שכירות | דעה

דעה: שוכרי נכסים? במקרים רבים החוק יעמוד לצדכם

חוק החוזים מאפשר לשוכרים שלא יכולים להשתמש בנכס ששכרו להשתחרר מהשכירות ללא קנס, במקרים מסוימים • מגפת הקורונה ללא ספק תהיה מקרה כזה

 

השוק בקריית שמונה. ריק בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס
השוק בקריית שמונה. ריק בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

עבור בעלי מסעדות ובתי קפה, משבר הקורונה מהווה מכת מוות. אלה כורעים גם כך תחת נטל ביורוקרטיה יקרה ומכבידה, רווחיות הולכת ונשחקת, חקיקה בנושא העובדים הזרים אשר חשפה אותם לאחרונה לחיובים רטרואקטיביים בשיעור של מאות אלפי שקלים, פסיקה תקדימית בעניין חוק הטיפים אשר הבריחה כוח עבודה חיוני, וכן הלאה.

עסקים קטנים ובינוניים ברובם אינם שוכר אסטרטגי בעל כוח מיקוח גבוה ויכולת לנהל מאבקים, ורבים מהם אינם מודעים כלל לזכויותיהם. בימים אלה, הם נמצאים לעתים שלא בצדק במגננה, שכן על פי רוב כאשר לא ניתן להשתמש בנכס למטרת השכירות, המשכיר הוא זה אשר ייחשב כמפר חיוב, והשוכר הוא הנפגע, הרשאי שלא לשלם דמי שכירות ואף לבטל את החוזה.

דיני הסיכול מאפשרים לצד לחוזה להפסיק לקיים חיוביו ואף לבטלו כאשר ההפרה נגרמה בשל נסיבות שאינן באשמתו. לפיכך, בנסיבות המתאימות, יהא רשאי שוכר להפסיק לשלם דמי שכירות, ואף למעלה מכך - להשתחרר מההתקשרות עם המשכיר, בלי שהשוכר היוצא יידרש לשלם פיצוי כלשהוא למשכיר.

לשכת עורכי הדין: חנויות בקניון פטורות משכר דירה; שוכרי דירות אינם פטורים

אמנם הנסיבות שבהן ניתן יהיה לעשות שימוש בדיני הסיכול צומצמו על ידי בתי המשפט, אך לדעתנו מקרה הקורונה - מגפה כלל-עולמית שלא ניתן היה לצפותה - עשוי בנסיבות המתאימות להיכנס בגדרן, כל עוד השוכר נוהג בתום-לב.

גם סעיף 43 לחוק החוזים מאפשר לחייב להשעות את חיובו במהלך התקופה שבה לא ניתן לקיים את החוזה. בנוסף ישנם סעיפי חוק אשר מתייחסים ספציפית לסיכול חוזי שכירות, ואשר נותנים מענה ישיר לאירועי הקורונה.

כך למשל, מקרה שבו נסגר מרכז מסחרי וסוכל למעשה השימוש במושכר. בסעיף 15 לחוק השכירות, ובפסיקת בתי המשפט המתייחסת אליו, נקבע כי היה ונמנע מן השוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה, יהא רשאי השוכר לבטל את חוזה השכירות, והיה ולא ביטל - פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע; יצוין כי השוכר לא יהיה רשאי להפסיק לשלם דמי שכירות לתקופה בלתי מוגבלת, והמשכיר מצידו יהא רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, להשתחרר מההתקשרות.

לדעתנו, גם אם אין מניעה פיזית מהגעה למושכר, עדיין מגפת הקורונה נכנסת תחת גדר סעיף 15 הנ"ל. כך למשל, בעבר הכיר בית המשפט העליון בסיכול הנובע מפעילות פלילית אלימה בסביבת המושכר. בענייננו, מדובר בפעילות נגיפית אלימה בסביבת המושכר, ואין חולק כי קיים חשש אמיתי של השוכר מקבלת קהל.

ומה אם שוכרים אחרים כן הפעילו את עסקם בהתעלם מהנגיף?

על פי בית המשפט, החלטה של שוכר פלוני ליטול על עצמו סיכון, אינה מחייבת שוכר אחר.

ומה במקרה שבו אין מניעה פיזית להגיע את החנות, אלא קיים צו המונע פתיחת העסק?

לדעתנו הוראות סעיף 15(א) הנ"ל תקפות גם כאן, שכן מניעת השימוש אינה חייבת להיות פיזית, והיא יכולה להיות גם משפטית, כגון צו בית משפט, או בענייננו - צו חירום.

בנוסף, להגנתו של השוכר במקרה כזה יכולה לעמוד טענת הסיכול הקבועה בסעיף 18(א) לחוק החוזים תרופות, שלפיו הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למונען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

בענייננו, אין חולק כי מדובר באירוע שלא ניתן היה לצפות בעת כריתת החוזה (להבדיל ממבצעים צבאיים ומלחמות, שלא הוכרו כאירוע בלתי צפוי במדינת ישראל), וכפועל יוצא סוכל חוזה השכירות והשוכר אינו חייב לשלם דמי שכירות בקופת המניעה.

גם המשפט העברי עומד לצד השוכר בנסיבות של מגפת הקורונה העולמית: "המקבל שדה מחברו [בחכירה] ואכלהּ חגב או נשדפה [פגעי טבע], אם מכת מדינה היא, מנכה לו מן חכורו. אם אינה מכת מדינה - אינו מנכה לו מן חכורו".

סיכומו של דבר, במקרים רבים החוק יעמוד לצידו של השוכר. סיכול מטרת השכירות זוכה למעמד ייחודי בדיני הסיכול הכלליים; השימוש במושכר הוא לב ליבו ותכליתו של הסכם השכירות; ובנסיבות החריגות של מגפת הקורונה שבהן נמנע מן השוכר לעשות שימוש במושכר, נמצאה המטרה שלשמה שכר את החנות מסוכלת וקמה לשוכר הזכות לבטל את הסכם השכירות. 

עורכי הדין גיא קולן (משמאל) ורפי נבון / צילום: יח"צ
 עורכי הדין גיא קולן (משמאל) ורפי נבון / צילום: יח"צ

הכותבים הם בעלי משרד קולן-נבון המתמחה בליווי עסקים קמעונאיים. אין באמור לעיל משום תחליף לייעוץ משפטי פרטני

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988