גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

זה לא שחלוף, זה אולי אפילו מילכוד

רק שינוי מהיר ימנע את הפיכת כלי השחלוף לאות מתה, כי ההוראות לגבי השחלוף נחקקו כהוראת שעה, שהינה בתוקף עד תום שנת 2003

כזכור המליצה ועדת רבינוביץ' לרפורמה בנדל"ן (ועדת רבינוביץ' הראשונה), להעניק פטור ממס בעת מכירת נכסי מקרקעין מסויימים, כאשר תמורתם משמשת לרכישת נכסים חלופיים (שחלוף).

ההגיון העומד מאחורי הענקת פטור במקרים אלה הוא ברור - הרצון למנוע מצב שבו עסקאות בנדל"ן, שרצוי שיתבצעו, כגון החלפת מפעל, העברת פעילות מסחרית לפאתי הערים וכיוצא בזה פעילויות - יימנעו אך ורק עקב שיקולי מס. ואכן, במסגרת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, נכללו הוראות המאפשרות, בתנאים מסויימים, חילוף נכסים מסויימים ובהם מבנים עסקיים, קרקע חקלאית, דירת מגורים, שחלוף מקרקעין בדירה בבית אבות, ושחלוף בניין להשכרה על פי החוק לעידוד השקעות הון. עמדנו בעבר, במסגרת טור זה, על התנאים הספציפיים ביחס לשחלוף נכסים אלה, והפעם נהתייחס לנקודה העקרונית העומדת בבסיס המנגנון של שחלוף.

אין חולקים על כך, שהמטרה לאפשר שחלוף נכסים היתה נכונה וחשובה. עם זאת, יישומה במסגרת חקיקה ותקנות מביא, לדעתנו, להפיכתה לאות מתה: יישום האפשרות של שחלוף מותנה בשלילת הטבות כה גורפת, עד שניצול הוראות המס ביחס לשחלוף הופך ללא כדאי - ולעיתים למלכודת של ממש.

נדגיש - אין המדובר בפטור מלא ממס, אלא בדחיית מס בלבד. הנכס הנרכש לשם השחלוף יקבל את שווי הרכישה ויום הרכישה של הנכס הקודם, ולפיכך, כאשר יימכר בעתיד הנכס המשחלף, יוטל מס על השבח שנצבר בגין שני הנכסים גם יחד.

עם זאת, "המחיר" הכרוך בדחיית המס הינו יקר ביותר ובדרך כלל אינו משתלם. הוא כולל בין היתר את הנקודות הבאות:

א. עשיית שימוש בהוראות השחלוף תשלול בעתיד כל פטור או הקלה בעת מכירת הנכס החלופי, לכאורה אף אם הנכס ייתרם למדינה או למוסד ציבורי או יופקע, ישולם מס על מכירתו. שלילת הפטור תמנע גם העברה לחברה המוחזקת באותם שיעורי בעלות (לפי סעיף 70 לחוק) או פטור בעת פירוק (לפי סעיף 71) - פעולות הנדרשות פעמים רבות לצורך התארגנות עסקית. בכל אחד מהמקרים הללו ההעברה תחוייב במס מלא.

ב. שלילת ההטבות היא גורפת וחלה לכאורה גם על מקום בו הנכס עובר בירושה, כגון דירת מגורים, וכאשר ימכרו אותה היורשים הם יחובו במס.

ג. השחלוף עלול לשלול גם שיעורי מס היסטוריים והפחתות מס אחרות - המכירה תתחייב במס מלא ולא יחול חיוב מופחת במס.

ד. ככל הנראה, כאשר מדובר בשחלוף של דירת מגורים, הוא יחשב בכל זאת כ"מכירה", ועל אף שאין משמעו פטור אלא דחייה בלבד - הוא ייחשב כ"אכילת" פטור לצורך בחינת הזכאות לפטור על מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים. פרשנות זו היא לדעתנו בניגוד לכוונת המחוקק, ואולם היא בהחלט אפשרית לאור נוסחו הנוכחי של החוק.

ה. הגבלת הזכות לנכות הוצאות מימון בגין רכישת הנכס החלופי - אלה יותרו רק ביחס לחלק השווי של הזכות החלופית המתואמת העולה על שווי הנכס הנמכר.

ו. במסגרת תקנות שהותקנו לאחרונה ביחס לפחת מואץ לנכס שנרכש בתקופה הקובעת (7.11.01 עד 31.12.03), נשלל הפחת המואץ (בשיעורים של 50% ו-25% יותר מהשיעורים הרגילים) ממקרקעין שנרכשו במסגרת שחלוף. ראה לעניין זה תקנות מס הכנסה (פחת מואץ לנכס שנרכש בתקופה הקובעת), התשס"ג - 2002. המדובר בשלילת הקלות שאינה עולה מלשון החוק, ולדעתנו לא היה מקום לה.

ז. לעיתים כלל לא ברור שאכן תוענק דחיית מס - הוראות השחלוף מתנות את הפטור לעיתים בתנאים העשויים לארוך זמן רב, ואפילו עד 5 שנים ממועד המכירה (ביחס לקרקע לבניית מבנה עסקי וביחס לקרקע חקלאית). בנסיבות כאלה נקבע, כי תחול חבות במס מיד, ורק לאחר הוכחת התמלאות התנאים יהיה המוכר זכאי להחזר מס. למנהל מיסוי מקרקעין קיימת אמנם האפשרות לדחות את תשלום המס ולהסתפק בערובה. עם זאת, טרם יצא בנושא חוזר רשמי המבהיר את הנסיבות, האם ומתי יסתפק המנהל בערובה. לדעתנו, אכן יש להסתפק בערובה, אחרת תסוכל כל כוונת המחוקק של דחיית מס.

את ההשלכות הקשות דלעיל ניתן למנוע בחלקן באמצעות פרשנות רחבה ותכליתית, או באמצעות מדיניות מקלה (בכל הנוגע להסתפקות בערובה). בהקשר זה חשוב לציין, כי בקרוב עתידה לצאת הוראת ביצוע ספציפית בנושא, וראוי שהנקודות דלעיל יילקחו בחשבון בטרם הוצאתה. עם זאת, בחלק מן המקרים נדרש תיקון של תקנות או החוק, על מנת לתת תוקף להמלצות הוועדה. נזכיר, כי במקרים אחרים של דחיית מס בשחלוף - כמו סעיף 96 לפקודת מס הכנסה (ביחס לנכסים בני פחת שאינם נדל"ן) או בסעיפי המיזוגים והפיצולים בפקודת מס הכנסה - לא נכללו הוראות שלילת הקלות כאמור, ואנו סבורים כי לא היה מקום לקבוע הוראות גורפות כאמור אף ביחס לשחלוף מקרקעין.

הוראות השחלוף נחקקו כהוראת שעה, שהינה בתוקף עד תום שנת 2003, ומכאן שלא נותר עוד זמן רב עד לסיום תוקפן. מכאן - שללא שינוי מדיניות מהיר בנקודה זו, דומה שהוראות השחלוף יוותרו כאבן שאין לה הופכין.

* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר. נציג לשכת עו"ד לועדת הכספים בכנסת; לשעבר: יועמ"ש וסגן נציב מס-הכנסה; יו"ר ועדת מיסים לשכת עו"ד; יו"ר איפ"א ישראל. מרצה למיסים - אונ' ת"א; יו"ר ועדת מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים בישראל.

עוד כתבות

אביחי מנדלבליט / צילום: תמר מצפי

"ליישובים חקלאיים או קהילתיים אין סמכות למנוע כניסה ליישוב של מי שאינם תושביו"

זאת גם אם הדבר נעשה מחשש להדבקה בנגיף הקורונה - כך מבהיר היום היועמ"ש אביחי מנדלבליט ● עמדת היועמ"ש הועברה למשטרה, שפנתה אליו בעניין

מיכל הלפרין/ צילום:יוסי זמיר

"לא נהסס לפעול נגד עסקים שינצלו את קשיי התקופה לצורך התנהגות אנטי-תחרותית"

כך מתריעה היום הרשות לתחרות ● מבהירה כי "ענפי המזון והטואלטיקה זוכים לתשומת-לב מיוחדת" מצדה דווקא במהלך משבר הקורונה, זאת עקב "תלות רבה של משקי-הבית בישראל באספקה סדירה" ועל-מנת למנוע ניצול של מגפת הקורונה לפגיעה בתחרות ובציבור

דוד אמסלם / צילום: יוסי זמיר

משרד התקשורת מעריך: לא נידרש לחקיקה שתעצור את ניידות המספרים

תהליך החקיקה לעצירת ניידות המספרים הוא למקרה קיצון בלבד שנראה כרגע שאינו באופק ● שר התקשורת אמסלם מקיים היום דיון בנושא

יחידת חירום צבאית נכנסת מצויידת לתחנת רכבת בספרד / צילום: Carlos Gil, Associated Press

ספרד: נמשכת מגמת הירידה במספר המתים מקורונה

674 בני אדם מתו ביממה האחרונה מקורונה בספרד ● ספרד ואיטליה דוחפות את גוש האירו להנפקת "אג"ח קורונה" כדי לגייס מיליארדי אירו לממן את התוכנית ● היקף המתים בגרמניה נכון לעכשיו עומד על כ-1,400 בני אדם

משרד בחברת הייטק. שטח נרחב לעובד, לצרכי התרחבות עתידית  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בהייטק מחשבים מסלול מחדש, מגדלי המשרדים עשויים לשלם את המחיר

זרם חברות ההייטק שמילא בשנים האחרונות את מגדלי המשרדים הפך לנחשול והביא לעליית מחירים ● לכן ההאטה של חברות הטכנולוגיה במשבר הנוכחי היא חדשות רעות במיוחד עבור בעלי הבניינים הללו, שכבר עכשיו מתמודדים עם בקשות להנחות וצמצום שטחים

חנן פרידמן / צילום: רפי דלויה

לאומי יעניק גרייס של שנתיים ללוקחי משכנתא שהוצאו לחל"ת

בסביבת הבנק מציינים כי אוכלוסיה שעשויה ליהנות במיוחד מהמבצע היא זו של רוכשי הדירות ב"מחיר למשתכן" שירצו לנצל את ההטבה שבה זכו אך שהוצאו לחל"ת ממקום עבודתם

מדף בקבוקי פלסטיק של קוקה קולה / צילום: תמר מצפי

קוקה-קולה ישראל מתחילה למכור מזון ומשקאות ישירות לצרכנים

החברה תמכור במכירה ישירה לצרכנים משקאות קלים, אלכוהול ומוצרי מזון ממגוון המותגים שהיא משווקת, החל מקוקה-קולה ועד ממרחי עגבניות של MUTTI ● זמן האספקה יהיה "מהיום למחר", ללא דמי משלוח

דובי אמיתי / צילום: יח"צ

עתירה לבג"ץ: הפתרונות של המדינה למגזר העסקי - "לעג לרש"

מרבית הארגונים המייצגים את המגזר העסקי התאחדו והגישו עתירה לבג"ץ נגד תוכנית הסיוע של המדינה לעסקים ● לטענתם, התוכנית כוללת פתרונות דלים מדי, ויש ליצור באופן מיידי מנגנון פיצוי או קרן תשלומים לעסקים שנפגעו ממשבר הקורונה

אנטנה סלולרית/ צילום: תמר מצפי

"לא לאפשר לראשי ערים להחליט האם להקים אנטנות סלולריות"

בכיר במשרד התקשורת בביקורת חריפה על ראשי ערים שמסרבים להקים אתרים סלולריים: כל ראש עיר חושב שהוא שריף, ועל הדרך פוגע בתושבים ומונע תקשורת סלולרית שהיום מבינים עד כמה היא חיונית

פטר בהוצאה לפועל ללא הליך פשיטת רגל /צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

בנק קטן בווירג'יניה המערבית קרס; "בעיותיו קדמו למשבר"

ביום שישי השתלט התאגיד הפדרלי לביטוח פיקדונות על בנק קטן בווירג'יניה המערבית, ששווי נכסיו הכולל הסתכם ב-152 מיליון דולר ● לכישלונו של הבנק אין קשר למשבר הפיננסי הנוכחי בארה"ב, אלא לקשיים שעימם התמודד מאז 2015

בנימין נתניהו / צילום: Oded Balilty, Associated Press

במשרד ראש הממשלה מנסים לעבות את צוות הסברת הקורונה; שמרלינג מאאורה של אטרקצ'י נשקל

גידי שמרלינג, שעמד בראש מערך ההסברה בלשכת ראש הממשלה ומי שמשמש כיום כסמנכ"ל שיווק ומכירות של אאורה נדל"ן בבעלות יעקב אטרקצ'י, נשקל כעיבוי לצוות ההסברה הממשלתי על נגיף הקורונה

אריק יואן מנכ"ל זום /  REUTERS/Carlo Allegri

מנכ"ל זום מכה על חטא: "ממש פישלתי בעניין האבטחה. אוי לנו אם נפשל שוב"

יחד עם היקף החשיפה הגדול והפתאומי של חברת שיחות הווידאו זום בקרב המגזר העסקי, החלו להגיע גם תלונות על בעיות של פרטיות בפלטפורמה שלה, כולל אזהרה של ה-FBI מפני "חטיפות" של ועידות וידאו

וואהן, השבוע / צילום: רויטרס - Aly Song

סין אחרי המלחמה: כך נראית החזרה לשגרה במקום שבו הכול התחיל

התושבים מסתובבים עם מסכות, הילדים עדיין לומדים מהבית, על תיירות אין מה לדבר, והעסקים הקטנים לא מצליחים להרים את הראש ● המסע הסיני לשגרה החל לפני חודשיים, וכבר אפשר לראות שגם כשאין יותר נדבקים בקורונה, החזרה לנורמליות איטית וארוכה

חרדי תושב בני ברק עם מסכת פנים סוחב עגלת קניות  / צילום: Oded Balilty, AP

בירושלים ובבני ברק יש הכי הרבה חולי קורונה. ומה קורה בעיר שלכם?

מניין החולים בישראל הוא 8,018, ו-47 מתו מהנגיף ● היקף הנדבקים בעולם עומד על 1,205,801 בני אדם, 64,975 מתו ו-247,961 החלימו ● המשטרה חילקה למפרי צווי משרד הבריאות מעל ל-12 אלף קנסות בהיקף של 11 מיליון שקל

דוד פורר / צילום: רפי דלויה

מחלוקת בין דירקטוריון בזק לבעלי השליטה החדשים סביב תיקון תקנון החברה

דירקטוריון בזק ממליץ באופן חריג שלא להצביע בעד תיקון התקנון, אולם מדובר בתיקון המתחייב מהיתר השליטה - והדבר עלול להעמיד את בעלי השליטה בהפרה של ההיתר

מיכה רונן  / צילום: תמר מצפי

בעקבות משבר הקורונה: יצרנית האופנה בגיר גרופ בוחנת הליכי חדלות פירעון

יצרנית האופנה מעסיקה מעל 2,000 עובדים, כאשר בישראל נמצא רק המטה, המעסיק כ-30 עובדים

בית ספר יסודי סגור בצל הקורונה / צילום: Oded Balilty, Associated Press

משרד החינוך לבתי הספר ולגנים: החזירו להורים תשלומים על פעילויות שהתבטלו

היתרה שלה זכאים ההורים תשולם להם בסוף שנת הלימודים או תקוזז מתשלומי השנה הבאה ● במשרד החינוך מדגישים כי מדובר בהחזר אך ורק על שירותים שטרם ניתנו

נגיד הפד - ג'רום פאוול/ צילום: רויטרס

משבר הקורונה מייצר הזדמנות נדירה לאסוף אג"ח של חברות חזקות

הירידות החדות בשוק האג"ח האמריקאי בשבועות האחרונים, לצד התמיכה המשמעותית מצד הפדרל ריזרב, הופכות את איגרות החוב של חברות איכותיות לאטרקטיביות עוד יותר להשקעה, בלי לקחת סיכונים מוגזמים

אבי בן טל, מנכ"ל רשת 13 / צילום: ינאי יחיאל

מנכ"ל רשת לעובדים: "היקף הפרסום ירד, בקרוב צעדי קיצוץ נוספים"

אבי בן טל פנה שוב במכתב לעובדי רשת וכתב כי "בימים הקרובים נודיע על צעדים נוספים שמטרתם לשמור על רשת 13 וחדשות 13 כחברות איתנות ועצמאיות מחד ועל מקום עבודתנו מנגד"

קרקע חקלאית/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

שוב: תביעה נגד משווקי קרקע חקלאית שנותרה מיותמת מבנייה

לפני כעשור 79 קונים שילמו בממוצע כ-160 אלף שקל עבור קרקע חקלאית ליד כפר הס בעלת פוטנציאל השבחה  כעת הם תובעים את המשווקים בטענה כי ייעוד הקרקע לא השתנה ● הנתבעים: "תביעה מופרכת"