הרבה דירות שני חדרים
 הערים שבהן נבנו הכי הרבה דירות שני חדרים

יוזמי החוק טענו כי הרשויות לא מעוניינות בבניית דירות קטנות בשטחיהן, שכן הן מושכות אוכלוסיות פחות מבוססות, אך הדירות הקטנות הן מוצר אידיאלי לאוכלוסייה, משום שלא רק שהן זולות יותר, גם עלויות התחזוקה שלהן (ארנונה, ועד בית, חשמל) נמוכות יותר.

עכשיו כבר אפשר לראות את השינוי שהביא עמו החוק - היזמים אכן מבקשים לבנות יותר דירות קטנות, ונראה שהזינוק הוא דווקא בבניית דירות 2 חדרים.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), במחצית הראשונה של 2018 חל זינוק בבניית דירות בנות 2 חדרים וצניחה בבניית דירות שלושה חדרים. מינואר עד יוני 2018 החלה בנייתן של 894 דירות 2 חדרים לעומת 822 דירות 2 חדרים בכל 2017.

נוסף לכך, 4% מכלל התחלות הבנייה בינואר-יוני 2018 היו של דירות 2 חדרים לעומת 2% ב-2017.

עוד על פי נתוני הלמ"ס, השיאנית בשנתיים האחרונות היא תל אביב, שבה החלה בשנתיים האחרונות בנייתן של 870 דירות שני חדרים (הנתונים ל-2019 מעודכנים עד ספטמבר). אחריה באר שבע, עם 585 דירות חדשות, ואחריה באופן מפתיע אשקלון - עם 471 דירות 2 חדרים. בירושלים החלה בשנתיים האחרונות בנייתן של 353 דירות.

לסבתות שגרות לבד ליד הנכדים

"העלייה במספר הדירות הקטנות משתלבת יפה עם עליית הגיל הממוצע של הנישואין בשנים האחרונות", אומרת ליאת דנינו, מנהלת השיווק של חברת אלמוגים, הבונה בין היתר בנתניה, בפרדסיה ובנשר. "השוק השתנה, והדרישות של הקהל השתנו".

ליאת דנינו, סמנכלית שיווק ומכירות / צילום: יח"צ
 ליאת דנינו, סמנכלית שיווק ומכירות / צילום: יח"צ

לדירות הקטנות, היא אומרת, יש כמה קהלי יעד עיקריים: מצמצמי דיור, זוגות צעירים ומשקיעים. בפרויקט עמק הכרמל שאלמוגים בונה בנשר, קרוב לטכניון, יש משקיעים שרוכשים דירות קטנות כדי להשכיר לסטודנטים, וגם סטודנטים שרוכשים דירה ומשכירים חדר בדירה, "וקונות גם סבתות, שחיות לבד ורוצות לגור ליד הנכדים. יש גם זוגות צעירים שכל עוד יש להם ילד אחד, מסתפקים בדירות 3 חדרים, ואז גם המשכנתה שלהם נמוכה יותר".

לאלמוגים יש גם פרויקט מחיר למשתכן בנתניה, שיש בו גם דירות בשוק החופשי, ושם הדירות הקטנות, בנות 3 חדרים, מושכות "זוגות שמתגרשים".

היית אומרת שקל יותר לשווק את הדירות האלה?

"מטבע הדברים קל יותר למכור אותן, כי הן זולות יותר; מצד שני, הן פונות לקהל יעד ספציפי".

כיזמים, מה עדיף: דירה קטנה או דירה גדולה?

"המגוון תמיד חשוב, כי זה מאפשר לך לפנות לכמה מגזרים. פרויקט שכולו דירות קטנות, הוא בעל אופי אחר, כמו שפרויקט להשכרה בנוי אחרת".

שלום שטרית, מנכ"ל חברת שתית, הבונה בעיקר בצפון, אומר שהדירות הקטנות נחטפות. לחברה יש כמה פרויקטים בחיפה שבהם יש דירות 2.5, 3 ו-4 חדרים, וכן פרויקט התחדשות עירונית ברמת רמז בחיפה, קרוב לטכניון, שבו מוצעות דירות 2-3 חדרים.

שלום שטרית/ צילום: שלומי יוסף
 שלום שטרית/ צילום: שלומי יוסף

"קהל היעד", הוא אומר, "הם בעיקר משקיעים, הורים שקונים לילדים שלומדים בטכניון, זוגות צעירים שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירות גדולות יותר וגם אלמנים ואלמנות. "אם הייתי יכול לבנות רק דירות 3 חדרים, הייתי מוכר את הדירות מהר יותר. הרבה לקוחות שואלים אותי: 'מה הדירה הכי זולה שיש לך?' פחות מעניין אותם הגודל של הדירה, יותר מעניין אותם להיפגש עם המחיר".

ועדיין בחיפה, גולדן ארט מקימה בעיר פרויקט משולב של מכירה והשכרה. קהל היעד של דירות 2 חדרים להשכרה, אומר מנכ"ל גולדן ארט, שמעון ג'יני, "הם זוגות צעירים, בודדים, פנסיונרים, וגם גרושים. קהל היעד של הדירות הקטנות למכירה הם משפחות שהן תא משפחתי קטן יותר, ומשקיעים".

מה לדעתך יצר את השינוי בביקוש לדירות קטנות?

"יש יותר גיוון בצרכים של משפחות. הרכב המשפחות מגוון. מכיוון שמחירי הדיור עלו, הפתרון של דירה להשכרה הוא פתרון חלופי, ולפעמים הכרחי למי שרוצה לגור בצורה סבירה ואין לו ההון העצמי הנדרש".

הבניין להשכרה בפרויקט הרובע של חברת גולדן ארט בחיפה  / צילום: קובי סרור
 הבניין להשכרה בפרויקט הרובע של חברת גולדן ארט בחיפה / צילום: קובי סרור

"השוק הוא של דירות 4 חדרים"

יובל עטיה, מנכ"ל קבוצת מבנים הבונה באשקלון, דווקא לא מרגיש את הריצה לדירות קטנות בעיר. "היינו בטוחים שדירות ה-3 חדרים יעופו ראשונות", הוא אומר, "אבל בסוף הקצב היה זהה. מבחינתנו, דירת 4 חדרים זה השוק. העלות השולית של הוספת חדר - מ-3 ל-4, היא קטנה, ובדירת 4 חדרים יש לי עוד חדר ועוד שירותי אורחים, זה מוצר הרבה יותר מבוקש".

יובל עטייה / צילום: תמר מצפי
 יובל עטייה / צילום: תמר מצפי

לו היית יכול, היית מוותר על דירות 3 חדרים?

"הייתי בונה פחות. השוק הוא של 4 חדרים, והעלות של בניית הדירות הגדולות קטנה יותר למ"ר. זו אותה מרפסת, אותה מעלית, אותה חניה, ובדירות 3 חדרים, באופן יחסי העלויות גדולות יותר (בהשוואה לדירת 4 חדרים)".

ומה עם דירות 2 חדרים, אתם לא בעניין?

עטיה: "בדירות החדשות חייב להיות ממ"ד, והמשמעות היא שבדירת 2 חדרים חדר השינה הוא בעצם הממ"ד. אנשים לא אוהבים את זה. יש עוד בעיה בדירת 2 חדרים: אתה 'מעמיס' עליה חניה ומחסן, וכך המחיר למ"ר גבוה יותר באופן יחסי".

גם בפרויקט שבונה קבוצת מבנים בבת ים הוא לא מזהה ביקוש גדול יותר לדירות בנות 3 חדרים, בהשוואה לאחרות. קהל היעד של הדירות האלה, הוא אומר, כולל שלושה סגמנטים: "אחד - משקיעים. יש ביקוש לדירות קטנות בשוק השכירות, תמיד יהיה אפשר להשכיר אותן; שני - קהילת הלהט"ב, שכאן הם מקבלים דירה בחצי המחיר מתל אביב, ועוד על הים; סגמנט שלישי - מצמצמי דיור, לרוב אנשים שחיים לבדם".

גם יקי רייסנר, הבעלים של חברת רייסדור הבונה בבית שמש, בירושלים, בראש העין, בקריית גת ובבאר שבע, אומר כי אם התב"ע לא הייתה מאלצת אותו, הוא היה מעדיף לבנות דירות גדולות. רייסנר: "עבור הקונה, דירה קטנה היא כלכלית יותר, אבל מבחינת היזמים והקבלנים יקר יותר לבנות דירה קטנה. מה שהביא לעלייה בבניית דירות קטנות הן התב"עות, וגם מחיר למשתכן שיחק פה תפקיד, כי זה מיועד בסופו של דבר לזוגות צעירים, בתחילת חייהם.

"בבית שמש אני בונה לציבור הדתי, הדירות הקטנות משרתות זוגות צעירים בתחילת דרכם. הן מהוות פתרון זמני, עד שהמשפחה תגדל ועד שיוכלו להרשות לעצמם לעבור לדירה גדולה יותר".

תל אביב: בירת הדירות הקטנות

בתל אביב, המציאות שונה. שם, נמצא ברוב הפרויקטים החדשים דירות קטנות, אפילו דירות 2 חדרים. הסיבה לכך ברורה: בעוד ערי הלוויין הן אבן שואבת למשפחות, הרי שבתל אביב נמצא את כל סוגי התאים המשפחתיים: משפחה של הורה יחיד וילד, זוג פלוס ילד, אנשים החיים בגפם, זוג מבוגר, זוגות צעירים, וכו'.
שי פולנסקי, מנכ"ל בולווארד טרה, בית השקעות הפועל ביזמות נדל"ן למגורים בתל אביב, מנתח את המצב: "הכניסה של Airbnb לשוק הוציאה דירות רבות משוק השכירות, והתוצאה היא עלייה בביקוש, ועלייה של מחירי השכירות בהתאמה. אני מעריך שזה ימשיך לעלות, כי היכולת של העירייה להתמודד עם זה היא מוגבלת.

"נוסף לעניין ההיצע, המערכת הבנקאית מגבילה את המשכנתה למשקיעים ל-50% מערך הדירה, מה שמשאיר את השוק עם יכולת נמוכה בלבד לרכישת דירות יקרות. השוק מחפש דירות במחיר נמוך יותר, והמשקיעים מתעניינים בהן, מה עוד שבדירות הקטנות התשואה גבוהה יותר באופן יחסי".

בולווארד טרה בונה את פרויקט יפו בשדרה. ראשונות נחטפו שם הדירות בנות 2-2.5 חדרים, אומר פולנסקי, במחירים של 1.8-2.2 מיליון שקל, אח"כ דירות ה-3 חדרים במחירים של 2.4 מיליון שקל. למרות זאת, דירות 2 החדרים מהוות רק 15%, דירות 3 חדרים מהווות 70%, והשאר הן דירות 4 חדרים ומיני פנטהאוזים. "אם הייתי יכול, הייתי יוצר תמהיל שכולל הרבה יותר דירות של 2-2.5 חדרים, כי באופן הזה אני ממקסם את התמורה למ"ר".

פרויקט אחר, שהוא יוזם יחד עם חברת העיר הלבנה, הוא פרויקט תמ"א שבו דירות 2 חדרים הופכות לדירות 3 חדרים. "אני מאוד מאמין", אומר פולנסקי, "שהשוק בתל אביב הולך לדירות קטנות יותר, של 2-3 חדרים. יש איזו תפיסה שהיוקרה היא רק בדירות הגדולות, אבל אפשר להכניס יוקרה גם לדירות קטנות".

מי קהל היעד?

"שני פרופילים: צעירים בתחילת דרכם או זוגות צעירים שרוצים לגור בתל אביב. עוד אוכלוסייה שאוהבת את הדירות האלה זו קהילת הלהט"ב, אלה דירות שמתאימות להם מבחינת הגודל. בארבע-חמש השנים האחרונות יש גם זוגות מבוגרים יחסית, ש-2 חדרים מספיקים להם וחשוב להם שהכול יהיה במרחק הליכה".

גרושים־גרושות? 

"הם פחות קונים, יותר שוכרים".

גם לחברת יוסי אברהמי יש פרויקט ליד תיאטרון נגה ביפו, של דירות 50 מ"ר, שמדברות לזוגות מבוגרים ששמחים לגור במרכז העניינים, או לזוגות צעירים שחשוב להם לגור בתל אביב. מאחר שהנדל"ן בתל אביב יקר כל כך, הם מסתפקים בדירת 2 חדרים, שעבורה הם משלמים 2.5 מיליון שקל.

פרויקט נוגה 1 של חברת יוסי אברהמי / הדמיה: 3ddesign
 פרויקט נוגה 1 של חברת יוסי אברהמי / הדמיה: 3ddesign

לדעת איציק ברוך, הבעלים של הקבוצה היזמית יובלים, ליזמים עדיף לבנות דירות קטנות. בתל אביב פועלת יובלים בדרום העיר, בפרויקטים הכוללים בעיקר דירות קטנות. "קהל היעד", אומר ברוך, "הם בעיקר משקיעים, כי דירות קטנות הן זולות יחסית וגם התשואה עליהן גבוהה יותר. יש גם הרבה משפחות מהקהילה הלהט"בית, שבהשוואה למשפחות 'מסורתיות', קונים יותר דירות קטנות. הם אוהבים את האזורים של דרום תל אביב".

מה עם מצמצמי דיור?

"הם פחות יבואו לדירות 2 חדרים".

ואולם להערכתו, דירות 2 חדרים בדרום תל אביב הוא מוצר הולך ונעלם: "בכל התוכניות החדשות, הקריטריון הוא שהדירות יהיו בגודל של 80 מ"ר, כי העירייה רוצה למשוך לדרום תל אביב אוכלוסיות מבוססות יותר".

איציק ברוך, מנכ"ל ובעלי יובלים / צילום: כפיר זיו, יח"צ
 איציק ברוך, מנכ"ל ובעלי יובלים / צילום: כפיר זיו, יח"צ

קבוצת הנדל"ן והיזמות סופרין פועלת בעיקר במרכז הארץ. היא יזמה את מגדל השחר גבעתיים, את פרויקט We בדרך בגין בתל אביב, המאוכלסים כבר, ואת פרויקט East& בנחלת יצחק. בשני הראשונים יש רק דירות קטנות: שני שלישים דירות 2 חדרים, והשאר דירות 3 חדרים. בפרויקט East&, שבו כ-400 דירות, כמחצית מהדירות יהיו בנות 2-3 חדרים, והשאר גדולות יותר.

הקהל של הדירות האלה, אומר צחי סופרין, הוא בעיקר אוכלוסיית ה"יאנג פרופשיונאלס", והוא מסביר: "אלה צעירים מההייטק, או בעלי מקצועות כמו עורכי דין ורואי חשבון, שמחפשים נוחות. מכיוון שאלה גם פרוייקטים של עירוב שימושים, יש להם הכול מתחת לדירה.

"צריך לזכור שדירות 2 חדרים חדשות הן לא הדירות הקטנות של פעם. אם בעבר דירת שני חדרים השתרעה על שטח של 35 מ"ר, היום מדובר ב-55 מ"ר. כלומר, אלה דירות שאולי קטנות במספר החדרים, אך הן מאוד מרווחות ומאפשרות לחיות ברווחה ובלייף סטייל מסוים. אנשים לא רוצים לגור בקופסת גפרורים".

ומחוץ לתל אביב?

"שם זה הרוב דירות 4 חדרים ומעלה. מבחינתנו זה פחות רלוונטי כי רוב הפעילות שלנו היא במרכז, אבל צריך לזכור שיש ביקושים מסוימים לדירות קטנות גם בפריפריה, שמאכלסות משפחות שמתפרקות". 

צחי סופרין, בעלי קבוצת סופרין  / צילום: אסף פינצ'וק
 צחי סופרין, בעלי קבוצת סופרין / צילום: אסף פינצ'וק

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988