גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דעה: שוכרי נכסים? במקרים רבים החוק יעמוד לצדכם

חוק החוזים מאפשר לשוכרים שלא יכולים להשתמש בנכס ששכרו להשתחרר מהשכירות ללא קנס, במקרים מסוימים ● מגפת הקורונה ללא ספק תהיה מקרה כזה

 

השוק בקריית שמונה. ריק בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס
השוק בקריית שמונה. ריק בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

עבור בעלי מסעדות ובתי קפה, משבר הקורונה מהווה מכת מוות. אלה כורעים גם כך תחת נטל ביורוקרטיה יקרה ומכבידה, רווחיות הולכת ונשחקת, חקיקה בנושא העובדים הזרים אשר חשפה אותם לאחרונה לחיובים רטרואקטיביים בשיעור של מאות אלפי שקלים, פסיקה תקדימית בעניין חוק הטיפים אשר הבריחה כוח עבודה חיוני, וכן הלאה.

עסקים קטנים ובינוניים ברובם אינם שוכר אסטרטגי בעל כוח מיקוח גבוה ויכולת לנהל מאבקים, ורבים מהם אינם מודעים כלל לזכויותיהם. בימים אלה, הם נמצאים לעתים שלא בצדק במגננה, שכן על פי רוב כאשר לא ניתן להשתמש בנכס למטרת השכירות, המשכיר הוא זה אשר ייחשב כמפר חיוב, והשוכר הוא הנפגע, הרשאי שלא לשלם דמי שכירות ואף לבטל את החוזה.

דיני הסיכול מאפשרים לצד לחוזה להפסיק לקיים חיוביו ואף לבטלו כאשר ההפרה נגרמה בשל נסיבות שאינן באשמתו. לפיכך, בנסיבות המתאימות, יהא רשאי שוכר להפסיק לשלם דמי שכירות, ואף למעלה מכך - להשתחרר מההתקשרות עם המשכיר, בלי שהשוכר היוצא יידרש לשלם פיצוי כלשהוא למשכיר.

לשכת עורכי הדין: חנויות בקניון פטורות משכר דירה; שוכרי דירות אינם פטורים

אמנם הנסיבות שבהן ניתן יהיה לעשות שימוש בדיני הסיכול צומצמו על ידי בתי המשפט, אך לדעתנו מקרה הקורונה - מגפה כלל-עולמית שלא ניתן היה לצפותה - עשוי בנסיבות המתאימות להיכנס בגדרן, כל עוד השוכר נוהג בתום-לב.

גם סעיף 43 לחוק החוזים מאפשר לחייב להשעות את חיובו במהלך התקופה שבה לא ניתן לקיים את החוזה. בנוסף ישנם סעיפי חוק אשר מתייחסים ספציפית לסיכול חוזי שכירות, ואשר נותנים מענה ישיר לאירועי הקורונה.

כך למשל, מקרה שבו נסגר מרכז מסחרי וסוכל למעשה השימוש במושכר. בסעיף 15 לחוק השכירות, ובפסיקת בתי המשפט המתייחסת אליו, נקבע כי היה ונמנע מן השוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה, יהא רשאי השוכר לבטל את חוזה השכירות, והיה ולא ביטל - פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע; יצוין כי השוכר לא יהיה רשאי להפסיק לשלם דמי שכירות לתקופה בלתי מוגבלת, והמשכיר מצידו יהא רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, להשתחרר מההתקשרות.

לדעתנו, גם אם אין מניעה פיזית מהגעה למושכר, עדיין מגפת הקורונה נכנסת תחת גדר סעיף 15 הנ"ל. כך למשל, בעבר הכיר בית המשפט העליון בסיכול הנובע מפעילות פלילית אלימה בסביבת המושכר. בענייננו, מדובר בפעילות נגיפית אלימה בסביבת המושכר, ואין חולק כי קיים חשש אמיתי של השוכר מקבלת קהל.

ומה אם שוכרים אחרים כן הפעילו את עסקם בהתעלם מהנגיף?

על פי בית המשפט, החלטה של שוכר פלוני ליטול על עצמו סיכון, אינה מחייבת שוכר אחר.

ומה במקרה שבו אין מניעה פיזית להגיע את החנות, אלא קיים צו המונע פתיחת העסק?

לדעתנו הוראות סעיף 15(א) הנ"ל תקפות גם כאן, שכן מניעת השימוש אינה חייבת להיות פיזית, והיא יכולה להיות גם משפטית, כגון צו בית משפט, או בענייננו - צו חירום.

בנוסף, להגנתו של השוכר במקרה כזה יכולה לעמוד טענת הסיכול הקבועה בסעיף 18(א) לחוק החוזים תרופות, שלפיו הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למונען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

בענייננו, אין חולק כי מדובר באירוע שלא ניתן היה לצפות בעת כריתת החוזה (להבדיל ממבצעים צבאיים ומלחמות, שלא הוכרו כאירוע בלתי צפוי במדינת ישראל), וכפועל יוצא סוכל חוזה השכירות והשוכר אינו חייב לשלם דמי שכירות בקופת המניעה.

גם המשפט העברי עומד לצד השוכר בנסיבות של מגפת הקורונה העולמית: "המקבל שדה מחברו [בחכירה] ואכלהּ חגב או נשדפה [פגעי טבע], אם מכת מדינה היא, מנכה לו מן חכורו. אם אינה מכת מדינה - אינו מנכה לו מן חכורו".

סיכומו של דבר, במקרים רבים החוק יעמוד לצידו של השוכר. סיכול מטרת השכירות זוכה למעמד ייחודי בדיני הסיכול הכלליים; השימוש במושכר הוא לב ליבו ותכליתו של הסכם השכירות; ובנסיבות החריגות של מגפת הקורונה שבהן נמנע מן השוכר לעשות שימוש במושכר, נמצאה המטרה שלשמה שכר את החנות מסוכלת וקמה לשוכר הזכות לבטל את הסכם השכירות. 

עורכי הדין גיא קולן (משמאל) ורפי נבון / צילום: יח"צ

הכותבים הם בעלי משרד קולן-נבון המתמחה בליווי עסקים קמעונאיים. אין באמור לעיל משום תחליף לייעוץ משפטי פרטני

עוד כתבות

רמי לוי / צילום: שלומי יוסף

מאמין בפיתוח בשר מלאכותי: רמי לוי השקיע במיט-טק במסגרת גיוס של 20 מיליון שקל

במקביל להשקעה, חתמה מיט-טק על הסכם מסחרי ראשון עם קבוצת אדום לקידום מוצריה בשוק הבינלאומי

כפר הנופש עין זיוון משתדרג ומציג גם כמה אטרקציות/ צילום: עדי פרץ

הצימרים בארץ היו יקרים בשבועות? ייתכן שהם יתייקרו עוד יותר

כ-80% ממקומות האירוח באזור הצפון פתחו שעריהם, ואף החזירו עובדים מחל"ת תוך שהפסידו את המענק שהאוצר פרסם ● לא מעט נופשים דיווחו על זינוק במחירים לאור הביקוש העצום ● אל החגיגה לא הצטרפו חלק מבתי המלון, שמכוונים ל-14 ליוני

קרנות ההייטק יכולות לגוון את תיק ההשקעות / צילום:Shutterstock :א.ס.א.פ קרייטיב

כיצד תעמוד תעשיית ניהול תיקי ההשקעות במבחן הקורונה?

בשנים האחרונות נבלמה הצמיחה של תעשיית ניהול התיקים, שבסוף 2019 ניהלה נכסי ציבור בהיקף של כ-295 מיליארד שקל ● יוזמות של רשות ני"ע עשויות לחולל תפנית במגמה

אבי בן טל, מנכ"ל רשת 13  / צילום: ינאי יחיאל

עורך הדין של ידיעות ייצג את הנהלת חדשות 13 במאבק מול העובדים

מנכ"ל רשת 13 אבי בן טל החליט להפסיק את ההתקשרות עם משרד פישר בכר  ולהעביר את הייצוג במאבק למשרדו של אריאל שמר ● משרדו של שמר נחשב למשרד המתמחה בדיני עבודה ומזוהה עם קו אגרסיבי מאוד

בינה מלאכותית / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

האו"ם נותן חסות לכלי בינה מלאכותית למקבלי החלטות וקובעי מדיניות

הכלי, ששמו Policy Priority Inference, ישמש ממשלות וקובעי מדיניות בפתרון בעיות כמו רעב, התחממות גלובלית, עוני ואי-שוויון מגדרי

טדי שגיא / צילום: יונתן בלום, גלובס

המיליונרים החדשים של טדי שגיא: מנהלי KAPE מימשו מחצית מהאופציות תמורת כ-60 מיליון שקל

זאת לאחר שהגדילו את שווי החברה מ-40 מיליון דולר לכ-400 מיליון דולר בארבע שנים שקל ● שגיא, שהינו בעל השליטה, הגדיל את חלקו בחברה

מוטי בן משה, בעל השליטה בדור אלון / צילום: אלון רון

נכסים בשווי של 730 מיליון שקל: האם מוטי בן משה יצליח לאשר עסקת בעלי עניין גדולה?

העסקה שמוביל בן משה כוללת העברת מבנים וקרקעות מדור אלון לרבוע כחול נדל"ן תמורת הקצאת מניות ● בן משה שולט בשתיים באמצעות אלון רבוע כחול, שאת פעילויות הנדל"ן שלה הוא מעוניין לרכז ברבוע כחול נדל"ן

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הבורסה בת"א עברה לעליות במהלך חד; טבע קופצת בכ-4%

רגיעה יחסית בזירת הקורונה - אתמול התגלו 59 נדבקים חדשים ● ישראמקו תחלק 280 מיליון שקל כדיבידנד

איתן יוחננוף, מנכ"ל החברה / צילום: תמר מצפי

משבר הקורונה הקפיץ את הרווח של יוחננוף ב-34%

המכירות של קמעונאית המזון, שבשליטת משפחת יוחננוף, צמחו בשיעור של 13% במהלך הרבעון הראשון של 2020 ● בכוונת הרשת להמשיך במכירות האונליין עמן החלה בצל משבר הקורונה גם ב" ימי שגרה"

מפגין מול בית עסק להחלפת צ'קים שעולה באש ביום שישי במיניאפוליס, העיר שבה נרצח ג'ורג' פלויד בן ה-46  / צילום: John Minchillo, AP

כך משבר השמאל העולמי הוביל להפגנות האלימות בארצות הברית

לאחר שנים בהן דמם, נראה שהשמאל העולמי מתעורר ● ההפגנות הסוערות בארה"ב, כמו מחאות האקלים בהן השתתפו צעירים רבים, הן תולדה של הזנחת מעמד הביניים ע"י המערכת הקפיטליסטית ● ד"ר דב חנין מתארח בפודקאסט "קטע כלכלי", ומשוכנע שמכאן יעלה שמאל חדש ● האזינו

רביד גבריאל, הבעלים של סטודיו Different Pulses לקעקועים בתל אביב / צילום: טרז גוזטפסון

"בעל החנות ויתר לי על שכירות לאורך כל משבר הקורונה"

רביד גרמיאל מתל אביב היא בעלת סטודיו לקעקועים, שרוב הכנסותיו נסמכות על אמנים אורחים מחו"ל ● "זאת הייתה תקופה לא פשוטה. המון הוצאות, בלי הכנסות" ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

אישור החוק הנורבגי בוועדת חוק, חוקה ומשפט בכנסת / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ועדת חוק חוקה ומשפט אישרה את "החוק הנורבגי" לקריאה ראשונה

ההצבעה על החוק במליאת הכנסת צפויה עוד היום ● החוק הנורבגי יאפשר לחברי כנסת שהתמנו לשרים להתפטר מן הכנסת, ולחזור ולכהן כחברי הכנסת מיד עם תום תקופת כהונתם בממשלה ● הוא אושר ברוב של 8 תומכים מול 6 מתנגדים

אודי אדירי/ צילום: דוד פרץ

לראשונה: מפעלי תעשייה יקבלו גז נוזלי מיובא

משרד האנרגיה יאפשר לראשונה למפעלי תעשייה לרכוש גז טבעי נוזלי (גט"ן) מיובא, במחיר של 3.5 דולר ליחידת חום לעומת מחיר של 6 דולר ומעלה שהם משלמים היום על גז המסופק בצנרת ממאגרי הגז של ישראל

תוכנית עבודה / עיבוד: גלובס

איך מחברים את קטר ההייטק לקרונות? הצטרפו לשידור החי

למה בועת ההייטק לא נפרצת, מה מונע מחברות בתחומים מסורתיים לעבוד עם סטארט-אפים ואיך מכינים את כוח האדם למאה ה-21? ● אימוץ טכנולוגיות: האתגרים הניהוליים

יובל שטייניץ / צילום: איל יצהר

יעד חדש ל-2030: 30% מייצור החשמל יהיה מאנרגיה מתחדשת

שר האנרגיה יובל שטייניץ הציג תוכנית להגדלת היקף ייצור החשמל מהשמש, שתחייב השקעות בהיקף של 80 מיליארד שקל ● מדיניות ממשלתית תעודד התקנת פאנלים על גגות, מאגרי מים ושטחי קרקע בהיקף 140 אלף דונם

משה גפני בדיון של וועדת הכספים / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ועדת הכספים אישרה תוספת של 14 מיליארד שקל לתקציב החירום לטיפול בקורונה

ישיבת הועדה נעצרה כמה פעמים לאחר שיו"ר הועדה, משה גפני, לא קיבל הסברים מדויקים על סעיפי תקציב החירום ● גפני: "לא אכנס דיונים של הוועדה ולא אאשר את הצעת החוק עד שלא יתקבל דיווח מלא על הביצוע של 80 המיליארד שכבר אושרו"

בנימין נתניהו ובני גנץ בהשבעת הכנסת ה-35 / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

"תיאוריות הקונספירציה מגיעות למקומות הזויים": רה"מ הודף את הטענות נגד "חוק הקורונה"

נתניהו: "אנחנו דיברנו על טבעת, צמיד. עם מובילאיי, קטן כזה. למדידת מרחק. משהו שהוא לגמרי וולנטרי. לא תהיה שום שתילה של חיישן באף אחד" ● עוד הבהיר רה"מ כי לא תהיה חקיקה שתאפשר למשטרה לפרוץ לתוך בתי אזרחים ● גנץ: אנחנו נגן על שלטון החוק

דורית קדוש, ראש מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך / צילום: שלומי יוסף, גלובס

לאחר כשנתיים בלבד: המנהלת החיצונית של מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך פורשת

דורית קדוש הייתה הייבוא הבכיר של יו"רית הרשות ענת גואטה, שהביאה אותה מדלויט ● "תסיים את תפקידה בזמן הקרוב"

גבי רוטר, הראל ויזל, רמי שביט. המודל החדש לחישוב התגמולים / עיצוב: טלי בוגדנובסקי , גלובס

ותודה לישראל כ"ץ: שר האוצר רק נכנס לתפקיד וכבר הצליח להקפיץ את המענק השנוי במחלוקת לקמעונאים הגדולים

שר האוצר הוביל שינוי בשיטת חישוב התגמולים להחזרת עובדים, שלא תתבסס על מידת הפגיעה או על אחוז העובדים שמוחזרים לעבודה ● באוצר ובמשרד הכלכלה רבים על הקרדיט על תגמול עסקים ● אחד מבעלי הרשתות: "חודשיים וחצי לא קיבלנו שקל. מישהו סופר גם את ההפסדים שלנו?"

דורי נאוי / צילום: איל יצהר

דורי נאוי חזר בו מכוונתו לעבור לגור במיאמי; המניה מזנקת

בעדכון בנושא שפרסמה אחים נאוי היא ציינה, כי החלטתו של דורי נאוי התקבלה לאחר פניית דירקטוריון החברה אליו "בבקשה שיחזור בו מהכוונה להעתקת המגורים, בעיקר לאור הודעתו של שאול נאוי לחברה" על סיום תפקידו