גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עיסקה המשולמת בתשלומים תהנה מהפחתת שווי

ועדת הערר: יש להפחית מן התמורה הנקובה בהסכם את ערכי ההיוון של תשלומים מאוחרים אלה

בפסק דין, בעל משמעות מעשית רבה קבעה ועדת ערר שליד בית המשפט המחוזי בת"א, כי בעת קביעת השווי בעסקאות בהן התמורה משולמת בתשלומים המאוחרים ליום המכירה, יש להפחית מן התמורה הנקובה בהסכם את ערכי ההיוון של תשלומים מאוחרים אלה.

סעיף 17 (א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי שווי המכירה של זכות במקרקעין הוא "שוויה ביום המכירה...". סעיף זה קובע, כי יש להעריך את שווי הקרקע בהתאם למצבה הפיסי והמשפטי ביום המכירה. ברם, בעניין המכון הגיאופיסי לישראל (ו"ע 1289/01) קיבלה ועדת הערר את הטענה, כי מסעיף זה נובע שיש להוון את התמורה המתקבלת עבור הזכויות במקרקעין.

עובדות המקרה היו כדלקמן: העוררת, המכון הגיאופיסי לישראל, מכרה את זכויותיה במגרש בחולון בתמורה לסך של כ-6,300,000 דולר. סכום זה אמור היה להשתלם במשך שנה וחצי, כאשר מרביתו אמור היה להשתלם בסוף התקופה. יחד עם זאת, לרוכש הזכויות ניתנה האפשרות להקדים את מועדי התשלום, תוך הפחתת מרכיב הריבית הגלום בתשלום המאוחר. העוררת הגישה בתחילה שומה עצמית ובה דיווחה על מלוא התמורה על פי החוזה (6,300,000 דולר), ואולם זמן קצר לאחר מכן ביקשה לתקן את השומה ולקבוע את שווי המכירה לפי סכום של 5,800,000 דולר.

העוררת טענה, כי ההפרש בסך של 500,000 דולר מהווה, למעשה, הכנסה מריבית, שכן הוא נובע מהקדמת מועד התשלום, ולכן אין לראות בו חלק משווי המכירה של המגרש החייב במיסי מקרקעין. בתמיכה לטענתה, כי יש לראות בסכום הכנסה מריבית, הציגה העוררת את שומות מס ההכנסה לשנים הרלוונטיות, בהן נכלל חיוב במס הכנסה על הכנסה מריבית בסך של 500,000 דולר (החיוב במס הכנסה על מרכיב זה היה, כמובן, נמוך מהחיוב במס מכירה ובמס שבח).

מנהל מיסוי מקרקעין דחה את בקשת העוררת לתיקון השומה וקבע, כי מאחר ומדובר "בעיסקה רגילה" ולא בעסקת אשראי, יש לקבוע את "שווי המכירה" לפי התמורה הנקובה בהסכם. עוד טען המנהל, כי אם ייקבע כי עליו להוון כל עיסקה ועיסקה, יביא הדבר להכבדה ניכרת על מערכת גביית המס, וגם מטעם זה אין להתיר את הפחתת השווי על-ידי היוון.

בהתבסס על עקרון התוכן הכלכלי ועל שורה ארוכה של פסקי דין, טענה העוררת, כי היוון תשלומים עתידיים הינו פעולה כלכלית המבטאת את השווי האמיתי של העיסקה נכון ליום המכירה (PRESENT VALUE ולא FUTURE VALUE), ולכן יש להוון את התמורה העתידית לצורך קביעת "שווי המכירה" בעיסקה. עוד טענה העוררת, כי אילו העיסקה היתה נבנית אחרת, באופן שהערך הנוכחי של התשלומים העתידיים היה מוצג בתור התמורה בהסכם והתשלום המאוחר היה מוצג כתוספת ריבית, הרי שהיתה מתקבלת טענתה, כי יש לקבוע את שווי המכירה בהתאם לערך הנוכחי המופיע בהסכם ולא בהתאם לערך העתידי.

ועדת הערר קיבלה את טענת העוררת וקבעה (בפסק דין מנומק היטב מפי רו"ח צבי פלדמן), כי יש להעדיף את המהות על פני הצורה, ולכן יש להתעלם מן התמורה הנקובה בהסכם ולקבוע את "שווי המכירה" בעיסקה בהתאם לתמורה המהוונת. פסיקה זו מהווה המשך ישיר לשימוש הרב (והנכון) שעושים בתי המשפט בעקרון התוכן הכלכלי והעדפתו על הצורה הפורמאלית, אשר קנה שביתה בפרשנות של חוק מיסוי מקרקעין.

ועדת הערר תמכה את יתדותיה גם בהוראות המקצועיות של רשות המיסים, המאפשרות להוון תמורה עתידית. ראה ה"ב 23/98 המאפשרת היוון שווי הבנייה בעסקת קומבינציה אם סיום הבנייה נמשך למעלה מ-3 שנים מיום תחילתה. יש לציין, כי הוועדה העירה, שקיימת לעוררת טענת הסתמכות, שכן בהסתמך על ההוראות המקצועיות של רשויות המס היא דיווחה על הכנסת ריבית לפקיד השומה, וכך נחשפה לכפל מס (לעניין כפל המס גופו הביעה וועדת הערר את עמדתה, כי הפתרון עשוי להימצא לא אצל רשויות מיסוי מקרקעין אלא באמצעות תיקון השומות של פקיד השומה).

הועדה מצאה תימוכין לקביעתה גם בגישה החשבונאית, לפיה יש להכיר בהכנסה המשולמת בדרך של תקבולים עתידיים בהתאם להיוון (תקן חשבונאות מס' 25 בנושא הכרה בהכנסה). מאחר והחוק לא קובע דין ספציפי הסותר את הקביעה החשבונאית, הרי שיש לאמצה ולעשות שימוש בעקרון ההיוון בחישוב "שווי המכירה" על פי החוק.

לעניין טענת המנהל, לפיה קבלת עמדת העוררת תגרום לסרבול רב בעבודתו, שכן היא תצריך קביעת השווי על בסיס היוון תשלומים עתידיים ולא בהסתמך על התמורה החוזית, חזרה ועדת הערר על ההלכה הפסוקה לפיה: "השאיפה לפשטות בהפעלת החוק אינה יכולה להצדיק חוסר שוויון בין נישומים". אילו היה נקבע, כי אין להפחית את השווי הגם שמדובר בתשלומים עתידיים, היה הדבר מביא לחוסר שוויון בין שווים. שכן נישום שהיה קובע את התמורה בהסכם על בסיס הערך הנוכחי בתוספת ריבית על התשלומים, היה מתחייב במס על בסיס הערך הנוכחי בלבד. לעומת זאת, חברו, אשר היה קובע את שווי העיסקה בהתאם לערך העתידי של התשלומים, היה מתחייב במס על מלוא השווי. תוצאה זו אינה רצויה, כמובן, הואיל והיא יוצרת הבחנה בין שני מקרים דומים רק בשל אופן הניסוח של ההסכם.

בשולי דברנו נציין, כי לפסק הדין תהא משמעות רבה על שוק הנדל"ן, הואיל ומקובל לשלם את התמורה בתשלומים ובאופן מדורג. עם זאת, פסק הדין לא קובע סייגים לעקרון שנקבע בו מה יהא הדין, למשל, במקרה בו התמורה תשולם תוך חודש? חודשיים? שלושה חודשים? האם גם במקרים אלה ניתן יהיה להוון את התשלומים, או שמא השווי ייקבע בהתאם לתמורה הנקובה בהסכם הואיל ואין משמעות למרכיב ההיוון. בעיה זו עשויה, כמובן, לעורר קושי לא מבוטל ביישומו של פסק הדין.

עוד כתבות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בתל אביב; חברה לישראל קופצת ב-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 נסחר סביב רמות הבסיס ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

פתאל מציגה: מעבר לרווח ותגמול של 10 מיליון שקל לבעל השליטה

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

החברה שביטלה עסקת רכישת דירות ב־97 מיליון שקל והשיא של רפאל

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: רפאל מסכמת שנה עם שיא בהכנסות ובצבר ההזמנות, הרווח של מיטרוניקס בירידה ומשק אנרגיה עברה לרווח של 1.6 מיליון שקל בזכות פרויקט יכיני, אזורים Living ביטלה רכישת 48 דירות בפרויקט בבני ברק וחברת הביטוח איילון עברה לרווח ● מדור חדש

שר האנרגיה אלי כהן (משמאל) בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין ג'ורג' פפנסטאסיו / צילום: שלומי אמסלם, לע''מ

מתעלמת מטורקיה: ישראל מקדמת את חיבור רשת החשמל עם קפריסין ויוון

בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין, ג'ורג' פפנסטאסיו, דן שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן בנוגע לשיתוף פעולה בתחום האנרגיה ● השניים סיכמו כי פרויקט הכבל החשמלי התת-ימי שיחבר את רשת החשמל של ישראל לקפריסין וממנה ליוון, ואל רשת החשמל האירופית, יקודם בעדיפות גבוהה

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מהצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

עליות קלות באירופה; מחירי הנפט קופצים ב-1%

החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות קלות ● בריטניה נכנסה למיתון ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי, לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"