גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פרשנות: העליון ביטל את פוטנציאל השווי - ויצר פוטנציאל לצרות

פסק הדין של ביהמ"ש העליון, שנדרש לסוגיית הפיצויים כתוצאה מתוכנית בנייה פוגעת, קבע כי יש לנטרל את רכיב הפוטנציאל משווי הנכס ● ההחלטה תמריץ ועדות תכנון לפעול ליצירת מערכת מלאכותית של מחירים, שמנותקת ממחירי השוק

שופטת בית המשפט העליון, פרופ' דפנה ברק ארז / צילום: שלומי יוסף
שופטת בית המשפט העליון, פרופ' דפנה ברק ארז / צילום: שלומי יוסף

כאב ראש גדול, שלא קשור לקורונה, עתיד לעבור בזמן הקרוב על עולם השמאות והמשפט הנדל"ני, בעקבות פסק הדין החשוב של בית המשפט העליון בדבר עקרונות תשלום הפיצויים למי שהנכס שלו נפגע כתוצאה מתוכנית פוגעת. עד כה ניתן לייחס את מיעוט התגובות בנושא לסגר, ואולם בקרוב מאוד הבעיות שנובעות מאותו פסק דין יחלחלו למטה, אל מי שאמורים ליישם אותו, ואז כנראה יגבר הרעש.

"האם וכיצד יש להתחשב בציפייה בלתי ממומשת לשינוי ייעוד של מקרקעין, במסגרת בחינת תביעה לפיצויים בגין פגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה?... נקדים ונאמר כי השאלה נסבה על מקרים שבהם הפגיעה הנטענת נבעה מהפער בין שווי המקרקעין ששיקף את הציפייה האמורה לבין שוויים לפי התוכנית החדשה", כך הגדירה השופטת דפנה ברק-ארז את נושא הדיון.

מתוך חמישה שופטים שדנו בעניין, פסקו ארבעה מהם כי אין להתחשב באותה ציפייה לא ממומשת, וכי למעט במקרים נדירים ביותר (שספק אם יימצאו), יש לשלול את האפשרות מבעלי מקרקעין לתבוע פיצויים על חלומות, הימורים וספקולציות שקרסו בשעה שוועדות התכנון והבנייה אישרו עליהם תוכניות פוגעות, שהפילו את ערכם.

פסק הדין התייחס לקרקעות חקלאיות, ששם מרכיב הציפייה הוא בוטה לעתים, ואולם אין נכס במקרקעין שאינו כולל בתוכו רכיב של ציפיות או ספקולציות. למעשה, חלק משמעותי מעליות המחירים שנרשמו מאז 2008 נובע מהציפייה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. נכון שרכיב הציפייה משתנה מנכס לנכס, ובתחום הקרקעות החקלאיות יש מקומות שבהם יותר מ-50% משווי הקרקע הוא פרי יצירת ההימור, אבל הן לא לבד.

אמחיש את הדברים: לפני כחודש דווח לרשות המסים על רכישת 20 מ"ר בקרקע חקלאית שנמצאת בשטח השיפוט של חדרה, צפונית לפארק התעשיות עמק חפר, ב-144 אלף שקל. בתוכנית המתאר העירונית הקרקע מסומנת כקרקע חקלאית, ויתרה מזו, לפני 3 שנים נרכשו באותה חלקה 200 מ"ר ב-360 אלף שקל, כלומר מחיר הקרקע זינק פי ארבעה. מדוע מישהו היה מוכן לשלם מחיר כה גבוה? האם המחיר הראשוני ששולם גילם באמת שווי שוק? אני לא יודע - אבל ברור שלמערכת הציפיות היה חלק משמעותי בסיפור הזה.

ואולם מערכת ספקולציות אינה נמצאת רק בשטחים חקלאיים, והיא נחלת כל שוק הנדל"ן, כפי שציינתי קודם, ואפשר להצביע גם על תופעות קונקרטיות במרכזי הערים. הוברר בעבר כי מרגע שמתחילים לדבר על פרויקטים של התחדשות עירונית או תמ"א 38 - מחירי הדירות מתחילים לעלות. ברחוב חביבה רייק בחיפה, למשל, דובר לפני כ-13 שנים על פרויקט עיבוי בינוי שעתיד להתקיים בחלק ממבני הרחוב. עדיין לא הייתה שום תוכנית קונקרטית לפרויקט, אבל השוק הגיב, ומחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים יותר מאשר מחירי דירות שנמכרו במבנים סמוכים שלא נכללו בפרויקט העתידי.

סיפור דומה היה בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב דפנה בתל-אביב, שהתוכנית שלו הופקדה ב-2013 ואושרה כשנתיים מאוחר יותר, ואולם מחירי הדירות החלו לעלות 5 שנים קודם לכן, כשהרשויות שמו את הפרויקט על המפה. מדובר בשתי המחשות שאינן יוצאות דופן במהותן.

השופט שהיה בדעת מיעוט בהרכב, עופר גרוסקופף, התריע כי "במילים אחרות, ועדות התכנון המקומיות מבקשות כי הפיצוי שישולם על-ידן לבעלי המקרקעין שנפגעו עקב התוכנית, ישולם לא לפי המחיר שהיה משולם בשוק בעסקה רצונית בעבור המקרקעין הללו, עובר לפגיעה התכנונית, אלא לפי מחיר נמוך יותר, המשקף ערך פיקטיבי, המניח (באופן המנוגד למציאות) כי אין למקרקעין ערך כלכלי בגין פוטנציאל תכנוני המבוסס על ציפייה כללית, כאילו מאז ומעולם לא הייתה אפשרות שהמקרקעין ישמשו לייעוד שאינו חקלאי". דבריו של השופט גרוסקופף, כמו גם כל פסק הדין, תקפים גם לגבי סוגי נכסים שאינם חקלאיים.

התוצאה היא שנפתחה הדרך להפגיז את השמאים המכריעים, ועדות הערר ובתי המשפט בתילי-תילים של מסמכים ונוסחאות ונימוקים משפטיים ושמאיים לכל הכיוונים, לגבי מהות הפוטנציאל והדרך לחישובו בכל מקרה ומקרה של תביעת פיצויים, ואולי גם של חישוב היטלי השבחה. ואם נראה היה כי העליון פתר בעיית פוטנציאל אחת, הפוטנציאל לצרות שהוא יצר - גדולה שבעתיים.

עוד כתבות

מזכיר המדינה פומפאו (מימין) והנשיא טראמפ (משמאל) בתדרוך בבית הלבן / צילום: Evan Vucci, Associated Press

פרשנות: אמריקה נגד "המפלגה הקומוניסטית של סין"

פתאום, 50 שנה לאחר שהאידיאולוגיה נשלחה אל פינה רחוקה, ארה״ב מגלה שהסכסוך שלה עם סין הוא בעצם מאבק בין העולם החופשי לדיקטטורה הגדולה ביותר עלי אדמות ● האם זה גילוי זמני של ימי בחירות בארה״ב, או שעצם ההגדרה של היחסים בין מעצמות העל עומדת להשתנות?

ווינד שליחים / צילום: נדב בן משה

חברת הקורקינטים WIND נכנסת לתחום המשלוחים בישראל

בצל משבר הקורונה, הבינו גם בחברה שתחום השליחויות הפך למשגשג במיוחד ושעליהם להמציא את עצמם מחדש למקרה שיפרוץ גל שני ● בתי העסק שיניעו את המהלך כוללים חנויות יין, מאפיות, קצביות, בתי מרקחת וסופרמרקטים ● תוך כמה זמן מתחייבים בחברה שהמשלוח יגיע?

ח"כ אריה דרעי./ צילום: רפי קוץ

אין כניסה למי שאינו אזרח ישראל, אלא אם כן מדובר באברך ומשפחתו

במכתב שעליו חתום שר הפנים אריה דרעי הוא מבשר כי אברכי הישיבות ובני משפחותיהם שמבקשים לשוב ארצה לחזור ללימוד, יקבלו היתר לכך ● האם בתקופה שבה החזרה לשגרה נעשית בהיסוס ובחשש מפני גל שני נכון לאפשר למאות תלמידים להגיע לישראל ודווקא מארה"ב מוכת הקורונה?

לשכת התעסוקה בתל אביב בחודש שעבר / צילום: רובי קסטרו - וואלה חדשות

ההקלות ששלחו מיליון ישראלים לחל"ת עומדות להסתיים, אבל באוצר עדיין לא טרחו לגבש מדיניות חדשה

בשבוע הבא יסתיימו ההקלות שהעניקה הממשלה למי שאיבד את עבודתו בתקופת הקורונה, אבל האוצר מעדיף לחכות ולא ליזום הטבות נוספות • מומחים לשוק התעסוקה מזהירים ממדיניות שתגרום לכך ששיעור האבטלה יישאר גבוה מאוד גם אחרי משבר הקורונה

חממה לגידול קנאביס/ צילום: shutterstock א.ס.פ.קריאייטיב

איבדו אמון? למה משקיעי הקנאביס בתל אביב לא מתרגשים מקבלת אישור הייצוא המיוחל אחרי שנה וחצי

המניות שקפצו עם אישור הייצוא על ידי משרד הכלכלה לפני שבועיים, מחקו את רוב העליות ● הסיבות: עדיין דרושים אישורי משרד הבריאות, האיחוד האירופי והמדינות המייבאות ● כעת השוק מחכה לראות אם המשלוחים ממריאים בפועל

אנטילופות ישראליות במרחב הפתוח של הספארי  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

האם יש כיסוי ביטוחי לרכב שנפגע מעדר אנטילופות בפארק הספארי?

בהחלטת ביהמ"ש העליון נקבע כי בשונה ממקרה שבו רכב נפגע ממתקן נפץ שהוצמד אליו, כאשר עדר אנטילופות פוגע ברכב בספארי מדובר בתאונת דרכים ויש כיסוי ביטוחי לנפגעים

בנימין נתניהו / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

דעה: משפט נתניהו מציב את המשפט בצבת הפוליטיקה - וזו סכנה גדולה

על התיקו הבלתי נסבל שעולה ממצב בו ראש ממשלה מכהן מועמד לדין ● וגם, למזלנו המערכת השיפוטית בשלב זה מפגינה מקצועיות ובטווח הקצר לפחות מפגינה עמידות ראויה לשבח בפני לחצי שני הצדדים. אך יש לחשוש לעתיד

יצחק תשובה / צילום: תמר מצפי

"לא נראה שיש משקיע מוסדי שישקיע כספי עמיתים בהנפקת דלק"

בסוף השבוע פנה משה ברקת למוסדיים בדרישה לקבלת מידע על הגיוס של 137 מיליון שקל בהנפקת המניות של קבוצת דלק ● לפי הערכות בשוק, אף גוף מוסדי לא השקיע בהנפקה כספי עמיתים

 ג'יבלי מאייר את משפט נתניהו / צילום: חן מענית, גלובס

כך תופסים את הרגע הנכון: מאייר "גלובס" גיל ג'יבלי בטור מיוחד

במעל שלושים שנות עבודה ב"גלובס", המאייר גיל ג'יבלי זכה לאייר מהשטח את המשפטים הגדולים של השנים האחרונות ● איך מתכוננים למשפט, מה החששות הכי גדולים ומי ביקש את האיור שלו מבית המשפט?

נתי כהן מנכל משרד התקשורת / צילום: איל יצהר

הערכות: מחירי המינימום במכרז הדור החמישי יגיעו לכ-200 מיליון שקל

מחיר המינימום שפרסם המשרד רחוק מההפחדות של חברות הסלולריות שהעריכו את עלות התדרים במאות מיליוני שקלים

נתניהו משדר עסקים כרגיל, אולם בית המשפט / צילום: עמית שאבי, ידיעות אחרונות

דעה: זה לא הימין שעומד למשפט, זו הפוליטיקה

משפט נתניהו הוא שיאו של תהליך ארוך בו מבקשות רשויות החוק לסרס את הפוליטיקה, לשעבד אותה ולהכפיף אותה לכללים משפטיים ● אלא שנתניהו, המבקש לחפות על פגמים שנפלו בהתנהלותו האישית, מבקש לצבוע את המאבק הצודק הזה בצבעי ימין ושמאל ● הטעות הזו טרגית

הפגנת עובדי אל על / צילום: ועד עובדי אל על

הצרות באל על: נציגות ועד העובדים יוצאת נגד טייסי החברה

לטענת נציגות עובדי אל על 50% מטייסי החברה (שמספרם עומד על כ-650) חזרו לעבוד בשכר מלא "למרות שאין בכך צורך אמיתי" ● מנציגות הטייסים נמסר: "לצערנו, מגזרים מסוימים בחברה פועלים בכל דרך על-מנת לסכל את תוכנית ההבראה של החברה ולהפיל את הבית על יושביו"

זוג קשישים בקניות בשוק / צילום: Oded Balilty, Associated Press

מחדל כפל הקצבאות: האם במשרד האוצר יצליחו למצוא 100 מיליון שקל עבור החלשים ביותר בחברה?

שר האוצר הנכנס ישראל כ"ץ התחייב למצוא פתרון תקציבי למקבלי קצבאות שנכנסו למעגל האבטלה בעקבות הקורונה, ואינם זכאים ל"כפל קצבאות", אך לא ידוע כמה כסף יוקצה ומתי ● ייתכן שמקבלי קצבאות הבטחת הכנסה וקצבאות מזונות יידרשו אפילו להשיב את מענק הקורונה

נשיא להב עו"ד רועי כהן ושר הכלכלה עמיר פרץ / צילום: להב, יח"צ

העוול ההיסטורי יתוקן בקרוב? חקיקת דמי אבטלה לעצמאים כבר בחוק ההסדרים הקרוב

בדיון בוועדת העצמאים והעסקים הקטנים, קבע שר הכלכלה עמיר פרץ כי הצעת חוק ממשלתית לדמי אבטלה לעצמאים תוגש כבר במהלך החודש הקרוב

סוכנות של חברת הרץ בדנבר, בסוף השבוע. קשיים כלכליים עוד מלפני המגפה / צילום: David Zalubowski, Associated Press

פרשנות - פשיטת הרגל של הרץ: כרוניקה של פעילות ממונפת

קצב ההתאוששות של ענף השכרת הרכב והליסינג, והסיכוי של החברות בענף לשרוד, תלוי במידה רבה במועד ובקצב שבו תחזור התעופה האזרחית לתקנה ובסינכרון בין המועד הזה לתקופת ההתאוששות שדרושה של תעשיית הרכב

בית המשפט החדש בבת ים / צילום: איל יצהר, גלובס

אושרו 532 יחידות דיור באזור התעסוקה של העיר בת ים

מטרת התוכנית שהופקדה הינה להקמת מתחם שישלב מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור במתחם הקוממיות באזור העסקים של בת-ים ● בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת 14 מבני תעסוקה והקמת שני רחובות חדשים המתחברים לרחוב הקוממיות

השר משה 40, רמת גן / הדמיה: שרפן

"אנחנו רק שמונה דירות, אבל לא היה פשוט עם כל הדיירים"

במקום 8 דירות בבניין שנמצא ברחוב השר משה 40 ברמת גן, בבניין החדש יהיו 24 דירות ● הדיירים יקבלו דירות גדולות יותר עם מעלית, חניה ומרפסת

בנימין נתניהו / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

משפט דרייפוס והקופסה השחורה: איך סיקרו את משפט נתניהו בעולם?

פתיחת משפט ראש הממשלה התקשתה להתברג לראש סדר היום באתרי החדשות בעולם ● כלי התקשורת האיטלקים דיווחו על ההאשמות ב"שמפניה וסיגרים" בעוד הכתב הצרפתי הבחין במפגינים מוחים נגד "משפט דרייפוס"

שדרה מרכזית בשטוקהולם, שבדיה. חנויות פתוחות והמון אנשים בחוץ, עסקים כרגיל. / צילום: David Keyton, Associated Press

דווקא בזמן מיתון: האם המודל הסקנדינבי יציל את כלכלות העולם?

בתקופה שברחבי העולם שכירים רבים הפכו מובטלים, ועצמאיים נמצאים בקשיים גדולים, נשאלת השאלה האם הגיע זמנה של הכלכלה לאמץ את הסוציאל-דמוקרטי של סקנדינביה ● האזינו

דביר בנדק בקמפיין מזרחי טפחות / צילום: יח"צ

פיקדון קורונה: כיצד הקמפיינים של הבנקים במשבר השפיעו על תדמיתם?

משבר הקורונה תפס את העולם הכלכלי בהפתעה ואילץ את הבנקים לקבל בזריזות החלטות שקשורות בשיווק, בפרסום ובאופן התקשורת עם הצרכנים ● מחקר שערכה סאפיו בקרב כ-100 מותגים מעלה תוצאות מעניינות ביחס לאסטרטגיות השונות שהבנקים נקטו ● מי המנצח הגדול?