גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מבטלים עסקת רכישה של דירה? בדקו קודם אם תקבלו החזר מס

רשויות המס אינן מכירות באופן אוטומטי בביטול עסקת נדל"ן: חובת ההוכחה היא על הרוכש, והוא צריך להראות שהביטול הוא על דעת שני הצדדים

ביטול עסקאות נדל"ן / צילום: שאטרסטוק
ביטול עסקאות נדל"ן / צילום: שאטרסטוק

מגפת הקורונה פוגעת ועוד תפגע קשות במשק הישראלי, ואחת הנגזרות של פגיעה זו צפויה להיות ביטולן של עסקאות נדל"ן רבות, בין היתר עקב חוסר הוודאות ביכולת לממן רכישות מקרקעין או השהיה בקבלת אישורים ממוסדות מממנים.

ביטולי עסקאות מעוררים בעיות מס לא פשוטות.

בהתאם לחוקי המס, מיסי הרכישה והשבח משולמים בתוך 60 יום ממועד העסקה. ככלל, בהתאם להוראות החוק, אם הצדדים לעסקה יוכיחו לרשויות המס כי העסקה אכן התבטלה, הם יהיו זכאים להחזר המס ששולם בעסקה המקורית (בצירוף הפרשי הצמדה).

אבל לשם כך נדרש אישור של רשות המס שהיא מכירה בכך שהעסקה אכן התבטלה. רשויות המס עלולות גם לקבוע כי ביטול העסקה מהווה מכר חוזר של המקרקעין, כך שלא רק שלא יוחזר המס ששולם בעסקה המקורית, אלא שהצדדים יתחייבו בתשלום מס נוסף בגין עסקה נוספת, היא עסקת הביטול.

ההלכה הנוהגת בשאלה האם ביטול עסקה מסוימת הוא ביטול "אמיתי" או שמא יש לסווגו כ"מכר חוזר" נקבעה על ידי בית המשפט העליון ולפיה המבחן המכריע הוא אם העסקה המקורית הספיקה "להכות שורשים במציאות" (סממנים המעידים על כך עשויים להיות רישום הנכס על שם הרוכש, תפיסת חזקה על ידי הרוכש, השימוש שעשה הרוכש בנכס והשקעות שהשקיע בו).

כן גובשו בפסיקה כמה מבחני עזר כגון משך התקופה שחלפה בין כריתת ההסכם המקורי לבין כריתת חוזה הביטול; גובה ההחזר בחוזה הביטול; היות הביטול "מלאכותי", עת מטרתה היחידה של תחולתו הרטרואקטיבית היא להימנע מתשלום מס.

בפועל, הדרך להשבת המס ששולם אינה פשוטה כלל, והרשות בודקת לעומק כל עסקת מקרקעין שבוטלה. לעמדת רשויות המס, רק אם ביטול ההסכם חל באופן רטרואקטיבי ממועד שנחתם ההסכם (בטל מעיקרו), הן יכירו בביטול ויחזירו את המס ששולם בעסקה המקורית. אם מדובר בביטול ההסכם מכאן ואילך, הרי שלא יוחזר המס.
בהוראת ביצוע שפורסמה על ידי רשויות המס לפני כשלושה עשורים קבעו רשויות המס, כי נקודת המוצא היא, שלכאורה, יש להכיר בכל בקשת ביטול של מכירה, פרט למקרים שבהם יש חשד לביטול מלאכותי, הבא בעקיפין למנוע תשלום מס בגין מכירה נוספת.

לכאורה, מדובר בעמדה מבורכת שנועדה להקל על מי שגם כך העסקה מבוטלת. אלא שהבעיה טמונה ביישום. עמדת רשויות המס היא כי תנאי מקדמי ובסיסי לאישור בקשת הביטול הוא הסכמת שני הצדדים לעסקה לביטולה, או הצגת פסק דין של ערכאה שיפוטית הקובע כי המכירה בטלה. לעומת זאת, בקשה המוגשת על ידי צד אחד לעסקה, והמתבססת על ביטול חד צדדי של המכירה, לכאורה אינה מטופלת והמס ששולם בגין העסקה נשאר בקופת המדינה.

בפועל, וכפי שעלול לקרות גם בימים אלה, לעתים מתעוררים קשיים להחתים את כל הצדדים על הסכמתם לביטול, לדוגמה במקרים הודעות ביטול חד-צדדיות, סכסוכים בין הצדדים השונים, פשיטת רגל של אחד הצדדים וכו'.
בהוראת ביצוע חדשה, משנת 2008, קבעו רשויות המס, כי בנסיבות מסוימות יוכר ביטול עסקה גם על סמך הודעה חד-צדדית, בהתאם לשיקול דעת מנהל המשרד האזורי. עם זאת, על פי ההוראה עדיין מדובר בחריג ובכל מקרה, יפנו רשויות המס לצד השני לעסקה ויבקשו את התייחסותו לביטול טרם קבלת החלטה לגבי ביטול השומות.

חשוב לזכור כי החוק והפסיקה מחייבים שהנישום הוא זה שיוכיח בפני רשויות המס, כי אכן בוטלה העסקה ויביא לשם כך ראיות והוכחות מתאימות. זאת ועוד, רשויות המס מעכבות את ההכרה בביטול הסכם כאשר יש מחלוקת בין הצדדים לגבי עצם ביטולו, גם במצבים קיצוניים שבהם ברור שהעסקה לא יצאה לפועל וצד אחד מעכב את חתימתו על תצהיר הביטול כאמצעי לחץ.

לפיכך, מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי גם לפני ביצוע ביטול עסקה במקרקעין, שכן אם יתברר שבנסיבות העניין רשויות המס אינן מכירות בביטול, עלול הדבר לגרור חבות מס נוספת (לביטול עסקה עלול להיות השלכות מס גם על עסקאות שנעשו בעבר). 

הכותב הוא שותף במשרד בנימיני ושות' ומתמחה במיסוי מקרקעין

עוד כתבות

עובדים זרים בישראל / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הפרקליטות: הנחיות משרד המשפטים המגבילות הרחקת משפחות מסתננים - מחייבות

בתגובה לעתירה שהגיש המרכז למדיניות הגירה ישראלית, הצהירה הפרקליטות כי מכתבי מחלקת ייעוץ וחקיקה, המנחים את רשות האוכלוסין וההגירה להעמיד את "רצון הילד" כשיקול מרכזי לפני הרחקה של מהגרים לא חוקיים מישראל, מחייבים את המדינה

שדה נפט בקנדה / צילום: Todd Korol, רויטרס

אופ"ק ובעלות בריתה סיכמו על הארכת קיצוץ תפוקת הנפט

ההסכם החדש הוא לקיצוץ של 9.6 מיליון חביות ביום עד סוף חודש יולי, אך הוא אינו כולל את מקסיקו, שסירבה להמשיך במאמץ

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

"הגיע הזמן לנתק את חרדת הקורונה מקבלת החלטות השקעה"

מנהל ההשקעות הראשי של הבנק השווייצרי קרדיט סוויס, מייקל סטורבק: "השווקים צופים את פני העתיד. הם התקדמו מעבר לחדשות הכלכליות הרעות ופרצו קדימה בחדות מאז השפל, וסביר להניח שלא יגיעו אליו שוב. אל תחכו שיעשו זאת - זו עלולה להיות טעות יקרה"

בנימין נתניהו ובני גנץ בישיבה הראשונה של ממשלת האחדות / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

שני ראשי ממשלה, שתי גרסאות: למה הם מתכוונים כשהם אומרים "תוכנית טראמפ"

פחות מחודש ליעד שהציב ראש הממשלה נתניהו ל"החלת הריבונות", וסימני השאלה הולכים ומתרבים: עד כמה גנץ ואשכנזי מכירים את המפות ומהן הזכויות שיקבלו הפלסטינים • וגם: איך שוב נגרר ניר ברקת לקרבות בוץ

קריסטין לגארד, נשיאת הבנק האירופי המרכזי / צילום: Kai Pfaffenbach, רויטרס

התחזיות דיברו על משבר בממדים היסטוריים. הן לא טעו

האיחוד האירופי נכנס למיתון הגרוע בתולדותיו, ובבריטניה מעריכים כי הכלכלה תתכווץ בשיעור החריף ביותר ב–300 השנים האחרונות • בישראל, לעומת זאת, המצב מעט יותר טוב: בנק ישראל צופה מיתון קל יותר מהתחזית, אבל זו לא בהכרח סיבה להיות אופטימיים

חניה בבניין משותף / צילום: בר-אל

ביהמ"ש: הצמדת חניות לדירות בעלים – רק ב-100% הסכמה

בית המשפט המחוזי הפך החלטה של המפקחת על המקרקעין בנוגע לרוב הדרוש לשם הצמדת חניות לבעלים, וקבע כי לשם כך נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות פה-אחד

טים דרייפר / צילום: STEPHEN LAM, רויטרס

המיליארדר טים דרייפר יחלק ביטקוין בשווי יותר ממיליון דולר

בניסיון למשוך משתתפים לכנס הבלוקצ'יין שתערוך באוקטובר בלוס אנג'לס, מציעה קרן ההון סיכון של דרייפר מתנת ביטקוין בשווי 100 דולר לכל לקוח חדש בבורסת הקריפטו של eToro בארה"ב, שישקיע לפחות 50 דולר ברכישת מטבעות דיגיטליים

הפגנה בקליפורניה בשבוע שעבר, במחאה על הסגר  / צילום: Ronen Tivony, רויטרס

מצאו פרצה: כך סידרה הקורונה לבעלי בניינים במנהטן סיוע חלומי

עשרות חברות נדל"ן בארה"ב הצליחו לקבל סיוע בהיקף עשרות מיליוני דולרים באמצעות חברות ניהול, בגלל "חור" בתוכניות הסיוע

ניהול חדשנות בהייטק הישראלי / אילוסטרציה: שאטרסטוק

מחקר: ישראל במקום השלישי בדירוג האקוסיסטמים הטכנולוגיים המובילים

סקר של חברת היעוץ הישראלית-שוויצרית StartupBlink מצביע על התחזקות של ישראל בדירוג האקוסיסטמים הטכנולוגיים העולמי מהמקום הרביעי למקום השלישי ● בדירוג הערים: תל אביב יורדת בדירוג מהמקום השישי לשביעי ● בייג'ינג ושנחאי מזנקות

קנצלרית גרמניה והזוג הנשיאותי האמריקני בטקס לציון 100 שנים למלחה"ע הראשונה / צילום: רויטרס

הידרדרות ביחסי גרמניה-ארה"ב: טראמפ הורה להוציא אלפי חיילים אמריקאים מהמדינה

אחת מהסברות לתזמון הנוכחי הוא כעס בבית הלבן על קנצלרית גרמניה, שסירבה להגיע באופן אישי לפסגת ה-G7 שתתקיים באמצע החודש בארה"ב● טראמפ איים לעשות זאת כבר בעבר, במהלך העימותים הכלכליים עם גרמניה ואירופה ועל רקע מלחמת הסחר וכן אי-נכונותה של גרמניה להגדיל את תקציב הביטחון שלה כחלק מנאט"ו

נתב"ג ריק בצל סגירת השמיים עקב הקורונה / צילום: יוסי פתאל

בענף התעופה רוצים שיפסיקו עם החובה בבידוד לשבים מחו"ל. האם זה יעבוד?

הגישה הזהירה שנוקטים במשרד הבריאות מרמזת על כך שאיש לא ירצה להיות חתום על הסרת חובת הבידוד במקרה שזו תביא לגל שני ● אבל בנתב"ג ובענף התעופה הישראלי מתחילים לאבד את הסבלנות

לן בלווטניק, בעלי כלל תעשיות / צילום: יח"צ

הכול בגלל מכתב? בלווטניק עצר הזרמת כסף ל"רשת 13"

בעל השליטה בערוץ היה אמור להזרים 15 מיליון שקל, שהיו מיועדים, בין השאר, לתשלום משכורות לעובדים ● ועד עובדי "חדשות 13" שלח השבוע מכתב לרשות השנייה, שבו התריע כי "רשת 13" משלב בניגוד לחוק תכנים המקדמים את תוכניות הערוץ בשידורי החדשות

משרדי מודרנה / צילום: Brian Snyder, רויטרס

הניסוי הצליח, המניה מתרסקת: מדריך למשקיע הביומד הנבוך

כשחברה מדווחת על "הצלחה" בניסוי - המסקנה של המשקיעים רחוקה מלהיות חד-משמעית, והתנהגות המניה בהתאם ● מודרנה הגדירה את ניסוי הקורונה שלה כהצלחה, אך זכתה לביקורת חריפה, ששלחה את המניה לצלילה של 27% בשבועיים האחרונים וחשפה את המניה לתביעה פוטנציאלית

יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק / צילום: גדעון לוין

נחתמו שתי עסקאות הענק של דלק שיכניסו לה כ-1.1 מיליארד שקל

החתימה סוללת את הדרך גם למכירת דלק ישראל עצמה ● במסגרת העסקה הראשונה מכרה דלק ישראל תמורת 720 מיליון שקל את מלוא זכויותיה בשותפות דלק פי גלילות לקבלן יחיאל אבו ● בעסקה השנייה נמכרו לרפק אנרגיה שתי תחנות כוח ב-367.5 מיליון שקל

שבתאי אדלרסברג (אודיוקודס), אבישי אברהמי (Wix), ברק עילם (NICE), מיכה קאופמן (fiverr),  / צילום: תמר מצפי, שלומי יוסף, גלובס

חזרה לימי הבועה? שש כוכבות הייטק ישראליות בשמי וול סטריט

מניותיהן של הישראליות בוול סטריט עלו בחדות לאחרונה ותיקנו את הירידות ממשבר הקורונה ● מה הקפיץ את המניה, מי המרוויחים הגדולים, ומה התחזיות להמשך?

פרופ' אילן דינשטיין, ראש המרכז הלאומי לחקר האוטיזם באוניברסיטת בן גוריון בנגב / צילום: דני מכליס

"יש כנראה המון סוגים של אוטיזם שאנחנו לא מצליחים לאפיין"

התסכול מהדמיות מוח ומהמחקר הגנטי, והתקווה שבמעקב אחרי תנועות עיניים ● פרופ' אילן דינשטיין, ממובילי המכון הלאומי לחקר אוטיזם, הגיע למסקנה כי יש לחקור אוכלוסיות גדולות, באופן הוליסטי ולאורך זמן - ושואף לעקוב אחר שלושה מכל ארבעה אנשים עם אוטיזם בישראל לאורך כל חייהם

דירת 3 חדרים בנהריה נמכרה ב-778 אלף שקל / צילום: יח"צ

באיזה סכום נמכרה דירת 3 חדרים בנהריה?

מדובר בדירת 80 מ"ר, בקומה ראשונה מתוך חמש, עם מעלית, מחסן וחניה

חנות כלבו בארה"ב שסגרה את שעריה בשל המשבר הכלכלי בעקבות המגפה / צילום: Jeff Roberson, Associated Press

אמריקה מציגה: הבלוף שרושש את מעמד הביניים

מיליוני אמריקאים, ולפי הערכות שונות יותר ממחצית האוכלוסייה, חיים ממשכורת למשכורת ● רוב טריליוני הדולרים החדשים שהדפיס הפדרל רזרב בחודשים האחרונים הופנו להצלת בעלי מניות ובעלי חוב של החברות הגדולות ● ולמי לא נשאר?

רשף לוי בקמפיין לתנובה / צילום: יח"צ

הפרסומות הזכורות והאהובות: הטבלה לא משקרת - אבל לא תמיד חושפת הכול

נתוני מדד הפרסומות הזכורות והאהובות של גיאוקרטוגרפיה ו"גלובס" מחמשת החודשים האחרונים מאפשר לסמן את המנצחים הגדולים של התקופה הזו, בהיבטים של חשיפה ואפקטיביות של ההשקעה בפרסום ● מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה עם התובנות והממצאים

ניהול בימי קורונה

מחקר אחד בשבוע: איך מנטרלים סטריאוטיפים והטיות בלתי מודעות?

גם אנשים שמחשיבים את עצמם לנאורים, רציונליים ומודעים, פועלים לא פעם בהסתמך על דעות קדומות. כך אפשר להתגבר על זה