גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הסאגה של עמותות הבנייה (א'): אם אינך יכול להביסן

הקבלנים הבונים מפיקים יתרון משיטת העמותות ע"י גיוס קונים מראש וחיסכון בעלות מימון בנקאי, וקבוצת הרוכשים יכולה לחסוך את המע"מ ברכישת קרקע מאדם פרטי ולחסוך מס רכישה על הבנייה, אם נשמרה ההפרדה בין בחירת הקבלן המבצע, לבין היזם מארגן הקבוצה

לאחרונה פרצה לתקשורת בפעם המי יודע כמה הסאגה הבלתי גמורה של עמותות בנייה. עמותת בנייה היא למעשה שם נרדף להתארגנות של קבוצת רוכשי קרקע, הרוכשים במשותף קרקע שהופשרה לבנייה, ומזמינים יחדיו את הבנייה מקבלן מבצע.

ההתארגנות הינה בדרך כלל פרי יוזמת גוף עסקי, הגובה רווח מדמי הרשמה (עמותות צה"ליות לדוגמא), או מפיקוח על הקבלן המבצע (דוגמת חברת ב.ס.ר הנדסה), או מדמי תיווך מאחד הצדדים או שניהם (דוגמת עמותות רוני מאנה), או עירוב של כל האמור לעיל.

יזם המנסה לגזור קופון מהרווח הקבלני היזמי או מרווחי הקבלן המבצע דוגמת הילכת נורדיה (לנג נ' מס שבח; תפוח פז פיתוח נדל"ן), או הילכת פרשת פסגות הכרמל (ראה גם ליאת זהבי; אורנשטיין ו-38 אח'), עלול להסתכן בהכשלת העיסקה כולה כאילו רכש קרקע ומכר בית לקבוצת הקונים שארגן (ראו חוזר מס הכנסה בנדון מלפני מספר שנים). ההתייחסות בנציבות לתופעת עמותות הבנייה משתנה חדשות לבקרים, ואין גורם מנחה ברמת המדיניות. קרי, לא נערכה חשיבה האם התופעה טובה למדינה או רעה.

מבחינת מיסים אין ספק, כי ההתארגנות מפחיתה מיסים. על כך נכתוב בפרוט בהמשך. מבחינת התחרות בשוק: התופעה של "קבוצות בנייה" מתחרה בקבלנים שהם יזמים רגילים החייבים לשלם את כל המיסים, והיא מייקרת לגביהם את העיסקה בין 4% ל-6%, לפי תחשיב אותו נביא בהמשך. פער כזה בשוק הנדל"ן של מכירת דירות מגורים הינו פער של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים לגבי עלות דירה כמוצר סופי לדייר, ומהווה פיתוי גדול לרוכשי דירות להתארגן ב"קבוצות בנייה".

מבחינת עידוד האוכלוסיה מעוטת היכולת והחובה של המדינה לדאוג לאזרחיה לפתרון דיור הולם, יש היבטים חיוביים במתן הנחה לרוכשי דירות מהסקטורים החלשים יותר דרך עמותות. דרך זו מביאה לידי ביטוי גם מגזרים חברתיים הרוצים לשמור על הומוגניות חברתית. כך נבנו שכונות לאנשי קבע בצה"ל. כך נבנו שכונות ליוצאי יחידות קרביות מסוימות. גם היבט זה - של הומוגניות חברתית - ראוי לעידוד ויש בו אלמנטים חברתיים חיוביים, של מתן כלי להגשמת ביטוי לאחידות חברתית וסביבת מגורים שהיחיד יכול לעצב לעצמו, ללא כל אפליה (!), אך תוך ברירת שכניו בצורה הולמת.

המדינה לא נתנה דעתה לתופעה זו ולא הביעה עמדה ערכית. ראשי מס הכנסה רואים את היבטי המיסוי בלבד, עליהם הם אחראיים. גישתם, לפיכך, ביחס לעמותות בנייה הינה שלילית באופן טבעי, כנגזר מעצם תפקידם. יש להבינם בהקשר זה. יש לדעת גם, כי רבים מראשי מס הכנסה משנים גישתם לאחר פרישתם, מתוך פתיחות לנימוקים נוספים המנויים לעיל.

התחרות העזה שיוצרות העמותות מול קבלנים פרטיים רגילים הקימה עליה את התאחדות הקבלנים והבונים בישראל, הרואה בתופעה זו תחרות בלתי הוגנת בחבריה, ועושה הכל כדי להניע את השלטונות להדביר את התופעה. עם זאת, קבלנים רבים אימצו את הסיסמא: אם אינך יכול להביסו - הצטרף אליו, והם בונים כיום בשיטת עמותות הבנייה, תוך איסוף קבוצת רוכשים מראש.

הניסיון להבחין בין עמותת קבלן לעמותה רגילה נעשה לראשונה לפני 15-10 שנים בנציבות, עת הופק חוזר מקצועי שעסק בתופעה וייחד לה שורת מבחנים, לפיהם ניתן לזהות אם מדובר בתופעה שלילית או חיובית. כך לדוגמא, אם היזם הוא הקבלן הבונה, הרי שיש להסיר מסך ההתאגדות ולראות בקבוצה כרוכשי דירות רגילים מהיזם על כל הכרוך בכך. גם בפסיקה (לנג ואחרים) נתגבש מבחן השליטה בבנייה כגורם עיקרי בהכרעה, אם מדובר במכירת בית שלם או קרקע הזמנת בנייה.

עם זאת, חיסכון המס הנובע מהעיסקה איננו כה גדול כפי שסוברים רבים. להיפך, בבדיקה שנערכה בעקבות פרשת לנג לרוכשי בתים בנורדיה, יצא כי מס רכישה מדורג על רכישת דירת מגורים, כולל הבנייה (0.5%; 3.5% ו-5%), היה נמוך יותר ממס רכישה מלא (5%) על הקרקע בלבד. זאת, במיוחד מקום בו הקרקע יקרה יחסית לבנייה ומחירו הכולל של הבית איננו גבוה במיוחד (עד 200-180 אלף דולר).

יותר מכך, מס מכירה ליזמים המוכרים דירות נמוך יותר ממס מכירה על קרקעות בלבד. התוצאה היא, כי שומות לעמותות בנייה לא יניבו תמיד את המצופה מהן, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

קבלנים מפיקים יתרונות משיטת העמותות ע"י גיוס קונים מראש וחיסכון בעלות מימון בנקאי של בנק מלווה וחסכון בהוצאות השיווק והפרסום. זהו יתרון מוחשי וגדול לקבלן הבונה.

קבוצת הרוכשים יכולה לחסוך את המע"מ ברכישת קרקע מאדם פרטי (כמו באזור מגדלי YOO ליד רכבת צפון) ולחסוך מס רכישה על הבנייה, אם נשמרה ההפרדה בין בחירת הקבלן המבצע לבין היזם מארגן הקבוצה.

דרך בטוחה לשמור אבחנה כזו הינה מכרז מלא על הבנייה רק לאחר רכישת הקרקע מבעליה. קרי: היזם מסיים את שלב רכישת הקרקע, ורק אח"כ עורך מכרז בין קבלנים בונים ביחס לבנייה. על הסיכונים שבשיטת העמותות ברשימה הבאה.

עוד כתבות

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"