גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דעה: שוכרי נכסים? במקרים רבים החוק יעמוד לצדכם

חוק החוזים מאפשר לשוכרים שלא יכולים להשתמש בנכס ששכרו להשתחרר מהשכירות ללא קנס, במקרים מסוימים ● מגפת הקורונה ללא ספק תהיה מקרה כזה

 

השוק בקריית שמונה. ריק בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס
השוק בקריית שמונה. ריק בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

עבור בעלי מסעדות ובתי קפה, משבר הקורונה מהווה מכת מוות. אלה כורעים גם כך תחת נטל ביורוקרטיה יקרה ומכבידה, רווחיות הולכת ונשחקת, חקיקה בנושא העובדים הזרים אשר חשפה אותם לאחרונה לחיובים רטרואקטיביים בשיעור של מאות אלפי שקלים, פסיקה תקדימית בעניין חוק הטיפים אשר הבריחה כוח עבודה חיוני, וכן הלאה.

עסקים קטנים ובינוניים ברובם אינם שוכר אסטרטגי בעל כוח מיקוח גבוה ויכולת לנהל מאבקים, ורבים מהם אינם מודעים כלל לזכויותיהם. בימים אלה, הם נמצאים לעתים שלא בצדק במגננה, שכן על פי רוב כאשר לא ניתן להשתמש בנכס למטרת השכירות, המשכיר הוא זה אשר ייחשב כמפר חיוב, והשוכר הוא הנפגע, הרשאי שלא לשלם דמי שכירות ואף לבטל את החוזה.

דיני הסיכול מאפשרים לצד לחוזה להפסיק לקיים חיוביו ואף לבטלו כאשר ההפרה נגרמה בשל נסיבות שאינן באשמתו. לפיכך, בנסיבות המתאימות, יהא רשאי שוכר להפסיק לשלם דמי שכירות, ואף למעלה מכך - להשתחרר מההתקשרות עם המשכיר, בלי שהשוכר היוצא יידרש לשלם פיצוי כלשהוא למשכיר.

לשכת עורכי הדין: חנויות בקניון פטורות משכר דירה; שוכרי דירות אינם פטורים

אמנם הנסיבות שבהן ניתן יהיה לעשות שימוש בדיני הסיכול צומצמו על ידי בתי המשפט, אך לדעתנו מקרה הקורונה - מגפה כלל-עולמית שלא ניתן היה לצפותה - עשוי בנסיבות המתאימות להיכנס בגדרן, כל עוד השוכר נוהג בתום-לב.

גם סעיף 43 לחוק החוזים מאפשר לחייב להשעות את חיובו במהלך התקופה שבה לא ניתן לקיים את החוזה. בנוסף ישנם סעיפי חוק אשר מתייחסים ספציפית לסיכול חוזי שכירות, ואשר נותנים מענה ישיר לאירועי הקורונה.

כך למשל, מקרה שבו נסגר מרכז מסחרי וסוכל למעשה השימוש במושכר. בסעיף 15 לחוק השכירות, ובפסיקת בתי המשפט המתייחסת אליו, נקבע כי היה ונמנע מן השוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה, יהא רשאי השוכר לבטל את חוזה השכירות, והיה ולא ביטל - פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע; יצוין כי השוכר לא יהיה רשאי להפסיק לשלם דמי שכירות לתקופה בלתי מוגבלת, והמשכיר מצידו יהא רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, להשתחרר מההתקשרות.

לדעתנו, גם אם אין מניעה פיזית מהגעה למושכר, עדיין מגפת הקורונה נכנסת תחת גדר סעיף 15 הנ"ל. כך למשל, בעבר הכיר בית המשפט העליון בסיכול הנובע מפעילות פלילית אלימה בסביבת המושכר. בענייננו, מדובר בפעילות נגיפית אלימה בסביבת המושכר, ואין חולק כי קיים חשש אמיתי של השוכר מקבלת קהל.

ומה אם שוכרים אחרים כן הפעילו את עסקם בהתעלם מהנגיף?

על פי בית המשפט, החלטה של שוכר פלוני ליטול על עצמו סיכון, אינה מחייבת שוכר אחר.

ומה במקרה שבו אין מניעה פיזית להגיע את החנות, אלא קיים צו המונע פתיחת העסק?

לדעתנו הוראות סעיף 15(א) הנ"ל תקפות גם כאן, שכן מניעת השימוש אינה חייבת להיות פיזית, והיא יכולה להיות גם משפטית, כגון צו בית משפט, או בענייננו - צו חירום.

בנוסף, להגנתו של השוכר במקרה כזה יכולה לעמוד טענת הסיכול הקבועה בסעיף 18(א) לחוק החוזים תרופות, שלפיו הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למונען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

בענייננו, אין חולק כי מדובר באירוע שלא ניתן היה לצפות בעת כריתת החוזה (להבדיל ממבצעים צבאיים ומלחמות, שלא הוכרו כאירוע בלתי צפוי במדינת ישראל), וכפועל יוצא סוכל חוזה השכירות והשוכר אינו חייב לשלם דמי שכירות בקופת המניעה.

גם המשפט העברי עומד לצד השוכר בנסיבות של מגפת הקורונה העולמית: "המקבל שדה מחברו [בחכירה] ואכלהּ חגב או נשדפה [פגעי טבע], אם מכת מדינה היא, מנכה לו מן חכורו. אם אינה מכת מדינה - אינו מנכה לו מן חכורו".

סיכומו של דבר, במקרים רבים החוק יעמוד לצידו של השוכר. סיכול מטרת השכירות זוכה למעמד ייחודי בדיני הסיכול הכלליים; השימוש במושכר הוא לב ליבו ותכליתו של הסכם השכירות; ובנסיבות החריגות של מגפת הקורונה שבהן נמנע מן השוכר לעשות שימוש במושכר, נמצאה המטרה שלשמה שכר את החנות מסוכלת וקמה לשוכר הזכות לבטל את הסכם השכירות. 

עורכי הדין גיא קולן (משמאל) ורפי נבון / צילום: יח"צ

הכותבים הם בעלי משרד קולן-נבון המתמחה בליווי עסקים קמעונאיים. אין באמור לעיל משום תחליף לייעוץ משפטי פרטני

עוד כתבות

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון./ צילום: רפי קוץ

בנק ישראל מעדכן את הצמיחה על רקע החזרה לשגרה המהירה מהצפוי

לא שולל הורדת ריבית נוספת, ומעריך שהאבטלה לא תחזור לרמות של לפני המשבר לפני 2022 ● "קצב הסרת המגבלות בפועל היה מהיר משהערכנו, אולם אנו ממשיכים להעריך שעד סוף יוני עיקר המגבלות יוסרו"

ווינד שליחים / צילום: נדב בן משה

חברת הקורקינטים WIND נכנסת לתחום המשלוחים בישראל

בצל משבר הקורונה, הבינו גם בחברה שתחום השליחויות הפך למשגשג במיוחד ושעליהם להמציא את עצמם מחדש למקרה שיפרוץ גל שני ● בתי העסק שיניעו את המהלך כוללים חנויות יין, מאפיות, קצביות, בתי מרקחת וסופרמרקטים ● תוך כמה זמן מתחייבים בחברה שהמשלוח יגיע?

יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק / צילום: גדעון לוין

תשובה ממשיך לממש: קבוצת דלק מכרה לקרן נוי תמלוגי "תנין" ו"כריש" ב-318 מיליון שקל

מלבד מימוש זה, התחייבה קבוצת דלק לפעול גם לאיגוח תמלוגי-העל ממאגר הגז "לוויתן", בסכום שלא יפחת מ-600 מיליון שקל, או לחילופין למכור אותם בערך כלכלי הוגן ההולם את סכום המינימום באיגוח

סניף של אלבר / צילום: איל יצהר, גלובס

אלי אלעזרא ובכירי אלבר נוספים זומנו לשימוע לפני העמדה לדין פלילי

הפרקליטות זימנה לשימוע את מנכ"ל אלבר הקודם ינון עמית, את המנכ"ל הנוכחי אורן אלעזרא ואת היו"ר אלי אלעזרא לצד חשודים נוספים בפרשת הייבוא המקביל של רכבים ורשיונות ייבוא במירמה ● מדובר אלבר נמסר: "בעלי החברה נפלו קורבן להונאה ושמם שורבב לפרשה שהם לא חלק ממנה"

בנימין נתניהו / צילום: אלכס קולומויסקי, ידיעות אחרונות

מי שומר על השומרים: האם לפרקליט המדינה והיועמ"ש אין שום בקרה?

לפי נתניהו, האנשים שהגישו נגדו כתב האישום נהנים מחסינות מביקורת ● האומנם? 
"המשרוקית של גלובס" 

יו"ר רשות ניירות ערך, ענת גואטה  / צילום: ענבל מרמרי

רשות ני"ע פועלת למסד דירוג חוב כפול לכל מנפיקות האג"ח

המהלך צפוי להשפיע גם על החברות המדורגות עצמן, שלא יוכלו לבחור בחברה אחת שתעניק להן את הדירוג "הנוח" יותר מבחינתן ● הנושא עלה לאחרונה לכותרות לאחר שקבוצת דלק החליטה להפסיק התקשרותה עם  מידרוג, לאחר שזו חתכה ב-14 דרגות את דירוג החוב של הקבוצה

שלמה רודב / צילום: תמר מצפי

דרישה מבזק להפריש 680 מיליון שקל בגין תביעה שהוכרה כייצוגית

התביעה הוגשה ב-2015 על רקע אי דיווח של בזק והסתרת מידע שלילי על רפורמת השוק הסיטונאי והנזק שהרפורמה תגרום לחברה

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

המסחר בבורסה בתל אביב צפוי להיפתח על רקע המשך עונת הדוחות

שגריר פרסמה אתמול דוחות  וחשפה שחיקה תפעולית בצל מגזר שיתוף הרכבים ● פז רשמה הפסד נטו של 125 מיליון שקל כתוצאה מנפילת מחיר הנפט ● בין החברות שידווחו היום: אלביט מערכות, הבורסה לני"ע, אבוג'ן ומטריקס

דף הטוויטר המזויף של יעקב ליצמן / צילום: צילום מסך

האם טוויטר העניקה תו אותנטיות לעמוד הפיקטיבי של השר יעקב ליצמן?

תופעת הפרופילים המזוייפים היא לא עניין חדש ברשת המצייצים, אולם מה שנראה כחריג במקרה של השר ליצמן, הוא שאת הפרופיל המדומה עיטר וי כחול - כזה המעניק גושפנקה לאותנטיות שלו

ד"ר אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי וצופה צמיחה מהירה ב-2021 בהנחה שלא יהיה גל תחלואה נוסף

בבנק ישראל מעריכים כי שיעור האבטלה במחצית השנייה של 2020 צפוי לעלות ל-8.5% ● חטיבת המחקר צופה התכווצות של 4.5% בתוצר בשנת 2020 אך צמיחה מהירה ב-2021 ● היקף ההשבתה של המשק הצטמצם לכ-19% באמצע מאי לעומת 36% בשיא המשבר

רפא גוזאלו / צילום: Javier Guridi & Carlos Frutos

15 דקות ביום: מסלולי לימוד חדשים מאתגרים את האוניברסיטאות

האם תואר שני שמציעה חברה עסקית מסמן מגמה חדשה באופן שבו חברות מכשירות עובדים?

המעבדה של גיליאד / צילום: Gilead Sciences Inc, רויטרס

גיליאד מציגה תוצאות מעודדות ואוקספורד מתקדמת בניסוי החיסונים

תוצאות של הניסוי המבוקר הראשון הראו שהתרופה מקצרת את זמן ההחלמה ● במקביל, המרוץ לחיסון מתקדם בחברות מסחריות ובגופי מחקר: אוניברסיטת אוקספורד חתמה על הסכם ייצור ושיווק עם אסטרהזנקה

יאיר לפיד / צילום: רפי קוץ, גלובס

יו״ר האופוזיציה לפיד: "משפט נתניהו התחיל בהסתה פרועה נגד שלטון החוק"

יו"ר האופוזיציה התייחס היום בישיבת סיעת יש עתיד-תלם לפתיחת המשפט נגד ראש הממשלה ● "מדינת ישראל בסכנה מבפנים, מראש הממשלה ומהשרים"

מוכר בכניסה לחנות מחכה ללקוחות. העסקים מתקשים לחזור לשגרה לאחר תקופת הסגר הממושכת / צילום: כדיה לוי, גלובס

יותר גרוע ממשבר 2008: המשק התכווץ ברבעון הראשון בשיעור שיא של 20 שנה

לפי אומדן ראשון של הלמ"ס, המשק התכווץ ב-7.1% לעומת הרבעון הקודם ● הפגיעה הקשה ביותר: בצריכה הפרטית ● יצוא הסחורות והשירותים ירד ב-0.5% בלבד ● שיא הפגיעה עוד לפנינו

נתב"ג בימי קורונה / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

בענף התיירות כבר מתחילים להניע מנועים, וזאת על אף חוסר הוודאות של המדינה

על אף שהסרת ההנחיות לחובה בבידוד לשבים או לנכנסים ארצה לא נראית באופק, וחרף הדרישה שהזכאים להיכנס לגבולות המדינה מחוייבים בדרכון ישראלי, ענף התעופה מתחיל להראות סימנים של חזרה לפעילות ● אילו חברות תעופה וסוכנויות נסיעות כבר מציעות דילים לקיץ ולאן

לקוחות בחנות אפל בבייג'ין, בחודש שעבר  / צילום: רויטרס

עם חצי טריליון דולר, אפילו המגפה לא תחליש את ענקיות הטכנולוגיה

ענקיות הטכנולוגיה הגיעו למשבר הנוכחי חזקות מתמיד - עם קופות מזומנים דשנות, השקעות עתק על מחקר ופיתוח ונכונות לבצע רכישות • לא רק שהמוצרים והשירותים שלהן חיוניים בזמן המשבר, הן גם מסוגלות לנצל אותו כדי להשאיר את המתחרים הפוטנציאליים הרחק מאחור

גונן אוסישקין  / צילום: סיון פרג'

מנכ"ל אל על מגיב לפיצוץ עם ועד העובדים: לא נאפשר אלימות

"אני וכל חברי ההנהלה נחושים ופועלים לקראת הגעה לסיום מהיר של התהליך לקבלת הלוואה וחתימה על הסכם עבודה" - כך לפי מכתב ששלח מנכ"ל אל על גונן אוסישקין לעובדים ● בתוך כך, יו"ר ועד תע"א יאיר כץ קרא ליו"ר ההסתדרות לחזור בו מן ההשעיה

לופטהנזה /צילום :  Shutterstock.

לופטהנזה בדרך לקבל סיוע ממשלתי בסך 9 מיליארד אירו מגרמניה

קבלת הסיוע עדיין לא אושרה רשמית ע"י לופטהנזה ● בהודעה לעיתונות שפירסמה לופטהנזה נאמר כי הקרן הפדרלית לייצוב כלכלי של גרמניה, שבאה לעזרת חברות שנפגעו על-ידי התפרצות מגפת הקורונה, אישרה "חבילת ייצוב" בתמיכת הנהלת החברה

צקי נחמני, בעלים של בתי ספר ללימודי ערבית / צילום: תמונה פרטית

"לפני הקורונה היו בעסק 32 מורים. עכשיו כולם בחל"ת"

צקי נחמני, בעלים של בתי ספר ללימודי ערבית, תושב ירושלים, בן 35 ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

 

ראש הממשלה בנימין נתניהו באולם בית המשפט / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

כך הצליח הנאשם נתניהו לביים לעצמו נאום נטול הפרעות במסדרון של בית המשפט

נתניהו ואנשיו ניסו והצליחו לשלוט בסיקור התקשורתי של הדיון הראשון במשפט ● הסמכות הנרחבת של מאבטחי השב"כ, שיתוף הפעולה עם הנהלת בתי המשפט והחשש מפני הקורונה סייעו לנתניהו לנאום בזמן שעיתונאים נאלצו לשהות בקומה אחרת