אופציה כפולה: הסדר שהוא הסכם עם פתח מילוט

הכלים המוכרים העומדים כיום לרשות הצדדים במקרים כאלה הם: אפשרות ביטול העיסקה בהסכמה הדדית, או לחילופין הכללת תנאי מתלה בעיסקה או תנאי מפסיק, ואולם - כל כלי עם חסרונותיו הוא.

ביטול עיסקה, אף שנעשה בהסכמה, חייב באישור מנהל מיסוי מקרקעין, והוא - שיקוליו עימו. עוד מתחייבים הצדדים בביטול עיסקה שלא להתקשר בעיסקה ביניהם לגבי אותו הנכס בעתיד. משתי מגבלות אלו הם יהיו פטורים במקרה שישתמשו ב"אופציה כפולה", כפי שיפורט להלן.

תנאי מתלה או תנאי מפסיק - הוכר בפסיקה כתנאי שקיומו או אי קיומו הינו חיצוני לעיסקה, ואינו מותנה בלעדית ברצונם של הצדדים. כלומר, רצונם או אי רצונם של הצדדים כשלעצמו לא יוכר כתנאי מתלה או תנאי מפסיק, אולם הצדדים במקרה שתיארנו מעוניינים דווקא להיות משוחררים מן העיסקה רק לפי רצונם, ולא לפי קיומו או אי קיומו של תנאי חיצוני.

אנו מציעים להשתמש במקרים כאלה במכשיר "האופציה הכפולה", כלומר: שתי אופציות שניתנות במקביל, הן למוכר והן לקונה. למוכר נתונה אופציית "put" - שמשמעותה שעל-פי רצונו בלבד הוא יכול לחייב את הקונה לרכוש במחיר שהוסכם, ולקונה אופציית "call" - שמשמעותה שעל-פי רצונו בלבד הוא יכול לחייב את המוכר למכור לו במחיר שהוסכם.

משמעות השילוב של שתי האופציות הוא כדלקמן: אם רק המוכר מעוניין בקיום העיסקה - העיסקה תצא לפועל, שכן המוכר יפעיל האופציה שבידו. אם רק הקונה מעוניין בקיום העיסקה - העיסקה תצא לפועל, שכן הקונה יפעיל האופציה שבידו. אולם, אם שני הצדדים אינם מעוניינים בקיום העיסקה - העיסקה לא תצא לפועל, שכן איש מהם לא יפעיל את האופציה שבידו.

לכן, מכשיר זה יכול לתת מענה לאותם מקרים שבהם הצדדים מעוניינים להתקשר בעיסקה, אך להשאיר בידם "פתח מילוט" למקרה ששניהם לא יהיו מעוניינים בה. בניגוד ל"תנאי המתלה" או ה"תנאי המפסיק", אשר חייב להיות חיצוני לעיסקה - ה"אופציה הכפולה" מטבעה מופעלת אך ורק על-פי רצונם של הצדדים, ומשיקוליהם בלבד. בניגוד למכשיר של ביטול עיסקה - כאן אין הצדדים תלויים ברצונו הטוב של מנהל מיסוי מקרקעין, וגם אינם מגבילים עצמם לאי עריכת עיסקה בינם בעתיד.

נושא האופציות בעסקאות מקרקעין הוסדר לאחרונה בתיקון סעיף 49י' לחוק מיסוי מקרקעין. מבחינת מיסוי עסקאות האופציה: לגבי האופציה שניתנת למוכר (אופציית ה-put) - ניתן לטעון כי הזכות שניתנה על פיה אינה זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי המקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), ולכן לא יוטל עליה מס עפ"י חוק זה.

לגבי האופציה שניתנת לקונה (אופציית ה-call) - יש לדווח על עיסקה זו למנהל מיסוי מקרקעין. אם האופציה עומדת בתנאים שנקבעו בסעיף 49י' לחוק מיסוי מקרקעין (הסעיף מונה שורה של תנאים להכרה באופציה), אזי לא יחול עליה מיסוי מקרקעין כלל, עד למימוש האופציה. יש לציין, כי סעיף 49י' הינו "הוראת שעה" אשר תחולתו הוארכה עד ליום 31.12.06. אם העיסקה לא עומדת בתנאי סעיף 49י', אזי עסקת האופציה תמוסה באופן רגיל - כמכירת זכות במקרקעין, על-פי חוק מיסוי מקרקעין.

נכון כי המקרים בהם כל צד יהיה מוכן להתנות את אי קיום העיסקה גם ברצונו הטוב של הצד השני הם מועטים, ואולי נדירים - אך למקרים האחרים עדין עומדים הכלים המוכרים האחרים. לעומת זאת, באותם המקרים בהם מעוניינים הצדדים בפתח מילוט התלוי ברצונם של שניהם, וברצונם בלבד, ומוכנים להיות תלויים גם האחד ברצונותיו של הצד השני - נראה שמכשיר האופציה הכפולה עומד לרשותם ככלי אפקטיבי ולגיטימי.