סוף לקבוצות הרכישה?

חקיקה זו היא פרי מהלך של רשות המיסים לחסימת תכנוני מס "אגרסיביים", והיא כוללת שורה של תכנוני מס החייבים בדיווח בתחום מס ההכנסה, מיסוי מקרקעין ומע"מ.

בתחום מיסוי המקרקעין נכללות בתקנות עסקאות בין בעלים של זכויות במקרקעין לבין קבוצת רוכשים שהתארגנה באמצעות "גורם מארגן". הגורם המארגן יכול שיהיה מעורב בשלב רכישת הזכות במקרקעין בלבד, או בנוסף - בשלב הזמנת שירותי הבנייה על המקרקעין מהקבלן.

הכללתה של פעולה זו בתקנות מהווה נדבך נוסף במגמת רשות המסים לבחון חבות המס של קבוצות רכישה, היינו, קבוצת אנשים המתארגנת לצורך רכישה משותפת של מקרקעין על מנת להזמין עליהם בנייה, וזאת להבדיל מרכישת נכס מוגמר מקבלן.

נזכיר, כי היתרון המשמעותי בהתארגנות קבוצות הרכישה הוא בהפחתת עלויות הבנייה עצמן (רווח הקבלן, הוצאות שיווק, פרסום וכיו"ב), וכן ההפחתה הפוטנציאלית בחבויות המס (מס רכישה נוסף והעדר מע"מ על רכיב המקרקעין ברכישה ממוכר שאינו עוסק) כאשר הנכס נמכר באופן שהקרקע נמכרת מחד, וההתקשרות למתן שירותי בנייה מאידך, והפיצול בין שתי ההתקשרויות הינו מלאכותי ונועד להפחית את חבויות המס. נכון וסביר הוא שהעיסקה תמוסה כמקשה אחת, באופן שהנכס הנרכש הוא הנכס המוגמר - ואכן, עיסקה מסוג זה נכללה במסגרת תכנוני המס החייבים בדיווח מיוחד.

אולם, נוסח התקנות פסע צעד אחד קדימה, וחרף הזהות הכמעט מלאה לרשימה שפורסמה בזמנו על-ידי רשות המסים בנוגע לקבוצות הרכישה, נוסחן של התקנות רחב באופן משמעותי; התקנות לא מתייחסות כלל לקשר בין ההסכמים לרכישת הקרקע לבין ההסכמים להזמנת הבנייה, אלא מתמקדות באופן בו התארגנה הקבוצה בלבד. די בכך שגורם כלשהו סייע בהתארגנותה, כדי שהפעולה תיחשב לתכנון מס "אגרסיבי". כך נכרכו יחדיו, במסגרת חובת הדיווח המיוחדת, קשת רחבה של מקרים, החל בהסכמים מוסווים למכירת נכס מוגמר, בהם מעורבים פעמים רבות קבלנים ויזמי נדל"ן, וכלה במקרים בהם מי מבין חברי הקבוצה פועל להתארגנותה, ומלבד היתרון המוקנה לו בעצם הצלחת ההתארגנות.

התקנות קובעות, כי עצם מעורבותו של גורם כלשהו בארגון הקבוצה מחייב אותו ואת מוכר המקרקעין לכלול פירוט מתאים בדו"ח השנתי המוגש על ידם לרשות המס. הטלת חובת דיווח על מוכר המקרקעין עשויה להיות מרחיקת לכת, שכן האופן בו התארגנה קבוצת הרוכשים אינה מעניינו, ומטבע הדברים אין בידיו, פעמים רבות, כל מידע בעניין זה. יצוין, כי על חברי הקבוצה לא הוטלה חובת דיווח כלשהי.

חובת הדיווח כאמור אינה מטילה בהכרח חבות במס מלאה על ההתארגנות כקבוצה, אלא נועדה ליתן כלים לרשות המיסים לבחון את ההתארגנות בהתאם לכללים שהתגבשו (פס"ד נורדיה, הו"ב 7/01) וכן כי באישור מראש מרשויות המס מתבטלת החובה לדווח על העיסקה.