ייפוי כוח נוטריוני: טענת הזיוף

מוטב לרוכש הנדל"ן להתאמץ, למצוא את המייפה ולדאוג לקבל ממנו, בשלב כלשהו בחיי העיסקה, "חתימה" - ובכך לרכוש מעין פוליסת ביטוח

עסקאות רבות במקרקעין נעשות על בסיס ייפויי כוח למיניהם. במקרים אלו יש לנקוט במידת הזהירות הראויה בעיסקת המקרקעין. בדרך כלל ביטול ייפוי כוח נוגע לאותו צד שמכר את המקרקעין. הסיבה היא, שכל עוד הקונה, או מיופה כוחו, משלמים את התמורה, אין למוכר עניין, על שם מי יירשם המקרקעין.

לא כך הוא בכל הנוגע לצד המוכר. כאן יש ויש עניין לדעת, האם המתיימר להיות מייצג של מוכר, אכן בידיו ייפוי כוח תקף אם לאו?

אשר על כן, על עורך דין העושה עיסקת מקרקעין (וככלל כל עיסקה), לנהוג במשנה זהירות עת המוכר מיוצג ע"י מיופה כוח. הזהירות נדרשת לא רק מפאת החשש שמא המדובר בייפוי כוח מזוייף. הבעיה יכולה לנבוע מכיוון אחר.

כידוע, ייפוי כוח הוא מכשיר להסמיך אחרים לבצע עיסקה ו/או פעולה. רבים מייפויי הכוח הם ייפויי כוח רגילים. בייפוי כוח כזה, מיפה הכוח רשאי לבטלו בכל עת שיחפוץ, ולפי החוק, גם עם מותו של מיפה הכוח מתבטל הייפוי. יש ולפעמים המיופה בעצמו לא מודע לכך, שמייפה הכוח ביטל אותו, והוא עושה בתום לב עיסקה על סמך אותו ייפוי כוח.

כלומר, יוצא מצב, שהעיסקה נעשית על דרך מקובלת ובתום לב, אך איש מהצדדים לא מודע לכך, כי השחקן האמיתי, קרי הבעלים האמיתי, אין לו עניין בעיסקה. אמנם חוק השליחות קובע הסדרים לגבי מצבים בהם צד ג' היה רשאי להסתמך על ייפוי כוח, אך על אלו המקרים נאמר: "אל תהיה צודק תהיה חכם ותרחק נפשך מהתדינויות".

לאחרונה ניתן פסק דין בבית המשפט העליון, אשר מאיר את עיננו על מידת היכולת של מי, שלטענתו, חתימתו זוייפה על גבי ייפוי הכוח, לבטלו. העניין נידון בפני הרכב של השופטים א. מצא, מ. חשין, א. גרוניס בע.א. 01/ 7303 אדמון עסאף נ' מינהל מקרקעי ישראל.

עסאף, המערער, היה לפני יותר משלושים שנים, בעלים של מקרקעין יחד עם בני משפחתו. המשיב רכש את האדמות לפי הסכם מכר ב-1966. חתימת המערער לא היתה על ההסכם, אך לפי ייפוי כוח נוטריוני, שנעשה בסמוך לחתימת ההסכם, המערער, לכאורה, חתם על ייפוי כוח כזה והעביר זכויותיו למשיב.

המערער טען, כי מעולם לא חתם על ייפוי כוח כזה ולא הסכים לעיסקה נשוא הדיון.

בית המשפט המחוזי מינה מומחה לכתב יד, והלה קבע, כי אכן יש חשד סביר שמא החתימה שביפוי הכוח אינה חתימת המערער, אך בכדי לקבוע זאת בוודאות, יש לדרוש מהמערער להביא דוגמאות מחתימות משנים שעברו. המערער טען שאין בידיו חתימות אלו. בית המשפט המחוזי נתן משקל מכריע ל"חזקת התקינות" של ייפוי הכוח הנוטריוני (שבאותם ימים היה נוטריון ציבורי) וקבע, כי לא מתקבל על הדעת, שאותו נוטריון, שהצהיר שראה ובדק את תעודות הזהות של החותמים, היה מתרשל ו/או עושה קנוניה ומאשר חתימת של אחרים במקום המערער. כמו-כן, בית משפט המחוזי הסיק מהעובדה שהמערער נמנע מלהביא חתימות ידו, כמי שמתחמק מהעניין.

בין השופטים בבית המשפט העליון התגלעה מחלוקת. השופט מצא נטה לקבל את גירסת המערער והשופט גרוניס הסכים עימו, אך השופט חשין דחה את הערעור. השופט מצא קבע, כי מאחר והמדובר בטענה "בעלת יסוד שלילי", אזי לגבי הוכחת טענה כזו (שלא חתמתי), ניתן להסתפק ככלל בכמות פחותה של ראיות.

בעניין זה השופט מצא קבע, שדי בתצהיר של המערער הטוען כי חתימתו מזוייפת, בכדי לשאת בנטל ההוכחה. באותו מקרה, המשיב נמנע מלחקור את המערער על תצהירו. השופט מצא הסיק מכך, שלמעשה בפניו, טענה של המערער אשר לא נסתרה, ובנוסף קבע: "... הרי שבנסיבות העניין לא היה בית המשפט רשאי להתעלם מהערכתה הלכאורית של המומחית, כי החתימה המופיעה על גבי ייפוי הכוח ליד שמו של המערער לא נכתבה בידי המערער".

במקרה הנדון, המשיב מכר את המקרקעין לאחרים, ולכן השופט מצא החזיר את התיק לבית המשפט המחוזי בכדי שזה יקבע מה שווי המקרקעין והפיצויים.

השופט חשין חלק על עמדת השופט מצא וקבע, כי המומחה עצמו לא הגיע לדרגת ודאות מוחלטת בכדי לקבוע אם החתימה מזוייפת ואם לאו. יתרה מזו, השופט חשין הביע גם כן תמיהה, איך המערער לא הצליח למצוא אף חתימה משנים שעברו ו/או לא הביא את אחיו למתן עדות, בטענה כי הוא מסוכסך איתם.

השופט חשין קבע, כי בהיעדר הוכחה סותרת יש להניח, כי הנוטריון הציבורי מילא את תפקידו וחובתו כקבוע בחוק וכן הוסיף: "שותף אני גם לדעה, כי קיים אינטרס ציבורי רב חשיבות להשלטת ההבנה בציבור, כי רק במקרה נדיר ביותר יוכל אדם להתכחש לתוכנו של מסמך, שנחתם על-ידיו בפני נוטריון ציבורי".

השופט חשין חולק על השופט מצא וקובע, כי טענת זיוף חתימה אינה "טענת בעלת יסוד שלילי", אלא טענה ככל טענה, ויש לדרוש נטל ראיות רגיל כבמשפט אזרחי.

פסק דין זה מחדד את הטלטלה שעוברת הפסיקה בעניין הסתמכות או אי הסתמכות על ייפויי כוח. מוטב, להתאמץ, למצוא את המייפה ולדאוג לקבל ממנו, בשלב כלשהו בחיי העיסקה, "חתימה" - ובכך לרכוש מעין פוליסת ביטוח.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988