שנת 2006 נפתחה באופן חיובי

שנת 2006 נפתחה באופן חיובי. לאחר גידול מתון מאד בשנת 2005, חלה קפיצה משמעותית בשיווק מלט בינואר-פברואר 2006. ייתכן קשר, לפחות חלקי, בין גידול חד זה במכירות מלט ובין השיפור בהתחלות בנייה למגורים בתחילת 2006. נמשך הגידול בבקשות להיתרי בנייה בינואר 2006, לאחר התרחבותן הניכרת בשנת 2005. קצב גידול הייצור התעשייתי של תשומות לבנייה תואם את הגידול המשמעותי של סך הייצור התעשייתי בחודשים האחרונים.

איך ישפיעו תמריצי הביקוש השנה? התמריצים לרכישת דירות הורעו באחרונה, לפי מדד רוכשי דירות של בנק הפועלים. ההרעה נובעת בחלקה מהעליה בריבית על משכנתאות, במקביל לעליה הכללית בריביות מאז אוקטובר 2005.

לעומת זאת, לאחר עליות במשך רוב שנת 2005, חלה נסיגה במחירי דירות בבעלות בחודשים האחרונים. המכירות של דירות חדשות גם נטו להתייצב באחרונה, לאחר גידול במשך חלק ניכר משנת 2005.

שיווק מלט - לאחר ירידה רצופה לאורך 9 שנים - מ-1996 ועד 2004, נרשם גידול מתון בשיווק מלט בשנת 2005, שסימן התאוששות ראשונית אפשרית בפעילות הבניה אשתקד.

אולם, בינואר-פברואר 2006, הגידול נהפך ממתון למשמעותי (בהשוואה לחודשים המקבילים של 2005), תוך יצירת ציפיות שתחול התאוששות ממשית בפעילות הבנייה בשנת הנוכחית.

שיווק מלט הוא אינדיקטור מהימן של פעילות הבנייה: הוא מכסה התחלות וגמר בבנייה למגורים ובבנייה שאינה למגורים, וכן בניית תשתיות. לאחרונה הגיע נשיא הקבלנים, אהרוו כהן, להסכמה עם מפעל נשר, להעלאה של 4.1% במחיר המלט (הדבר קומם עליו את הקבלנים, אבל זה ענין אחר).

התחלות בנייה למגורים - ייתכן קשר, לפחות חלקי, בין הגידול בשיווק מלט בתחילת 2006 ובין השיפור בהתחלות למגורים בינואר 2006. שוב, כמו במקרה של שיווק מלט, השיפור בהתחלות התחיל אשתקד, אבל רק באופן מתון (לא תמיד מתורגם גידול בהיקף ההתחלות למגורים לגידול בשיווק מלט - לדוגמה, בשנים 2000 ו-2002). כמו שהגידול המתון בהתחלות למגורים בשנת 2005 התרכז בהתחלות הסקטור הפרטי, כך היה גם בינואר 2006: ההתחלות למגורים של הסקטור הציבורי הצטמצמו ב-6% ב-2005 וב-36% בינואר 2006 (לעומת ינואר 2005).

בקשות להיתרי בנייה - האינדיקטור העשוי לסמן ראשון אם אמנם חל שינוי במגמת פעילות הבנייה, הוא היקף הבקשות להיתרי בנייה, שיכולים לאחר מכן להפוך להתחלות בנייה בשטח.

הבקשות להיתרי בנייה, הן בבנייה למגורים והן בבנייה שאינה למגורים (למעט תשתיות), גדלו באופן משמעותי בשנת 2005, לאחר ירידות ברוב תשע השנים הקודמות. הגידול המשמעותי הזה נמשך בינואר 2006, ובייחוד בבנייה שאינה למגורים. הגידול בבקשות להיתרי בנייה מחזק את הציפיות, שתחול התאוששות רצינית בפעילות הבנייה בשנה הנוכחית.

ייצור תעשייתי: סך הכל ותשומות לבניה - הייצור התעשייתי של תשומות לבנייה אופיין על ידי מגמה חיובית כבר בסוף 2004. אולם, מגמת העליה לא החזיקה מעמד, ובמשך רוב שנת 2005 המגמה הייתה שטוחה. עם זאת, לקראת סוף השנה, התחזק הגידול בייצור זה.

חשוב לציין, שקצב הגידול הנוכחי בייצור תשומות לבנייה תואם את הגידול הנוכחי המשמעותי במגמת סך הייצור התעשייתי - כ-0.6% לחודש.

איך ישפיעו תמריצי הביקוש - התמריצים לרכישת דירות הורעו בחודשים האחרונים, לפי מדד רוכשי הדירות המתפרסם חודשית על ידי בנק הפועלים (המדד מבטא את הכדאיות ברכישת דירה). המדד התחזק מאד במשך המחצית השניה של 2004, והמשיך לעלות במהלך 2005, אם כי בקצב איטי בהרבה, לפני שהחל לרדת.

מדד רוכשי הדירות מורכב מארבעה משתנים: הריבית על משכנתאות, מחירי דיור, השכר הממוצע ושיעור האבטלה.

ריבית על משכנתאות: גורם מרכזי מאחורי הרעת התמריצים לרכישת דירות הוא העליה בשיעורי הריבית על משכנתאות (המתבטאת בגידול שיעור הריבית הממוצעת), לאחר הירידה החדה בריביות אלה במחצית הראשונה של 2005.

המפנה בריבית על משכנתאות מקביל למדיניות בנק ישראל, של העלאות הריבית, שהונהגה החל באוקטובר 2005.

לאור ציפיות האנליסטים שבנק ישראל ימשיך להעלות את הריבית במהלך 2006, יש סיכוי שגם הריבית על משכנתאות תמשיך לעלות. במקרה זה, ניתן לשאול: האם ציפיות אלה תביאו לבסוף למיתון הביקוש לדיור, או לחלופין, האם יתעודד ביקוש זה בטווח הקצר, כדי להימנע מתשלום ריבית גבוהה יותר בעתיד?

גורם חשוב נוסף בקביעת הביקוש לדיור הם מחירי הדיור. מחירי דירות בבעלות עלו, באופן משמעותי למדי, במהלך רוב שנת 2005, וזו התפתחות שיכלה להרחיב את הביקוש לדיור אם עליית המחירים נצפתה כתחילת מגמת עלייה במחירים. אולם, בחודשים האחרונים חלה תפנית במחירים כלפי מטה, אם כי רמת המחירים הנוכחית עדיין גבוהה מאד לעומת לפני שנה.

כמו במקרה של שיעורי הריבית, השאלה היא איך רוכשי דירות פוטנציאליים מסתכלים על ירידת המחירים באחרונה - כסטיה זמנית ממגמת העליה, תוך מתן תמריץ לרכוש דירה כעת, או כשינוי מגמת המחירים כלפי מטה, שהיה גורם לדחיית רכישת דירות.

מכירות דירות חדשות בידי קבלנים פרטיים - בנוגע לאינדיקטורים של הביקוש לדירות, מכירות של דירות חדשות בסקטור הפרטי התייצבו בחודשים האחרונים עד ינואר 2006, לאחר הרחבת המכירות במהלך רוב שנת 2005.

מכירות של דירות חדשות על ידי הסקטור הציבורי נפלו ב-11.7% בשנת 2005 וב-15.5% נוספים בינואר-פברואר 2006. ראוי לציין שמכירות של דירות חדשות מהוות רק חלק קטן מכלל הביקוש לדיור, הכולל רכישות בשוק הנדל"ן המשני.

המאמר הוא חלק מסקירת ענף הנדל"ן של IBIZ.