למה כדאי לקנות דירה כחברה

להלן נפרט מספר סיבות, מדוע כדאי לקנות דירה כחברה. ראשית, דירה שנרכשת ע"י חברה תוכל לשמש גם לצרכי העסק וגם לצרכי עבודה. פחת והוצאות מימון יותרו בנדיבות גדולה יותר על החלק המשמש לעסק. הדירה תירכש מהנטו של חברה - 75% מכל שקל החל בשנת 2010 (עם הפחתת מס החברות), ולא מנטו של יחיד - 55% מכל שקל בשנת 2010, אשר מקטין את יכולת הקנייה ב-40%. משמע, באותו ברוטו תוכל החברה לרכוש דירה יקרה יותר ב-40% מאשר יחיד. הסיבה להבדל הינה העדר צורך למשוך הרווחים כדיווידנד למישור היחיד, דבר החוסך מס רב.

האם לגיטימי לקנות רכוש כחברה? מאז הלכות ירדור וקול העם, התאגדות הינה חרות בסיסית לא רק לעניין פוליטי, אלא גם להגשמת חופש הקניין. לכן, אין סיבה כי פקיד שומה לא יכיר בכך. סיבה נוספת לרכישת דירה בחברה נעוצה בהפרשי שווי השימוש ושכר הדירה המקובל, לעומת הריבית בבנקים.

שכר דירה שנתי למגורים משקף בארצנו כ-3% מערך הדירה, וככל שהיא יקרה יותר שיעור שכר הדירה משווי הדירה הולך ויורד. הריבית לבנקים הינה בין 5%-7%, קרי, יקרה פי שניים. התוצאה היא כי ההפרש הינו הוצאה בחברה ולא ביחיד. לחברה לעיתים רבות שימוש בעודף ההוצאה. כך הדבר לפי סעיפים מיוחדים בפקודה, העוסקים בהתרת הוצאות מנכס בית, פחת מנדל"ן והוצאות בגין שכר דירה מראש.

סעיפים אלו חבויים בפקודה, אך יודעי החן וקוראי הרזים מכירים אותם על בוריים. גם אצל יזם נדל"ן או קבלן או למי שעיסוקו בהשכרה, יותרו ההוצאות כהפסד עיסקי לכל דבר. אך לעיתים קרובות יגביל מס הכנסה את הפרשי ההוצאה וישייכם לדירה בלבד. במקרה כזה, לפי הלכת ח.ל.מימון ורפורמה במס שבח, ניתן יהיה במכירה לדרוש את הוצאות המימון והפחת שלא נוצל כחלק מעלות הדירה במכירה, המקטין את המס ולרוב מאפס את הרווח כליל.

מבינים בכלכלה הישראלית יסבירו לכם, כי הסיבה הינה בכך שעליית ערך הדירות נמוכה בעשורים האחרונים מהריבית השיקלית השנתית הנהוגה בישראל, ולפיכך ההוצאה לבנק די בה לאפס את הרווח.

דבר זה מקרב אותנו לנושא האחרון. הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים הקיים ליחיד אך לא לחברה: ראשית, הוסבר לעיל כי לפטור בתנאי הכלכלה הסובבים כפי שהוסבר, אין כל משמעות ואיננו מהווה הפסד כלכלי מוחשי. קרי, ניתן לוותר על הפטור ללא כל הפסד כספי.

שנית, יש שיאמרו כי הלכת נטע עצמון או חוזר הנציבות כפי שנכתב לאהוד רצאבי בהיותו יו"ר ועדת משנה למיסים בוועדת הכספים של הכנסת, מזכים את החברה בפטור. על-פי אותו מכתב, הטבות מס ליחיד יוענקו גם להכנסתו בחברה משפחתית. משמע, אם מדובר בחברה משפחתית או חברת בית, לכאורה, ניתן יהיה לבקש את הפטור לדירת מגורים. הסייג שם מדבר על הכנסה, ואילו כאן מדובר על שבח מקרקעין, ואין הנדון דומה לראיה.