עיר על חורבות המלחמה

מאז הצטרפותה של פולין לאיחוד האירופי במאי 2004, מחירי הדירות במדינה עולים כל העת. למעשה המגמה אף החלה לפני ההצטרפות הרשמית למועדון האירופי. להבדיל מארצות אחרות, שם מירב תנופת הבנייה מתרכזת בעיקר בעיר הבירה, בפולין התופעה רחבה יותר ופולשת לערים אחרות במדינה. יזמים זרים רבים גילו את פולין מזמן, והחלו להקים בה פרויקטים גדולים - תחילה בעיקר בוורשה ולאחר מכן גלשו גם לערים אחרות, כגון קראקוב ופוזנאן. על פי תחזיות המומחים, ימשיכו המשקיעים המקומיים והזרים, להפנות כספים רבים לכיוון ורשה.

נוהרים לבירה

מדוע האנליסטים חוזים את המשך התופעה? על פי הסטטיסטיקות, כעשירית מתושביה של מדינה אירופאית ממוצעת נוטים להתגורר בעיר הבירה. פולין מפגרת הרבה אחרי הסטטיסטיקה של חברותיה באירופה: נכון להיום, רק 4% מ-38 מיליוני תושבי פולין מתגוררים בוורשה.

אמנם, ניתן לייחס את הסטייה הסטטיסטית לטעמם השונה של הפולנים לעומת יתר תושבי אירופה, אך הסיבה המרכזית טמונה בהיסטוריה הבעייתית של הבירה.

בניגוד לערים אחרות בפולין, ורשה נהרסה כמעט כליל על ידי הנאצים במהלך מלחמת העולם השנייה, ובשישים השנים האחרונות מקימים למעשה את הבירה מחדש.

כפועל יוצא של הבנייה המסיבית, תושבים רבים עתידים לחזור לבירה, כך שהביקוש לדירות הולך וגדל. בנוסף, המצב הפיננסי הולך ומשתפר, לא רק בבירה, אלא גם באזורים אחרים במדינה, דבר ששימש כ"טריגר" נוסף למשקיעים הזרים להבין כי הסיכון הפולני נמוך מהסיכון הממוצע במזרח אירופה.

עיריית ורשה, מקדמת את פני הזרים בברכה ומבינה את חשיבותם בבניית העיר. מספר השלמות הבנייה השנתי בוורשה הנו הגבוה ביותר מבין 5 הערים הגדולות בפולין. לאחר שנים של האטה, ניכר בשנת 2005 שיפור גדול במדד זה. בשנה שעברה הושלמה בנייתן של 14.5 אלפי יח' דיור - 40% יותר מב-2004 והתחזיות מראות כי 2006 תרשום עלייה מינורית.

מצבו הטוב של השוק למגורים עודד משקיעים רבים להגביר את פעילותם בתחום.

ב-2004 חל גידול משמעותי במספר היתרי הבנייה והתחלות הבנייה, לעומת שנים קודמות. ב-2005 המגמה אף גברה והונפקו היתרים לבניית 13,036 יח' דיור בוורשה. מספר התחלות הבנייה הגיע לשיא - מעל 16,000 יח'. משמעות הדבר שהיזמים והקבלנים השתמשו בכל הרזרבות שנוצרו בשנים קודמות.

הגידול בביקוש לדירות בבירה גרר עליית מחירים שנעה בין 10%-20% ובמקרים מסוימים אף מעבר לכך. בין מארס 2004 למאי 2006, המחיר הממוצע לקניית דירה עלה מ-3,892 זלוטי (1,350 דולר) למ"ר לכדי 5,895 זלוטי (2,044 דולר) למ"ר בסוף מאי 2006, כלומר, עלייה של 51%. לצורך השוואה (במונחי זלוטי למ"ר) : ברבעון הראשון של 2004 עמד מחיר ממוצע למ"ר על 3,892 זלוטי, שנה לאחר מכן המחיר טיפס ל- 4,365 זלוטי, עוד שנה קדימה ואנו כבר במחיר ממוצע של 5,415 זלוטי וכעבור 4 חודשים במאי 2006 המחיר עמד על 5,895 זלוטי לכל מ"ר.

ורשה נחצית באופן ברור, הן פיזית והן מבחינת העדפות הקונים, בין חלקה השמאלי של העיר ולחלקה הימני, כאשר נהר הוויסלה משמש כחיץ.

בצידה השמאלי היוקרתי יותר נמצא את האזורים היותר יקרים:Mokotow, Bernowo, Ursynow, Bielany, Wola, Ochota ו- Wilanow. בצידה הימני הפחות אטרקטיבי, נמצא את Bialoleka ו- Targowek, הנחשבות הטובות ביותר בצד זה של העיר. מידת האטרקטיביות של הנכס משתקפת באופן ברור במחירים - מצד הביקוש. בנוסף, יש השפעה לפעילות היזמים בצד ההיצע.

לפולנים חשובה ביותר הניידות והם נוהגים להשתמש תדיר ברכבת התחתית, ומכאן שלמחירי הדירות קורלציה רבה למידת הקירבה לתחנות. בשל כך, בשנים האחרונות עלתה קרנו של אזור Mokotow, הנחשב כרגע לאזור היוקרתי ביותר ונהנה משעור התעניינות גבוה ביותר מצד הקונים.

אזור יקר נוסף הוא Srodmiescie, שם המחיר הוא כ-8,500 זלוטי למ"ר לדירה.

המחירים הגבוהים ביותר בתחילת שנת 2004 היו דווקא ב-Wilanow, אזור וילות יוקרתי. בשנים האחרונות השתנה אופיים של מספר אזורים בעיר. גידול משמעותי בהיצע, שנבע מפיתוח Wilanow, שינה את אופי האזור, שעד לא מזמן נבנו בו מספר מועט של בנייני דירות יוקרה. באיזור נבנים עתה מספר רב של בתי דירות, מה שגרם לירידת מחירים באזור ולצמצום הפער בינו לבין אזורים אחרים בעיר.

הביקוש הרב ביותר הוא לדירות לקנייה במחיר של עד 5,000 זלוטי למ"ר. בטווח מחירים של 5,000-5,500 זלוטי למ"ר קיים איזון בין הביקוש וההיצע, ולכן דירות אלה נמכרות מיד עם יציאתן לשוק.

בטווח המחירים שבין 5,500-8,000 זלוטי למ"ר, המכירה איטית יותר. סגמנט דירות היוקרה, שמחירן מעל ל-8,000 זלוטי למ"ר, פועל על פי כללים ייחודיים משלו, וקצב המכירה אינו תלוי רק במחיר.

הבנקים מממנים

בד בבד עם ההטבה במצבם הכספי של הפולנים, גם הבנקים המקומיים מוכנים להשתתף יותר ויותר במימון הדירה הנכספת. נכון לחודש מאי 2006, כ-15% מהקונים תכננו לממן את הרכישה ממקורות עצמיים בלבד, אחוז זהה לזה של סתיו 2005.

כ-53% מתכננים לשלב מקורות עצמיים ומשכנתא לעומת 62.4% בסתיו 2005, ו-32% מתכננים מימון בנקאי בלבד, לעומת 22% שישה חודשים לפני כן.

מכיוון שכ-15% מהרוכשים יממנו את רכישת הדירה ממקורות עצמאיים - נתון שלא השתנה - הבנקים צפויים לקחת חלק בכ-85% מהעסקאות בנדל"ן למגורים, אך חשיבותם גדלה משמעותית במשך ששה חודשים.

ומה עם מי שלא רוצה לגור בבירה? משיטוט באתרי אינטרנט של סוכני נדל"ן פולניים, ניתן לקבל אינדיקציה, לאו דווקא מייצגת, של המחירים בערים אחרות. למשל, בעל דירה בקטוביץ' דורש 200 אלף זלוטי בעבור דירה של 50 מ"ר ואילו חברו מבקש סכום כפול בעבור דירת ששטחה 80 מ"ר. בעיר סוסנובייץ, המחירים זולים יותר ובעבור דירה ששטחה 60 מ"ר דורשים המוכרים 120 אלף זלוטי.

בעיר ביטון ניתן לרכוש תמורת 60 אלף זלוטי דירת 3 חדרים שגודלה 60 מ"ר, ואילו על לוח מודעות בעיר דברובה-גורניצה תלוי שלט למכירת דירה קטנה ששטחה 30 מ"ר, בעבור 45 אלף זלוטי. "