תוקפן של עסקאות באיגוד מקרקעין

המונח "פעולה באיגוד" מתייחס למכירה או העברת מניות או זכויות אחרות באיגוד, בתמורה ושלא בתמורה. החל מ-7.11.01 מועטה הקצאה מן ההגדרה, ואינה נחשבת עוד כפעולה באיגוד. זאת, בתנאי שאין מדובר במניות שנרכשו קודם לכן על-ידי האיגוד, ובלבד שתמורת ההנפקה לא שולמה למי מבעלי הזכויות באיגוד במישרין או בעקיפין (דהיינו מדובר בהנפקה שתמורתה עברה לחברה עצמה, ואינה מסווה לתשלום למי מבעלי המניות). סעיף 16(ג) לחוק קובע, כי התוקף של פעולה באיגוד מותנה בכך שעושה הפעולה מסר הודעה למנהל בדבר הפעולה שנעשתה, וכי לדעתו אין המדובר באיגוד מקרקעין.

כאשר מדובר בהקצאה באיגוד מקרקעין, חלה ממילא חובת דיווח בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (תוך 30 יום ביחס להצהרה, ותוך 50 יום ביחס לשומה עצמית). חשיבותו של סעיף 16(ג) איננה אפוא ביחס לפעולות באיגודים, אלא ביחס למקרים בהם לטענת המוכר אין מדובר באיגוד ואילו המנהל עשוי לסבור אחרת.

הסעיף נועד לחול באותם מקרי ספק, ולאפשר למנהל לבחון את הפעולה. עם זאת, תחולת הסעיף היא רחבה ביותר וחלה כתנאי תוקף ביחס לכל מכירה של מניות בכל חברה שהיא. מטבע הדברים, מדובר בהוראה שאין הציבור יכול לעמוד בה, וכפועל יוצא - אין היא נבדקת כלל ע"י רשם החברות, וקיים ספק ביחס לתוקפה.

כאשר המדובר בהקצאה (כהגדרתה בחוק), הממועטת מהגדרת "פעולה באיגוד", ממילא לא קמה חובת דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין מכח סעיף 16(ג). על מנת להתמודד עם מצב דברים זה, ועל מנת שלרשויות תינתן האפשרות לבחון האם ההקצאה אכן עומדת בתנאי החוק, נחקק בשנת 2005 סעיף 75(ג), המחייב את האיגוד ובעלי הזכויות להגיש תוך 30 יום מההקצאה הודעה למנהל מס שבח, בטופס מיוחד. אף שתיקון החוק המחייב דיווח על הקצאה נכנס לתוקף רק ביום 12.4.05, נקבע בהוראת מעבר כי יש לדווח בתוך 60 יום (עד 11.6.05) גם על כל ההקצאות שנעשו מיום 7.11.01. ספק רב עד כמה עומדת דרישה זו במבחן חוקתי, בהפכה פעולה שלא היתה מחויבת בדיווח, לחייבת בדיווח באופן רטרואקטיבי.

סיכומם של דברים: בהתאם להוראות החוק, קיימת חובת דיווח ביחס לפעולה באיגוד (מכח סעיף 16(ג)) גם כאשר אין מדובר באיגוד מקרקעין, וכן קיימת חובת דיווח ביחס להקצאת מניות באיגוד מקרקעין (בהתאם לסעיף 75(ג)), אף כאשר אין מדובר ב"פעולה באיגוד". בשני המקרים נועדה החובה להעניק למנהל אפשרות בדיקה ביחס למקרי ספק. מאידך גיסא, כאשר ניתן לומר כי מדובר בהקצאת מניות אשר איננה נעשית באיגוד מקרקעין, לא קיימת חובת דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין אף כאשר עשוי המנהל לסבור אחרת.

כאשר מוגשת הודעה לרשויות בה מצוין כי אין מדובר בפעולה חייבת במס (בין מכח סעיף 16(ג) או 75(ג)), הרי שעצם הגשת ההודעה (ובלבד שיש לה ביסוס משפטי כאמור), תמנע הטלת קנסות וחיוב בריבית. במקרה כזה, קובע סעיף 81 לחוק כי היה ויסבור המנהל כי מדובר באירוע מס בניגוד לגישת מוסר ההודעה, הוא יעביר הודעה על כך לעושה הפעולה, והאחרון יהיה חייב בהגשת דיווח למס שבח כאילו אירוע המס התרחש ביום שנמסרה לו הודעת המנהל. לעומת זאת, מקום בו לא הוגשו הודעות למס שבח, והמנהל סבר כי המדובר באירוע מס, עלול עושה הפעולה להתחייב בריבית ובקנסות מיום הפעולה המקורי.

הכותבים ממשרד עו"ד אלתר ושות'