גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לשכת עורכי הדין: חנויות בקניון פטורות משכר דירה; שוכרי דירות אינם פטורים

בנייר עמדה שנשלח לשר המשפטים מסבירים בכירי הלשכה כי עסקים שהושבתו כליל עקב תקנות החירום בגין הקורונה, פטורים משפטית מחובת תשלום שכר דירה ● עם זאת, לא ניתן לקבל קשיים כלכליים שאליהם נקלעו שוכרי דירות כסיבה להפרת החוזה

עו"ד אבי חימי, יו"ר לשכת עורכי הדין / צילום: דרור סיתהכל
עו"ד אבי חימי, יו"ר לשכת עורכי הדין / צילום: דרור סיתהכל

שוכרי הדירות אינם זכאים להנחות או לפטור מתשלומי שכר הדירה מכוח דיני חוזים וכמותם גם עסקים שעיקר פעילותם אינה מבוססת על הון לא אנושי, ועסקים שחקיקת החירום אינה אוסרת עליהם לפעול בכוח-אדם מלא.

לעומת זאת, לחנויות בקניונים שנסגרו ולעסקים שנסגרו יש זכות שלא לשלם דמי שכירות בעבור התקופה שבה נמנע מהם לפעול. כך כותבת לשכת עורכי הדין בנייר עמדה מפורט ששלחה לשר המשפטים אמיר אוחנה, בעניין ההשלכות המשפטיות-חוזיות של מגיפת הקורונה.

נייר העמדה, בן ה-33 עמודים, נכתב על-ידי בכירי הלשכה: ראש הלשכה אבי חימי; אברהם ללום ולירז, ראש יו"רי פורום קניין ומקרקעין; ואילן בומבך יו"ר פורום בתי המשפט. נייר העמדה מפרט את עמדת הלשכה באשר לעקרונות של סיכול חוזה, התאמת חוזה לנסיבות משתנות, תום-לב, וכוח עליון שהועלו בגלל המגיפה לסדר היום בכל הקשור לעולם השכירות בישראל.

לדברי הכותבים, נייר העמדה נועד "להציג תמונה משפטית ביחס להשלכות החוזיות האפשריות של המגיפה העולמית הנגרמת על-ידי נגיף הקורונה על התקשרויות חוזיות מסחריות בכלל ועל הסכמי שכירות בפרט, וזאת בהתאם לדין הישראלי".

המצוקה שהתעוררה והבעיות החמורות אליהן נקלעו שוכרים מכל הסוגים - משרדים, מסחר ומגורים - שנובעות מהמשבר שמתחולל במשק בעקבות פרוץ מגפת הקורונה, עלו על-ידי שוכרי דירות שנקלעו לקשיים, רשות קמעוניות שנסגרו תחת צווי חירום ועסקים אחרים שפועלים כיום בצורה חלקית.

בשבוע שעבר הוקמה ועדה במשרד הפנים לבדוק את עניין יישום עיקרון "הכוח העליון" או "סוכל החוזה", שמשמעם גורמים בלתי צפויים ושלא ניתן להתמודד איתם, שמאפשרים לאחד מהצדדים להפר התחייבויות חוזיות שלו, מבלי שהדבר ייחשב לו כהפרת חוזה על כל הפיצויים הנלווים להפרה כזו כרגיל. עד כה בית המשפט העליון הקשיח מאוד את הגדרת הכוח העליון, וגם מקרים של מלחמות, למשל, לא נחשבו בעיניו לכאלה שמצדיקים הפרות חוזים. ואולם דיני החוזים מכירים גם בנסיבות אחרות שיכולות להביא למקרים שמשמעם הפרת חוזה, מבלי שהדבר ייחשב לכזה.

"יש להניח כי האופי הרוחבי והמקיף של תופעת הקורונה, המשפיע באופן קיצוני על כל תחומי החיים בישראל ובעולם, יוביל את בית המשפט העליון לגיבוש מדיניות שיפוטית כוללת המתייחסת לאופי המיוחד של תופעה זו. אולי אף המחוקק ידרש לגיבוש חקיקה לאור ההשפעה הכוללת של תופעת הקורונה. קשה להעריך מראש את 'כיווני התנועה' בנדון.

"כללית, כיוון שהכל מושפעים מהקורונה, אפשר, מחד גיסא, כי הגישה העקרונית הכוללת תחתור להגמשה מרבית של האחריות החוזית והתכנים החוזיים, ברוח הפסיקה בעקבות ההתפרצות האינפלציונית של מאות אחוזים בשנה בישראל בשנות ה- 80 . מאידך גיסא, תיתכן עמדה הפוכה, אשר לאור האינטרס המשותף ביציבות חוזית בהינתן המשבר החריף, והפגיעה בכל הגורמים במשק, תעדיף להימנע מ'שבירת כלים משפטית' ותצמצם את הפגיעה בוודאות המשפטית. 'דרך אמצע' אשר עשויה להינקט היא שמירה

על יציבות החבויות החוזיות הראשוניות, תוך ריכוך התרופות בשל הפרת חוזה. גם התערבות רגולטורית בעניין זה אפשרי", כותבים אנשי הלשכה.

בבואם למיין את כל סוגי השכירויות, מוציאים אנשי הלשכה את השכירות למגורים מהאפשרות החוקית לקבל פטור כלשהו על שכר הדירה. זאת, משום שבניגוד לנעשה בשכירות ברוב המגזר העסקי, במגורים השוכרים עושים שימוש מלא בנכס שאותו שכרו, כך שלא ניתן לומר שמטרת הסכמי השכיות הללו מסוכלת.

לכן גם במקרים בהם השוכרים שוהים רק חלק מהזמן בדירה, אין מקום לתת פטור מלא או חלקי מתשלום דמי השכירות "עם כל ההבנה, מצב כלכלי קשה כשלעצמו אינו עילה לשינוי תנאי חוזה או להכרה בסיכולו", נכתב בנייר העמדה. "הכרה כזו יכולה לפגוע באופן קשה בוודאות המסחרית והכלכלית והשפעותיה עלולות להיות חמורות".

בדומה, גם עסקים שמוכרים כענפים חיוניים וכאלה שמבוססים על מיכון ורובוטיקה ולא על הון אנושי - לא נופלים בקטגוריה של כאלה שנפגעו בשל כוח עליון, מהטעם הפשוט שהם ממשיכים לעבוד כרגיל.

מהצד השני של המתרס, נמצאים עסקים שתקופת החירום השביתה את פעולתם, כגון בתי קפה ומסעדות שאינן יכולות להפעיל take away, קניונים, חדרי כושר ועסקים אחרים שהושבתו בנסיבות הקורונה, כולל בעסקים שנמצאים בבני ברק ופועלים. 

להערכת הבכירים מדובר במקרה מובהק שבו לכאורה משכירי הנכסים לא מאפשרים לשוכרים להשתמש בהם, והם אלה שמפרים את הסכמי השכירות, גם אם לא באשמתם. "עצם המניעות המשפטית להשתמש במושכר, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים הנ"ל את הזכות לבטל את ההסכם או לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות עד להסרת המניעה.

"כלומר, כל זמן שהוראות החקיקה מונעות את אפשרות הגישה למושכר (במצבי סגר) ואת אפשרות בעלי העסקים להשתמש בו לפעילותם העסקית לשמה נועד ההסכם, יהיו השוכרים מופטרים מחובת תשלום דמי השכירות מבלי לבטל את ההסכם", נכתב בנייר העמדה.

בתווך נמצאים עסקים שאמנם לא הושבתו לגמרי אולם צמצמו מאוד את פעילותם, עקב התקנות להגביל את נוכחות העובדים במקומות העבודה ל-10 עובדים או ל-15% מכלל העובדים.

כאן מדובר במניעה חלקית להשתמש בנכסים שדיני הסיכול אינם מכירים בה כגורם מסכל, וגם מצבם של אותם עסקים מורכב, שכן חלק מהם יכולים לעבוד מהבית. "עם זאת", כותבים בכירי הלשכה, "נראה בעינינו שהמקרה דנן הינו מקרה מובהק בו יש מקום להתאמת החוזה מכוח חובת תום-הלב בביצוע חוזה", והם מפרטים, שעמידה דווקנית של בעלי נכסים על ביצע החוזה בנסיבות הקיימות תהא פעולה בחוסר תום-לב.

ראש לשכת עורכי הדין, עו"ד אבי חימי מסר ל"גלובס" כי "בעקבות משבר הקורונה והשלכותיו הקשות על שוק הנדל"ן, לשכת עורכי הדין מפרסמת היום מסמך הסוקר באופן מעמיק את עולם החוזים המסחריים והסכמי השכירות, וזאת על מנת לעשות סדר משפטי במציאות הכלכלית החדשה שנכפתה על כולנו. אחד מתפקידיה של הלשכה הוא הבהרת מצבים משפטיים סבוכים והיא תמשיך לעמוד לרשות הציבור ככל שתידרש לכך. אני מודה לעורכי הדין, לירז ראש, אבי ללום ואילן בומבך על הכנת מסמך חשוב זה".

עוד כתבות

מאיר אלמלם, צלם אירועים מקריית מוצקין / צילום: תמונה פרטית

"אני במצב של שיתוק. וגם כשאני מסתכל קדימה, אני לא אופטימי"

מאיר אלמלם הוא צלם אירועים והבעלים של חברת "קליק צלמים" ● "למה הממשלה לא מפצה את בעלי העסקים על הנזקים במאי וביוני?"● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

לן בלווטניק, בעלי כלל תעשיות / צילום: יח"צ

הכול בגלל מכתב? בלווטניק עצר הזרמת כסף ל"רשת 13"

בעל השליטה בערוץ היה אמור להזרים 15 מיליון שקל, שהיו מיועדים, בין השאר, לתשלום משכורות לעובדים ● ועד עובדי "חדשות 13" שלח השבוע מכתב לרשות השנייה, שבו התריע כי "רשת 13" משלב בניגוד לחוק תכנים המקדמים את תוכניות הערוץ בשידורי החדשות

משרדי תאגיד השידור הציבורי כאן 11 / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מועצת התאגיד: כמחצית מהגרעון הוא כתוצאה "מטעויות שונות שנעשו ע"י ההנהלה"

המועצה היוצאת הנחתה את הנהלת התאגיד להימנע מפגיעה בליבת עשיית התאגיד ובעובדים "שאינם אחראים בשום צורה לגירעון שנוצר" ● למרות זאת, היום קיבלו העובדים הודעה על צעדי צמצום

דירת 3 חדרים בנהריה נמכרה ב-778 אלף שקל / צילום: יח"צ

באיזה סכום נמכרה דירת 3 חדרים בנהריה?

מדובר בדירת 80 מ"ר, בקומה ראשונה מתוך חמש, עם מעלית, מחסן וחניה

מטוס של אל על / צילום: יח"צ

שוב התפוצץ המו"מ בין הנהלת אל על לנציגי הטייסים

נציגי הטייסים טוענים שהפיצוץ במו"מ הגיע על רקע הסירוב של בעלי החברה להזרים הון לחברה לפי דרישות האוצר ● עוד נטען לאי נכונותם של בעלי החברה, משפחת בורוביץ המחזיקה בחברת כנפיים, לדון עם הטייסים על התמורה להשקעה הנדרשת מהם, כלומר מתווה של אופציות או חלוקה של רווחים עתידית

הפגנה בקליפורניה בשבוע שעבר, במחאה על הסגר  / צילום: Ronen Tivony, רויטרס

מצאו פרצה: כך סידרה הקורונה לבעלי בניינים במנהטן סיוע חלומי

עשרות חברות נדל"ן בארה"ב הצליחו לקבל סיוע בהיקף עשרות מיליוני דולרים באמצעות חברות ניהול, בגלל "חור" בתוכניות הסיוע

קישואים ממולאים ושזיפי בוסר של עידו שגב / צילום: עדן דותן

"קרון תענוגות של דליקטסים": פירות בוסר ימתקו

המטבחים המסורתיים אימצו מזמן, ועכשיו גם המטבח המודרני: שימוש בפירות בוסר - משמשים, דובדבנים ובעיקר שזיפים ירוקים - על חמיצותם המודגשת, לתיבול ולרטבים ●  
זו העונה, לקנות ולהקפיא

אלפא ג'וליה וולוצ'ה 2020 / צילום: יח"צ

"רומיאו ויוליה" של עולם הרכב: אלפא רומיאו מציגה רומן בהמשכים

מכונית הספורט-סלון אלפא ג'וליה וולוצ'ה 2020 היא קלאסיקה מודרנית עם עיצוב שפונה לרגש והתנהגות דינמית, שכבר קשה למצוא כיום ● הגרסה המחודשת לא מיישרת קו עם הגרמניות באגף האלקטרוניקה אבל מדובר באופציה ייחודית

איירין טריפלט – האדם האחרון שקיבל פנסיה ממלחמת האזרחים האמריקאית / צילום: צילום מסך מפייסבוק

הלכה לעולמה איירין טריפלט – האדם האחרון שקיבל פנסיה ממלחמת האזרחים האמריקאית

אביה של איירין, מוס טריפלט, נלחם במלחמה בין השנים 1862 ל-1865 ● כבת נכה של ותיק מלחמה, זכתה טריפלט לפנסיה בגובה 73.13 דולר בחודש מהממשל האמריקאי

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

במרווח שבין הנסתר לנגלה בהצהרות של נתניהו וגנץ השבוע

העטיפות הנוצצות שהקיפו את כל הדברים נושרות כמחווה לכריסטו שמת וחושפות סדקים וחורים

ההתנחלות אפרת ביו"ש / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

כמה ישפיע סיפוח? תלוי אם את ישראלית או פלסטינית

החלת החוק הישראלי על חלקים משטח C לא תהיה רק פעולה סמלית ● הניהול באמצעות צווים צבאיים יפנה מקום לרשויות אזרחיות, ולמשטר שבו קל יותר להפקיע קרקע פרטית ● ההשפעה על חיי היומיום תהיה מוגבלת אצל מתנחלים, אבל מהפכנית לפלסטינים במקרה שיקבלו תושבות

אדוארדו אלשטיין / צילום: איל יצהר

שש השנים הרעות של אדוארדו אלשטיין: יוצא להסדר חוב באי.די.בי לאחר ששפך לתוכה כ-3 מיליארד שקל

טיוטת ההצעה של אלשטיין לחיזוק מבנה ההון של חברת אי.די.בי כוללת הזרמת הון של 300 מיליון שקל ותספורת לנושים בהיקף של 600-700 מיליון שקל - כשליש מהחוב ● מניות ישראייר יירשמו למסחר בבורסה

איור: חן ליבמן

עולם בהפרעה: ה"אסים" של המנהיגות העסקית החדשה

תשכחו ממה שהכרתם לפני הקורונה ● העולם הארגוני החדש ייראה אחרת לגמרי, והעשייה הניהולית תושפע בהתאם ● חשוב שתשחקו נכון עם הקלפים שבידיכם

קפה ביאליק. גייס יותר מ־70 אלף ש' / צילום: איל יצהר, גלובס

לא מחכים למדינה: המסעדות והברים שפנו לגיוס המונים כדי להציל את העסק

הם פנו לציבור הלקוחות הקבועים באמצעות פלטפורמות כהד–סטארט, ומכרו שוברים לארוחות שאחרי הקורונה במאות אלפי שקלים, ששימשו עבורם כמעין הלוואות גישור • "הלקוחות נתנו לנו אוויר לתזרים", אומר שף מסעדת ג'ורג' אנד ג'ון שגייסה כמעט חצי מיליון שקל

מחאת המסעדנים שנפגעו ממגפת הקורונה מול הבונדסטג בברלין / צילום: DPA, Associated Press

השיטה הגרמנית להשתקמות מהקורונה: לשפוך כסף ומהר

גרמניה החליטה על חבילת תמריצים נוספת במסגרתה היא תוציא 130 מיליארד אירו שיתווספו ל־50 מיליארד אירו לעצמאים ובעלי עסקים – פי ארבעה משיעור ההוצאה כחלק מהתמ"ג בישראל ● זאת בנוסף להלוואות וערבויות בשווי 1.5 טריליון אירו לחברות גרמניות

פרופ' אילן דינשטיין, ראש המרכז הלאומי לחקר האוטיזם באוניברסיטת בן גוריון בנגב / צילום: דני מכליס

"יש כנראה המון סוגים של אוטיזם שאנחנו לא מצליחים לאפיין"

התסכול מהדמיות מוח ומהמחקר הגנטי, והתקווה שבמעקב אחרי תנועות עיניים ● פרופ' אילן דינשטיין, ממובילי המכון הלאומי לחקר אוטיזם, הגיע למסקנה כי יש לחקור אוכלוסיות גדולות, באופן הוליסטי ולאורך זמן - ושואף לעקוב אחר שלושה מכל ארבעה אנשים עם אוטיזם בישראל לאורך כל חייהם

זאב פרבמן, מנכ"ל לייטריקס / צילום: איל יצהר, גלובס

מה מניע יזמים, האם יש דבר כזה יותר מדי כסף ולאן לוקחים חברה שכבר שווה מיליארד ד'? שיחה עם אחד שיודע

זאב פרבמן גדל בסיביר, עשה דוקטורט בירושלים ועזב את האקדמיה כדי להקים את לייטריקס, שפיתחה אפליקציה לעיבוד תמונה למובייל ● לאחר שהביא את החברה לשווי של יותר ממיליארד דולר הוא תוהה איך ממשיכים מפה, ומתעמק בשאלות כמו מה מניע יזמים והאם ההשקעות בהייטק זורמות למקום הנכון

פולי ברונשטיין / צילום: אלעד גוטמן

המינוי שבוטל ועורר סערה: בכירים בליכוד אספו חומרים על מנכ"לית קרן היסוד המיועדת לפני שנפסלה

פולי ברונשטיין כבר נבחרה לתפקיד מנכ"לית קרן היסוד והתחילה חפיפה, כשפתאום קיבלה הודעה על ביטול המינוי ● הנימוק הרשמי: קיצוצים בעקבות משבר הקורונה ● בכיר בליכוד ל"גלובס": "היא, שפעלה להפיל את נתניהו, באמת חשבה שתוכל להתמנות לתפקיד במוסד לאומי חשוב?"

קנצלרית גרמניה והזוג הנשיאותי האמריקני בטקס לציון 100 שנים למלחה"ע הראשונה / צילום: רויטרס

הידרדרות ביחסי גרמניה-ארה"ב: טראמפ הורה להוציא אלפי חיילים אמריקאים מהמדינה

אחת מהסברות לתזמון הנוכחי הוא כעס בבית הלבן על קנצלרית גרמניה, שסירבה להגיע באופן אישי לפסגת ה-G7 שתתקיים באמצע החודש בארה"ב● טראמפ איים לעשות זאת כבר בעבר, במהלך העימותים הכלכליים עם גרמניה ואירופה ועל רקע מלחמת הסחר וכן אי-נכונותה של גרמניה להגדיל את תקציב הביטחון שלה כחלק מנאט"ו

איגרא רמא, ת"א / צילום: מתוך עמוד הפייסבוק של איגרא רמא

60 אלף עסקים עשויים להיסגר בחודשים הקרובים. אלו סיפוריהם של 40 שכבר נסגרו

עסקים קטנים ובינוניים בכל המדינה, מחיפה ועד אילת, ספגו מכה קשה עם פרוץ משבר הקורונה ● עשרות אלפים מהם עוד עשויים להיסגר בקרוב ● הנה אלה שכבר לא הצליחו להיאבק במצב הכלכלי ● סגרתם? פנו אלינו: i-can-help@globes.co.il