חלופת שקד וחוק המכר אושרו: מה יקרה לשאר תוכניות הדיור אחרי פיזור הכנסת?

הממשלה קידמה בשנה האחרונה שלל צעדים לטיפול במשבר הדיור • חלק מהמהלכים אושרו ברגע האחרון, ואחרים עוד ממתינים • מה עוד אפשר לקדם למרות פיזור הכנסת, ומה ייאלץ להמתין לממשלה הבאה?

מימין: אלקין, ליברמן ושקד / צילום: דוברות האוצר
מימין: אלקין, ליברמן ושקד / צילום: דוברות האוצר

פיזור הכנסת היום מביא את כלל השחקנים על המגרש הנדל"ני להתחיל בניתוח מצב העניינים הקיים. כמונו, גם השרים וראשי הגופים הרגולטוריים כבר התרגלו, למרבה הצער, לחיים בין סבבי בחירות מתמשכים, וכעת הם עסוקים בעיקר במענה לשאלה אחת: אילו מהלכים אפשר לקדם גם בעת הנוכחית, ומה ניתן לעשות תחת ממשלת מעבר?

● ההחלטות שממשלת המעבר בראשות יאיר לפיד תצטרך לקבל
● שכירות לטווח ארוך, הדור הבא: האם הדרך לפתרון מצוקת השוכרים עוברת בהטבות מס למשכירים פרטיים?

תיקון 9 לחוק המכר

המהות: שני תיקונים עיקריים: שינוי ההצמדה של מחירי דירות חדשות למדד תשומות הבנייה, כך שרק 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד, וללא אפשרות להצמיד את מחיר הדירה למדד לאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה; שינוי הגדרות האיחור במסירת דירה, כך שהאחריות תהיה על הקבלן כמעט בכל מקרה, ושינוי מתווה הפיצויים לרוכשים, כך שהקבלן ישלם 150% משכר הדירה הראוי רק מהחודש ה־11. סעיף תשלום שכר טרחת עורך דין היזם, שהיה במקור בהצעת החוק, הוצא ממנה. החוק קובע עוד כי לא תהיה תחולה רטרואקטיבית של הסעיפים.

המצב נכון להיום: לאחר חמישה דיונים בוועדת הכספים של הכנסת, אושרה ההצעה המתוקנת לקריאה שנייה ושלישית, והיום (ה') החוק אושר סופית ונכנס לספר החוקים.

סיכויי ההצלחה: החוק עבר והחקיקה הושלמה.

חלופת שקד לתמ"א 38

המהות: בחודש יולי 2021 הכריזה שרת הפנים איילת שקד על "חלופת שקד לתמ"א 38", מתוך מטרה ברורה: לגבש ולאשר את התוכנית לפני סיומה של תוכנית המתאר הארצית באוקטובר 2022. בעיקרה מציעה החלופה תוספת בנייה של 400%, עם אפשרות להגדלתה עד 550% באישור שרת הפנים, וכן סעיף מהפכני חדש המאפשר אישור תוכנית והיתר בנייה במהלך אחד. כמו כן היא כוללת הנחיה לתעדוף של התחדשות עירונית רחבה, מתן מענה לצורכי ציבור בכל פרויקט וכן חובה לקיום סקר הנדסי מקיף יותר בכל פרויקט, בהשוואה להחלטה המקורית.

המצב נכון להיום: לאחר חודשים ארוכים של מאמצים, עלתה ההצעה היום להצבעה בכנסת, ואושרה בקריאה שנייה ושלישית.

סיכויי ההצלחה: החוק עבר והחקיקה הושלמה. נזכיר כי האישור היום הוא אישור לחלק אחד של החלופה, החלק התכנוני, ונדרש עוד אישור של חלק נוסף, גדול לא פחות, הוא החלק הקנייני - אך הדיון בו ייעשה רק תחת הממשלה הבאה. החלופה דורשת גם התקנת תקנות, בין היתר לטובת סעיף 'תוכנית + היתר', וההערכות הן שניתן יהיה להמשיך בגיבושן גם תחת ממשלת מעבר.

הטבות המס בתמ"א 38

המהות: עד לסוף 2021 הייתה בתוקף הוראת השעה אשר מעניקה לפרויקטי תמ"א 38 הטבות מס מפליגות הן במע"מ והן במס השבח. על פי ההערכות, מדובר על הטבות של מאות אלפי שקלים לכל דירה בפרויקטים אלו.

המצב נכון להיום: בסוף 2021 "התעוררה" רשות המסים ומיהרה להבהיר שההטבות ימשיכו לחול בתנאים מסוימים. בתחילת החודש, ואחרי זמן המתנה ארוך, אכן הועלתה ההצעה לקריאה ראשונה, ואושרה - אלא שתוקפה הוא רק עד אוקטובר 2022, מועד תפוגתה הקודם של תמ"א 38. ההצעה אמורה לעלות לדיון בוועדת הכספים במהלך השבוע הבא, שם גם יתוקן מועד תחולת ההטבות, עד לאוקטובר 2023.

סיכויי ההצלחה: העברת הצעת החוק בקריאה ראשונה, גם אם נעשתה בצורה לא מושלמת, היא אולי זו ש"הצילה" את הצעת החוק מדחייה ארוכת טווח, ואת הענף מנזק גדול, שכן כעת ניתן להעבירה בקריאות שנייה ושלישית. עכשיו הכול תלוי בתוכניות של מליאת הכנסת ביום גדוש האירועים הזה. התיקון שאמור להיות מאושר בוועדת הכספים בשבוע הבא נחשב תיקון טכני, ובתוספת העובדה שההטבות נכללות בוועדת ההסכמות - הסיכוי שהארכת ההטבות תאושר טוב למדי. אגב, נציין כי הטבות מס דומות אמורות להיות מוחלות גם על חלופת שקד, אך רוב הסיכויים שעניין זה יחוקק רק בכהונת הממשלה הבאה.

מינוי בעלי תפקידים

המהות: לאחר מינוי המנהל החדש של מנהל התכנון, ושני יושבי ראש לוועדות המחוזיות במרכז ובירושלים, ממתינים כעת במנהל התכנון למינוי יו"ר חדש לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון, ולא פחות משישה יושבי ראש חדשים לוועדות ערר מחוזיות, מתוך 20 ועדות בסך הכול.

המצב נכון להיום: המינוי הקריטי ביותר הוא של יו"ר הוועדה המחוזית צפון, שכן התפקיד אינו מאויש בעקבות פרישתו לגמלאות של אורי אילן לפני שבועות אחדים, אך הליך זה נמצא עדיין בעיצומו. לעומת זאת, מינוי יושבי ראש ועדות הערר כבר כמעט הושלם, והמועמדים קיבלו את הודעת המינוי. כעת הם נמצאים בשלב החתימה על ניגודי עניינים.

סיכויי ההצלחה: כרגע כל מהלכי המינוי באשר הם נעצרים, עד שהליך פיזור הכנסת מושלם באופן סופי. ברגע שהכנסת תתפזר, תוקם ועדת חריגים, שאליה יוגשו כל בקשות המינויים שטרם הושלמו. הוועדה תבחן כל מינוי, ותחליט אם לאשר את המשך ההליך או לעצור אותו. מינויים שנמצאים בשלבים הסופיים הם בעלי סיכויים גדולים יותר, כמובן, לקבל את אישור הוועדה.

תוכנית הדיור החדשה

המהות: שר האוצר אביגדור ליברמן, שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ושרת הפנים איילת שקד הציגו בתחילת החודש את תוכנית הדיור החדשה שלהם, אשר כללה ברובה סעיפים שכבר אושרו כמה ימים קודם לכן במועצת מקרקעי ישראל: הצמדת מחירי הדירות החדשות רק לרכיב עלויות הבנייה במדד תשומות הבנייה, הרחבת תוכנית "דירה בהנחה" והעמקת ההנחות המקסימליות שיינתנו לזכאים, תוספת תשלום הוצאות פיתוח לרשויות המקומיות לטובת תמרוץ בנייה למגורים בתחומן ועוד. לצד זה הוצגו מהלכים משמעותיים יותר לחקיקה, כמו הפיכת תוכנית "רישוי עצמי" ממהלך וולונטרי לחובה, הרחבת סמכויות הרשויות המקומיות לתכנון תוכניות מגורים והעלאת שכרם של עובדי התכנון והבנייה בוועדות המקומיות.

המצב נכון להיום: חלק נרחב מההחלטות כבר ניתנות ליישום היום - אך רק במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ולא בשוק החופשי. כך לדוגמה שינוי ההצמדה למדד תשומות הבנייה - אם כי לאחר אישור תיקון חוק המכר העדכני, כפי שציינו לעיל, ישנו סיכוי שהעניין ירד מהפרק - ולהרחבת מכרזי "דירה בהנחה". נושא התמרוץ לרשויות המקומיות "תקוע" נכון לעכשיו בשל התנגדות מסוימת של אגף התקציבים באוצר, ואנשי רמ"י מקווים לפתור את המחלוקת בעזרת שר האוצר עוד בזמן הקרוב.

סיכויי ההצלחה: המהלכים אשר דורשים חקיקה - הפיכת תוכנית רישוי עצמי לחובה, הרחבת סמכויות הרשויות והעלאת שכר עובדי הוועדות המקומיות - לא ייתכנו בשלב זה ולא יצאו לפועל. פתרון המחלוקת בין האוצר לרמ"י עשוי להיפתר עוד תחת ממשלת המעבר.

יעדי הממשלה

■ המהות: במסיבת העיתונאים שבה הוצגה תוכנית הדיור החדשה הוצגו גם יעדי הממשלה השנתיים בתחום הדיור, בין 2022 ל־2025: תכנון של 125 אלף יחידות דיור; שיווק קרקעות עבור 75 אלף יח"ד; 70 אלף התחלות בנייה; 45 אלף עסקאות במכרזים (שיווקים מוצלחים).

המצב נכון להיום: היעדים המדוברים לא רלוונטיים, כמובן, לשנים הבאות, אך עודם רלוונטיים לשנה הנוכחית. הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים כי קצב התחלות הבנייה נמצא בכיוון הנכון, ובהתבוננות על הרבעון האחרון של 2021 ועל הרבעון הראשון של 2022, הקצב אף עולה על היעד. שיווקי הקרקעות הסתכמו בחצי השנה הראשונה של 2022 ב־37,777 יחידות דיור, קצב התואם את היעד השנתי, והעסקאות הסתכמו ב־24,691 יח"ד, קצב העולה על היעד השנתי. קצב התכנון תואם נכון לעכשיו את התוכניות, ובמינהל התכנון ישנה אופטימיות זהירה באשר להשגת תוצאות שיעברו את היעד השנתי שהוצב.

סיכויי ההצלחה: כל טלטלה, כלכלית או פוליטית, גורמת לאי ודאות מסוימת בשוק, ועלולה להשפיע גם על הפעילות השוטפת. כך יכול להיפגע גם קצב השיווקים, קצב התכנון וקצב הבנייה. "יש לנו החלטות קיימות שמאפשרות לנו להרחיב את השיווקים; ויש גם הגרלות במסגרת 'דירה בהנחה', כך שאנחנו על מסלול ברור לחודשים הקרובים", אומר מנהל רשות מקרקעי ישראל, עו"ד יעקב (ינקי) קוינט. "צריך להמשיך בזמן הזה עם כמה שיותר תכנון, כמה שיותר לעודד את הרשויות ולתמרץ אותן, וכך נוכל להגדיל את השיווקים - וזה ידביק את ההיצע".

ינקי יעקב קוינט מנכ''ל רמ''י / צילום: יוסי זמיר
 ינקי יעקב קוינט מנכ''ל רמ''י / צילום: יוסי זמיר

הגרלות דירה בהנחה

■ המהות: תוכנית "דירה בהנחה" מציעה דירות בהנחה משמעותית ממחיר השוק, אשר ניתנות לזכאים במסגרת הגרלה. סבב ההגרלות הראשון של התוכנית יצא לדרך בסוף מרץ השנה, וכלל כ־10,000 יחידות דיור, וביום ראשון הקרוב יצא לדרך סבב ההגרלות השני, עם עוד כ־5,500 יחידות דיור.

המצב נכון להיום: תוכנית "דירה בהנחה" הוכרזה השנה עם 30 אלף יחידות דיור בסך הכול, כך שלאחר ההגרלה הקרובה, יישארו "במחסנית" של משרד הבינוי והשיכון עוד כ־15 אלף יחידות דיור שאמורות להיות מוגרלות עד לסוף השנה.

סיכויי ההצלחה: על פניו, הכול ממשיך כרגיל: ההגרלה של יולי תצא לדרך בעוד ימים ספורים, וגם 15 אלף הדירות הנוספות אמורות להיכנס לסבבי ההגרלות במהלך השנה. באשר להגרלות נוספות בשנת 2023 - מוקדם להגיד.

ביטול מוסד ההקלות

המהות: חוק ההסדרים קבע כי לא יינתנו עוד הקלות כמותיות - הקלות הנוגעות לשטח הבנייה, למספר יחידות הדיור ולמספר הקומות - בכול תוכנית שיוחלט על הפקדתה אחרי ינואר 2023.

המצב נכון להיום: בימים אלו נמצאות בגיבוש התקנות הנוגעות לביטול מוסד ההקלות, מה תהיה הגישה לגבי סטייה מתוכנית ואיך תטופל, ועוד. בשבוע שעבר נערכה ישיבה בוועדת המשנה לבנייה ותקנות של המועצה הארצית, שבה חלה התקדמות נוספת בנושא, בדרך להשלמת גיבוש התקנות.

סיכויי ההצלחה: דרושה רק חתימה של השרה איילת שקד, אשר טרם הוברר אם היא אפשרית בתקופה זו, אך מאחר שמדובר בתקנות לחוק שכבר חוקק ואושר, הסיכוי להשלמת המהלך גבוה.

תקנות היטלי השבחה

המהות: כחלק מהרפורמה שנכללה בחוק ההסדרים לגבי פינוי בינוי, נקבע כי "אופן חישוב היטל השבחה ייקבע בתקנות ויהא מחייב". בדרך זו קיוו מנסחי החוק כי ניתן יהיה ליצור ודאות רבה יותר בתחום. הרשויות המקומיות התבקשו לקבוע עד 1 במאי מה יהיה גובה היטלי ההשבחה בתחומן (25%, 50% או אפס).

המצב נכון להיום: עד כה לא הושלם תהליך גיבוש התקנות. בין החלטות הממשלה בנושא ניתנה החלטה להקמת ועדה ציבורית לבחינת מנגנון היטל ההשבחה, שעשויה לזרז את העבודה בנושא, ועל פי גורמים המעורים במהלך היא נמצאת לקראת גיבושה הסופי.

סיכויי ההצלחה: שאלת המשך גיבושה של הוועדה, כולל הכרזה על הרכבה וזהות העומד בראשה, נמצאת בבחינה במשרד המשפטים בימים אלו, אך על פי גורמים שונים ישנו סיכוי טוב שניתן יהיה להשלים את עבודת הרכבת הצוות גם תחת ממשלת המעבר.

הכרזות על מתחמים מועדפים לדיור

המהות: הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) מכריזה מעת לעת על קידומם של מתחמי פינוי בינוי חדשים, שבהם יש למדינה אינטרס לקידום מהיר. השאלה העומדת על הפרק היא אם הוועדה יכולה לתפקד כסדרה בתקופת ממשלת מעבר.

המצב נכון להיום: מה שידוע הוא שמתחמים שבהם ישנה מחלוקת כלשהי - ומדובר, כנהוג בעולם התכנון, כמעט בכל המתחמים - לא ניתנים לאישור בזמן ממשלת מעבר, אך מה לגבי כאלו שיש בהם הסכמה גורפת? לאחרונה נשלח מטעם מרכז השלטון האזורי מכתב ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד גלי בהרב מיארה, ובו בקשה ממנה לקבוע כי "למן אותו רגע שבו התקבלה ההחלטה של ראשי סיעות הקואליציה על פיזור הכנסת וקיום בחירות כלליות, תופסק עבודת הוועדות השונות שבנדון בכל הקשור להכרזה על מתחמים חדשים לדיור".

סיכויי ההצלחה: היועמ"שית היא שאמורה לקבוע אם הכרזות חדשות אפשריות במסגרת הוותמ"ל בתקופת ממשלת המעבר.

החמרה במיסוי משקיעים

המהות: ממש לאחרונה פרסם משרד האוצר הצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין, שכללה שורה של תיקונים אשר בעיקרם נועדו להכביד על משקיעי הנדל"ן, ובהם: גביית מס מלא ברכישת דירת מעטפת, קיצור התקופה למכירת דירה נוספת מ־24 חודשים ל־12 חודשים ללא מס, שלילת הפטור ממס על השכרת דירת מגורים לתושבי חוץ, ריווח מדרגות מס רכישה, ועוד.

המצב נכון להיום: באוצר אולי קיוו לצנן את שוק הדיור ואגב כך גם להגדיל את הכנסות המדינה ממסי נדל"ן, אולם החקיקה לא התקדמה.

סיכויי ההצלחה: אפסיים בכנסת הנוכחית.

בטיחות באתרי בנייה

המהות: מאז 2019 מקודמות תקנות שירחיבו את האחריות לבטיחות באתרי הבנייה ממבצעי העבודה בפועל ליזמים.

המצב נכון להיום: התקנות פורסמו לציבור והתקבלו הערות, וכרגע הן נמצאות בעבודה במשרד המשפטים.

סיכויי ההצלחה: אפסיים בכנסת הנוכחית.

צרו איתנו קשר *5988