גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מעדיפים פינוי-בינוי? צריך לעבוד קשה בשביל זה

המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לסיים את תמ"א 38 באוקטובר 2022, אבל בשביל שהחלופה, פינוי-בינוי, תתפוס תאוצה של ממש, דרושים כמה מהלכים הכרחיים

פרויקט תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב

באוקטובר האחרון החליטה המועצה הארצית על סיום תמ"א 38 בתוך שלוש שנים, במטרה להפנות את המאמץ לכיוון של פרויקטים של פינוי-בינוי ותכנון מתחמים שלמים.

בכך נדמה היה שהוויכוח הגדול בין החשיבות של תמ"א 38 לחיזוק המבנים לבין מדיניות התכנון הבעייתית המתייחסת למבנה אחד בלבד ללא ראייה מרחבית - מיצה את עצמו. ברור שתכנון רחב היקף יהיה נכון יותר לכולם. אבל האם העדפת מתחמים גדולים בלבד היא עניין מעשי? רוב הגורמים שעוסקים בתחום לא סבורים כך, כי יש מכשולים רבים בדרך.

נתחיל במספרים. על פי נתונים שנאספו עבור "גלובס" ביד 2 וויזר, נכון ליולי 2019 אוכלסו ברחבי הארץ 1,427 בניינים שונים בתמ"א 38 (בשני המסלולים). בדוח האחרון שפרסמה הרשות להתחדשות עירונית ל-2018, המספר עמד על 955 מבנים. מדובר בתוספת של 472 בניינים תוך פחות משנה - קצב משמעותי שעוד צפוי להתגבר לפני שהתוכנית תסתיים, בתוכנית שלא עלתה למדינה שקל אחד בהוצאה ישירה.

רוב מכריע של בניינים שחוזקו בתמ"א 38 ולא בפינוי בינוי

עוד על פי הנתונים, בעוד תמ"א 38 בשני המסלולים (חיזוק ותוספת, הריסה ובנייה) מהווה 91% מכלל הבניינים שאוכלסו בהתחדשות עירונית, פינוי-בינוי מהווה רק 9% - אף שהיא ותיקה יותר. זו תמונת מצב לא מחמיאה לתוכנית המועדפת כיום על הממשלה.

השיאניות

מה אפשר לעשות כדי לקדם את התחום בצורה שבאמת תיתן לפינוי-בינוי יתרון? הנה כמה דברים הכרחיים.

1. מיפוי של כל המתחמים

בתור התחלה, יש לייצר מיפוי שיטתי ומסודר של המתחמים בכל רחבי הארץ, עם פירוט של זכויות בנייה אפשריות, עמידות התשתיות הציבוריות וגם החברתיות והתייחסות להשלכות החברתיות והכלכליות על העיר.

מיפוי כזה הכרחי גם במגזר הערבי והחרדי, וצריך לכלול גם צוותי ליווי מקצועיים ומימון לרשות מקומית שאינה יכולה לבצע או לממן את הדברים לבד.

2. לקבוע סטנדרט אחיד (עם חריגים)

מה יכולים בעלי הדירות לקבל, מה יכולים הקבלנים והיזמים לקבל. כמו כן יש לקבוע לוחות זמנים ברורים לאישור תוכניות ולשלבי ביצוע.

לא ניתן לקבוע סטנדרטים קבועים לכל הארץ, ויש לקבוע כללים על בסיס אזור גיאוגרפי ואשכול חברתי כלכלי, המתחשבים גם ברווח היזמי אבל גם בסוגיות חברתיות. זה לא יקרה מהיום למחר - אבל צריך ליישר קו בשלב זה או אחר, עם תקופת מעבר שתאפשר לחוזים שכבר נחתמו מרווח נשימה. ואגב, קביעה ספורדית שבכל הארץ מספיקה תמורה של כ-12 מ"ר (ראו ידיעה משמאל) למשל לא מסייעת לוודאות אלא עושה בדיוק את ההפך. ממתי דין תל אביב, רמת גן והרצליה הוא דין נהריה, אשדוד ובאר שבע?

3. סבסוד אחזקת הבניין

לחזק מבנים בפני רעידות אדמה או להרוס בניינים ישנים ומסוכנים כדי לבנות חדשים זה מעולה, אבל אם הדיירים הוותיקים לא יוכלו לממן את המגורים בדירה החדשה - מה התועלת? וגרוע מכך, אם התחזוקה והאחזקה לא יפוקחו, מי ימנע מהמקומות שהיום אנחנו מחזקים ומחדשים להפוך לסלאמס עוד 15 שנה?

קביעה ברורה ופשוטה של מנגנון סבסוד או מימון תחזוקה בבניינים החדשים לצד קידום ואישור חקיקה הנוגעת לנורמות תחזוקה, תו תקן לחברות ניהול ותחזוקה וגם פיקוח אמיתי ויעיל - הם הכרחיים. גורמים שונים במשרדי הממשלה כבר עובדים על היבטים שונים של הנושא, אבל צריך להסתכל על הכול כמכלול אחד ולהעניק לנושא את החשיבות וההתייחסות הראויה לו.

4. להבטיח יותר דירות קטנות

הפרויקטים החדשים אמנם מגדילים את היצע הדירות החדשות, אבל בתמ"א 38 יש מלכוד: הדירות הקטנות שהיו בבניין הישן כמעט תמיד יגדלו בלפחות עוד חדר (ממ"ד) והדירות החדשות שנבנות בדרך כלל יהיו גם הן גדולות (בגלל קווי המתאר הקיימים של הבניין) או יקרות (פנטהאוזים).

המשמעות המעשית במקרים הללו היא היעדר היצע מספק של דירות קטנות. בשכונות שהן שיאניות התמ"א, הביקוש לדירות בנות 2-3 חדרים דווקא מרקיע שחקים. על פי נתוני יד 2 ווייזר לשנים 2018-2019, אפשר לראות ביקוש גדול מאוד לדירות קטנות - בהרצליה הירוקה למשל, מספר המתעניינים בדירות שני חדרים עמד על 78 לכל מודעה שפורסמה, ול-3 חדרים על 50, בעוד הביקוש לדירות הגדולות יותר קטן משמעותית (בין 28 ל-43 לדירות 4 עד 6 חדרים). המסקנה היא שכדאי לאשר יותר דירות קטנות, על פי הנתונים זה מה שהשוק רוצה/צריך.

5. להקצות דיור בר השגה

לפני שנתיים אושר בכנסת תיקון לחוק התכנון והבנייה שמאפשר שילוב דיור בר השגה גם בפרויקטים של התחדשות עירונית. התיקון לחוק, שאושר בסיוע מרכז הגר לפיתוח מדיניות דיור חברתי באוניברסיטת ת"א וביוזמתו של ח"כ לשעבר רועי פולקמן (כולנו ז"ל), מעניקה לרשות המקומית אפשרות לאשר תוספת של עד 25% בשטח הבנייה בפרויקט בתנאי שהדירות יהיו להשכרה בלבד למשך 20 שנה, רבע מהן בשכ"ד נמוך ממחיר השוק.

השאלה המרכזית היא אם ניתן להוסיף עוד זכויות בנייה בפרויקטים שגם ככה גבוליים מבחינה כלכלית. אין לבעיה הזו תשובה אחת, אבל כל רשות מקומית שמעוניינת בדיור בר השגה, יכולה לבחון האם יישום התיקון לחוק אפשרי בשטחה ובאיזה שיעור. 

***גילוי מלא: הכותב הוא מנהל פרויקטי תוכן ב"גלובס". אלונה בר-און, בעלים משותף ויו"ר דירקטוריון "גלובס" מכהנת גם כיו"ר "בית וגג", קרן יזמית בהתחדשות עירונית.

עוד כתבות

הפגנת העצמאים / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"90% מחברי התאחדות התעשייה הזעירה לא זכאים למענק מהמדינה"

על רקע הנתון הזה יוצאים היום חברי התאחדות המלאכה והתעשייה להפגנה רכובה מת"א לירושלים ● ההפגנה הרכובה הקודמת שעלתה לירושלים בשבוע שעבר כללה את מרבית ארגוני העצמאים והעסקים הקטנים, והשתתפו בה אלפי עצמאים שחסמו את רחובות העיר

סופר, מכולת, תרבות הצריכה, בקבוקים, מיץ, מעובד, מדפים, מזון

הטרנד הבא או פנטזיה נוספת? פנטזי מבקשת לקלוט פעילות של יבוא ושיווק מוצרי מזון

על הכוונת: חברת אייל אייכנר, יבואנית מזון עם כשרויות גבוהות - שמציגה מחזור שנתי של 29 מיליון שקל

פריקה של ציוד רפואי חיוני ממטוס של אל על  / צילום: דוברות אל על, יח"צ

11 מטוסים של אל על יצאו לסין לביצוע רכש במבצע משותף עם משרדי החוץ והביטחון וכיל

מינהל הרכש ויחידת השינוע הבינלאומי במשרד הביטחון הובילו את מבצע הרכש בסיוע חברת כיל ונציגיה בסין ● משרד החוץ ושגרירות ישראל בבייג'ינג סייעו במאמץ הרכש ובנוסף גייסו ציוד רב מתורמים

אייל אלחיאני, מייסד טריא. / צילום: איל יצהר, גלובס

ההלוואה שהסתבכה: לאן נעלמו 25 מיליון שקל שהלוותה טריא לחברה שקרסה?

חברת ההשקעות החברתיות העניקה הלוואה לקבוצת דלהום, שנכנסה לחדלות פירעון בחודש שעבר עם חובות המוערכים בכ–137 מיליון שקל לשורת גופים פיננסיים • אלא שההלוואה הגיעה לבעל השליטה בדלהום, ולא ברור שהיא אכן שימשה למטרה שלשמה ניתנה

עמנואלה ז'ופרה / צילום: אריאל זנדברג

שגריר האיחוד האירופי: "למדנו מישראל, שהייתה הראשונה להגביל את הכניסה מאזורים חשודים"

לראשונה בתולדות האיחוד האירופי, גבולות נסגרו, והמדינות שוחררו למדיניות פיסקאלית עצמאית ● בראיון ל"גלובס" טוען השגריר לישראל עמנואלה ז'ופרה כי לאיחוד דווקא יש יתרונות בהתמודדות עם המשבר, ומאמין שהוא ייצא ממנו מחוזק ● וגם: מה יש לאירופה ללמוד מישראל?

אריה דרעי, ש”ס / צילום: רפי קוץ

אתגר הבידוד: האם בני ברק היא העיר הצפופה בעולם?

דרעי טוען שהבני-ברקים לא שאננים יותר, הם פשוט צפופים יותר ● בדקנו עד כמה ● המשרוקית של גלובס

בדיקות קורונה במקדונלד'ס / צילום: מקדונלד'ס

מבורגרים למטושים: מקדונלד'ס הופכת סניף לדרייב אין בדיקות קורונה

מקדונלד'ס ישראל חוברת לקופת חולים כללית והופכת את סניף המק דרייב שלה בתל שוקת, ליד באר שבע, לדרייב אין לבדיקת קורונה המיועד למבוטחי הקופה שיגיעו עם הפניה מהרופא

שטרות ישראלים / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מה צפוי להיות השווי של מיליון שקל בעוד 10 שנים ב-3 ניירות שונים?

האם השווקים הפיננסיים בישראל יצאו משיווי משקל? ● מה כדאי לרכוש כיום לטווח ארוך: אג"ח ממשלת ישראל, אג"ח בנקאיות או מניות בנקאיות? מה תעשה השקעה בת מיליון שקל בעוד 10 שנים?

טיהור בית משפט השלום בבאר שבע מקורונה / צילום: יח"צ

דעה: האם קורונה היא כוח עליון המבטל חוזה או דוחה את ביצועו?

חלק נכבד מהמשק הישראלי אינו עומד בחיוביו החוזיים בשל המגפה ומצפה כי יוכל לבטלם או לדחותם בטענה ל"כוח עליון". אלא שלפי הדין הקיים, הקורונה אינה כוח עליון ● נדרש תיקון חקיקה

יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד / צילום: אגף הדוברות בהסתדרות

מספר המתים מקורונה בישראל עלה ל-51; ההסתדרות תציע לחבריה הלוואות בריבית מסובסדת

מבין 8,611 חולי הקורונה המאומתים בישראל, 141 במצב קשה, 191 במצב בינוני, והיתר במצב קל; מספר חולי הקורונה שהחלימו עומד על 585 ● המשטרה איתרה הבוקר שני בתי כנסת בשכונות הבוכרים ומאה שערים בירושלים, ובתוך כל אחד מהם כ-30 מתפללים - בניגוד להנחיות

עובד בצוות הרפואי מבצע בדיקת קורונה ברשות הפלסטינית / צילום: Mussa Qawasma, רויטרס

ערכות בדיקת הקורונה מסין בדרך לרשות הפלסטינית ועזה

AID GENOMICS, הפועלת בשת"פ עם התאגיד הסיני BGI, הודיעה על הקמת "מעבדת ענק לביצוע 3,000 בדיקות קורונה ביום לתושבי עזה והרשות הפלסטינית" ● בימים האחרונים יוזמה דומה של מיי הריטייג' בשיתוף BGI הוקפאה ע"י משרד הבריאות ללא נימוק

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

בנק אוף אמריקה: השנה צפוי מיתון עולמי חמור בהרבה מזה של 2008

לגבי המצב בארה"ב צופים כלכלני הבנק צמיחה שלילית של 7% ברבעון הראשון, 30%- ברבעון השני, 1%- ברבעון השלישי ולאחר מכן התאוששות וצמיחה של 30% ברבעון הרביעי של השנה ● צמיחת גוש האירו תהיה השנה שלילית בשיעור של 7.6%

ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה־הכהן / צילום: איל יצהר, גלובס

עיריית רמת גן הציבה גדרות בגבול עם בני ברק

המהלך נעשה לפי ראש עיריית רמת גן כדי להתמודד עם עצירת ההדבקה של וירוס הקורונה ● בתגובה הודיע מנכ"ל משרד הפנים לעיריית רמת גן להסיר את הגדרות שהוצבו ● עם זאת, מהעירייה מסרו ל"גלובס" כי לא קיבלו פנייה כזו ממשרד הפנים

פריקה של מיליון מסיכות N95, שהגיעו מסין לבוסטון ביום חמישי / צילום: Jim Davis, Associated Press

פרשנות: ציד המסיכות והתמוטטות הסדר העולמי

האם האמריקאים גנבו 200 אלף מסיכות 95N, שנועדו למשטרת גרמניה? מי יודע ● אבל נוסחת ״אמריקה תחילה״, המקדשת ריבונות ואנוכיות, אינה מיטיבה לשרת את אמריקה או את בעלות בריתה במלחמה נגד נגיף הקורונה

מטוס 737-800 מוסב / צילום: תע"א, יח"צ

תע"א קיבלה היתר מיוחד להסב מטוסי נוסעים להטסות מטען

מרבית החברות בענף התעופה השהו או צמצמו דרמטית את הטסות הנוסעים וכעת הפעילות העיקרית היא של הטסות מטען – סגמנט שבימים כתיקונם תופס לא יותר מ-10% מנפח הפעילות של חברות התעופה המסחריות

ביטוח לאומי / צילום: תמר מצפי

ביטוח לאומי: 2,000 עובדים שהוצאו לחל"ת וכבר הוחזרו - לא יקבלו דמי אבטלה

710 אלף מובטלים יקבלו דמי אבטלה או מקדמות ● הביטוח הלאומי נערך גם לחלוקת המענקים בסך 500 שקל לכל ילד, אך העיכוב בהשלמת החקיקה בכנסת לא יאפשר את העברת המענקים לפני החג

רכבים נכנסים לשטחה של דנמרק בצל בהלת הקורונה / צילום: Carsten Rehder/dpa, Associated Press

בדנמרק מתכננים "לפתוח מחדש" את הכלכלה בשבוע הבא

ראש ממשלת דנמרק, מטה פרדריקסן, אמרה אתמול בראיון טלוויזיוני כי התהליך יתחיל ככל הנראה אחרי חג הפסחא (המסתיים ב-14 באפריל), אך הזהירה שוב ושוב כי הדבר תלוי בכך שהדנים ימשיכו להישמע עד אז להנחיות צמצום המגעים החברתיים ושמספר ההדבקות במדינה ימשיך לרדת

הנשיא טראמפ  / צילום: Associated Press

פרשנות: "אור בקצה המנהרה" - או "השבוע העצוב ביותר בחייכם"

את האור רואה הנשיא טראמפ, את העצב רואה הממונה על שירותי הרפואה בממשלו; הנשיא מחפש אופטימיות ושליטה; הרופאים מנסים להגיד את האמת ● אתמול הנשיא כתב לרופאים מרשם: קחו גלולות נגד מלריה, אמר – והשתיק את הרופא הבכיר ביותר סביבו

עמית ביליה / צילום: מקס מורון

"חברות ממונפות וללא מזומנים יתקשו לצלוח את המשבר"

עמית ביליה, אנליסט ומנהל השקעות בבית ההשקעות יצירה, בדק איך תשפיע התפרצות הקורונה על שוק הנדל"ן, ומצא כמה חברות שתלויות במיוחד בשוק ההון ובמערכת הבנקאית לצורך מיחזור חוב ● חוסר היכולת לגייס הון במהלך המשבר תייצר לחברות אלה קושי תזרימי בקרוב מאוד

מצטייד לקראת הבאות. עדיין לא הוטל סגר מלא בישראל אך המדפים בסופרים מראים על חשש בקרב האזרחים / צילום: כדיה לוי

האוכל יגיע אחרי החגים? מה עומד מאחורי תורי הענק למשלוחים מהסופר, ולמה אין לזה פתרון

שילוח ההזמנות לבתים הוא דווקא החלק הפשוט בתהליך, צוואר הבקבוק הוא באיסוף רשימת הקניות - הליקוט ● רק תחשבו כמה זמן לוקח לכם למצוא את המוצרים