מתי שיפוץ מבנה מחייב היתר בנייה

חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן:"החוק"), מפרט דרישות והגבלות רבות החלות על בנייה ועל השימוש במקרקעין. בהיבט הרישוי מצריך החוק לקבל רישיון לביצוע פעולות שונות במקרקעין. המחוקק קבע בסעיף 145 (א) (2) לחוק, כי עבודות הטעונות היתר בנייה כוללות "הקמתו של בניין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה..."

בנייה ללא היתר מהווה עבירה פלילית אולם לעיתים, מעשיו של נאשם, העומדים בבסיס כתב אישום שהוגש נגדו בשל ביצוע עבודות בנייה ללא היתר, אינם תואמים במדויק את ההגדרה שבסעיף 145 (א) (2) לחוק. בהקשר זה, ובמיוחד לאור עבודות השיפוץ הנרחבות המתבצעות בצפון הארץ בעקבות הלחימה, נשאלת השאלה, האם שיפוץ מבנה קיים טעון היתר בנייה, והאם עבודות שיפוץ מהוות עבודות הטעונות היתר על-פי החוק?

נושא זה נדון באחרונה בפני בית המשפט המחוזי בתל-אביב (השופטת י. שיצר, עפ"א 80105/05 אלתר נ' מ"י, 27.7.06), במסגרת ערעור שהגיש נאשם (להלן: "המערער") על החלטת בית המשפט לעניינים מקומיים בתל-אביב-יפו, בה הורשע בעבירה של ביצוע עבודות בנייה ללא היתר, לפי סעיפים 145 ו-204(א) לחוק ותקנות התכנון והבנייה (עבודה ושימוש הטעונים היתר).

על-פי כתב האישום, ביצע המערער בין החודשים יוני 2002 לספטמבר 2003, או בסמוך לכך, עבודות בנייה הטעונות היתר במבנה קיים, בשטח של 48.6 מ"ר, על-ידי בניית ארבעה קירות מבלוקים ומעליהם קונסטרוקציה מעץ עם גג מפח. כל זאת, ללא קבלת היתר בנייה.

המערער טען בפני בית המשפט לעניינים מקומיים, כי העבודות שבוצעו על-ידו במבנה הינן עבודות שיפוץ בלבד, אשר אינן מצריכות קבלת היתר בנייה. מנגד טענה המדינה, כי מדובר בעבודות בניה המחייבות היתר.

בפני בית המשפט קמא העידו מטעם המדינה מהנדס במחלקת פיקוח על הבנייה בעיריית תל-אביב וכן מנהלת מדור פענוח תצלומי אוויר בעירייה, אשר הגישה חוות דעת מומחה מטעמה.

מטעם המערער העידו המערער ואמו, אשר גרסו, כי המבנה קיים במתכונתו הנוכחית מזה 40 שנה לפחות, ובתקופה הרלוונטית ביצע המערער עבודות שיפוץ בלבד, אך המבנה לא שונה.

לאחר שמיעת הראיות קבע בית משפט קמא, כי הוא נותן אמון בגרסת התביעה ומעדיף אותה על פני זו של המערער. בית המשפט קמא דחה את טענת המערער כי ביצע במבנה עבודות שיפוץ בלבד וקבע, כי המבנה השתנה בין השנים 2001 ל-2003, בהסתמכו על חוות דעתה של המפענחת ועדותה שלא הופרכה. נוכח כל אלה הרשיע בית משפט קמא את המערער בעבירה של ביצוע עבודות בנייה ללא היתר, שיוחסה לו בכתב האישום.

במסגרת הערעור, שנדון בפני בית המשפט המחוזי, חזר המערער, בין היתר, על הטענה, כי העבודות שבוצעו במבנה הינן עבודות שיפוץ שאינן דורשות היתר בנייה. טענה זו של המערער נדחתה שוב גם על-ידי בית המשפט המחוזי, אשר קיבל את קביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא.

בית המשפט המחוזי קבע אף הוא, כי בחינת תצלומי האוויר שהוגשו מטעם המדינה וחו"ד של המפענחת מצביעים על כך, כי המבנה נשוא האישום לא היה קיים בתצלום אווירי משנת 2001, והופיע לראשונה רק בתצלום אווירי מיום 29.11.03.

בית המשפט המחוזי התבסס גם על תמונות שצולמו במקום, בהן נראו סימנים של בנייה חדשה, כגון בלוקים הנראים חדשים, חורים בתוך קירות המבנה, חוטי חשמל היוצאים מהקירות, וקונסטרוקציה מקורות עץ חדשות שנבנתה מתחת לגג.

בית המשפט המחוזי דחה כאמור את טענת המערער, כי העבודות שבוצעו הינן עבודות שיפוץ וקבע, כי סביר יותר להניח, כי מדובר בבנייה חדשה שטרם נסתיימה, ולא בעבודות טיח וצבע בלבד, כגרסת המערער. בית המשפט קבע עוד, כי לכל הפחות מהוות העבודות שבוצעו על-ידי המערער "שיפוץ מסיבי ויסודי" של הגג, הקונסטרוקציה שמתחתיו והחלונות, אשר דורש היתר בנייה כחוק.

בנסיבות העניין שנדון בפני בית המשפט המחוזי, ברור היה לאור תמונות, תצלומי אוויר ועדויות המהנדס והמפענחת אשר הובאו בפני בית המשפט קמא, כי העבודות אשר בוצעו על-ידי המערער הן אכן בבחינת עבודות בנייה המצריכות היתר, שכן הוכח שהוקם בפועל מבנה (או חלק ממבנה) אשר לא היה קיים קודם לכן.

אולם דומה, כי השאלה האם עבודות שיפוץ (אף אם עסקינן ב"שיפוץ מסיבי") מחייבות קבלת היתר בנייה איננה פשוטה כלל ועיקר, והתשובה לה איננה חד משמעית. ניתן לגרוס, כי עבודות שיפוץ נכללות בגדרי המונח "תיקון" הכלול בסעיף 145 (א) (2) לחוק, ולכן אכן מחייבות קבלת היתר בנייה. אולם, לדידי נכון וראוי ליתן דווקא פרשנות רחבה למונח "תיקון" שבחוק, כך שעבודות שיפוץ (שאין בהן שינוי מהותי וממשי של המבנה) לא יחויבו בקבלת היתר בנייה, זאת על מנת שלא לפגוע יתר על המידה בחופש הפעולה של אדם בקניינו ובהנאה שיש בידו להפיק מקניין זה.

הכותב מתמחה במקרקעין.