גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

צחי נחמיאס לא עוצר: יזם הנדל"ן ששווה כבר יותר ממיליארד שקל בדרך לרכישת ישפרו תמורת 855 מיליון שקל

חברת מגה אור של נחמיאס צפויה לרכוש את הבעלות המלאה בחברת הקניונים של קבוצת אי.די.בי-דסק"ש לפי מכפיל של כ-1.06 על ההון העצמי של ישפרו ● לישפרו שבעה קניונים בערים ברחבי הארץ • עבור נכסים ובניין מדובר על חלק ממהלך אסטרטגי של יציאה מתחום הקניונים

צחי נחמיאס, בעל השליטה בחברת מגה אור / צילום: מירי נחמיאס
צחי נחמיאס, בעל השליטה בחברת מגה אור / צילום: מירי נחמיאס

חברת הנדל"ן המניב מגה אור , שבשליטת צחי נחמיאס, צפויה לסכם עסקה לרכישת חברת הקניונים ישפרו מידיה של חברת נכסים ובניין, שבשליטת דסק"ש (דיסקונט השקעות) של אדוארדו אלשטיין. בתמורה לרכישת 100% ממניות ישפרו והלוואות הבעלים שלה בסך של 222 מיליון שקל, תשלם מגה אור סכום של כ-855 מיליון שקל, המשקף מכפיל של כ-1.06 על ההון העצמי (כולל הלוואות בעלים) של ישפרו.

העסקה תוכננה להיחתם עוד היום, בכפוף להסכמות סופיות בין הצדדים. בעקבות פרסומים מוקדמים בעיתונות אישרה נכסים ובניין היא מצויה במשא ומתן מתקדם למכירת ישפרו למגה אור בתמורה לסכום המדובר, אולם הדגישה כי "למועד זה טרם סוכמו מלוא פרטי העסקה, טרם נתקבלו אישורי האורגנים המוסמכים בחברה וטרם נחתם הסכם מחייב בין הצדדים". עוד ציינה נכסים ובניין, כי "לאור האמור אין ודאות כי הסכם כאמור ייחתם ו/או כי עסקה כאמור תושלם". אם תיחתם העסקה לבסוף, היא תותנה בכמה תנאים מתלים ובראשם אישור הממונה על רשות התחרות, עו"ד מיכל הלפרין.

ישפרו נמצאת בבעלותה המלאה של חברת נכסים ובניין, שמהווה את זרוע הנדל"ן של דסק"ש. לישפרו שבעה קניונים בערים מודיעין, קריית גת, נס ציונה, באר שבע, ירושלים, בית שאן וערד. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 הציגה ישפרו רווח גולמי מפעילות השכרה בנכסיה הקיימים (NOI Same Properties) של 57.8 מיליון שקל, המשקף עלייה של 3.8% לעומת התקופה המקבילה ב-2018. במקביל, גדל התזרים השוטף מפעילות השכרה (FFO) בתשעת החודשים הראשונים של 2019 ב-2.6% ל-31.4 מיליון שקל.

באמצע 2017 החלה נכסים ובניין בהליך למכירתה של ישפרו לפי שווי של 700-750 מיליון שקל, אולם הליך זה נעצר באמצע 2018 לאחר שהצעות שהתקבלו עבור ישפרו היו נמוכות מהרצוי. בחודשים האחרונים הונע התהליך מחדש מתוך כוונה לסיימו עוד כבר בתקופה הקרובה.

ישפרו הציגה בסוף ספטמבר 2019 הון עצמי של 595 מיליון שקל, וזאת כשמאזנה כולל גם הלוואת בעלים של 102 מיליון שקל. מאז, הספיקה החברה להחליף חוב של 131 מיליון שקל למחזיקי האג"ח שלה בהלוואת בעלים נוספת של 120 מיליון שקל, כך שבפועל עמד ההון העצמי האמיתי (הון עצמי בתוספת הלוואות בעלים) של החברה על כ-806 מיליון שקל בחישוב לאחור.

על פי הערכות בשוק, ביקשה בתחילה נכסים ובניין סכום של כ-900 מיליון שקל, המשקף מכפיל של כ-1.1 על ההון העצמי האמיתי. עם זאת, בסופו של התהליך הסכימה החברה לסכום נמוך יותר, במטרה להשלים את העסקה במועד הקרוב ביותר האפשרי.

לצד מגה אור, התמודדו על רכישת גם קרן הנדל"ן ריט 1, חברת להב אל.אר שבשליטת אבי לוי, וכן חברת תנופורט של ירון אדיב וכידן דהרי. כאמור, מגה אור היא החברה שנבחרה לבסוף כרוכשת של שיפרו, לאחר שהגישה כנראה את המחיר הגבוה ביותר והציגה את יכולותיה לגייס את הסכום הדרוש להשלמת העסקה.

עבור נכסים ובניין בפרט, ודסק"ש בכלל, מדובר על חלק ממהלך אסטרטגי של יציאה מתחום הקניונים. בין השאר, מכרה נכסים ובניין לאחרונה את חלקה (50%) בקניון קריית אונו לחברת אמות, שהמחזיקה ב-50% הנותרים, בתמורה לכ-538 מיליון שקל.

שתי העסקאות הללו יזרימו לקופתה של נכסים ובניין סכום עתק, שיאפשר השקעות חדשות או לחילופין פירעון חובות. נכון להיום, עומד היקף החוב של נכסים ובניין למחזיקי האג"ח שלה על 4.73 מיליארד שקל במונחי ערך מתואם (פארי).

מלבד ישפרו, מחזיקה נכסים ובניין גם בחברת הבניין למגורים נווה גד, במגדל המשרדים HSBC במנהטן, ב-34% ממניות חברת המשרדים להשכרה גב ים בשווי של 2 מיליארד שקל, וב-50% ממניות חברת IDBG, שמחזיקה בפרויקט מסחר ומשרדים בלאס וגאס.

בתקופה הקרובה עשויה נכסים ובניין לחתום על עסקה לרכישת יתרת מניות IDBG מידי קבוצת אי.די.בי, בהתבסס על הערכת שווי חיצונית. נכון לסוף ספטמבר העריכה אי.די.בי את שווי החזקתה (50%) ב -IDBG ב-143 מיליון שקל.

העסקה מוגדרת כעסקת בעלי עניין ומשכך תדרוש את אישור מחזיקי מניות המיעוט של נכסים ובניין. כ-31.2% ממניות נכסים ובניין מוחזקות כיום בידי גופים מוסדיים ומשקיעים פרטיים, כאשר הגדול שבהם הוא בית ההשקעות פסגות, שמחזיק ב-5.37% ממניות נכסים ובניין בקרנות הנאמנות ובקופות הגמל שלו.

מגה אור נסחרת סביב רמות שיא

על רקע הגאות המאפיינת את עסקי הנדל"ן המניב בישראל בשנים האחרונות, הפך צחי נחמיאס לאחד היזמים הבולטים בענף. הוא הוביל את מגה אור לכמה עסקאות גדולות, בעיקר בתחום המרכזים הלוגיסטיים, ובראשן מכירת נכס במודיעין לפני כמה חודשים ליבואן הרכב רמי אונגר תמורת 470 מיליון שקל - עסקה, שככל הידוע, קבעה את התשואה הנמוכה ביותר שבה מימשה חברה ציבורית נכס מניב בישראל.

במקביל, פעל נחמיאס להרחבת תחומי עיסוקיה של מגה אור, ובין ההשקעות הבולטות במסגרת זו נכנסה החברה שבשליטתו, לצד ענקית הנדל"ן המניב ביג, לשותפות בחברת אפי נכסים (לשעבר אפריקה נכסים), הפועלת בתחום של ייזום והשכרת מבנים למשרדים, תעשייה ומסחר בארץ ובחו"ל. נכון להיום מחזיקה מגה אור 13% ממניות אפי נכסים בשווי של 640 מיליון שקל (לאחר קפיצה של 75% במניה בשנה האחרונה). בנוסף רכשו אשתקד מגה אור וביג את מתחם האוכל שרונה מרקט ב-160 מיליון שקל.

ביצועי מנייתה של מגה אור, הנסחרת סביב רמות שיא, וזאת כחלק מהסנטימנט החיובי הכללי בענף הנדל"ן, מעידים עד כה על שביעות רצון מצד המשקיעים. עם עליה יומית של כ-4%-5%, בניגוד למגמה הכללית היום בבורסה, מציגה מניית מגה אור קפיצה שנתית של כ-130%, המשלימה לה זינוק של כ-230% בשלוש השנים האחרונות. גל העליות האחרון משקף למגה אור שווי נוכחי של כ-3.1 מיליארד שקל, ולהחזקותיו של נחמיאס, עם כ-40% מההון, שווי של כ-1.2 מיליארד שקל.

מגה אור עוסקת בהקמה וניהול של מרכזים מסחריים, מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה. נכון לסוף ספטמבר 2019 החזיקה החברה בבעלותה 39 נכסים מניבים בשטח של כ-463 אלף מ"ר, המאוכלסים בשיעור תפוסה גבוה של כ-99%. נכסים אלו, הפרושים מקריית שמונה בצפון ועד באר שבע בדרום, כללו 22 מרכזים מסחריים ו-17 מרכזי לוגיסטיקה ותעשייה. כמו כן, החזיקה מגה אור ב-14 נכסים להשקעה בהקמה וב-10 מתחמי קרקע. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 הציגה מגה אור NOI (לפי שיעור החזקה אפקטיבי) של 112.6 מיליון שקל ו-FFO ריאלי (לפי שעור החזקה אפקטיבי) של 81.8 מיליון שקל.

נכון לסוף ספטמבר 2019 הציגה מגה אור הון עצמי של 1.37 מיליארד שקל, שהתבסס על נדל"ן מניב להשקעה בשווי של 2.2 מיליארד שקל בו החזיקה החברה. עם זאת, את שווי הנדל"ן המניב להשקעה קבעו שמאים לפי שיעור תשואה משוקלל גבוה יחסית של 7.5%, כך שכל הפחתה בשיעור התשואה (ההיוון) צפויה להוביל לעלייה בשווי הנכסים המניבים להשקעה, שתתורגם לעלייה בהון העצמי ולרווח גבוה לחברה. 

עוד כתבות

שער בכניסה לשכונה בעיר שנחאי / צילום: רויטרס ALY SONG

המשטר הסיני בכל פינת רחוב: המלחמה בקורונה, גרסת השכונה

780 מיליון סינים, מחצית מאוכלוסיית המדינה, נמצאים עדיין תחת הגבלות תנועה שונות כדי למנוע את התפשטות הנגיף ● מי שאחראיות על יישום ההגבלות הן השכונות והקהילות, שלפעמים הולכות רחוק מדי

דני מזרחי, אופל בלאנס \ צילום: יח"צ

לאחר עלייה של 90% בשנה: בני משפחת מזרחי מימשו מניות אופל בלאנס בכ-30 מיליון שקל

רכישת המניות על ידי הפניקס ואקסלנס, שהפכו לבעלי עניין בחברה, התבצעה במחיר של 4.55 שקלים למניה ● גם אלטשולר שחם הפך בעל עניין בחברה בחודש אפריל 2019 אשר מחזיק בכ-9.5% ממניות החברה

איור: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

התו הירוק: הדרך החדשה של חברות הייטק למשוך עובדים - תמיכה בטבעונות

הטרנד החדש במסגרת המלחמה הלא נגמרת על העובדים בהייטק: קבלת תו תקן שמאשר - מדובר במעסיק ידידותי לטבעונים

סקר הסקרים

סקר הסקרים: אפקט תמלילי אשכנזי וחקירת המימד החמישי? זו מפת המנדטים

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

בנימין נתניהו ויעקב ליצמן מבקרים במרכז הרפואי שפתחו לחולי קורונה בשיב"א / צילום: Heidi Levine, Associated Press

הקורונה בארץ: אחת הנוסעות שהוחזרו מספינה ביפן אובחנה בנגיף

משרד הבריאות הודיע כי אישה אחת מתוך 11 הישראלים שהועברו למתקן שהוקם עבורם בשיבא אובחנה בווירוס, והבהיר כי היא נמצאת בבידוד והשגחה ● תוצאות הבדיקות של יתר הנוסעים יצאו תקינות, והם סיפרו על השמחה לשוב ארצה והגעגועים למשפחה: "תודה לאל שחזרנו"

וול סטריט / צילום: רויטרס

וול סטריט נסוגה מהשיא: הדאו השיל 100 נקודות, הנאסד"ק איבד 0.8%

בורסות אירופה ננעלו בירידות, הדאקס איבד 0.9%, הפוטסי השיל 0.3% ● מדד הייצור של פילדלפיה עלה לשיא של שלוש שנים ● דרישות הראשוניות לדמי האבטלה בארה"ב בשבוע החולף הסתכמו ב-210,000 תביעות, בהתאם לתחזיות

ח"כ היבא יזבק / צילום: איציק הררי, ועדת הבחירות המרכזית

עתידות: היום שבו דנה השופטת יזבק בפסילתו של רה"מ יאיר נתניהו

בישראל של 2048 הציבור התרגל לחיות מבחירות לבחירות • אז מי מקבל את ההחלטות בממשלות המעבר, איך המדינה מתפקדת במערכות הבחירות האינסופיות ולמה הוחרב משרד המשפטים • דיסטופיה שכולה פרי הדמיון ● דעה

שאול מרידור / צילום: רפי קוץ

רגע לפני הבחירות, קרב קשה באוצר על ניהול התקציב. משרד המשפטים נדרש להכריע מי ינהל את תקציב המדינה

המשנה ליועמ"ש יכריע בסוגיה בין שאול מרידור ורוני חזקיהו, הנאבקים על הזכות לאשר החלטות הנוגעות לתקציב המדינה ● תוספת תקציב של 900 מיליון שקל למשרד הביטחון הציתה את המאבק ● משרד המשפטים יכריע

קובי אפללו / צילום: כפיר זיו

קובי אפללו: "אני לא צריך לסמן שיא ולהמשיך לבא אחריו. אני רץ מרתון ורוצה ליפול מת על קו הסיום"

קובי אפללו גילה באיחור את הרשתות החברתיות, וגם את הנישואין והאבהות ● עכשיו הוא מסתער על שלוש החזיתות

הפודקאסט Gilmore Guys / צילום: באדיבות Gilmore Guys

סדרת הבנות הנוסטלגית שקמה לתחייה בדרך לא שגרתית

סדרת הבנות "בנות גילמור" ירדה מהמסך לפני כבר כמעט יותר מעשור ● תחביב של מעריץ אדוק וחברו הטוב הפך לפודקאסט "Gilmore Guys", והחזיר לחיים את רורי גילמור ● המלצת פודקאסט ● האזינו

חברות פרויקט הדירקטוריות התאגידיות (CWDI) הבינלאומי פותחות את המסחר  בבורסה במדרידתת ייצוג עולמי / צילום: רויטרס

בבנקים, בקופות החולים ובהייטק: באיזה ענף יש הכי מעט נשים בדירקטוריונים?

נשים בדירקטוריון מעמיקות יותר, מנוסות ומאזנות את תאוות הסיכון של עמיתיהן הגברים ● שורה של מחקרים מצביעים כבר שנים על התועלת, אז למה הייצוג עדיין חסר

וול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בוול סטריט; טבע ירדה בכ-1.6%

ממשרד הבריאות בסין נמסר כי 889 מקרים נוספים של הידבקות בנגיף אושרו ביבשת, ומניין ההרוגים עלה ל-2,236 איש ● מהדוח המורחב של טבע לשנת 2019 שפורסם היום עולה כי מספר עובדי חברת התרופות המשיך להתכווץ

שחקן מנצ'סטר סיטי, קון אגוארו/ צילום : רויטרס

עונש ההשעיה של מנצ'סטר סיטי עוד רחוק מלהתממש

אלופת הפרמייר ליג מבטיחה להילחם באופ"א בכל כוחה וכספה - ויש לה הרבה מזה ● גם אופ"א מבינים שהם לא יכולים לוותר וכל תקנות ה"פייר פליי" עומדות למשפט ● אנחנו רק בצעד הראשון של מלחמה משפטית שעשויה לשנות את עולם הכדורגל

המשטרה והמז"פ הגרמניים חוקרת את זירת הירי  / צילום: מייקל פרובסט, AP

אחרי הפיגוע הרצחני, בגרמניה מאשימים את הימין הקיצוני ב"הרעלת האווירה"

הרוצח פתח בירי בבר, נסע לבר אחר שבו רצח ארבעה בני אדם, ואז המשיך לדירתו, שם רצח את אמו והתאבד ● פוליטיקאים מאשימים את "אלטרנטיבה לגרמניה" ביצירת אווירה המכשירה מעשי טרור מסוג זה

חנן מלצר / צילום: שלומי יוסף

העליון דחה את בקשת "גלובס": הדיון בעניין חקירת מח״ש לא יצולם ולא יוקלט

חוק בתי המשפט אוסר על צילום והקלטת דיונים בבית המשפט, ללא אישור של השופט הדן בתיק ● השופט מלצר דחה את הבקשה וציין כי השופטים "שוקדים מזה זמן על הכנת תכנית מובנית לצילום והקלטה של דיונים נבחרים בבית המשפט העליון"

יעקב ליצמן ובני גנץ / צילום: דוברות הכנסת, יח"צ

גנץ נגד ליצמן: "כראש ממשלה אעביר את ברית הזוגיות"

יו"ר כחול לבן האשים את ליצמן במשבר בבריאות והזכיר את הקשיים שמערים לדבריו הממסד הדתי על העולים ● ליצמן: "מר בני גנץ, החרדים אינם שק החבטות שלך"

מונית גט טקסי / צילום: : רונן בוידק

בקשה לתביעה ייצוגית של 150 מיליון שקל נגד גט ישראל: "לא רוצים ערבים"

לטענת התובעים, האפליקציה נותנת ללקוחות אפשרות להבטיח שהם לא יקבלו נהג ערבי ● "הם נותנים לזה משמעות דתית. אבל למעשה, מדובר בתוקף לשירות גזעני" ● מגט נמסר: "החברה מתנגדת באופן נחרץ לכל סוג של אפליה"

יצחק תשובה / צילום: תמר מצפי

יצחק תשובה מגדיל החזקותיו בדלק: רכש מניות הקבוצה ב-44 מיליון שקל

מדובר ברכישה של קרוב ל-1% מהונה המונפק של דלק ובכך תשובה עלה להחזקה של 61.7% ממניותיה של הקבוצה ● בחודש האחרון איבדה דלק כ-20% מערכה, מה שמשקף לקבוצה שווי שוק של 5.13 מיליארד שקל

דוד אמסלם / צילום: יוסי זמיר

רגע לפני הבחירות: שר התקשורת רוצה לבטל את ההפרדה בין מכירת ספק אינטרנט ותשתית

ל"גלובס" נודע כי שר התקשורת זימן ליום רביעי הקרוב ישיבה עם כל גורמי המקצוע ומתכוון להוציא שימוע ציבורי לקראת ביטול ההפרדה ● אם הדבר אכן ייצא לפועל מדובר ברעידת אדמה בשוק התקשורת אולם חשוב להדגיש שהחלטה סופית בעניין תתקבל רק לאחר הבחירות

סער ברכה / צילום: ולדימיר אסקין

מצבה הקשה של תהל וכישלון ניסיונות המכירה של החברה הובילו להתפטרות המנכ"ל סער ברכה

את ברכה יחליף בינתיים רוני קומר, שמונה למ"מ המנכ"ל בתיאום עם הבנקים נושי החברה ● עפ"י מקורות בשוק, הבנקים ימשיכו לממן את תהל במסגרת תוכנית התייעלות שתאפשר לפרוע כמה שיותר מחובותיה כלפיהם