גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פינוי בינוי

תוכנית ממשלתית שתכליתה הריסה של בניינים ישנים ובניית בניינים חדשים במקומם על אותו שטח. במסגרת התוכנית כמה מסלולים במסגרתם ניתנים הקלות כספיות או סיוע כספי ליוזם התוכנית. את הפרויקט יכולים ליזום הראשות המקומית, יזמים פרטיים או אפילו בעלי הדירות עצמם שבסוף התהליך יקבלו דירה חדשה בבניין חדש.

תוכנית ממשלתית שתכליתה הריסה של בניינים ישנים ובניית בניינים חדשים במקומם על אותו שטח. במסגרת התוכנית כמה מסלולים במסגרתם ניתנים הקלות כספיות או סיוע כספי ליוזם התוכנית. מסלול אחד הוא מסלול רשויות — מסלול ובו הרשות המקומית מקדמת פרויקט פינוי בינוי בשטחה, אמונה על ההתקשרות עם בעלי הדירות ועם בעלי מקצוע וגם על תכנון המתחם. מסלול שני הוא מסלול מיסוי ובו יזמים מקדמים את הפרויקט, את התכנון שלו ואת הקשר עם בעלי הדירות וזוכים להקלות מיסוי ולהקלות נוספות בפרויקט. ההיתכנות הכלכלית בפרויקט פינוי בינוי היא תמורה רחבה שיכול לקבל היזם או הקבלן בדמות זכויות בנייה חדשות במתחם נוסף לדירות הקיימות. במסגרת הפרויקט נהרסים הבניינים הישנים, בעלי הדירות עוברים לדיור חלופי במימון היזם, ועל השטח שהתפנה נבנים בניינים חדשים. מאוחר יותר שבים בעלי הדירות הישנות לדירות חדשות ואת שאר הדירות בפרויקט יכולים היזם או הקבלן למכור בשוק החופשי.

היחס הנהוג באזורי הביקוש במרכז הארץ בין הדירות שנהרסות לבין הדירות החדשות הוא בדרך כלל סביב 1 ל-3 (שלוש דירות חדשות על כל דירה ישנה שנהרסת). אולם את היחס המדויק יקבעו רק מוסדות התכנון שיאשרו התוכנית. בניגוד לתמ"א 38, שהיא תוכנית ברמת היתר (דורשת רק אישור מוועדת התכנון והבנייה ברשות המקומית), תוכנית פינוי בינוי דורשת אישורים נרחבים יותר. ראשית כול, מתחם המיועד לפינוי בינוי צריך להיות מוכרז ככזה בידי משרד הבינוי והשיכון ומאוחר יותר אישור הפרויקט דורש גם ועדה מקומית לתכנון ולבנייה וגם ועדה מחוזית. במקרה שהפרויקט מקודם ברשות מקומית שבה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה היא ועדה עצמאית ומוסמכת, שהסמיך מינהל התכנון, נדרש רק אישור הוועדה מקומית.

במהלך השנים נוצר גם מסלול המכונה בינוי-פינוי-בינוי, תהליך שבמסגרתו קודם נבנה הבניין החדש ורק לאחר מכן ייהרסו הבניינים הישנים ובמקומם ייבנו עוד בניינים חדשים. מדובר במסלול המאפשר ליזם או לקבלן להימנע מפינוי בעלי הדירות הישנות, אולם הוא אפשרי רק במקרה שיש במתחם שטח המאפשר זאת, או שהמדינה או הרשות המקומית מייעדות שטח סמוך למיקום הבניינים הישנים למטרה זו - הליך זה מכונה קרקע משלימה.

עוד מידע, מדריכים, כתבות וסרטונים אפשר למצוא במדריך ההתחדשות העירונית של גלובס.

עוד כתבות

פרויקט תמ"א 38. הממשלה קבעה יעד: לעלות ל־46% מכלל התחלות הבנייה  / צילום: אייל פישר

מעודדים התחדשות עירונית? לאן נעלמה תמ"א 38

הדוח שכתב הצוות להסרת חסמים בהתחדשות עירונית חסר התייחסות לתוכנית לחיזוק מבנים - למרות שגם היא סובלת מאותם חסמים שתוקעים פרויקטים של פינוי-בינוי

מימין: נחשון קיויתי, חיים אביטן, עינת גנון ורועי אלקבץ, באתר הבנייה של הפרויקט ברחוב לה גארדיה / צילום: יח"צ

האם לקבוצת רכישה יש סיכוי להצליח בפינוי-בינוי?

כשקבוצות רכישה - שבשנים האחרונות עלו לכותרות עם לא מעט בעיות - נפגשות עם התחדשות עירונית, שבעצמה מעמידה אתגר בלתי פוסק בפני כל הרשויות, זה עלול להיגמר בכישלון מהדהד • מה צריך לקרות בשביל שזה בכל זאת יצליח

הפרויקט בנאות אפקה בתל אביב / הדמיה: קבוצת גבאי, יח"צ

קבוצת גבאי תקים פרויקט פינוי-בינוי של 378 יח"ד ומסחר בנאות אפקה א' בתל אביב

היקף המכירות בפרויקט, שיכלול דירות בנות 3-5 חדרים ודירות פנטהאוז, מוערך בכ-850 מיליון שקל

על הדיירים לעשות עבודת מחקר לפני חתימת חוזה תמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

"שנמוך התמורה" - מלכודת מס לבעל דירה בפינוי בינוי

בעל דירה בעסקת פינוי ובינוי שיבחר לקבל מהיזם דירה חדשה קטנה יותר בתוספת תמורה כספית, צריך לשלם מס בעת מכירת הדירה לפי מלוא התמורה שקיבל

פרויקט פינוי בינוי בחדרה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

החסמים לפינוי בינוי עדיין גבוהים: איך אפשר לקדם את התחום?

לאחד חוקים, להקים מוסד לבירור סכסוכים, ולתת בטוחות לפי המחיר הריאלי: יש עוד הרבה מה לעשות לקידום פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי בחדרה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

פרשנות: מי צריך "להכריז" על מתחמי פינוי בינוי? מסתבר שאף אחד

הימים בהם היינו זקוקים לתמריצים שימשכו את תשומת הלב למתחמי התחדשות עירונית, התאימו לפעולה הביורוקרטית הממשלתית של "הכרזה" על מתחמי פינוי בינוי • אנחנו כבר לא שם, וטוב שכך

משה כחלון / צילום: רפי קוץ

דוח הותמ"ל 2019: אושרו 65 אלף יח"ד, רובן לפרויקטי התחדשות עירונית

עם כינון הממשלה החדשה, השמועות מדברות על מעבר של מינהל התכנון למשרד הפנים ועל שינוי משמעותי באופן פעולת הותמ"ל • החברה להגנת הטבע, אדם טבע ודין ותנועת המושבים נגד הותמ"ל בעקבות הדוח: "לותמ"ל אין יותר זכות קיום"

ראש הרשות להתחדשות עירונית, חיים אביטן / צילום: דרור סיתהכל

דוח הרשות להתחדשות עירונית: זינוק בהיקף התוכניות להתחדשות עירונית ב-2019

לפי הדוח, כ-200 אלף יחידות דיור נמצאות בהליכי התחדשות עירונית במסגרת תוכניות שאושרו • עוד ניתנו ב-2019 14,019 היתרי בנייה לתמ"א 38, לעומת 10,174 ב-2018

הגעת קרונות מסין לנמל אשדוד - כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: נת"ע

תשובה רודף אחרי מזומנים ופרויקט פינוי בינוי ענק בי-ם: כותרות הנדל"ן

בלחץ הנושים חברות בשליטתו של יצחק תשובה ממשיכות לממש נדל"ן • תחום ההתחדשות העירונית לא מפסיק לספק כותרות • מה קורה מאחורי הקלעים בקרב על העובדים הסינים בין נת"ע לבין משרד הבריאות, ומדוע לדעתנו דוח מבקר המדינה שעסק בבית"ר עילית הוא בזבוז זמן

פרויקט פינוי בינוי בהלפרין בנתניה / הדמיה: עיריית נתניה, יח"צ

אחרי 15 שנה: אושר פרויקט פינוי-בינוי במתחם הלפרין בנתניה

שטחו של הפרויקט הוא 11.5 דונם, ובמסגרתו ייהרסו שמונה מבני רכבת ישנים בגובה שתי קומות הכוללים 96 דירות • במקום ייבנו 4 בניינים מגורים חדשים בגובה 18 קומות ובהם 264 דירות

הדמיה פינוי בינוי בבית הכרם של הכשרת היישוב וכרמים / הדמיה: משרד האדריכלים גיא איגרא, יח"צ

המרוץ לפינוי-בינוי בגבעת בית הכרם הסתיים: הכשרת היישוב וכרמים נדל"ן זכו במכרז

מדובר במיקום יוקרתי בירושלים, שבו מחירי הדירות מגיעים לכ-35 אלף שקל למ"ר • הדיירים יקבלו דירות בשטחים גדולים במיוחד • עפ"י הערכות, היקף הפרויקט יגיע ל-700 מיליון שקל

התחדשות עירונית ברחוב הנורית / הדמיה: ראי כהן אדריכלים

אושר פרויקט הפינוי-בינוי הגדול ביותר בירושלים

הותמ"ל החליטה להפקיד היום את תוכנית מתחם "הנורית" בירושלים, שכוללת 1,700 יחידות דיור שיוקמו ב-19 מבנים חדשים של 10-34 קומות •  ד"ר נתנאל פישר, יו"ר המנהל הקהילתי קריית מנחם: "מדובר באחת התוכניות הקשות שאושרו עד כה בישראל"

פרויקט פינוי בינוי בחדרה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

רפורמה בפינוי-בינוי? לא כל-כך מהר: תגובת השוק להצעה להסיר חסמים

מסמך של הצוות להסרת חסמים בהתחדשות עירונית פורסם בשבוע שעבר לעיון הציבור, ובו הצעות שחלקן יכולות לחולל שינויים דרמטיים בתחום • בענף מגיבים: "טוב שיהיה חוק עם שיניים, אבל יש עוד מה לעשות"

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר, גלובס

פחות דיירים סרבנים ומוסד בוררות: כך תיראה המהפכה של ההתחדשות העירונית

הורדת אחוז ההסכמה בפרויקטי פינוי-בינוי לשני שלישים, מוסד בוררויות ו"מעמדות" שונים בין הדיירים • דוח מפורט שמתפרסם להערות הציבור כולל צעדים שישנו את כללי ההתחדשות העירונית • הביצוע: רק בעוד פרק זמן ארוך יחסית

הריסת הבניינים בפרויקט ברחוב רקנאטי, לפני כשנה / צילום: מיכל ארבל

היטל השבחה בפינוי-בינוי: המחלוקת נמשכת

החלטת ועדת הערר על שיטת חישוב שונה בהיטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי כבר מעוררת מחלוקת בשוק: האם תגדיל את הוודאות ותקדם פרויקטים - או שדווקא תפגע בסיכוי שלהם להתממש?

הפרויקט הפינוי בינוי ברחוב גולומב בגבעתיים / הדמיה: טובול ייזום ובניה

משרד המשפטים ממליץ: הורדת אחוז הסכמת הדיירים בפרויקטי פינוי-בינוי

האם זו הרפורמה שלה ציפו בתחום ההתחדשות העירונית? צוות בהובלת משרד המשפטים גיבש נייר עמדה המבקש להסיר חסמים בתחום • על הפרק – הורדת אחוז ההסכמה מ-80% לשני שליש מהדיירים וכן כללים בנושא עבירות בנייה

דסק הנדל"ן / צילום: שאטרסטוק

מי יחדש לי את הבית? איך מצליחים לקדם התחדשות עירונית בימי הקורונה - הצטרפו לשידור החי

הממשלה הגדירה את תחום ההתחדשות העירונית כמועדף, אך משבר הקורונה מחדד את המורכבות של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38 • מה אפשר לעשות כשמספר הפועלים בירידה וכשחוזים מתבררים כלא ברורים במבחן המציאות? • הצטרפו ללייב

בני זלמנוביץ / צילום: כדיה לוי, גלובס

ועדת ערר: היטל השבחה בפינוי-בינוי יוטל על בעלי הדירות

ההחלטה הדרמטית קובעת לראשונה כי הדיירים שמקבלים דירות חדשות צריכים לשאת בנטל ההשבחה, ולא היזם • ההחלטה עלולה להקטין מוטיבציה בקרב דיירים להוציא לפועל פרויקטי התחדשות עירונית

ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה־הכהן / צילום: איל יצהר, גלובס

תוכניות ל-433 דירות ברמת גן הופקדו בישיבת וידאו

מדובר בשתי תוכניות התחדשות עירונית של החברות לוינשטיין וכוכב התחדשות עירונית • ברחוב בית חורון ייבנו 343 דירות, וברחוב הרוא"ה כוללת התוכנית 90 דירות במגדל של 20 קומות

ניר גולדנשטיין / צילום: תמונה פרטית

"כולנו רק מחכים לחזור לשגרה, אבל זו לא תהיה אותה שגרה"

ניר גולדנשטיין, שמייצג בעלי דירות בתהליכים של פינוי-בינוי: "קיווינו לטוב, אבל התבדינו כי ראינו שהטבעת הולכת וסוגרת על כולנו"