ניוד זכויות בנייה הוא מכירת זכות בקרקעין

בסוף השבוע שעבר קבע בית המשפט העליון הלכה חשובה ותקדימית בסוגיית מיסוי עסקאות של ניוד זכויות בנייה. ביהמ"ש נתבקש להכריע בשאלה העקרונית, האם עיסקה שבמסגרתה מעביר בעל קרקע את זכויות הבנייה שעליה לבעלים של קרקע אחרת, בתמורה כספית, חייבת במס לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין. בית המשפט יצר תקדים בקובעו הלכה על פיה עיסקה של ניוד זכויות בנייה נחשבת כמכירת זכות במקרקעין, וחייבת במסים על-פי חוק מיסוי מקרקעין.

בפני בית המשפט העליון עמדו לדיון שלוש עסקאות של מכירת זכויות בנייה: במקרים הנוגעים לרארד ולגוטסמן הועברו זכויות בנייה שלא היו ניתנות לניצול, מהקרקע של הבעלים למקרקעין של בעלים אחרים. במקרים אלה, אישרו מוסדות התכנון בתוכנית מפורטת את העברת זכויות הבנייה, ובכך אפשרו את ביצוע ההסכמים. במקרה שנגע לבית ישראכרט, מכרה אחת השותפות את זכויות הבנייה שלה לשותפה האחרת מכיוון שלא יכלה לממש את זכויות הבנייה במגרש שלה.

בית המשפט העליון דן בהרחבה בשאלת מהותן של זכויות הבנייה, והאם הן נחשבות כ"זכויות במקרקעין" כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין. ועדת הערר סברה, כי ניתן לראות בזכויות הבנייה "מחוברים לקרקע", ועל כן זכויות הבנייה כלולות בהגדרת "זכות במקרקעין" לפי החוק. לעומתה סברו המערערים, כי זכויות בנייה המנותקות מן הקרקע אינן יכולות להיחשב כזכויות במקרקעין במובן הלשוני-מילולי, ועל כן אין למסותן במסגרת חוק מיסוי מקרקעין.

לאחר דיון מעמיק הגיע ביהמ"ש למסקנה, כי מבחינת מהותן הכלכלית מהוות זכויות הבנייה זכויות במקרקעין, ועל כן יש להחיל על מכירתן את המסים החלים מכוח חוק מיסוי מקרקעין. בית המשפט אימץ פרשנות תכליתית וביסס את עמדתו על כך, שזכויות הבנייה הן ממאפייניה המרכזיים והבולטים של הקרקע, ועל פיהן אף נקבע בצורה מכרעת השווי הכלכלי של הקרקע.

במסגרת כתבי הטענות טענו המערערים בנוסף, כי ניוד זכויות הבנייה לא מהווה "מכירה", כהגדרת המונח בחוק, משום שהסמכות והכוח לבצע את העיסקה נתונים למוסדות התכנון ולא לצדדים בעיסקה. בית המשפט דחה טענה זו. אמנם, בחינת התוכן המשפטי של החוזים שנערכו בין הצדדים מעידה כי הם מותנים באישור התוכניות הרלוונטיות על-ידי רשויות התכנון. עם זאת, קיומו של תנאי מתלה זה לא גורע מהאופי המסחרי המובהק של ההסכם, ועל כן הוא מהווה "מכירה".

עוד טענו המערערים, כי מיסוי מכירת זכויות הבנייה עלול להוביל לתוצאה אבסורדית, לפיה ניתן יהיה לחייב במס כל הקצאה רגילה של זכויות בנייה לחלקת מקרקעין על-פי תוכנית מתאר. בית המשפט דחה גם טענה זו בקובעו, כי כאשר העברת זכויות הבנייה נובעת מפעולה תכנונית בלבד לא מתקיים יסוד ה"מכירה", ולכן פעולה כזאת לא תתחייב במיסי מקרקעין.

תמיכה לעמדה הרואה בזכויות הבנייה "זכויות במקרקעין" במובנן הרחב, מצא ביהמ"ש העליון בהוראת סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשרת פיצול של זכויות הבנייה מדירת המגורים לצורך חישוב הפטור ממס הניתן לדירה. הוראה זו מחזקת את העמדה הרואה בזכויות הבנייה מרכיב חשוב בבעלות על הקרקע.

בסיום פסק הדין מציין ביהמ"ש, כי הסוגייה הנדונה מדגימה יפה את קיומו של הצורך לגשר באופן תדיר בין הוראות החוק הסטטוטוריות לבין המציאות הכלכלית המשתנה ללא הרף והממשיכה לייצר תבניות חדשות של עסקות במקרקעין. אחת הדרכים לכך היא שימוש בכללי הפרשנות התכליתית הבוחנת את מהותה האמיתית של העיסקה על-פי תוכנה הכלכלי.