מכירת חכירה מול מכירת בעלות

יש להיזהר במכירת חכירה בת פחות מ-15 שנה. הפסיקה (בר-בנין) קבעה, כי במכירת חכירה פחות מ-15 שנה ישולם מס הכנסה, ולא מס רווח הון. תשלום מס הכנסה מגיע ל-49%, ולכן הסיכוי במכירה של חכירה לתקופה היורדת מ-15 שנה גדולים.

יש להקפיד איפה, כי מכירת החכירה תהיה לתקופה של 25 שנה. בתקופה של 25 שנה המס יהיה מס רווחי הון, וככזה יהיה ניתן לשלמו רק בשיעור של 20%. מאחר ולא מדובר ביחסי בעלי שליטה, כי המדובר במקרקעין ולא בתאגידים, הרי שכלל ה-25% אינו חל גם במכירת חכירה על-ידי בעל שליטה.

בדקנו את תכנוני המס האגרסיביים שפורסמו לאחרונה ומצאנו, כי קיימת דרך לערוך את העיסקה בדרך שאמנם תחייב ביאור מלא, אך לא תכלול את מכירת החכירה בגדר רשימת תכנוני המס האגרסיביים. העובדה שהיא איננה נכללת ברשימה מהווה יתרון גדול, שכן לא מוטלת עליה סנקציית 30% קנס. גם לא ניתן לטעון שמדובר במחדל שלילי המהווה עבירה, לאור הביאור המפורט שמציין את המכירה של החכירה.

מכירת החכירה אינה חייבת במס רכישה בשיעור של 5%, ואינה נתונה לשומת מס שבח. ברם, הפחתה על פני 10 שנים, עשירית כל שנה, או תקופה חשבונאית הולמת (פס"ד בגדי כלה, פי גלילות), נתונה לדווח במס רווח הון, שם הדיונים יותר ענייניים ממס שבח.

מכירת חכירה איננה בגדר בניית שיפורים במושכר, ולכן הסיכון של חיוב במס של הבעלים על הבנייה (בר-בנין) כמעט שאיננו קיים. הטכניקה היא בנייה של החברה עבור הבעלים בתשלום, ואז מכירת הבנוי לחברה כחכירה. הבנייה נעשית כקבלן מבצע, על כל המשמעות שכרוכה בכך, קרי הפחתת כל הסיכונים של אירועי המס.

יכולה לעלות טענה כי מדובר בעיסקה מלאכותית, וכי יש לראות את מכירת החכירה כאילו נעשתה מכירת בעלות, על כל המשמעות הכרוכה בכך. על מנת להימנע מסיכון כזה, יש להקפיד לבצע מספר פעולות שיצדיקו מכירת חכירה אך לא מכירת בעלות. לדוגמא: שיעבוד הבעלות והאשראי בבנק, מתנה של הבעלות לקרוב, רישום הערת אזהרה לגבי החכירה בטאבו, לקיחת אשראי מהבנק על סמך החכירה ועוד שורה של סיבות כלכליות אמיתיות.

לסיכום: יתרונות החכירה על פני הבעלות הנם רבים ומשמעותיים. על מנת להימנע מסיכונים יש להקפיד על חכירה של 25 שנה. יש להשתדל לשלם את החכירה בתשלום אחד או שניים. יש להיזהר להיכנס לחיוב על-פי פקודת מס הכנסה, זאת על-ידי הימנעות מסדרת תשלומים והעברת מאפייני הבעלות לחוכר. בהתקיים כל אלה, הרי שמדובר בתכנון מס קלאסי, שאינו נושא סיכונים משמעותיים.