נהנה - ישלם, לא נהנה - לא ישלם

מספר פסקי דין סתמו לכאורה לאחרונה את הגולל על אפשרות של חברה לבנות פרויקט נדל"ני על קרקע של בעל החברה, מבלי שבעל החברה יחויב במס על הבנייה. מדובר בהלכות בר-בנין, בר יעקב, גרינברג ואחרות.

טרחנו ומצאנו שורה של פסקי דין אחרים, שבראשם הלכת גלדשטיין, שאפשרו גם אפשרו בנייה של חברה על קרקע של אדם אחר, ללא שיבוצע אירוע מס.

נתחיל מההלכה בעליון, בית אררט, שקבעה כי אם הבנייה איננה תוצאה של התחייבות הסכמית שנטלה החברה מול בעל הקרקע - הרי אפילו בנייה שעולה בהרבה על ערך הקרקע אינה יוצרת חיוב במס. הלכה זו קרויה הלכת המתנדב.

גם בפרשת מנחם בעליון דובר בחיוב במס רק במקרה שהעיסקה היתה עסקת חליפין של ויתור על דמי שכירות כנגד בנייה. גם בהלכת יעקב בר, שניתנה על-ידי השופט מגן אלטוביה, וגם בהלכת מנחם, שניתנה על-ידי השופט לנדוי, הוסכם כי אם יש עילה לחיוב במס היא תהיה רק ברגע שבו מסתיימת הבנייה, והבעלים קונה חזקה בקרקע, קרי - יש לו את היכולת להפיק הנאה מהבנייה שעשתה החברה.

האם החיוב במס של בעל הקרקע על בניית אדם אחר על מקרקעיו, אחרי הלכות בר, גרינברג ודומיהם הינו חיוב סופי מנדטורי שאין בלתו? מסתבר ששורה של פסקי דין, שבראשם הלכת גלדשטיין, פרשת רמת חן, זייתן ואח', קבעו אבחנה מכרעת בין הלכת בר-בנין, בר יעקב וגרינברג. לא נרד כרגע לרזי האבחנות, אבל העיקר שהאבחנה מבוססת על מי נהנה מהבנייה.

סקירה היסטורית של מועדון המכבים, בית אררט וגלדשטיין (פרשת רמת חן) נסתיימו בהעדר חיוב במקום בו לא הבעלים נהנה מהבנייה. לעומת זאת, מקום בו הבעלים החכיר, השכיר, עשה עיסקה עם הבונה - הרי הוא הנהנה, ולכן יחויב במס.

חיוב מס של בעלי הקרקע על הבנייה הינו דיווידנד, או כל סיווג אחר לפי נסיבות העניין, ולעיתים ייחשב כהלוואה. התנאי: הבעלים יפיק או מפיק הנאה מהבנייה כיום, או בטווח נראה לעיין. אם ההנאה דחויה יש להוונה, אם לבעלים חובת שיפוי יש להפחיתה מהחיוב בהכנסתו, וזאת לפי שומה עתידית לזמן שיזכה בחזקה.

לסיכום: מקום בו אין לבעלים הנאה בהווה או בעתיד בבנייה, לא יחויב במס (גלדשטיין, בית אררט); מקום בו הוא נהנה כיום או בעתיד הנראה לעין, יש לחייבו במס על הערך המהוון של הנאתו בניכוי הוצאות שצפוי לשלמן ולפי שווי עתידי בעת קבלת חזקה עתידית. החיוב יתבצע רק אחרי סיום הבנייה, ולא בכל שנה עם התקדמות הבנייה (בר בנין).