אישור מראש במיסוי מקרקעין: עכשיו לפי חוק

במסגרת "החלטת מיסוי" פונה נישום, המבקש לבצע עיסקה ועוד לפני שביצע אותה, לרשות המסים, מציג בפניה את מלוא העובדות הנוגעות לעיסקה ומבקש כי תקבע מה תהיה חבות המס שלו, במקרה של ביצוע העיסקה על-פי העובדות המוצגות, תוך שהוא רשאי לטעון טענותיו לגבי חבות המס הראויה.

עוד עוגנה בחקיקה סמכותו של מנהל רשות המסים לפרסם תמצית החלטות שניתנו (ללא שם ומספר זהותו של המבקש), על אף החיסיון המוטל בדרך כלל על-פי הפקודה וחוקי המס השונים.

לאחרונה פרסמה רשות המסים לקט מתוך החלטות המיסוי שניתנו ברבעון הראשון של שנה זו. אמנם, החלטת המיסוי של המוסד ניתנת לפונה בהסתמך על הרקע העובדתי שפירט, אולם כפי שציין מנהל רשות המסים, הציבור שלא היה צד להליך יוכל לצפות שרשות המסים תנהג בעניינו באותו אופן שפורסם בהחלטת המיסוי, בכפוף לקיום מערכת נסיבות דומה ובתנאים שנקבעו בהחלטת המיסוי.

לאור האמור, נציג להלן סיכום של החלטות המיסוי העיקריות הנוגעות למיסוי מקרקעין, מתוך לקט החלטות המיסוי שפורסמו. כאמור, ההחלטות ניתנו על רקע מערכת העובדות שפורסמה בהן, אולם יש בהן כדי להעמיד את הציבור על האפשרות לפנות לרשות המסים במקרים דומים, ועל תוצאות המס האפשריות. יחד עם זאת, יודגש כי בכל מקרה יש לבחון את מלוא הנסיבות בהחלטה שפורסמה:

הקלת מס בהפקעת מקרקעין - בעלי קרקע, אשר לגביה פורסמה תוכנית מתאר מקומית המייעדת אותה לצורך מיזם של תחבורה ציבורית, ניהלו משא ומתן עם המדינה באמצעות החברה מפעילת המיזם, לקבלת פיצויי הפקעה. בהחלטת המיסוי נקבע, כי למרות שמחצית מהפיצויים היו אמורים להשתלם עוד לפני פרסום הודעה על הפקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), ניתן לראות בהסכם המכירה הנדון "הפקעה" ולקבל בגינו זיכוי בגובה 50% מהמס החל, בהתאם לסעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). יום המכירה נקבע על-פי מועד העמדת התשלום, בהתאם לסעיף 19 לחוק. כמו כן, מהתשלומים בגין הזכויות המופקעות, שהן זכויות במקרקעין, נוכה מס בשיעור 10% מגובה פיצויי ההפקעה.

הקמת פרויקט בשיטת B.O.T - פרויקט לבניית מעונות סטודנטים עבור מוסד להשכלה גבוהה הוקם בשיטת B.O.T, כאשר לאחר תקופת ההקמה, שנמשכת 24 חודשים, ובתמורה להקמת הפרויקט, רשאי היזם שהקים את הפרויקט להפעילו ולקבל את ההכנסות הפירותיות ממנו, לתקופה של 299 חודשים (25 שנים פחות חודש). במועד ההקמה נחשב היזם כ"בר רשות" במקרקעין בלבד. נקבע, כי בנסיבות המתוארות לא תקום חבות במיסים על-פי חוק מיסוי מקרקעין, שכן תקופת ההקמה לא תיחשב חלק מתקופת ההפעלה של הפרויקט.

פירוק חברה בעלת מקרקעין וחלוקת המקרקעין בין בעליו המשותפים (בעלי המניות) יהיה פטור ממיסוי מקרקעין מכח השילוב שבין סעיף 71 לחוק, הפוטר ממס את העברת המקרקעין מהחברה לבעלי מניותיה, וסעיף 67 לחוק, הפוטר ממס חלוקת מקרקעין בין בעליו המשותפים.

חברה המבצעת פעולות לשינוי ייעוד קרקע חקלאית לייעוד של קרקע לבנייה, ומקבלת עבור פעילות זאת "כתב הרשאה והתחייבות" לפעול כשלוחה לשם שינוי ייעוד המקרקעין, איננה חייבת במסים על-פי חוק מיסוי מקרקעין, שכן לא נמכרה זכות במקרקעין.

תשלום לחברה המתמחה באיתור נכסי מקרקעין, שאיתרה נכס השייך לבעלה המנוח של המבקשת, והתנתה מתן פרטים על הנכס בתשלום, מהווה הוצאה שתותר בניכוי במועד מכירת הנכס, בהתאם לסעיף 39(7) לחוק.

חלוקת עיזבון בין יורשים - מחצית מעיזבונה של אישה שנפטרה נרשמה על שם בעלה, ומחציתו של שם ילדיה. העיזבון כלל את חלקה של האישה (מחצית) בדירת המגורים המשותפת, וכן נכסים נוספים. היורשים ביקשו לרשום את הבעלות בדירת המגורים המשותפת על שם הבעל בלבד, מבלי לבצע בשלב זה חלוקה של יתר נכסי העיזבון. נקבע, כי רישום הבעלות על שם הבעל פטור ממס בהתאם להוראות סעיף 5(ג)(4) לחוק (הפוטר ממס חלוקה ראשונה של נכסי עיזבון בין יורשים), בכפוף לכך שלא ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף מחוץ לעיזבון.

פטור לדירת מגורים באיגוד מקרקעין - בני זוג שרכשו בשנות ה-60 מניות באיגוד מקרקעין שהוא "חברת גוש חלקה", שבבעלותה דירת מגורים וחניה הצמודה לה, ומעניקות להם את זכות החזקה והמגורים בדירה, ביקשו לקבוע כי מכירת המניות בחברה משקפת את מכירת זכויותיהם בדירה, ולפיכך זכאית לפטור למכירת דירת מגורים לפי סעיף 49ב(1) לחוק. נקבע, כי בני הזוג יהיו זכאים לפטור בכפוף לעמידה ביתר תנאי הפטור שבחוק. נעיר, כי מדובר בהחלטה מעניינת המאפשרת ליהנות מפטור לדירת מגורים במכירת מניות באיגוד מקרקעין, למרות שהגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק איננה כוללת דירה המוחזקת בידי איגוד.

לסיכום נציין, כי יש לברך על מוסד "החלטות המיסוי", ועל החלטת רשות המסים לפרסם החלטות אלו, מהלך אשר כדברי מנהל רשות המסים יש בו כדי להעניק שקיפות למעשה המנהלי, לקדם את הוודאות העסקית, ובעיקר את השוויון, ההוגנות והאחידות במתן החלטות המיסוי ובמתן השירות לאזרח.