עסקת קומבינציה ללא מס

שיטת העיסקה אותה נציג ברשימתנו הינה שיטה נוספת לשיטות שהוצגו במדור זה, לעריכת עסקת קומבינציה ללא מס. השיטה מבוססת על תיקוני קבע שהוכנסו בוועדת רבינוביץ שהח"מ היה בין חבריה. מדובר בשילוב פעולה באיגוד, הקצאת מניות ובנייה על קרקע המצויה בחברה. נפרט להלן תאור כללי של דרך בניית העיסקה, ולאחר מכן הסבר קצר לכל אחד מיסודותיה.

בעל קרקע מצוי דואג לכך כי הקרקע תהיה בחברה. נסביר בהמשך בפרוט כיצד יערך לכך בעל הקרקע. בעל החברה, שהינו בעל הקרקע, מקצה מניות באיגוד לקבלן לפי התחייבות הקבלן להכניס הון עצמי שיממן את הבנייה כולה, בהתאם לאחוזי העיסקה. ההקצאה תעשה אף היא בכמות מניות לפי ההסכמה על אחוז הקומבינציה של הקבלן בעיסקה. בטחונות לא חסרים, וקצב ההקצאה יהיה לפי קצב הבנייה והכנסת ההון. במקרה של מינוף, יכול בעל הקרקע להתנות את המינוף בשעבוד המניות, ולא לסכן את הקרקע. שיעבוד הקרקע ידרוש בטחונות נוספים מהקבלן, אך כך הדבר גם בעסקת קומבינציה בקרקע רגילה, ולא רק באיגוד על-ידי הקצאת מניות.

מכירת הדירות תעשה על-ידי החברה המשותפת. חלוקת רווחים לאחר מכן יכולה להיעשות לפי סדרי דיבידנד שייקבעו במניות בכורה, או לחילופין דיבידנד בכורה. יש לראות כי העלות עצמה תחולץ על-ידי החזרת המימון לבנק, כך שעדיף ללכת על מינוף במישור החברה, דבר שיפתור את חלוקת המרכיבים שאינם רווח ואינם ראויים לחלוקה כדיבידנד. החזרתם כהלוואה לבנק מותרת.

ההון העצמי יכול להיות בפיקדון חייב במס של 20% משועבד להבטחת ההלוואה (תכנון מס לגיטימי לפי הילכת חזן - פרי בית המשפט העליון). הפרדי המיסוי יהיו ממילא נמוכים, שכן החברה תחסוך 25%-29% מס כך שהפער איננו "אגרסיבי". העיסקה איננה נכללת גם, משום מה, בתקנות הדיווח על תכנוני המס האגרסיביים, עם זאת המלצתנו ליתן דיווח וביאור נאותים לעצם קיום העיסקה, על אף שלא מדובר ב"אירועי מס" החייבים דיווח כלל.

להלן נציג הסבר מפורט לבניית העיסקה, לרבות שאלות שוודאי יתעוררו לעוסקים בתחום:

הקצאה מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין כ"פעולה באיגוד" - הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכל בין בתמורה ובין בלא תמורה, אך למעט הקצאה; לעניין זה, "הקצאה"- הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו על-ידי האיגוד קודם לכן, אשר תמורתה, כולה או חלקה, לא שולמה למי מחברי האיגוד, במישרין או בעקיפין.

סעיפי הטלת המס בחוק (6, 7 ו-7א) אינם חלים על הקצאה כלל, אלא על מכירה או פעולה באיגוד. התוצאה הינה, כי הקצאת מניות לקבלן איננה מוגדרת כאירוע מס כלל. גם חלוקת דיבידנד בין תאגידים פטורה ממס (ס' 126 לפקודת מס הכנסה). העברת הקרקע לחברה, אשר לא קיימת מזה כבר, יכולה להתקיים על-ידי כמה סעיפי פטור, שחלקם מחייבים המתנה של שנתיים וחלקם לא.