גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מבטלים עסקת רכישה של דירה? בדקו קודם אם תקבלו החזר מס

רשויות המס אינן מכירות באופן אוטומטי בביטול עסקת נדל"ן: חובת ההוכחה היא על הרוכש, והוא צריך להראות שהביטול הוא על דעת שני הצדדים

ביטול עסקאות נדל"ן / צילום: שאטרסטוק
ביטול עסקאות נדל"ן / צילום: שאטרסטוק

מגפת הקורונה פוגעת ועוד תפגע קשות במשק הישראלי, ואחת הנגזרות של פגיעה זו צפויה להיות ביטולן של עסקאות נדל"ן רבות, בין היתר עקב חוסר הוודאות ביכולת לממן רכישות מקרקעין או השהיה בקבלת אישורים ממוסדות מממנים.

ביטולי עסקאות מעוררים בעיות מס לא פשוטות.

בהתאם לחוקי המס, מיסי הרכישה והשבח משולמים בתוך 60 יום ממועד העסקה. ככלל, בהתאם להוראות החוק, אם הצדדים לעסקה יוכיחו לרשויות המס כי העסקה אכן התבטלה, הם יהיו זכאים להחזר המס ששולם בעסקה המקורית (בצירוף הפרשי הצמדה).

אבל לשם כך נדרש אישור של רשות המס שהיא מכירה בכך שהעסקה אכן התבטלה. רשויות המס עלולות גם לקבוע כי ביטול העסקה מהווה מכר חוזר של המקרקעין, כך שלא רק שלא יוחזר המס ששולם בעסקה המקורית, אלא שהצדדים יתחייבו בתשלום מס נוסף בגין עסקה נוספת, היא עסקת הביטול.

ההלכה הנוהגת בשאלה האם ביטול עסקה מסוימת הוא ביטול "אמיתי" או שמא יש לסווגו כ"מכר חוזר" נקבעה על ידי בית המשפט העליון ולפיה המבחן המכריע הוא אם העסקה המקורית הספיקה "להכות שורשים במציאות" (סממנים המעידים על כך עשויים להיות רישום הנכס על שם הרוכש, תפיסת חזקה על ידי הרוכש, השימוש שעשה הרוכש בנכס והשקעות שהשקיע בו).

כן גובשו בפסיקה כמה מבחני עזר כגון משך התקופה שחלפה בין כריתת ההסכם המקורי לבין כריתת חוזה הביטול; גובה ההחזר בחוזה הביטול; היות הביטול "מלאכותי", עת מטרתה היחידה של תחולתו הרטרואקטיבית היא להימנע מתשלום מס.

בפועל, הדרך להשבת המס ששולם אינה פשוטה כלל, והרשות בודקת לעומק כל עסקת מקרקעין שבוטלה. לעמדת רשויות המס, רק אם ביטול ההסכם חל באופן רטרואקטיבי ממועד שנחתם ההסכם (בטל מעיקרו), הן יכירו בביטול ויחזירו את המס ששולם בעסקה המקורית. אם מדובר בביטול ההסכם מכאן ואילך, הרי שלא יוחזר המס.
בהוראת ביצוע שפורסמה על ידי רשויות המס לפני כשלושה עשורים קבעו רשויות המס, כי נקודת המוצא היא, שלכאורה, יש להכיר בכל בקשת ביטול של מכירה, פרט למקרים שבהם יש חשד לביטול מלאכותי, הבא בעקיפין למנוע תשלום מס בגין מכירה נוספת.

לכאורה, מדובר בעמדה מבורכת שנועדה להקל על מי שגם כך העסקה מבוטלת. אלא שהבעיה טמונה ביישום. עמדת רשויות המס היא כי תנאי מקדמי ובסיסי לאישור בקשת הביטול הוא הסכמת שני הצדדים לעסקה לביטולה, או הצגת פסק דין של ערכאה שיפוטית הקובע כי המכירה בטלה. לעומת זאת, בקשה המוגשת על ידי צד אחד לעסקה, והמתבססת על ביטול חד צדדי של המכירה, לכאורה אינה מטופלת והמס ששולם בגין העסקה נשאר בקופת המדינה.

בפועל, וכפי שעלול לקרות גם בימים אלה, לעתים מתעוררים קשיים להחתים את כל הצדדים על הסכמתם לביטול, לדוגמה במקרים הודעות ביטול חד-צדדיות, סכסוכים בין הצדדים השונים, פשיטת רגל של אחד הצדדים וכו'.
בהוראת ביצוע חדשה, משנת 2008, קבעו רשויות המס, כי בנסיבות מסוימות יוכר ביטול עסקה גם על סמך הודעה חד-צדדית, בהתאם לשיקול דעת מנהל המשרד האזורי. עם זאת, על פי ההוראה עדיין מדובר בחריג ובכל מקרה, יפנו רשויות המס לצד השני לעסקה ויבקשו את התייחסותו לביטול טרם קבלת החלטה לגבי ביטול השומות.

חשוב לזכור כי החוק והפסיקה מחייבים שהנישום הוא זה שיוכיח בפני רשויות המס, כי אכן בוטלה העסקה ויביא לשם כך ראיות והוכחות מתאימות. זאת ועוד, רשויות המס מעכבות את ההכרה בביטול הסכם כאשר יש מחלוקת בין הצדדים לגבי עצם ביטולו, גם במצבים קיצוניים שבהם ברור שהעסקה לא יצאה לפועל וצד אחד מעכב את חתימתו על תצהיר הביטול כאמצעי לחץ.

לפיכך, מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי גם לפני ביצוע ביטול עסקה במקרקעין, שכן אם יתברר שבנסיבות העניין רשויות המס אינן מכירות בביטול, עלול הדבר לגרור חבות מס נוספת (לביטול עסקה עלול להיות השלכות מס גם על עסקאות שנעשו בעבר). 

הכותב הוא שותף במשרד בנימיני ושות' ומתמחה במיסוי מקרקעין

עוד כתבות

מפגינים בהונג קונג נגד נסיונות החקיקה החדשים של סין / צילום: Vincent Yu, AP

עסקים אמריקאים שפועלים בהונג קונג נלכדו באש צולבת בין סין לארה"ב

הנשיא טראמפ הודיע כי ארה"ב תפסיק להתייחס לעיר כישות נפרדת מסין, ותבטל את מעמד הסחר המיוחד שלה לאחר שסין הצביעה על ביטול האוטונמיה בהונג קונג ● ביטול המעמד יפגע באזרחים האמריקאים הרבים שחיים ועובדים בעיר

משה בן שאול / צילום: יחצ

אילקס שוב מנסה לרכוש את אחזקות הציבור במדטכניקה

אילקס רכשה את השליטה במדטכניקה ב-2011 ומאז כבר ניסתה לרכוש אותה במלואה פעם אחת, ללא הצלחה ● בחמש השנים האחרונות עלתה מניית אילקס 514% ואילו מניית מדטכניקה עלתה כ-100% באותה התקופה

משה גפני בדיון של וועדת הכספים / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ועדת הכספים אישרה תוספת של 14 מיליארד שקל לתקציב החירום לטיפול בקורונה

ישיבת הועדה נעצרה כמה פעמים לאחר שיו"ר הועדה, משה גפני, לא קיבל הסברים מדויקים על סעיפי תקציב החירום ● גפני: "לא אכנס דיונים של הוועדה ולא אאשר את הצעת החוק עד שלא יתקבל דיווח מלא על הביצוע של 80 המיליארד שכבר אושרו"

גבי רוטר, הראל ויזל, רמי שביט. המודל החדש לחישוב התגמולים / עיצוב: טלי בוגדנובסקי , גלובס

ותודה לישראל כ"ץ: שר האוצר רק נכנס לתפקיד וכבר הצליח להקפיץ את המענק השנוי במחלוקת לקמעונאים הגדולים

שר האוצר הוביל שינוי בשיטת חישוב התגמולים להחזרת עובדים, שלא תתבסס על מידת הפגיעה או על אחוז העובדים שמוחזרים לעבודה ● באוצר ובמשרד הכלכלה רבים על הקרדיט על תגמול עסקים ● אחד מבעלי הרשתות: "חודשיים וחצי לא קיבלנו שקל. מישהו סופר גם את ההפסדים שלנו?"

הנשיא טראמפ  / צילום: Hannah Schroeder, רויטרס

בעקבות משבר הקורונה: טראמפ דוחה את פסגת G7

נשיא ארה"ב הודיע כי בכוונתו לדחות את פסגת מנהיגי המעצמות המתועשות 7-G שהייתה אמורה להתקיים החודש ● עוד ציין כי הוא מעוניין לצרף לפסגה מדינות נוספות ולשנות את שמה ל-10-G או 11-G

מפגין מול בית עסק להחלפת צ'קים שעולה באש ביום שישי במיניאפוליס, העיר שבה נרצח ג'ורג' פלויד בן ה-46  / צילום: John Minchillo, AP

כך משבר השמאל העולמי הוביל להפגנות האלימות בארצות הברית

לאחר שנים בהן דמם, נראה שהשמאל העולמי מתעורר ● ההפגנות הסוערות בארה"ב, כמו מחאות האקלים בהן השתתפו צעירים רבים, הן תולדה של הזנחת מעמד הביניים ע"י המערכת הקפיטליסטית ● ד"ר דב חנין מתארח בפודקאסט "קטע כלכלי", ומשוכנע שמכאן יעלה שמאל חדש ● האזינו

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הבורסה בת"א עברה לעליות במהלך חד; טבע קופצת בכ-4%

רגיעה יחסית בזירת הקורונה - אתמול התגלו 59 נדבקים חדשים ● ישראמקו תחלק 280 מיליון שקל כדיבידנד

ירון אמזלג / צילום: דוברות ארקיע

הטיפול במשבר עובר ידיים: ירון אמזלג מונה למנכ"ל ארקיע החדש

שעות ספורות לפני שפקע מועד כהונתו של ניר דגן, מודיעה חברת התעופה על מינויו של המשנה למנכ"ל בשנה האחרונה ● האתגר שבפניו ניצב אמזלג הוא להגיע להסכם מול הבנקים ומול העובדים ולאושש את פעילות החברה ביום שאחרי הקורונה

יובל שטייניץ / צילום: איל יצהר

יעד חדש ל-2030: 30% מייצור החשמל יהיה מאנרגיה מתחדשת

שר האנרגיה יובל שטייניץ הציג תוכנית להגדלת היקף ייצור החשמל מהשמש, שתחייב השקעות בהיקף של 80 מיליארד שקל ● מדיניות ממשלתית תעודד התקנת פאנלים על גגות, מאגרי מים ושטחי קרקע בהיקף 140 אלף דונם

דורית קדוש, ראש מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך / צילום: שלומי יוסף, גלובס

לאחר כשנתיים בלבד: המנהלת החיצונית של מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך פורשת

דורית קדוש הייתה הייבוא הבכיר של יו"רית הרשות ענת גואטה, שהביאה אותה מדלויט ● "תסיים את תפקידה בזמן הקרוב"

מוצרי שטראוס/ צילום: תמר מצפי

שטראוס מציעה כסף בתמורה למידע על הקניות שלכם

ל"גלובס" נודע כי חברת המזון השנייה בגודלה בישראל מציעה לצרכנים לצלם את הקבלות בסופרמרקט ולתרגם אותן לקופונים ברשתות מזון ● המהלך צפוי לפתוח לחברה שלל אפשרויות ולצבור יתרון על פני המתחרות

עובד במפעל שבבים בסין / צילום: רויטרס

בתעשיית השבבים רוצים עשרות מיליארדי דולרים מהממשל האמריקאי

בהתאחדות תעשיית המוליכים-למחצה גיבשו הצעות לשימור היתרון הטכנולוגי של ארה"ב

מוקי שניידמן / צילום: תמר מצפי, גלובס

ביטול הנפקה, מעבר להפסד וצפי לעלייה בכשלי אשראי: האתגרים שיצר משבר הקורונה למימון ישיר

חברת האשראי הצרכני של משפחת שנידמן גנזה הנפקה לפי שווי של יותר מ-1.5 מיליארד שקל והוציאה עובדים רבים לחל"ת ● רשמה הפסד של 28 מיליון שקל ברבעון ומדווחת על ירידה של 50% במתן ההלוואות בחודש מאי

מנכ"ל פלאפון רן גוראון \ צילום: שלומי יוסף

מתווה החזרה בפלאפון: כל העובדים יחזרו מחל"ת ויקבלו מענק חד פעמי

בתמורה הוסכם על ביטול הנופש השנתי שתוכנן בחו"ל ותקציב הרווחה יקטן באופן חד פעמי ● פלאפון תקצה סכום של מיליון שקל שיחולק בין העובדים כמענק

איתן יוחננוף, מנכ"ל החברה / צילום: תמר מצפי

משבר הקורונה הקפיץ את הרווח של יוחננוף ב-34%

המכירות של קמעונאית המזון, שבשליטת משפחת יוחננוף, צמחו בשיעור של 13% במהלך הרבעון הראשון של 2020 ● בכוונת הרשת להמשיך במכירות האונליין עמן החלה בצל משבר הקורונה גם ב" ימי שגרה"

מדי מים של ארד. חקירה נגד ארבע חברות באיטליה / צילום: אתר החברה

אקזיט לקיבוץ דליה: מכר כ-12% ממניות ארד למוסדיים ב-156 מיליון שקל

הקיבוץ נותר עם החזקה של 15% בחברת מדי המים, הנסחרת בשווי של 1.4 מיליארד שקל, לצד קיבוץ רמות מנשה המחזיק 27%

אודי אדירי/ צילום: דוד פרץ

לראשונה: מפעלי תעשייה יקבלו גז נוזלי מיובא

משרד האנרגיה יאפשר לראשונה למפעלי תעשייה לרכוש גז טבעי נוזלי (גט"ן) מיובא, במחיר של 3.5 דולר ליחידת חום לעומת מחיר של 6 דולר ומעלה שהם משלמים היום על גז המסופק בצנרת ממאגרי הגז של ישראל

השריפה בבז"ן בדצמבר 2016 / צילום: ד"ר אילן מליסטר, המשרד להגנת הסביבה

קנס של 1.2 מיליון שקל לבזן על רשלנות ועבירות זיהום אוויר

בית המשפט קנס את בזן במסגרת הסדר גישור מול המשרד להגנת הסביבה בגין רשלנות וגרימת זיהום אוויר חמור ● ארגוני הסביבה טוענים שמדובר בקנס נמוך עד כדי "מגוחך", שלא משקף את הפגיעה הבריאותית והסביבתית של פעילות החברה

קריפטו / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הביטקוין שכח ממשבר הקורונה: עלה בעוד 10% בחודש מאי

שוק המטבעות הדיגיטליים הגיע בסוף מאי לשווי כולל של 268 מיליארד דולר, לאחד עלייה חודשית של 9.4% ● ביטקוין שמר על הדומיננטיות בשוק גם לאחר חציית תגמול הבלוק לכורים ● טלגרם נאלצה להיפרד מפרויקט הבלוקצ'יין שלה

בעלי עסקים שהשתתפו במיזם "עסק ישראלי" של "גלובס"  / עיצוב: טלי בוגדנובסקי , גלובס

עסק ישראלי: להשקיע באונליין, להרחיב את היצע המוצרים ולהבין את הלקוח

משבר הקורונה הוביל לרעידת אדמה במשק ● הסגר וחוסר הוודאות פגעו בכולם, אבל הקשו במיוחד על עסקים קטנים ● "גלובס" ובנק הפועלים הפגישו בין עשרות בעלי עסקים לבין יועצים בולטים ● הנה שישה סיפורים של מפגשים כאלה ● מיזם "עסק ישראלי" של גלובס בשיתוף בנק הפועלים